Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Kişinin Hakları | 2026
Güncelleme tarihi: 8 Eyl
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciden daire veya arsa payı satın alan kişinin hukuki durumu, tapunun alıcıya devredilip devredilmediğine göre önemli ölçüde değişir. Alıcı yalnızca yükleniciyle yaptığı satış veya alacağın temliki belgesine dayanıyorsa yüklenicinin arsa sahibine karşı gerçekten hak kazanıp kazanmadığı önem taşır. Buna karşılık tapu yüklenici adına tescil edilmiş ve daha sonra üçüncü kişiye devredilmişse, 2025 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında tapu siciline güven ve üçüncü kişinin iyiniyeti ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu ayrım, özellikle yüklenicinin inşaatı tamamlamaması, arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi veya sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi hâllerinde alıcının dairesini koruyup koruyamayacağını belirleyen temel noktalardan biridir.
Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Kişi Kimdir?
Kat karşılığı veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsasını ya da belirli payları yükleniciye devretmeyi, yüklenici de kararlaştırılan yapıyı meydana getirerek belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine bırakmayı üstlenir. Yüklenici kendisine düşecek bağımsız bölümleri inşaat sürerken üçüncü kişilere satabilir veya bu bölümlere ilişkin kişisel hakkını devredebilir. Ancak alıcının hukuki güvencesi, işlemin yalnızca sözleşmesel bir hak mı sağladığı yoksa tapuda ayni hak kazanımı mı doğurduğu sorusuna bağlıdır.
Tapu Alıcıya Devredilmişse Durum Farklıdır
Bağımsız bölüm veya arsa payı tapuda üçüncü kişi adına tescil edilmişse artık yalnız yüklenicinin kişisel hakkı değil, tapu siciline dayanılarak kazanılmış bir ayni hak da gündemdedir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar sayılı kararı bu noktada önemli bir içtihat değişikliği yaratmıştır.
Karara göre arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu devrinden sonra yüklenicinin arsa payını veya bağımsız bölümü üçüncü kişiye devretmesi hâlinde, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin daha sonra geçersiz sayılması veya geriye etkili olarak sona erdirilmesi üçüncü kişinin tapusunu otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Üçüncü kişinin tapuya güvenerek ve iyiniyetle ayni hak kazanıp kazanmadığı araştırılmalıdır.
Bu Rehberin Kapsamı: Tapulu ve Tapusuz Alıcı Ayrımı
Bu yazı, yükleniciden bağımsız bölüm alan kişinin durumunu alıcı açısından bütün olarak ele alan ana rehberdir. Tapu alıcıya devredilmişse TMK m.1023 kapsamında iyiniyet ve tapu siciline güven; tapu henüz devredilmemişse satış vaadi, alacağın temliki, yüklenicinin edimini yerine getirme düzeyi ve tescil talebinin şartları ayrı ayrı değerlendirilir.
Özellikle arsa sahibinin yükleniciden alan üçüncü kişiye karşı açabileceği tapu iptal davası ve 2025 İçtihadı Birleştirme Kararının arsa sahibi yönünden sonuçları için Yüklenicinin Üçüncü Kişiye Satışı ve Tapu Tescili başlıklı özel rehber de incelenebilir.
2025 İçtihadı Birleştirme Kararı Neyi Değiştirdi?
Önceki uygulamada yükleniciye devredilen payların sıklıkla “avans tapu” niteliğinde olduğu kabul ediliyor ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi hâlinde üçüncü kişinin iyiniyet savunması çok daha sınırlı değerlendiriliyordu. İçtihadı Birleştirme Kararı bu yaklaşımı değiştirdi. Tapuda yüklenici adına geçerli bir mülkiyet kaydı mevcutken bu kayda güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişinin TMK m. 1023 kapsamındaki iyiniyet iddiasının dinlenmesi gerektiği kabul edildi.
Bunun sonucu olarak arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin sonradan sona ermesi, üçüncü kişinin kazanımını kendiliğinden geçersiz hâle getirmez. Somut olayda üçüncü kişinin satın alma anında sözleşmenin durumunu, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini veya tapunun arsa sahibine geri dönmesi ihtimalini bildiği ya da bilmesi gerektiği kanıtlanırsa sonuç değişebilir.
İyiniyet Nasıl Değerlendirilir?
TMK m. 1023 bakımından temel soru, alıcının tapu kaydına güvenmekte haklı olup olmadığıdır. Üçüncü kişinin yüklenici ile arsa sahibi arasındaki uyuşmazlığı bildiği, tapu kaydında sözleşmeyi veya uyuşmazlığı gösteren bir şerh bulunduğu, alıcının yükleniciyle yakın veya olağan dışı bir ilişki içinde olduğu ya da diğer somut olguların tescilin korunamayacağını gösterdiği durumlarda iyiniyet tartışmalı hâle gelir. Kötüniyet iddiasının soyut biçimde ileri sürülmesi yeterli değildir; somut vakıa ve deliller önemlidir.
