Haksız Yapı ve Başkasının Arazisine İnşaat: Yapı Kime Ait Olur? | 2026
Güncelleme tarihi: 6 Eyl
Bir kişinin kendi malzemesiyle başkasına ait arazi üzerinde bina, eklenti veya başka bir yapı meydana getirmesi; arazi mülkiyeti ile yapıda kullanılan malzemenin kime ait olduğu sorusunu doğurur. Türk Medeni Kanunu’nun 722-724. maddeleri bu durumu özel olarak düzenler. Somut olayda yapının kaldırılması, tazminat veya istisnai olarak arazi mülkiyetinin devri gündeme gelebilir.
Haksız Yapı Nedir?
TMK m. 722 sisteminde, bir kimse kendi malzemesiyle başkasının arazisi üzerinde yapı yaparsa kullanılan malzeme kural olarak arazinin bütünleyici parçası hâline gelir. Bu nedenle yalnızca inşaatı yapan kişinin malzemeyi satın almış olması, ona yapı üzerinde araziden bağımsız bir mülkiyet hakkı kazandırmaz. Uyuşmazlığın çözümünde arazi mülkiyeti, yapının nasıl ve hangi bilgiyle yapıldığı, malik rızası ve tarafların iyiniyeti birlikte değerlendirilir.
Arazi Maliki Yapının Kaldırılmasını İsteyebilir mi?
Arazi maliki yapının yapılmasına rıza göstermemişse ve malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, TMK m. 722 kapsamında malzemenin sökülüp kaldırılması istenebilir. Kaldırma gideri kural olarak yapıyı meydana getiren kişiye yüklenir. Ancak sökümün yapıya veya araziye vereceği zarar, yapının niteliği ve olayın bütün koşulları incelenmeden yalnızca ‘başkasının arsasına yapılmış’ olması nedeniyle otomatik olarak yıkım sonucuna gidilmemelidir.
Yapı Kaldırılmazsa Tazminat Nasıl Belirlenir?
Malzeme sökülüp alınmıyorsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse hâkimin hükmedeceği miktar, malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir. Bu nedenle hesapta yalnızca inşaat maliyeti veya yapının taşınmaza sağladığı genel değer artışı esas alınmaz; malzemenin arazi maliki bakımından taşıdığı değer ve tarafların iyiniyeti birlikte değerlendirilir.
İyiniyet Neden Bu Kadar Önemlidir?
İyiniyet, özellikle tazminatın kapsamı ve TMK m. 724’e dayalı mülkiyet devri talebinde belirleyicidir. Yapıyı yapan kişi arazinin başkasına ait olduğunu biliyor veya gerekli özeni gösterseydi bilebilecek durumda ise iyiniyet iddiası zayıflar. Buna karşılık tapu, kadastro, aplikasyon, tarafların önceki anlaşmaları veya malik davranışları nedeniyle haklı olarak kendi arazisinde ya da yapı yapmaya yetkili olduğu düşüncesiyle hareket edilmiş olması farklı değerlendirilebilir. Her olay kendi delilleriyle incelenir.
Arazi Mülkiyetinin Devri İstenebilir mi?
TMK m. 724, haksız yapı uyuşmazlıklarında istisnai bir çözüm öngörür. Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. Buradaki sonuç kendiliğinden doğmaz. Değer üstünlüğü, iyiniyet ve uygun bedel koşullarının somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediği mahkemece araştırılır.
Yapının Değeri ile Arazi Değeri Nasıl Karşılaştırılır?
Mülkiyet devri talebinde en kritik incelemelerden biri değer karşılaştırmasıdır. Mahkeme, taşınmazın ve yapının niteliğine göre teknik ve değerleme bilirkişilerinden yararlanabilir. Yapının fiziksel özellikleri, kullanım durumu, arsanın konumu ve ekonomik değerleri birlikte ele alınır. Kanundaki ölçüt yapının değerinin arazi değerinden yalnızca fazla olması değil, açıkça fazla olmasıdır.
Haksız Yapı ile Taşkın Yapı Aynı Şey Değildir
Haksız yapı ile taşkın yapı uygulamada sıkça karıştırılır. Yapının başkasının arazisi üzerinde meydana getirilmesi TMK m. 722-724 kapsamında değerlendirilirken, kendi parselindeki bir yapının bir bölümünün komşu araziye taşması TMK m. 725’te düzenlenen taşkın yapı rejimini gündeme getirir. Taşkın yapıda 15 günlük itiraz süresi gibi özel şartlar bulunur. Bu nedenle davanın hukuki niteliği, yapının zemindeki gerçek konumu belirlenmeden seçilmemelidir.
Hangi Dava ve Talepler Gündeme Gelebilir?
Somut olaya göre elatmanın önlenmesi, yapının kaldırılması, uygun tazminat veya TMK m. 724 koşulları varsa mülkiyet devri talepleri tartışılabilir. Birden fazla talebin aynı olayda birbirine bağlı olması mümkündür. Dava kurulurken asıl ve terditli taleplerin olayın özelliklerine uygun biçimde belirlenmesi, özellikle yıkım ile mülkiyet devri gibi farklı sonuçların birbirinden ayrılması önem taşır.
