Ehliyetsizlik ve Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması: Tapu İptali | 2026
Güncelleme tarihi: 6 Eyl
Taşınmazın vekâletname ile devredildiği uyuşmazlıklarda iki farklı sorun aynı dosyada ortaya çıkabilir: vekâlet verenin işlem tarihinde ayırt etme gücünün bulunmaması ve vekilin geçerli bir vekâletnameyi vekâlet verenin zararına kullanması. Bu hukuki sebepler birbirinden farklıdır. Bu nedenle birinin kanıtlanamaması, diğerinin incelenmeden reddedilmesini gerektirmez.
2025–2026 Yargıtay kararları özellikle işlem tarihindeki ehliyetin ayrı araştırılması, vekilin sadakat ve özen borcu, satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği, rayiç değer ile satış bedeli arasındaki fark, üçüncü kişinin iyiniyeti ve mirasçıların terekeye ilişkin davalarda taraf yapısı üzerinde durmaktadır.
Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil
Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı hukuki işlem veya verdiği vekâletname geçerlilik sorunu doğurur. Taşınmazın devri bir vekâletnameye dayanıyorsa, vekâletnamenin düzenlendiği tarihte vekâlet verenin ayırt etme gücünün bulunup bulunmadığı temel inceleme konularındandır. Gerektiğinde doğrudan satış işlemi tarihindeki ehliyet durumu da ayrıca önem taşıyabilir.
Ehliyet Hangi Tarihe Göre ve Nasıl Araştırılır?
Esas olan, uyuşmazlık konusu hukuki işlemin yapıldığı tarihte kişinin ayırt etme gücüdür. Yaşlılık, tek başına ehliyetsizlik anlamına gelmez. Demans veya başka bir hastalık tanısı da işlem tarihindeki hukuki ehliyeti kendiliğinden belirlemez. Hastane ve aile hekimi kayıtları, reçeteler, görüntüleme ve tedavi belgeleri, önceki vesayet dosyaları, tanık anlatımları ve gerektiğinde Adli Tıp Kurumu incelemesi birlikte değerlendirilir.
Bu nedenle özellikle vekâletname ve satış tarihine yakın sağlık kayıtlarının eksiksiz getirtilmesi önemlidir. Sonradan verilen bir kısıtlama kararı veya sonradan konulan tanı tek başına geçmişteki işlem tarihini kesin olarak açıklamaz; fakat diğer delillerle birlikte güçlü bir değerlendirme unsuru olabilir.
Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedir?
Vekilin geniş satış yetkisine sahip olması, bu yetkiyi dilediği şekilde kullanabileceği anlamına gelmez. TBK m. 506 çerçevesinde vekil, vekâlet verenin menfaatlerini gözetmek ve sadakat ve özenle hareket etmek zorundadır. Taşınmazın gerçek değerinin çok altında devredilmesi, satış bedelinin vekâlet verene aktarılmaması, vekilin kendisi veya yakınları lehine sonuç doğuran işlemler ve alıcıyla el ve işbirliği içinde hareket edilmesi kötüye kullanma iddiasında önem taşıyabilir.
Geçerli Vekâletname Varsa Dava Reddedilir mi?
Hayır. Vekâletnamenin şeklen geçerli olması ile vekilin bu yetkiyi sadakat ve özen borcuna uygun kullanması farklı meselelerdir. Vekâletname satışa açıkça izin verse bile vekilin vekâlet verenin zararına hareket ettiği kanıtlanırsa vekâlet görevinin kötüye kullanılması ayrıca değerlendirilir.
2025 Yargıtay Kararı: Satış Bedelinin Ödendiğinin İspatı
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2025/54 Esas, 2025/5859 Karar sayılı 11.12.2025 tarihli kararında, vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiası bakımından taşınmazların gerçek veya gerçeğe yakın bedelle devredilip devredilmediği ve satış bedelinin vekâlet verene ödenip ödenmediği üzerinde durulmuştur. Kararda, somut olayda satış bedelinin ödendiği savunmasının yazılı delille kanıtlanamaması kabul kararını destekleyen önemli unsurlardan biri olmuştur.
Satış Bedelinin Düşük Olması Tek Başına Yeterli mi?
Her düşük bedelli satış otomatik olarak vekâlet görevinin kötüye kullanılması değildir. Ancak rayiç değer ile satış bedeli arasında aşırı fark bulunması güçlü bir emare olabilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 20.10.2025 tarihli, 2024/3040 Esas, 2025/4459 Karar sayılı kararında da vekiller arası işlem bakımından taşınmazların işlem tarihindeki rayiç değerleri ile sözleşmedeki değer arasında aşırı nispetsizlik bulunup bulunmadığının araştırılması gerektiği belirtilmiştir.
