İMAR HUKUKU

İmar Hukuku Nedir?

İmar hukuku, arazi kullanımının ve yapılaşmanın imar planları, ruhsatlar ve diğer idari işlemler çerçevesinde düzenlenmesini konu alan hukuk alanıdır.

İmar planları, yapı ruhsatları, yapı tatil tutanakları, mühürleme işlemleri, yıkım kararları, imar para cezaları ve parselasyon uygulamaları taşınmazların kullanımını ve mülkiyet hakkını doğrudan etkileyebilir.

Bu uyuşmazlıklarda idari işlemin dayanağının yanında imar planları, plan notları, ruhsat ve proje dosyaları, teknik tutanaklar, encümen veya kurul kararları ve tebligat belgelerinin birlikte incelenmesi gerekir.

​

İmar Hukuku Hangi Uyuşmazlıkları Kapsar?

İmar hukukunda uyuşmazlıklar planlama aşamasından yapılaşmaya ve arazi düzenlemelerine kadar geniş bir alanda ortaya çıkabilir.

İmar planlarının iptali, yapı tatil zaptı ve mühürleme işlemleri, yıkım kararları, idari para cezaları, yapı ruhsatları, ruhsata aykırı yapılar, parselasyon işlemleri ve İmar Kanunu'nun 18. maddesi kapsamındaki uygulamalar bu alanın başlıca konuları arasındadır.

​

İmar Planları ve Plan İptali Davaları

Nazım ve uygulama imar planları taşınmazların kullanım biçimini ve yapılaşma koşullarını belirler.

Bir taşınmazın konut veya ticaret alanında kalmasının yanı sıra yol, park, yeşil alan veya başka bir kamu hizmetine ayrılması da taşınmazın kullanımını ve mülkiyet hakkını önemli ölçüde etkileyebilir.

İmar planlarının yetkili idare tarafından yapılması; üst ölçekli planlara, şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına uygun olması gerekir.

Planın ilanı, plana yapılan itirazlar ve varsa uygulama işlemleri dava süresinin belirlenmesi bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.

​

Yapı Tatil Zaptı ve Mühürleme

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılaşmanın tespit edilmesi hâlinde yapı tatil zaptı düzenlenmesi ve yapının mühürlenmesi gündeme gelebilir.

Yapı tatil zaptında tespit edilen aykırılığın yeri, niteliği ve kapsamının somut ve anlaşılabilir şekilde ortaya konulması önem taşır.

Tutanaktaki tespitler daha sonra tesis edilebilecek yıkım ve idari para cezası işlemlerinin de dayanağını oluşturabileceğinden, tutanak ile ruhsat ve proje dosyasının birlikte incelenmesi gerekir.

​

Yıkım Kararları ve İmar Para Cezaları

Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar hakkında kanuni koşulların oluşması hâlinde yıkım kararı ve idari para cezası uygulanabilir.

Yıkım kararı ile idari para cezası birbirinden farklı hukuki sonuçlar doğuran idari işlemlerdir. Bu nedenle her işlemin yetki, şekil, sebep, konu ve amaç unsurları yönünden ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekir.

İdari para cezasının belirlenmesinde yapının niteliği, aykırılıktan etkilenen alan, yapı sınıfı ve cezanın artırılmasına neden olan unsurlar önem taşıyabilir.

​

Yapı Ruhsatı ve Ruhsata Aykırı Yapılar

Yapı ruhsatı, yapılaşmanın imar planı ve ilgili mevzuat çerçevesinde yürütülmesini sağlayan temel idari izinlerden biridir.

Ruhsat ve eki projelere aykırı değişikliklerin niteliğine göre tadilat ruhsatı veya başka idari işlemler gerekebilir.

Her yapıdaki aykırılık aynı hukuki sonucu doğurmaz. Yapılan işlemin basit onarım mı yoksa ruhsata tabi esaslı bir değişiklik mi olduğu teknik ve hukuki belgeler üzerinden değerlendirilmelidir.

Taşınmaz satın alınırken de yalnızca tapu kaydının değil, belediyedeki imar ve ruhsat dosyasının incelenmesi önem taşıyabilir.

