Önalım (Şufa) Hakkı Davası: Paylı Taşınmazda Hisse Üçüncü Kişiye Satılırsa Ne Yapılır? | 2026
Güncelleme tarihi: 4 gün önce
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satması, diğer paydaşlar bakımından yasal önalım hakkını gündeme getirebilir. Halk arasında “şufa hakkı” olarak bilinen bu kurumun amacı, paylı mülkiyet ilişkisine dışarıdan yeni bir kişinin girmesi hâlinde mevcut paydaşlara kanunda öngörülen şartlarla öncelik tanımaktır.
Yasal önalım ile sözleşmeden doğan önalım arasındaki fark
Paylı taşınmazlarda diğer paydaşlara tanınan yasal önalım hakkı ile bir sözleşmeyle kurulan önalım hakkı birbirinden ayrılmalıdır. Bu ayrım, uygulanacak sürelerin belirlenmesinde önem taşır.
Yasal önalımda, 25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlar bakımından satış tarihinden itibaren bir yıllık üst süre uygulanır. Önceki satışlarda ise geçiş hükmü gereğince iki yıllık süre korunmuştur. Noter bildirimiyle başlayan üç aylık süre ayrıca dikkate alınmalıdır. TMK m. 733 ve geçiş düzenlemesi
Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise Türk Borçlar Kanunu’nun 242. maddesi, bildirimden itibaren üç aylık ve her hâlde satıştan itibaren iki yıllık dava açma süresi öngörmektedir. Dolayısıyla yasal önalım için getirilen bir yıllık üst süre, sözleşmeden doğan önalım hakkına doğrudan uygulanmamalıdır. TBK m. 242
Önalım hakkı hangi durumda doğar?
Türk Medenî Kanunu m.732 uyarınca yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara tanınır. Bu nedenle her devir önalım hakkı doğurmaz; özellikle işlemin hukuki niteliği ve gerçekten bir satış olup olmadığı somut olayda dikkatle incelenmelidir.
Taşınmaz paylı mülkiyete tabi olmalıdır.
Paydaşlardan biri kendi payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satmış olmalıdır.
Önalım hakkını kullanmak isteyen kişi, satış tarihinde aynı taşınmazda paydaş olmalıdır.
Cebrî artırmayla yapılan satışlarda ve 25 Aralık 2025 ve sonrasında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz.
İhale yoluyla satışlarda satış tarihi neden önemlidir?
TMK’nin 733. maddesinde, cebrî artırmayla yapılan satışların yanında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar da önalım hakkının kullanılamayacağı işlemler arasında düzenlenmiştir.
Ancak 2886 sayılı Kanun kapsamındaki satışlara ilişkin bu yeni sınırlama, 25 Aralık 2025’ten önceki satışlara uygulanmaz. Bu satışlar, değişiklik öncesindeki hükümler çerçevesinde değerlendirilmelidir. Bu nedenle yalnızca satışın ihale yoluyla yapıldığının belirtilmesi yeterli değildir; satışın tarihi ve hangi hukuki usule dayandığı da incelenmelidir. 7571 sayılı Kanun m. 35 ve 37
Satışın noter aracılığıyla bildirilmesi neden önemlidir?
TMK m.733’e göre yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Bu bildirim yalnızca bilgilendirme işlevi görmez; üç aylık hak düşürücü sürenin başlangıcı bakımından doğrudan önem taşır. Bu nedenle sıradan bir telefon mesajı, sözlü haber verme veya taşınmazdaki fiili değişikliğin öğrenilmesi, kanundaki noter bildirimiyle aynı hukuki sonucu doğurmayabilir.
Önalım Davasında Süreler
Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi hâlinde önalım davasının bildirimden itibaren üç ay içinde açılması gerekir.
25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlarda önalım hakkı, satışın üzerinden her hâlde bir yıl geçmekle düşer. Satış diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmemiş olsa bile bir yıllık üst süre işlemeye devam eder.