Değerlendirmede bedel farkının yanında alıcı ile vekil arasındaki yakınlık, vekâlet verenin satış ihtiyacı, bedelin banka yoluyla veya başka biçimde gerçekten ödenmesi, kısa aralıklı sonraki devirler ve tarafların işlem öncesi ve sonrası davranışları birlikte incelenmelidir.
Üçüncü Kişinin İyiniyeti ve El Birliği
Vekilin vekâlet görevini kötüye kullanması ile taşınmazı devralan üçüncü kişinin hukuki durumu aynı değildir. Üçüncü kişi vekilin vekâlet vereni zararlandırdığını biliyor veya somut olayın özellikleri nedeniyle bilmesi gerekiyorsa, iyiniyet korumasından yararlanması mümkün olmayabilir. Vekil ile alıcının el ve işbirliği içinde hareket etmesi, gerçek değerden ciddi sapma ve işlemin olağan akışa aykırı özellikleri bu incelemede önem taşır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 03.11.2025 tarihli, 2024/4782 Esas, 2025/4759 Karar sayılı kararında, satış bedelinin ödendiğinin kanıtlanamaması, gerçek değerle fahiş fark bulunması ve davacının taşınmazı kullanmayı sürdürmesi birlikte değerlendirilmiştir. Daire, vekilin ilk alıcıyla el ve işbirliği içinde davacıyı zararlandırdığı sonucuna varmıştır. Yargılama sırasında tapudaki “davalıdır” şerhine rağmen taşınmazı devralan son alıcının da iyiniyetli sayılamayacağını belirterek davanın kabulü gerektiği gerekçesiyle ret kararını bozmuştur.
Ehliyetsizlik ve Vekâletin Kötüye Kullanılması Birlikte İleri Sürülebilir mi?
Evet. Aynı olayda vekâletnamenin ehliyetsizlik nedeniyle geçersiz olduğu ve bunun yanında vekilin yetkisini kötüye kullandığı ileri sürülebilir. Yargıtay'ın 2026 yılında verdiği kararlar da iki hukuki sebebin aynı tapu iptali ve tescil uyuşmazlığında birlikte incelenebildiğini göstermektedir. Her sebebin maddi vakıaları ve ispat araçları ayrı değerlendirilmelidir.
2026 Yargıtay Kararı: Tapu İptali Olmazsa Tazminat
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2025/2312 Esas, 2026/1815 Karar sayılı 09.03.2026 tarihli kararında dava; ehliyetsizlik ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması nedenlerine dayalı tapu iptali ve tescil, mümkün olmazsa bedel ve diğer talepler bakımından incelenmiştir. Karar, tapu iptali ve tescil talebinin sonucu ile vekile karşı miras payı oranında tazminat talebinin birbirinden ayrılabileceğini göstermesi bakımından önemlidir. Somut olayda alıcının kötüniyeti kanıtlanamadığından tapu iptali reddedilmiş; hesap verme, sadakat ve özen yükümlülüklerine aykırı davranan vekilden davacının miras payına düşen 140.581,00 TL'nin faiziyle tahsiline karar verilmiştir. Yargıtay bu kararı onamıştır.
Mirasçılar Davayı Nasıl Açmalıdır?
Vekâlet verenin ölümünden sonra mirasçıların dava hakkı bulunabilir; ancak talebin kime karşı ve terekenin tamamı mı yoksa miras payı oranında mı ileri sürüldüğü kritik önemdedir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 10.03.2025 tarihli, 2025/585 Esas, 2025/1220 Karar sayılı kararında, mirasçı olmayan üçüncü kişiye karşı ehliyetsizlik ve vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayanılarak yalnız miras payı oranında tapu iptali ve tescil istenmesinin taraf ve tereke yapısı bakımından sorun oluşturduğu kabul edilmiştir.
Bu nedenle mirasbırakanın hakkına dayanılan davalarda elbirliği mülkiyeti, tereke temsilcisi gerekip gerekmediği, tüm mirasçıların davaya katılımı ve talebin terekeye dönüş şeklinde kurulup kurulmayacağı dava açılmadan önce ayrıca değerlendirilmelidir.
Tapu İptali Mümkün Değilse Hangi Talepler Gündeme Gelebilir?
Taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmiş olması veya başka bir hukuki nedenle aynen tescilin mümkün olmaması hâlinde vekile karşı tazminat veya bedel istemi gündeme gelebilir. Ancak tapu iptali, vekile karşı hesap verme ve tazminat ile üçüncü kişiye karşı ileri sürülecek talepler aynı hukuki koşullara tabi değildir. Dava dilekçesinde asli ve terditli taleplerin doğru kurulması bu nedenle önemlidir.
