Kamulaştırılan Taşınmazda Ortaklığın Giderilmesi | 2026 Güncel Rehber
Güncelleme tarihi: 6 gün önce
Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası devam ederken taşınmazın tamamı ya da bir bölümü kamulaştırılabilir. Bu durumda ortak mülkiyetin sona erdirilmesi ile kamu yararı amacıyla yürütülen kamulaştırma süreci aynı taşınmaz üzerinde kesişir. Mahkemenin kamulaştırma şerhini ve işlemin hangi aşamada olduğunu araştırmadan doğrudan satışa karar vermesi doğru olmayabilir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 27.11.2025 tarihli, E.2025/5322 K.2025/5072 sayılı kararı bu konuda güncel ve önemli bir yol haritası ortaya koymuştur. Daire, kamulaştırma şerhi bulunan taşınmazlar yönünden kamulaştırma evraklarının getirtilmesini, şerhe dayalı işlem yapılıp yapılmadığının ve kamulaştırmanın kesinleşip kesinleşmediğinin araştırılmasını; kesinleşme varsa kamulaştırılan kısmın ifrazından sonra hüküm kurulmasını gerekli görmüştür.
Ortaklığın Giderilmesi ile Kamulaştırma Davasının Görev Ayrımı
Ortaklığın giderilmesi davası ile kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası aynı hukuki uyuşmazlık değildir. Ortaklığın giderilmesi, paydaşlar arasındaki ortak mülkiyetin sona erdirilmesine yöneliktir ve kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tesciline ilişkin 2942 sayılı Kanun kapsamındaki dava ise asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Aynı parsel hakkında iki süreç eş zamanlı ilerlediğinde mahkemelerin birbirlerinin dosya ve tescil sonucunu dikkate alması gerekir.
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Taşınmaz üzerinde kamulaştırma şerhi bulunması bu dava şartını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla Sulh Hukuk Mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Kamulaştırma işleminin hangi aşamada olduğu ve taşınmazın tamamını mı yoksa bir bölümünü mü kapsadığı ise dava sırasında ayrıca araştırılır.
Kamulaştırma Şerhi Davayı Otomatik Olarak Sona Erdirir mi?
Hayır. Tapuda Kamulaştırma Kanunu m.7 kapsamında bir şerhin bulunması, tek başına ortaklığın giderilmesi davasının otomatik olarak sona erdiği anlamına gelmez. Önce şerhin dayandığı kamulaştırma işleminin akıbeti belirlenmelidir. İdarenin işlem yapıp yapmadığı, kamulaştırmanın hangi kısmı kapsadığı ve mülkiyetin hukuken değişip değişmediği araştırılmalıdır.
Kamulaştırma Şerhi Ne Kadar Devam Eder?
Kamulaştırma Kanunu m.7 uyarınca idare, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için mahkemeye başvurduğunu gösteren belgeyi tapu müdürlüğüne sunmalıdır. Bu belge sunulmazsa kamulaştırma şerhi tapu müdürlüğünce resen silinir.
Bununla birlikte şerhin silinmesi, taşınmazla ilgili bütün kamulaştırma işlemlerinin mutlaka sona erdiğini göstermez. Güncel tapu kaydı, idarenin kamulaştırma dosyası ve varsa bedel tespiti ve tescil davası birlikte incelenmelidir.
2025 Yargıtay Kararı Ne Diyor?
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E.2025/5322 K.2025/5072 sayılı kararında, ortaklığın giderilmesi davasına konu bazı taşınmazlarda kamulaştırma şerhi bulunduğunu tespit etmiş ve eksik araştırma nedeniyle hükmü bozmuştur. Mahkemenin kamulaştırma evraklarını dosyaya getirterek şerhe dayalı işlem yapılıp yapılmadığını, işlem varsa kamulaştırmanın kesinleşip kesinleşmediğini araştırması gerektiğini belirtmiştir.
Kararın en önemli pratik sonucu şudur: Kamulaştırma kesinleşmişse, kamulaştırılan bölümün ifraz işlemlerinin tamamlanması için gerekli süreç işletilmeli ve ortaklığın giderilmesi davasında kalan taşınmazın güncel hukuki durumu üzerinden hüküm kurulmalıdır.