25 Aralık 2025’ten önce yapılmış satışlarda ise geçiş hükmü gereğince değişiklikten önceki iki yıllık üst süre uygulanır. Bu nedenle süre hesabında yalnızca dava tarihi değil, pay satışının hangi tarihte yapıldığı da mutlaka kontrol edilmelidir.
25 Aralık 2025 Öncesi ve Sonrası Satışlarda Süre
Önalım hakkındaki üst süre 7571 sayılı Kanunla iki yıldan bir yıla indirilmiştir. Yeni düzenleme 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu nedenle satışın tarihi süre hesabında doğrudan önem taşır.
25 Aralık 2025 ve sonrasında yapılan satışlarda, noter bildirimi yapılmamış olsa dahi önalım davası satış tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde açılmalıdır. Bu tarihten önce yapılmış satışlarda ise değişiklikten önceki iki yıllık üst süre uygulanmaya devam eder. Her iki durumda da satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesi hâlinde üç aylık süre ayrıca dikkate alınır.
Örnek: Pay 10 Ocak 2026 tarihinde üçüncü kişiye satılmış ve noter bildirimi yapılmamışsa üst süre kural olarak 10 Ocak 2027’de sona erer. Satış 10 Aralık 2025 tarihinde yapılmışsa geçiş hükmü nedeniyle eski iki yıllık üst süre esas alınır; ancak noter bildirimi varsa üç aylık süre daha önce dolabilir.
Dava kime karşı açılır?
TMK m.734 gereğince önalım hakkı, payı satın alan alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Talebin amacı, satış konusu payın kanundaki koşullar yerine getirildiğinde davacı paydaş adına tescilini sağlamaktır. Uyuşmazlık yalnızca “satışı iptal ettirme” şeklinde düşünülmemelidir; dava, alıcının edindiği payın önalım hakkı sahibine geçirilmesine yöneliktir.
Rayiç bedel hangi tarih esas alınarak belirlenir?
TMK’nin 734. maddesi, dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenmesini öngörmektedir. Bununla birlikte, değerlemede hangi tarihin esas alınacağını açıkça düzenlememektedir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 4 Şubat 2026 tarihli, E. 2025/2386, K. 2026/575 sayılı kararında şu ayrım benimsenmiştir:
Davanın durumu | Rayiç bedelin belirlenmesinde esas alınan tarih |
|---|---|
Değişiklik yürürlüğe girmeden önce açılmış ve 25 Aralık 2025’te devam eden dava | 25 Aralık 2025 |
Değişikliğin yürürlüğe girmesinden sonra açılan dava | Dava tarihi |
Bu ayrım, kanunda açıkça yazılı bir tarih kuralından değil, Yargıtay’ın yorumundan kaynaklanmaktadır. Kararda değerleme tarihi bakımından karşıoy da bulunmaktadır. Somut uyuşmazlık değerlendirilirken sonraki mevzuat ve içtihat gelişmeleri ayrıca incelenmelidir. Yargıtay resmî karar kaynağı — 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/2386, K. 2026/575
Dava açmadan önce bedel ve ödeme yükümlülüğü nasıl değerlendirilmelidir?
Önalım davasında yalnızca tapuda gösterilen satış bedelinin karşılanabileceğinin düşünülmesi yeterli değildir. Mahkemenin belirleyeceği rayiç bedel farklı çıkabileceğinden, dava açma kararı verilirken bu mali yük de değerlendirilmelidir.
Belirlenen rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri, mahkemenin gösterdiği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılmalıdır. Bu yükümlülük süresinde yerine getirilmezse davacı adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan tutarın nemalandırılması ve hüküm kesinleştiğinde nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenmesi öngörülmektedir. TMK m. 734
Anayasa Mahkemesi de önalım bedelinin uzun süre mahkeme hesabında tutulduğu durumlarda paranın ekonomik değerinin korunmasına dikkat çekmektedir. AYM B. No: 2021/1240 sayılı kararında, yatırılan önalım bedelinin nemalandırılmaması ve yargılama sürecinde enflasyon karşısında değer kaybetmesi mülkiyet hakkı yönünden incelenmiş ve ihlal sonucuna ulaşılmıştır. Bu nedenle önalım uyuşmazlıklarında yalnızca yatırılacak bedelin miktarı değil, bedelin yargılama süresince ekonomik değerinin korunması da önem taşır.