Tapudaki Şerh Neden Kritik Öneme Sahiptir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin veya ilgili hukuki durumun tapu kaydına şerh edilmiş olması üçüncü kişinin iyiniyet savunmasını doğrudan etkileyebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2025/742 Esas, 2025/3422 Karar sayılı 14.10.2025 tarihli kararında, sözleşmenin üçüncü kişilere yapılan devirlerden önce tapuya şerh edilmiş olması nedeniyle bağımsız bölümleri şerhe rağmen satın alan kişilerin iyiniyet iddialarının dinlenemeyeceği kabul edilmiştir.
Bu nedenle yükleniciden bağımsız bölüm satın alırken yalnız malik hanesine bakmak yeterli değildir. Tapu kaydındaki şerhler, beyanlar ve uyuşmazlığı gösterebilecek kayıtlar da incelenmelidir.
Şerh Yoksa Alıcının Tapusu Her Zaman Korunur mu?
Hayır. Şerhin bulunmaması iyiniyet değerlendirmesinde alıcı lehine güçlü bir unsur olabilir; fakat tek başına kesin sonuç yaratmaz. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2024/987 Esas, 2025/2078 Karar sayılı 20.05.2025 tarihli kararında, tapuda şerh bulunmayan taşınmazları tapu siciline güvenerek edinen ve kötüniyetli oldukları kanıtlanamayan üçüncü kişilerin kazanımlarının korunması gerektiği kabul edilmiştir. Buna karşılık alıcının gerçekte uyuşmazlığı bildiği başka delillerle kanıtlanabiliyorsa iyiniyet koruması gündeme gelmeyebilir. Bu kararın somut konusu, henüz inşaata başlanmamış, kat irtifakı kurulmamış ve tapuda arsa vasfında kayıtlı taşınmazlardır. Daire, bu özellikleri de dikkate alarak üçüncü kişiler aleyhine tapu iptali talebinin kabulünü bozmuştur.
2025 Sonu Yargıtay Uygulaması: İspat Yükü Arsa Sahibinde
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2025/1015 Esas, 2025/4306 Karar sayılı 15.12.2025 tarihli kararında İçtihadı Birleştirme Kararı açık biçimde uygulanmıştır. Kararda, tapudan yükleniciye yapılan devrin “avans tapu” olarak kabul edilemeyeceği; yükleniciden tapuya güvenerek ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunması gerektiği belirtilmiştir. Arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilebilmesi için üçüncü kişinin satın alma anında hukuki durumu bildiğini veya bilmesi gerektiğini somut delil ve vakıalarla ortaya koyması gerektiği vurgulanmıştır. Somut olayda Daire, üçüncü kişinin kötüniyetini gösteren delilleri sunması için arsa sahibine makul süre verilmesini ve sonucuna göre karar kurulmasını isteyerek hükmü bozmuştur; alıcının iyiniyetli olduğu yönünde kesin bir tespit yapmamıştır.
Tapu Henüz Alıcıya Devredilmemişse
Alıcı yalnızca yükleniciyle yaptığı satış, satış vaadi veya alacağın temliki niteliğindeki bir belgeye dayanıyor ve tapu hâlen arsa sahibi ya da yüklenici üzerinde bulunuyorsa değerlendirme farklıdır. Bu durumda alıcının talebi çoğu kez yüklenicinin arsa sahibine karşı kazanmış olduğu kişisel hakkın kapsamına bağlıdır. Yüklenici sözleşmedeki edimlerini yerine getirmemiş ve bağımsız bölümü isteme hakkını kazanmamışsa, alıcı da kural olarak yükleniciden daha geniş bir hak elde edemez.
Bu nedenle “tapu devredilmiş üçüncü kişi” ile “yalnız yükleniciden sözleşmesel hak devralmış alıcı” aynı hukuki durumda değildir. Dava stratejisi kurulurken bu ayrım ilk aşamada yapılmalıdır.
Yüklenicinin İnşaatı Tamamlamaması Alıcıyı Nasıl Etkiler?
Tapusu henüz devredilmemiş alıcı bakımından yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini yerine getirip getirmediği çoğu zaman doğrudan belirleyicidir. İnşaat seviyesi, eksik ve ayıplı işler, yapı ruhsatı ve projeye uygunluk, iskân durumu ve arsa sahibinin sözleşmeden doğan karşı edimleri bilirkişi incelemesine konu olabilir. Yüklenicinin bağımsız bölümü hak edip etmediği belirlenmeden alıcının tescil talebi sağlıklı biçimde değerlendirilemez.
Arsa Sahibi Sözleşmeden Dönerse Alıcının Tapusu Otomatik İptal Edilir mi?
Tapu üçüncü kişiye geçmişse artık otomatik iptal yaklaşımı doğru değildir. 2025 İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca üçüncü kişinin iyiniyeti araştırılmalıdır. İyiniyetli ayni hak kazanımı korunabilir. Ancak üçüncü kişinin iktisap anında sözleşmenin geriye etkili sona erdirilmesine yol açacak durumu bildiği veya bilmesi gerektiği kanıtlanırsa tapunun arsa sahibine dönmesi mümkün olabilir.