Taşınmazın Tamamı Kamulaştırılmışsa
Kamulaştırmanın tamamlanması ve taşınmazın tamamının idare adına tescili hâlinde, paydaşların taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisi eski biçimiyle devam etmez. Bu aşamada ortaklığın giderilmesi talebinin konusu ve hukuki yarar yeniden değerlendirilir; uyuşmazlığın ağırlık merkezi kamulaştırma bedeli ve hak sahiplerinin paylarına kayabilir.
Kısmi Kamulaştırmada İfraz Neden Önemlidir?
Kamulaştırma yalnız parselin bir bölümünü kapsıyorsa kalan bölüm üzerindeki ortaklık devam edebilir. Ancak satış veya aynen taksim değerlendirmesinin eski yüzölçümü üzerinden yapılması sakıncalıdır. Kamulaştırılan kısmın ifraz edilmesi, kalan bölümün yüzölçümü, imar durumu, ekonomik bütünlüğü ve aynen bölünebilirliği yeniden değerlendirilmelidir.
Kamulaştırma Bedeli ve Paydaşların Hakları
Kamulaştırma bedelinde tapudaki hak sahipliği ve pay oranları temel önemdedir. Bununla birlikte mirasçılık, pay oranı, muhdesat veya mülkiyet konusunda çekişme varsa bedelin kime ve hangi oranda ödeneceği ayrıca uyuşmazlık konusu olabilir. Ortaklığın giderilmesi dosyasındaki taraf ve pay bilgilerinin kamulaştırma dosyasıyla karşılaştırılması bu nedenle önemlidir.
Mahkemenin Araştırması Gereken Başlıca Hususlar
Güncel tapu kaydı ve kamulaştırma şerhinin dayanağı
Kamulaştırma evrakları ve idarenin işlem yapıp yapmadığı
Kamulaştırmanın kesinleşip kesinleşmediği
Kamulaştırılan bölümün parselin tamamını mı bir kısmını mı kapsadığı
Kısmi kamulaştırmada ifraz işleminin tamamlanıp tamamlanmadığı
Kalan bölümün aynen taksim ve satış bakımından güncel durumu
Muhdesat Bulunması Hâlinde
Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç ve diğer muhdesatlar hem ortaklığın giderilmesi hem kamulaştırma değerlemesi bakımından önem taşıyabilir. Muhdesatın aidiyeti çekişmeliyse bedel dağılımı da etkilenebilir. Bu nedenle yapıların aidiyeti ve değeri ile kamulaştırılan alanda kalıp kalmadığı ayrıca belirlenmelidir.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
Kamulaştırma şerhini görüp davanın kendiliğinden sona erdiğini varsaymak.
Kamulaştırma dosyasını ve kesinleşme durumunu araştırmamak.
Kısmi kamulaştırmadan sonra eski parsel yüzölçümü üzerinden satışa devam etmek.
İfraz işlemini tamamlamadan kalan bölüm hakkında hüküm kurmak.
Pay ve muhdesat uyuşmazlıklarını kamulaştırma bedelinden bağımsız düşünmek.
Kamulaştırma Bedeli Taşınmazın Yerine Geçen Ekonomik Değerdir
Taşınmazın tamamının kamulaştırılması ve mülkiyetin idareye geçmesi hâlinde artık paydaşların paylaşacağı taşınmaz kalmayabilir. Bu durumda ekonomik değer kamulaştırma bedeline dönüşür. Paydaşların tapudaki pay oranları, mirasçılık durumu ve varsa mülkiyet çekişmeleri bedelin kime ve hangi oranda ödeneceğini etkileyebilir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi dosyasında hüküm kurulmadan önce güncel tapu kaydı ile kamulaştırma dosyasındaki hak sahipliği bilgilerinin karşılaştırılması önemlidir.
Kamulaştırma Bedeli Depoya Yatırılmışsa Ne Olur?
