Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: 2026 Güncel Rehber
Güncelleme tarihi: 13 Eyl
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan davadır. Özellikle miras kalan taşınmazlar, hisseli tapular ve aile mallarında sıkça gündeme gelir. 2026 yılında bu alan bakımından en önemli yenilik, 7589 sayılı Kanunla İcra ve İflâs Kanunu'nun 114. maddesinde yapılan ve belirli miras taşınmazlarının satış usulünü değiştiren düzenlemedir.
İçindekiler · Bölüme git
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Dayanağı
Dava Şartı Arabuluculuk: Dava Açmadan Önce Başvuru Zorunlu
Taraf Teşkili: Bütün Paydaşların Davada Yer Alması Gerekir
Taşınmaz mutlaka satılır mı, bölünerek paylaşılabilir mi?
İhaleye kimler katılabilir, satış yalnız paydaşlar arasında yapılabilir mi?
2026 Değişikliği: Miras Taşınmazlarında İlk Artırma Sadece Malik Mirasçılar Arasında
Mirasçılar Arasındaki İlk Artırmada Teklif Eşiği Nedir?
Yeni Kural Hangi Satışlara Uygulanır? Geçiş Hükmü
İhale Bedelini Süresinde Ödemeyen En Yüksek Teklif Sahibinin Durumu
Muhdesat Varsa Satış Bedeli Nasıl Paylaştırılır?
Ortaklığın giderilmesi davasında masrafları kim öder?
Kanun Yolu Bakımından Önemli Nokta
2026 AYM Kararı: Taraf Teşkili Sağlanmadan Satış Yapılamaz
Sonuç: 2026'da Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Ne Değişti?
Ortaklığın Giderilmesi Davasının Hukuki Dayanağı
Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesine göre her paydaş, hukuki işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmayı isteme hakkı hukuki işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma istenememesi de kanuni sınırlamalardan biridir. Elbirliği mülkiyetinde ise ortaklığın niteliğine ve dayanağına ilişkin özel hükümler ayrıca dikkate alınır.
Dava Şartı Arabuluculuk: Dava Açmadan Önce Başvuru Zorunlu
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılabilir. Taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşmalarda kanunun öngördüğü özel usul ve icra edilebilirlik şerhi kuralları ayrıca gözetilmelidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
HMK m.4 uyarınca taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda HMK m.12'deki kesin yetki kuralı gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Birden fazla taşınmaz söz konusu olduğunda yetki ve dava yığılması somut olay özelinde ayrıca değerlendirilmelidir.
Taraf Teşkili: Bütün Paydaşların Davada Yer Alması Gerekir
Paydaşlardan biri tek başına ortaklığın giderilmesini isteyebilir; ancak hükmün bütün paydaşların hukuki durumunu etkilemesi nedeniyle diğer paydaşların davada yer alması gerekir. Ölen paydaş varsa mirasçılarının belirlenmesi, güncel veraset ilamlarının ve tapu kayıtlarının getirtilmesi önem taşır. Yargıtay uygulamasında eksik taraf teşkili bozma nedeni olabilmektedir. Bu nedenle dava açılmadan önce tapu malikliği ile mirasçılık zincirinin dikkatle incelenmesi gerekir.
Taşınmaz mutlaka satılır mı, bölünerek paylaşılabilir mi?
TMK m.699 uyarınca paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilebilir. Paylaşma biçiminde anlaşma sağlanamazsa paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim malın aynen bölünerek paylaştırılmasına; bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesi mümkün değilse açık artırmayla satışa hükmolunur.
Taşınmazlarda aynen taksim olanağı araştırılırken yüzölçümü, pay ve paydaş sayısı, imar mevzuatı, ifraz şartları, taşınmazın niteliği ve bölünmenin ekonomik sonuçları birlikte değerlendirilir. Gerektiğinde keşif yapılır, uzman bilirkişilerden rapor alınır ve belediye veya ilgili idareden ifrazın mümkün olup olmadığı sorulur. Aynen taksim hukuken ve fiilen mümkün değilse satış yoluyla ortaklık giderilir.
İhaleye kimler katılabilir, satış yalnız paydaşlar arasında yapılabilir mi?
TMK m.699'un genel kuralına göre satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Bununla birlikte 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren İİK m.114 değişikliği, belirli miras taşınmazları için bu genel kurala satış aşamasında özel bir sistem getirmiştir. Bu iki durum birbirine karıştırılmamalıdır.