Dava Açılmadan Önce Toplanması Gereken Deliller
Vekâletnamenin ve varsa sonraki vekâletnamelerin onaylı örnekleri
Tapu resmi senetleri, akit tabloları ve tüm devir zinciri
Vekâletname ve satış tarihine yakın sağlık, tedavi ve reçete kayıtları
Satış bedelinin ödenip ödenmediğini gösteren banka ve hesap hareketleri
Taşınmazın işlem tarihindeki gerçek değerini gösterecek emsal ve bilirkişi verileri
Vekil ile alıcı arasındaki akrabalık, ticari ilişki veya el birliğini gösterebilecek belgeler
Sonraki devirler, ihtarnameler, mesajlar ve tarafların işlemle ilgili yazışmaları
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
Sadece ileri yaşı ehliyetsizlik için yeterli kabul etmek.
Geçerli vekâletname bulunduğu için kötüye kullanma iddiasını incelememek.
Yalnız tapudaki satış bedeline bakıp gerçek ödeme akışını araştırmamak.
Üçüncü kişinin iyiniyetini vekilin sorumluluğuyla aynı değerlendirmek.
Mirasçıların terekeye ait haklarda dava ve talep yapısını yanlış kurması.
Tapu iptali mümkün olmazsa ileri sürülecek bedel veya tazminat talebini baştan planlamamak.
Sık Sorulan Sorular
Noterde vekâletname verilmişse ehliyetsizlik ileri sürülemez mi?
İleri sürülebilir. Noterde işlem yapılmış olması önemli bir delildir; fakat işlem tarihindeki ayırt etme gücüne ilişkin uyuşmazlığı kesin biçimde sona erdirmez. Sağlık kayıtları ve diğer deliller birlikte incelenir.
Vekil taşınmazı satmaya yetkiliyse istediği fiyata satabilir mi?
Hayır. Satış yetkisi, sadakat ve özen borcunu ortadan kaldırmaz. Aşırı düşük bedel, bedelin ödenmemesi ve vekâlet verenin açık biçimde zararlandırılması somut olayın diğer delilleriyle birlikte değerlendirilir.
Satış bedelinin vekâlet verene verilmemesi tapuyu her zaman iptal ettirir mi?
Her zaman değil. Bedelin teslim edilmemesi vekilin sorumluluğu açısından çok önemli olabilir; ancak tapu iptali için alıcının hukuki durumu ve iyiniyeti de ayrıca incelenir. Bazı olaylarda sonuç vekile karşı tazminat veya bedel alacağı olabilir.
Ehliyetsizlik kanıtlanamazsa dava tamamen kaybedilir mi?
Hayır. Vekâlet görevinin kötüye kullanılması ayrıca ileri sürülmüş ve buna ilişkin maddi vakıalar mevcutsa bu hukuki sebep bağımsız olarak incelenebilir.
Sonuç
Ehliyetsizlik ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması davalarında tek bir delile veya tek bir hukuki sebebe odaklanmak çoğu zaman yeterli değildir. İşlem tarihindeki ehliyet, vekâletnamenin kapsamı, gerçek satış değeri, ödeme akışı, vekilin davranışları, üçüncü kişinin iyiniyeti ve mirasçılar yönünden tereke yapısı birlikte incelenmelidir. 2025–2026 Yargıtay kararları da özellikle bu bütüncül incelemenin önemini ortaya koymaktadır.
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır; somut uyuşmazlığın taraf yapısı, devir zinciri, sağlık kayıtları ve delilleri ayrıca değerlendirilmelidir.
Bağlantılı olarak ehliyetsizlik ve muris muvazaası, muris muvazaası ve ölünceye kadar bakma sözleşmesi başlıklı rehberler de incelenebilir.
Konuyla İlgili Diğer Rehberler
Hukuki Çerçeve ve İlgili Konular
Muris muvazaası, ehliyetsizlik, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı uyuşmazlıklar aynı olayda gündeme gelebilse de farklı hukuki sebeplerdir. Somut olayda temlikin gerçek amacı, işlem tarihindeki ehliyet, bedel ile gerçek değer arasındaki ilişki, ödeme akışı, tarafların ilişkileri ve deliller birlikte değerlendirilmelidir.
İletişim ve Gayrimenkul Hukuku Çalışma Alanı
Tapu kayıtları, sözleşmeler, tebligatlar ve taşınmazın güncel hukuki durumu birlikte değerlendirilmelidir. Büro iletişim bilgileri ve randevu kanallarına aşağıdaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya sonuç garantisi oluşturmaz.
Yorumlar