Kamulaştırma bedelinin bankaya yatırılmış olması tek başına bütün mülkiyet ve pay uyuşmazlıklarını çözmez. Paydaşlık oranında, mirasçılıkta veya taşınmaz üzerindeki ayni haklarda çekişme varsa bedelin ödenmesi ya da bloke edilmesi bu uyuşmazlığın sonucuna bağlı olabilir. Özellikle ortaklığın giderilmesi davası sürerken tapu maliklerinde değişiklik meydana gelmişse kamulaştırma dosyasındaki taraf teşkili de güncel kayıtlar üzerinden kontrol edilmelidir.
Dava Dosyasında Pratik Kontrol Sırası
Tapudaki kamulaştırma şerhinin tarihini ve dayanağını kontrol edin.
İdareden kamulaştırma kararını, kıymet takdir ve tebligat evraklarını getirterek işlemin hangi aşamada olduğunu belirleyin.
Bedel tespiti ve tescil davası varsa dosya numarasını ve tescil sonucunu inceleyin.
Kısmi kamulaştırmada ifrazdan sonra oluşan yeni parsel ve yüzölçümünü esas alın.
Tam kamulaştırmada ortaklığın giderilmesi talebinin konusu ve hukuki yararı yeniden değerlendirin.
2026 İçin Uygulama Kontrolü
Taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu ve kadastro kayıtları, işlem zinciri, taraf sıfatı, taşınmazın güncel hukuki ve fiilî durumu, değerleme ile görev-yetki meseleleri birlikte incelenmelidir. İmar, tapu ve usul düzenlemeleri değişebildiğinden somut olay güncel mevzuat ve içtihat üzerinden ayrıca doğrulanmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Kamulaştırma şerhi varsa ortaklığın giderilmesi davası devam eder mi?
Şerhin varlığı tek başına yeterli değildir. Kamulaştırma işleminin akıbeti ve kesinleşme durumu araştırıldıktan sonra davanın nasıl devam edeceği belirlenir.
Kısmi kamulaştırmada kalan bölüm satılabilir mi?
Kalan bölüm üzerindeki ortaklık sürüyorsa mümkün olabilir; ancak önce kamulaştırılan bölümün ifrazı ve kalan taşınmazın güncel hukuki ve teknik durumunun belirlenmesi gerekir.
Mahkeme kamulaştırma dosyasını kendiliğinden araştırmalı mı?
Yargıtay'ın 27.11.2025 tarihli kararında, kamulaştırma şerhi bulunan taşınmazlara ilişkin evrakların temin edilmesi ve işlemin akıbetinin araştırılması gerektiği açıkça vurgulanmıştır.
Kamulaştırma devam ederken satış kararı hemen verilebilir mi?
Kamulaştırmanın kapsamı ve kesinleşme durumu bilinmeden doğrudan satış kararı verilmesi risklidir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 27.11.2025 tarihli kararı, kamulaştırma şerhi bulunan taşınmazlarda evrakların getirtilmesini ve kesinleşme varsa ifraz işleminin tamamlanmasını gerekli görmektedir.
Sonuç
Kamulaştırma ile ortaklığın giderilmesi süreçleri aynı taşınmaz üzerinde kesiştiğinde güncel tapu kaydı, şerhin dayanağı, kamulaştırmanın kesinleşme durumu ve kısmi kamulaştırmada ifraz işlemi birlikte değerlendirilmelidir. 2025 tarihli Yargıtay kararı, kamulaştırma şerhi bulunan taşınmazlarda eksik araştırmayla satış veya paylaşma hükmü kurulamayacağını açık biçimde ortaya koymaktadır.
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır; somut olayın tapu ve kamulaştırma dosyası ayrıca incelenmelidir.
Konuyla İlgili Diğer Rehberler
İletişim ve Gayrimenkul Hukuku Çalışma Alanı
Tapu kayıtları, sözleşmeler, tebligatlar ve taşınmazın güncel hukuki durumu birlikte değerlendirilmelidir. Büro iletişim bilgileri ve randevu kanallarına aşağıdaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya sonuç garantisi oluşturmaz.
Yorumlar