2026 Değişikliği: Miras Taşınmazlarında İlk Artırma Sadece Malik Mirasçılar Arasında
16 Temmuz 2026'da kabul edilen ve 31 Temmuz 2026 tarihli 33326 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun, İİK m.114'ü değiştirmiştir. Yeni hükme göre tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu özel artırma usulü bir defaya mahsus uygulanır.
Mirasçılar Arasındaki İlk Artırmada Teklif Eşiği Nedir?
İİK m.114'ün güncel düzenlemesine göre bu özel birinci artırmada elektronik satış portalında verilecek teklifin; muhammen kıymetin yüzde yüzü ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise o miktarı ve buna ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir. İkinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde ellisi esasına dönülür; yine rüçhanlı alacaklar ve masraflara ilişkin kanuni eşik gözetilir.
Yeni Kural Hangi Satışlara Uygulanır? Geçiş Hükmü
7589 sayılı Kanunun geçici 1. maddesi önemlidir. İİK m.114'te yapılan değişiklikler, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz; bu artırmalarda önceki hükümler uygulanmaya devam eder. Bu nedenle devam eden bir satış dosyasında yalnız dava veya karar tarihi değil, açık artırma ilanının hangi tarihte yapıldığı da kontrol edilmelidir.
İhale Bedelini Süresinde Ödemeyen En Yüksek Teklif Sahibinin Durumu
2026 değişikliği, ihale bedelinin süresinde yatırılmamasının sonuçlarını da ağırlaştırmıştır. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez; satış masrafları mahsup edildikten sonra kalan miktar paydaşlara payları oranında ödenir. Ödemeyen kişi paydaş ise teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir. Ayrıca en yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayan ihale alıcısına teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilmesi öngörülmüştür.
Muhdesat Varsa Satış Bedeli Nasıl Paylaştırılır?
Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç ve benzeri bütünleyici parçalar ortaklığın giderilmesi davalarında özel önem taşır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 03.11.2025 tarihli, 2025/4337 E., 2025/4601 K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere, muhdesatın bir kısım paydaşlara ait olduğu tapuda şerhli ise veya bütün paydaşlar bu konuda ittifak ediyorsa ve muhdesat arzın değerini artırıyorsa, dava tarihi itibarıyla arz ve muhdesat değerleri ayrı ayrı belirlenir. Toplam değer içinde arza ve muhdesata isabet eden yüzdelik oranlar tespit edilir; satış bedelinden muhdesata düşen bölüm muhdesat sahibine, kalan bölüm ise payları oranında paydaşlara dağıtılır.
Muhdesatın kime ait olduğu çekişmeli ve bu konuda bütün paydaşların ittifakı yoksa, ileri süren tarafın hukuki yararı bulunması hâlinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası gündeme gelebilir ve sonucunun ortaklığın giderilmesi davasına etkisi değerlendirilir. Bu nedenle yapı, ağaç, tesis veya diğer muhdesat iddiaları dava başında açıklığa kavuşturulmalıdır.
Ortaklığın giderilmesi davasında masrafları kim öder?
Ortaklığın giderilmesi davaları iki taraflı sonuç doğuran davalardandır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2025/4337 E., 2025/4601 K. sayılı kararında, ortaklığın satış yoluyla giderilmesi hâlinde harç, yargılama giderleri ve vekâlet ücretlerinin satış bedelinin dağıtılmasındaki oranlarda paydaşlara yükletilmesi gerektiği belirtilmiştir. Somut dosyada muhdesat ve farklı paylaşım oranları bulunması hâlinde hüküm fıkrasının infazda tereddüt yaratmayacak açıklıkta kurulması gerekir.
Kanun Yolu Bakımından Önemli Nokta
HMK m.362/1-b uyarınca ortaklığın giderilmesine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararları bakımından temyiz yasağı uygulamada önem taşır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 23.12.2025 tarihli, 2025/5454 E., 2025/5582 K. sayılı kararı da ortaklığın giderilmesi uyuşmazlığında bölge adliye mahkemesi kararının temyiz edilemeyeceğini ortaya koymaktadır. Bu nedenle istinaf aşamasındaki iddia ve delillerin eksiksiz ileri sürülmesi özellikle önemlidir.
Bağlantılı hukuki sorunlar bakımından önalım (şufa) hakkı ve ecrimisilde intifadan men başlıklı rehberler de somut olayın özelliklerine göre birlikte incelenebilir.