Haksız Yapı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Elatmanın önlenmesi, yapının kaldırılması veya taşınmaz mülkiyetinin devri gibi taleplerde görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazın aynını ilgilendiren dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Talep yalnızca kişisel bir alacağa veya özel bir sözleşme ilişkisine dayanıyorsa görev konusu ayrıca değerlendirilmelidir.
Hangi Deliller Önemlidir?
Tapu kayıtları ve tedavülleri, kadastro paftası, aplikasyon krokisi, yapı ruhsatı ve projeler, belediye kayıtları, fotoğraflar, yapım tarihini gösteren belgeler, taraflar arasındaki sözleşme ve yazışmalar, tanık anlatımları ile ödeme belgeleri önem taşıyabilir. Yapının konumu için harita/kadastro uzmanı, yapı ve arazi değerleri için uygun bilirkişi incelemesi ve yerinde keşif çoğu dosyada belirleyicidir.
Örnek 1: Kendi Arsası Olduğunu Sanarak Ev Yapan Kişi
Kişi sınırları yanlış gösterilen bir parselde kendisine ait olduğunu düşünerek önemli değerde bir yapı yapmış olabilir. Böyle bir olayda önce sınır ve mülkiyet durumu teknik olarak belirlenir. Yapının gerçekten başkasının arazisinde kaldığı anlaşılırsa, kişinin iyiniyeti, yapının araziye göre değeri ve malik davranışları incelenerek söküm, tazminat veya TMK m. 724 kapsamındaki mülkiyet devri seçenekleri değerlendirilir.
Örnek 2: Başkasının Arsası Olduğunu Bilerek İnşaat Yapılması
Bir kişi tapunun başkasına ait olduğunu bilmesine rağmen geçerli bir hak veya malik rızası bulunmadan yapı yapmışsa iyiniyet koşulunu ileri sürmesi güçleşir. Bu durum özellikle TMK m. 724’e dayalı mülkiyet devri talebini ve TMK m. 723 kapsamındaki tazminatın belirlenmesini doğrudan etkileyebilir. Yalnızca yapıya yüksek miktarda para harcanmış olması tek başına arazi mülkiyetinin devrini sağlamaz.
Dava Öncesi Pratik Kontrol Listesi
Öncelikle güncel tapu kaydı ve kadastro verileri alınmalı; yapının hangi parsel üzerinde kaldığı teknik olarak kontrol edilmeli; yapım tarihi ve malik rızasına ilişkin belgeler toplanmalı; tarafların iyiniyetini etkileyebilecek yazışmalar korunmalı; yapının yaklaşık değeri ile arazi değeri konusunda ön değerlendirme yapılmalı ve talebin haksız yapı mı yoksa taşkın yapı hükümlerine mi dayandığı belirlenmelidir.
Bağlantılı hukuki sorunlar bakımından muhdesatın aidiyetinin tespiti ve site yönetim planı değişikliği başlıklı rehberler de somut olayın özelliklerine göre birlikte incelenebilir.
Sık Sorulan Sorular
Başkasının arsasına ev yaptım; ev benim mi olur?
Kural olarak yapı arazinin bütünleyici parçası hâline gelir. Ancak söküm, tazminat ve TMK m. 724’teki koşullar varsa mülkiyet devri gibi özel sonuçlar ayrıca değerlendirilir.
Çok masraf yaptım; arsanın tapusunu doğrudan alabilir miyim?
Hayır. Mülkiyet devri istisnai bir sonuçtur. Yapının değerinin arazinin değerinden açıkça fazla olması, iyiniyet ve uygun bedel gibi kanuni koşulların birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Yapının küçük bir kısmı komşu parsele taşıyorsa hangi hükümler uygulanır?
Bu durumda TMK m. 725’teki taşkın yapı hükümleri gündeme gelebilir. Haksız yapı ile taşkın yapı arasındaki ayrım teknik ölçüm ve somut olayın özelliklerine göre yapılmalıdır.
Sonuç
Başkasının arazisine yapılan yapıda yalnızca ‘yapıyı kim yaptı?’ sorusu yeterli değildir. Yapının zemindeki konumu, malik rızası, iyiniyet, sökümün doğuracağı zarar, yapı ve arazi değerleri ile tarafların talepleri birlikte incelenmelidir. Doğru hukuki yolun belirlenmesi, gereksiz yıkım veya hatalı mülkiyet devri taleplerinin önüne geçebilir.
İletişim ve Gayrimenkul Hukuku Çalışma Alanı
Tapu kayıtları, sözleşmeler, tebligatlar ve taşınmazın güncel hukuki durumu birlikte değerlendirilmelidir. Büro iletişim bilgileri ve randevu kanallarına aşağıdaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya sonuç garantisi oluşturmaz.
Yorumlar