Yüklenicinin Üçüncü Kişiye Satışı ve Tapu Tescili: 2026 Güncel Rehber
- Üzeyir AHISKALI
- 17 Ağu 2024
- 5 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 14 saat önce
Bu yazının özel odağı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin yükleniciden aynî hak kazanan üçüncü kişiye karşı tapu iptali talebidir. Yükleniciden bağımsız bölüm alan kişinin tapu devrinden önce ve sonra sahip olabileceği hakların tamamı için Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Kişinin Hakları başlıklı ana rehber incelenebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat projelerinde yükleniciye bırakılan arsa payı veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılması, özellikle sözleşme sonradan geçersiz sayıldığında veya geriye etkili olarak feshedildiğinde ciddi tapu uyuşmazlıklarına yol açabilir. Bu alanda 2025 yılında verilen Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararı, üçüncü kişilerin durumunu önemli ölçüde değiştirmiştir.
2025 İçtihadı Birleştirme Kararı Neyi Değiştirdi?
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas ve 2025/2 Karar sayılı kararıyla eski uygulamadan dönülmüştür. Artık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliği veya geriye etkili feshi tek başına, yükleniciden taşınmaz ya da ipotek hakkı edinen üçüncü kişinin hakkının otomatik olarak ortadan kalkması sonucunu doğurmaz.
Üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek ayni hak edindiği ve edinim anında iyiniyetli olduğu anlaşılırsa TMK m. 1023 kapsamında kazanımı korunabilir. Buna karşılık üçüncü kişinin sözleşmeyi, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini veya geriye etkili fesih koşullarının oluştuğunu bildiği ya da bilmesi gerektiği ispatlanırsa iyiniyet korumasından yararlanamayabilir.
Arsa Sahibi Her Durumda Tapuyu Geri Alabilir mi?
Hayır. Yeni içtihat sonrasında uyuşmazlığın merkezi üçüncü kişinin edinim anındaki iyiniyetidir. Bu nedenle yalnızca yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranmış olması yeterli olmayabilir. Arsa sahibinin, üçüncü kişinin korunmaya değer iyiniyetinin bulunmadığını gösteren somut delilleri ortaya koyması önem taşır.
Tapudaki Şerh Neden Çok Önemli?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin veya ilgili hukuki durumun tapu sicilinde şerh edilmiş olması, üçüncü kişinin sözleşmeden haberdar olup olmadığı değerlendirmesinde son derece önemlidir. Tapu kaydında açık bir şerh bulunmasına rağmen yapılan iktisapta iyiniyet savunmasının kabul edilmesi güçleşebilir. Bu nedenle arsa sahipleri açısından sözleşme kurulurken tapu sicilinde gerekli koruyucu işlemlerin değerlendirilmesi önemlidir.
Üçüncü Kişinin İyiniyeti Nasıl Değerlendirilir?
İyiniyet soyut bir beyanla değil, somut olayın bütün özellikleriyle değerlendirilir. Tapu kaydı ve şerhler, satış tarihi, inşaatın fiili seviyesi, alıcının yüklenici veya arsa sahibiyle ilişkisi, satış bedelinin piyasa koşullarıyla uyumu, alıcının proje ve sözleşme hakkında sahip olduğu bilgiler ve edinim öncesindeki araştırmalar delil değerlendirmesinde önem kazanabilir.
TMK m. 3 uyarınca durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişi iyiniyet iddiasında bulunamaz. Bu nedenle özellikle olağan dışı koşullarda yapılan devirlerde yalnızca tapu kaydının malik hanesine bakılmış olması her uyuşmazlıkta yeterli kabul edilmeyebilir.
İnşaatın Tamamlanma Seviyesi Hâlâ Önemli mi?
Evet. Yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini ne ölçüde yerine getirdiği, sözleşmenin feshi veya tasfiyesi bakımından önemini korur. Ancak üçüncü kişinin tapu hakkının korunup korunmayacağı ayrıca iyiniyet hükümleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Bu iki mesele birbirinden ayrılarak incelenmelidir.
Yükleniciden Sadece Satış Vaadi veya Temlik Alan Kişinin Durumu
Her alıcı doğrudan tapu maliki olmaz. Bazı projelerde yüklenici, arsa sahibinden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye devreder. Bu durumda uyuşmazlık, tapuya güven ilkesinden farklı olarak alacağın temliki, yüklenicinin arsa sahibinden tescil istemeye hak kazanıp kazanmadığı ve yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini yerine getirip getirmediği çerçevesinde incelenebilir. Somut sözleşmenin niteliği burada belirleyicidir.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Kimler Taraf Olmalı?
Dava kurgusu somut olaya göre değişir. Tapu halen üçüncü kişi adına kayıtlıysa ayni hakka yönelik talep doğrudan mevcut tapu malikini ilgilendirir. Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşmenin feshi, geçersizliği veya tasfiyesi de uyuşmazlığın parçasıysa taraf teşkili ayrıca dikkatle kurulmalıdır. Eksik tarafla açılan dava usulî sorunlara ve yargılamanın uzamasına yol açabilir.
Arsa Sahibi Açısından Hangi Deliller Önemlidir?