Sık Sorulan Sorular
Diğer paydaş istemese de ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?
Evet. Paydaşlardan biri tek başına paylaşmayı isteyebilir. Ancak TMK m.698'deki paylaşmayı isteme hakkının sınırları, ortaklığın sürdürülmesine ilişkin geçerli hukuki işlem ve uygun olmayan zaman gibi istisnalar ayrıca değerlendirilir.
Miras kalan ev doğrudan üçüncü kişiye satılır mı?
31 Temmuz 2026 sonrasında ilan edilen satışlarda, İİK m.114'teki özel şartlar varsa birinci artırma yalnız malik mirasçılar arasında yapılır. Bu ilk artırmada sonuç alınamazsa ikinci artırmada kanunun genel satış eşiği uygulanır. Ancak geçiş hükmü nedeniyle 31 Temmuz 2026'dan önce ilan edilmiş artırmalar eski hükümlere tabidir.
Ortaklığın giderilmesi davasında avukat zorunlu mudur?
Avukatla temsil zorunlu değildir. Bununla birlikte taraf teşkili, mirasçılık, aynen taksim, imar ve ifraz, muhdesat, bilirkişi raporları, satış ve satış bedelinin paylaştırılması gibi konular teknik sonuçlar doğurduğundan dosyanın hukuki özelliklerinin başlangıçta doğru değerlendirilmesi önemlidir.
2026 AYM Kararı: Taraf Teşkili Sağlanmadan Satış Yapılamaz
Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu, Aynur Ceylan ve diğerleri başvurusunda ortaklığın giderilmesi davasında taraf teşkili sağlanmadan taşınmazın satılması ve bu satıştan doğan zararın etkili biçimde giderilememesi nedeniyle mülkiyet hakkı ile bağlantılı etkili başvuru hakkının ihlal edildiğine karar verdi. Karar 22 Mayıs 2026 tarihli basın duyurusuyla kamuoyuna açıklandı.
Kararın pratik önemi şudur: Paydaşlardan veya mirasçılardan birinin yargılamaya usulüne uygun biçimde dâhil edilmemesi basit bir tebligat eksikliği olarak görülmemelidir. Özellikle paydaşın vefat ettiği, mirasçılık durumunun değiştiği veya tapu kaydındaki malik bilgilerinin güncel olmadığı dosyalarda satış aşamasına geçmeden önce bütün hak sahiplerinin doğru biçimde belirlenmesi gerekir.
Bu nedenle dava açılmadan önce güncel tapu kaydı, veraset ilamı ve tarafların nüfus kayıtlarının kontrol edilmesi; yargılama sırasında ölüm veya pay devri gerçekleşmişse taraf teşkilinin yeniden değerlendirilmesi önem taşır.
Sonuç: 2026'da Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Ne Değişti?
Ortaklığın giderilmesi süreci yalnızca taşınmazın satışından ibaret değildir. Dava şartı arabuluculuk, doğru taraf teşkili, aynen taksim olanağı, imar ve ifraz durumu, muhdesat iddiaları, satış bedelinin dağıtımı ve kanun yolları birlikte ele alınmalıdır. 7589 sayılı Kanunla 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren yeni sistem ise tüm maliklerin mirasçı olduğu ve üçüncü kişi malik bulunmadığı taşınmazlarda ilk artırmayı yalnız malik mirasçılara ayırarak satış aşamasında önemli bir değişiklik yaratmıştır. Devam eden dosyalarda yeni hükmün uygulanıp uygulanmayacağı belirlenirken açık artırma ilan tarihi özellikle kontrol edilmelidir.
Not: Bu yazı 29 Ağustos 2026 tarihi itibarıyla yürürlükteki mevzuat ve güncel yüksek mahkeme uygulaması dikkate alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her uyuşmazlık, tapu ve mirasçılık kayıtları ile somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Görüşme ve iletişim
Ortaklığın giderilmesi sürecini görüşmek için büromuzla iletişime geçebilirsiniz. Tapu ve mirasçılık kayıtları, pay oranları, taşınmazın bölünebilirliği, kullanım biçimi ve varsa yapı veya ağaçlara ilişkin iddialar değerlendirmede önem taşır. Elinizdeki tapu kaydı, sözleşme ve tebligatları görüşme için hazırlamanız yararlı olur.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya sonuç garantisi oluşturmaz.
Yorumlar