Değerleme bakımından taşınmazın özelliklerini ve karşılaştırılabilir satışları ortaya koyan deliller önemlidir. Yargıtay’ın anılan kararında, tarafların delilleri toplandıktan sonra yerinde keşif ve taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi incelemesi yapılması gerektiği belirtilmiştir.
Aynı kararda, belirlenen bedelin daha önce yatırılan ve nemalandırılan toplam tutarı aşması hâlinde, önceki tutarın mahsup edilerek kalan kısmın yatırılması gerektiği açıklanmıştır. Bu nedenle devam eden davalarda daha önce yatırılmış bedel ve biriken nema birlikte hesaba katılmalıdır. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/2386, K. 2026/575
Tapudaki satış bedeli tartışmalıysa ne olur?
Uygulamada en sık uyuşmazlıklardan biri, tapuda gösterilen satış bedeli ile tarafların gerçek satış bedeli konusunda farklı iddialar ileri sürmesidir. Böyle bir durumda satış işlemi, ödeme belgeleri, banka hareketleri, tarafların beyanları ve dosyanın diğer delilleri birlikte değerlendirilir. Davanın başında yalnızca tapudaki rakama bakarak ekonomik risk hesabı yapmak yanıltıcı olabilir.
Önalım hakkından feragat ve belirli satıştan vazgeçme
TMK m.733, önalım hakkından tamamen feragat ile belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçmeyi birbirinden ayırır. Haktan feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Buna karşılık belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme yazılı şekilde yapılabilir ve satıştan önce veya sonra gerçekleştirilebilir.
Her pay devri önalım davasına konu olur mu?
Hayır. Kanun yasal önalımı üçüncü kişiye yapılan satışa bağlar. Bu nedenle bağış, miras yoluyla geçiş, cebri artırma veya görünüşte başka bir işlem altında gerçekleştirildiği ileri sürülen devirlerde önce işlemin gerçek hukuki niteliği belirlenmelidir. Tapu kaydındaki işlem türü önemli olmakla birlikte, uyuşmazlığın bütün özellikleri değerlendirilmeden otomatik sonuca varılmamalıdır.
Payın başka bir paydaşa satılması
Yasal önalım hakkının temel şartı satışın üçüncü kişiye yapılmasıdır. Payın aynı taşınmazdaki mevcut bir paydaşa devredilmesi hâlinde, TMK m.732’deki üçüncü kişi şartı gerçekleşmediğinden yasal önalım hakkının doğup doğmadığı bu temel kural çerçevesinde değerlendirilir.
Fiilî kullanım düzeni neden dosyada önem kazanabilir?
Paydaşların taşınmazı uzun süredir kendi aralarında belirli bölümler hâlinde kullandıkları dosyalarda, tarafların önceki davranışları ve hakkın kullanılma biçimi önem kazanabilir. Bu konu kanunun açık metninden çok somut olay ve içtihat değerlendirmesiyle şekillendiğinden, yalnızca “tapuda paydaşım” veya “herkes kendi bölümünü kullanıyordu” şeklindeki tek bir olguya dayanarak sonuç çıkarılmamalıdır.
Dava açılmadan önce hangi belgeler toplanmalı?