​

Parselasyon ve İmar Kanunu'nun 18. Maddesi Uygulamaları

Parselasyon işlemleri, imar planlarının araziye uygulanması amacıyla kadastro parsellerinin yeniden düzenlenmesini sağlayan idari işlemlerdir.

Bu işlemler sonucunda taşınmazların yeri, yüzölçümü, şekli ve hisselendirme yapısı değişebilir.

İmar Kanunu'nun 18. maddesi kapsamındaki uygulamalarda düzenleme sınırı, düzenleme ortaklık payı, tahsis ve dağıtım işlemleri ile parselasyon planının dayanağı olan idari kararların hukuka uygunluğu birlikte değerlendirilmelidir.

İnceleme sırasında parselasyon planı, dağıtım ve tahsis cetvelleri, askı belgeleri, encümen veya kurul kararları ve tapu kayıtları önem taşır.

​

İdari Başvuru ve Dava Süreci

İmar planları, yıkım kararları, idari para cezaları ve parselasyon işlemleri idari işlem niteliğinde olduğundan bunlara ilişkin uyuşmazlıklar kural olarak idari yargının görev alanındadır.

İmar uyuşmazlıklarında dava açma süresinin başlangıcı işlemin niteliğine göre tebliğ, ilan veya başka hukuki durumlara bağlı olarak değişebilir.

İdareye yapılan başvuruların dava süresine etkisi de başvurunun niteliğine ve ilgili mevzuata göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Dava açılması idari işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmadığından, koşulları varsa yürütmenin durdurulması talebi de gündeme gelebilir.

​

İmar Uyuşmazlıklarında Dava Açmadan Önce

Dava veya idari başvuru öncesinde tapu kayıtları, imar planı paftaları ve plan notları, ruhsat ve projeler, yapı tatil zaptı, fotoğraflar, encümen veya kurul kararları, parselasyon belgeleri ve tebligat kayıtları birlikte incelenmelidir.

İmar uyuşmazlıkları çoğu zaman teknik ve hukuki belgelerin birlikte değerlendirilmesini gerektirir. Bu nedenle yalnızca tapu kaydı veya tek bir belediye belgesi üzerinden sonuca ulaşmak mümkün olmayabilir.

İşlemi tesis eden idari makam, dava açma ehliyeti, görevli ve yetkili mahkeme, dava süresi ve ileri sürülecek talepler somut işlem dosyasına göre belirlenmelidir.

​

Sık Sorulan Sorular

Yapı tatil zaptı düzenlenince ne olur?

Yapı tatil zaptının düzenlenmesiyle yapıdaki faaliyetin durdurulması ve yapının mühürlenmesi gündeme gelir. Aykırılığın giderilip giderilemeyeceği veya yapının ruhsata bağlanma imkânının bulunup bulunmadığı somut yapının ve yürürlükteki imar düzenlemelerinin durumuna göre değerlendirilir.

​

Yıkım kararı ve imar para cezası birlikte verilebilir mi?

Kanuni koşulların oluşması hâlinde aynı yapı nedeniyle yıkım ve idari para cezası işlemleri gündeme gelebilir. Bununla birlikte her iki işlemin hukuki dayanağı ve usul şartları ayrı ayrı incelenmelidir.

​

İmar planına karşı dava açma süresi nasıl belirlenir?

Dava süresi planın niteliği, ilanı, plana yapılan itirazlar ve varsa daha sonra tesis edilen uygulama işlemleri dikkate alınarak belirlenir. Bu nedenle plan ve başvuru tarihleri birlikte değerlendirilmelidir.

​

İmar Kanunu'nun 18. maddesi uygulandığında taşınmazın yeri değişebilir mi?

Evet. Parselasyon sonucunda kadastro parselinin yerine farklı bir imar parselinden tahsis yapılması veya pay verilmesi mümkün olabilir. İşlemin hukuka uygunluğu parselasyon ve dağıtım belgeleri üzerinden değerlendirilir.

​

İletişim

İmar hukukundan doğan uyuşmazlıklara ilişkin iletişim bilgilerine İletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.

Buton: İletişim Bilgileri