Noter sözleşmesi ve ekleri, tapu kayıtları ve tüm tedavüller, tapudaki şerhler, yapı ruhsatı ve iskan belgeleri, belediye dosyası, inşaat seviyesini gösteren bilirkişi incelemesi ve fotoğraflar, yüklenici ile alıcı arasındaki bağlantıyı gösteren belgeler, ödeme kayıtları ve satış tarihindeki piyasa değeri gibi deliller birlikte değerlendirilmelidir.
Üçüncü Kişi Alıcı Ne Yapmalı?
Yükleniciden bağımsız bölüm veya arsa payı satın alacak kişinin yalnızca satış ofisinin açıklamalarına güvenmesi yerine tapu kaydını, takyidat ve şerhleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini, ruhsat durumunu, inşaatın gerçekleşme seviyesini ve yüklenicinin tescil hakkını incelemesi önemlidir. Bu inceleme daha sonra iyiniyet değerlendirmesinde de etkili olabilir.
Örnek: Tapuda Şerh Yok ve Alıcı Sözleşme Sorununu Bilmiyor
Tapuda yüklenici malik görünüyorsa, sözleşmeye ilişkin uyarıcı bir şerh bulunmuyorsa ve alıcının yüklenicinin edimini yerine getirmediğini veya fesih koşullarının oluştuğunu bildiği ispatlanamıyorsa, yeni içtihat doğrultusunda alıcının TMK m. 1023 kapsamındaki iyiniyetli kazanımının korunması gündeme gelebilir.
Örnek: Tapuda Sözleşme Şerhi Bulunuyor
Tapu sicilinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin şerh bulunması, üçüncü kişinin hukuki durumu bilmediği iddiasını önemli ölçüde zayıflatabilir. Yargıtay’ın yeni dönem kararlarında da tapudaki şerhin iyiniyet değerlendirmesinde belirleyici olabildiği görülmektedir.
İpotek Hakkı da Aynı Tartışmanın İçinde mi?
Evet. 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı yalnızca mülkiyet devrini değil, yükleniciye devredilen taşınmaz üzerinde üçüncü kişiler lehine kurulan ipotek gibi ayni hakları da kapsayan bir yaklaşım benimsemiştir. İpotek hakkı sahibinin iyiniyetli olup olmadığı da somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.
Dava Açılmadan Önce Kontrol Edilmesi Gerekenler
Öncelikle güncel ve geçmiş tapu kayıtları ile tüm şerhler çıkarılmalı; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şekli ve fesih hükümleri incelenmeli; yüklenicinin gerçekleşen imalat seviyesi belirlenmeli; üçüncü kişiye devir tarihi ile sözleşmedeki temerrüt veya fesih süreci karşılaştırılmalı ve üçüncü kişinin iyiniyetini etkileyebilecek deliller korunmalıdır.
Bağlantılı hukuki sorunlar bakımından geçersiz taşınmaz satışı başlıklı rehberler de somut olayın özelliklerine göre birlikte incelenebilir.
Sık Sorulan Sorular
Yükleniciden tapu alan herkes tapuyu kaybeder mi? Hayır. 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında üçüncü kişinin iyiniyeti ayrıca incelenmek zorundadır.
Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin feshedilmesi üçüncü kişinin tapusunu otomatik iptal eder mi? Hayır. Üçüncü kişinin TMK m. 1023 kapsamında korunup korunmadığı somut olayda ayrıca değerlendirilir.
Tapuda şerh varsa ne olur? Şerhin içeriğine göre üçüncü kişinin sözleşmeyi bildiği veya bilmesi gerektiği yönündeki değerlendirme güçlenebilir ve iyiniyet koruması ortadan kalkabilir.
Üçüncü kişinin kötüniyetini kim ispatlar? Yeni içtihat doğrultusunda arsa sahibinin, üçüncü kişinin edinim anında iyiniyetli olmadığını gösteren olguları ve delilleri ortaya koyması kritik önem taşır.
Sonuç
Yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı satışlarda artık “sözleşme feshedildi, tapu kendiliğinden arsa sahibine döner” şeklinde genel bir kabul doğru değildir. 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararıyla üçüncü kişinin tapu siciline güveni ve iyiniyeti uyuşmazlığın merkezine yerleşmiştir. Bu nedenle hem arsa sahibi hem de alıcı bakımından tapu şerhleri, edinim tarihi, inşaatın durumu ve tarafların bilgisi dava sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Konuyla İlgili Diğer Rehberler
2026 İçin Uygulama Kontrolü
Taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu ve kadastro kayıtları, işlem zinciri, taraf sıfatı, taşınmazın güncel hukuki ve fiilî durumu, değerleme ile görev-yetki meseleleri birlikte incelenmelidir. İmar, tapu ve usul düzenlemeleri değişebildiğinden somut olay güncel mevzuat ve içtihat üzerinden ayrıca doğrulanmalıdır.
İletişim ve Gayrimenkul Hukuku Çalışma Alanı
Tapu kayıtları, sözleşmeler, tebligatlar ve taşınmazın güncel hukuki durumu birlikte değerlendirilmelidir. Büro iletişim bilgileri ve randevu kanallarına aşağıdaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya sonuç garantisi oluşturmaz.
Yorumlar