Güncel tapu kaydı ve satışın tarihini gösteren kayıtlar
Noter aracılığıyla yapılmış satış bildirimi varsa tebliğ belgesi
Rayiç bedelin belirlenmesine yardımcı olacak emsal satış, tapu ve ödeme kayıtları
Paydaşlık durumunu ve pay oranını gösteren belgeler
Varsa tarafların fiili kullanım düzenini gösteren krokiler, yazışmalar ve diğer deliller
Örnek 1: Noter bildirimi yapılmış satış
A, B ve C bir taşınmazda paydaştır. A, payını 10 Ocak 2026 tarihinde D’ye satar ve satış B’ye noter aracılığıyla bildirilir. B, bildirimden itibaren üç ay içinde ve satıştan itibaren her hâlde bir yıl içinde önalım davasını açmalıdır. Satış 25 Aralık 2025’ten önce yapılmış olsaydı geçiş hükmü gereğince iki yıllık üst süre uygulanacaktı.
Örnek 2: Bildirim yapılmamış satış
A payını üçüncü kişiye devreder ancak diğer paydaş B’ye noter bildirimi yapılmaz. Satış 25 Aralık 2025 veya sonrasında yapılmışsa üç aylık süre noter bildirimi olmadan başlamasa bile satış tarihinden itibaren bir yıllık üst süre işlemeye devam eder. Daha eski satışlarda ise geçiş hükmü uyarınca iki yıllık üst süre dikkate alınır.
Örnek 3: Cebri artırma
Pay, icra veya başka bir cebri artırma süreci sonunda üçüncü kişiye geçerse TMK m.733 gereğince yasal önalım hakkı kullanılamaz. Bu ayrım, normal iradi satış ile cebri satışın dava stratejisi bakımından neden farklı değerlendirilmesi gerektiğini gösterir.
Sık yapılan hatalar
Üç aylık süreyi satışın öğrenildiği her tarihten başlatmak ve noter bildiriminin önemini gözden kaçırmak
Satış tarihine göre bir veya iki yıllık üst sürenin hangisinin uygulanacağını kontrol etmemek
Davanın satıcıya karşı açılacağını düşünmek
Mahkemenin belirlediği kesin sürede rayiç bedeli ve tapu giderlerini nakden yatırmamak
Her türlü tapu devrinin otomatik olarak önalım hakkı doğurduğunu kabul etmek
Kısa Kontrol Listesi
Önce taşınmazın paylı mülkiyete tabi olup olmadığını, satışın gerçekten üçüncü kişiye yapılıp yapılmadığını, tapu satış tarihini ve noter bildirimi bulunup bulunmadığını kontrol edin. Ardından üç aylık bildirim süresi ile satış tarihine göre uygulanacak bir veya iki yıllık üst süreyi ayrı ayrı hesaplayın. Dava açıldıktan sonra mahkemenin rayiç bedel ve tapu giderlerinin kesin süre içinde yatırılmasına ilişkin ara kararını kaçırmayın.
Bağlantılı hukuki sorunlar bakımından ortaklığın giderilmesi, ecrimisilde intifadan men ve tapu siciline güven ve iyiniyetli üçüncü kişi başlıklı rehberler de somut olayın özelliklerine göre birlikte incelenebilir.
Sonuç
Önalım davasında başarı çoğu zaman birkaç temel noktanın doğru ve zamanında yönetilmesine bağlıdır: satışın niteliği, üçüncü kişi şartı, noter bildirimi, hak düşürücü süreler ve rayiç bedel ile tapu giderlerinin kesin sürede yatırılması. Özellikle süreler hak düşürücü olduğu için, pay satışı öğrenildiğinde dosyanın erken aşamada tapu ve bildirim belgeleri üzerinden değerlendirilmesi önemlidir.
İletişim ve Gayrimenkul Hukuku Çalışma Alanı
Tapu kayıtları, sözleşmeler, tebligatlar ve taşınmazın güncel hukuki durumu birlikte değerlendirilmelidir. Büro iletişim bilgileri ve randevu kanallarına aşağıdaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya sonuç garantisi oluşturmaz.
Bu konuyla doğrudan bağlantılı uyuşmazlıklar ve dava şartları için Haksız Yapı ve Başkasının Arazisine İnşaat: Yapı Kime Ait Olur? başlıklı rehber de incelenebilir.
Yorumlar