Alıcı Hangi Talepleri İleri Sürebilir?
Somut olaya göre alıcının tapu iptali ve tescil, tescile zorlama, ödediği bedelin iadesi veya zararının tazmini gibi farklı talepleri gündeme gelebilir. Hangi talebin kime yöneltileceği; tapunun kimde olduğu, yüklenicinin hak kazanıp kazanmadığı, alıcının tapulu malik olup olmadığı, arsa sahibinin sözleşmeyi sona erdirip erdirmediği ve üçüncü kişinin iyiniyeti gibi unsurlara bağlıdır. Bu nedenle taleplerin birbirine karıştırılmaması ve gerektiğinde asli-terditli yapı kurulması önemlidir.
Dava Açılmadan Önce İncelenmesi Gereken Belgeler
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve tüm ek protokoller
Tapu kayıtları, tedavüller, şerhler ve beyanlar
Yüklenici ile alıcı arasındaki satış, satış vaadi veya temlik belgeleri
Banka dekontları ve diğer ödeme belgeleri
Bağımsız bölüm paylaşım listesi, mimari proje ve yapı ruhsatı
İnşaatın seviyesini, eksik ve ayıplı işleri gösteren tespit ve bilirkişi raporları
Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ihtarnameler ve fesih/dönme bildirimleri
Varsa daha önce açılmış tapu iptali, sözleşmenin feshi veya tespit davalarının kayıtları
Satın Almadan Önce Pratik Kontrol Listesi
Tapuda malik gerçekten yüklenici mi, arsa sahibi mi?
Tapu kaydında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine, davaya veya başka bir uyuşmazlığa ilişkin şerh var mı?
Satılan bağımsız bölüm yükleniciye düşen bölümler arasında açıkça gösterilmiş mi?
İnşaatın fiili seviyesi sözleşmedeki yükümlülüklerle uyumlu mu?
Arsa sahibi ile yüklenici arasında fesih, dönme veya dava tehdidi bulunuyor mu?
Ödeme banka üzerinden ve ispatlanabilir biçimde yapılıyor mu?
Bağlantılı hukuki sorunlar bakımından geçersiz taşınmaz satışı başlıklı rehberler de somut olayın özelliklerine göre birlikte incelenebilir.
Sık Sorulan Sorular
Yükleniciden tapulu daire aldım; arsa sahibi tapumu iptal ettirebilir mi?
Her durumda değil. 2025 İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında tapuya güvenerek iyiniyetle ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunabilir. Ancak satın alma sırasında hukuki sorunu bildiğiniz veya bilmeniz gerektiği kanıtlanırsa sonuç değişebilir.
Tapuda şerh varsa yine de iyiniyetli sayılabilir miyim?
Şerhin içeriğine göre iyiniyet savunması ciddi biçimde zayıflayabilir. Yargıtay'ın 14.10.2025 tarihli kararında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin devirden önce tapuya şerh edilmiş olması nedeniyle üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları kabul edilmemiştir.
Sadece yükleniciyle satış sözleşmem varsa tapu isteyebilir miyim?
Koşulları varsa mümkün olabilir; ancak bu durumda yüklenicinin arsa sahibine karşı bağımsız bölümü isteme hakkını kazanıp kazanmadığı özellikle önemlidir. Yüklenici hak kazanmamışsa alıcının tescil talebi de bundan etkilenir.
İnşaat hiç başlamadıysa tapulu alıcı mutlaka tapusunu kaybeder mi?
Hayır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 20.05.2025 tarihli kararında inşaatın başlamamış olduğu bir uyuşmazlıkta dahi, tapuda şerh bulunmayan ve kötüniyetli oldukları kanıtlanamayan üçüncü kişilerin tapu siciline güvenen kazanımlarının korunması gerektiği kabul edilmiştir.
Sonuç
Yükleniciden bağımsız bölüm alan kişinin hakları belirlenirken ilk soru tapunun devredilip devredilmediğidir. Tapu henüz devredilmemişse yüklenicinin arsa sahibine karşı hak kazanma durumu öne çıkar. Tapu üçüncü kişiye geçmişse 2025 İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca tapu siciline güven, TMK m. 1023 ve üçüncü kişinin iyiniyeti ayrıca incelenmelidir. Tapudaki şerhler, devir tarihi, inşaatın seviyesi ve tarafların uyuşmazlıktan haberdar olup olmadığı çoğu dosyada sonucu belirleyen temel unsurlardır.
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve yükleniciden yapılan bağımsız bölüm alımlarında somut sözleşme, tapu kayıtları ve devir zinciri birlikte incelenmelidir.
Konuyla İlgili Diğer Rehberler
İletişim ve Gayrimenkul Hukuku Çalışma Alanı
Tapu kayıtları, sözleşmeler, tebligatlar ve taşınmazın güncel hukuki durumu birlikte değerlendirilmelidir. Büro iletişim bilgileri ve randevu kanallarına aşağıdaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya sonuç garantisi oluşturmaz.
Yorumlar