Site Yönetim Planı Değişikliği ve Görevli Mahkeme | 2026
Güncelleme tarihi: 6 Eyl
Site veya apartman yönetim planı, ana taşınmazın yönetim düzenini belirleyen ve yalnız mevcut kat maliklerini değil, sonradan bağımsız bölüm edinen kişileri de bağlayan temel belgedir. Yönetim planında değişiklik yapılması ise sıradan bir kat malikleri kurulu kararından farklıdır; kanunun aradığı nitelikli çoğunluk, temsil yetkisi ve tapu siciline yansıtma işlemleri birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle büyük sitelerde “toplantıya katılanların yüzde 80'i kabul etti” düşüncesi, her zaman yönetim planının geçerli biçimde değiştirildiği anlamına gelmez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu esas alır.
Yönetim Planı Nedir ve Kimleri Bağlar?
KMK m.28'e göre yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenler. Kanun yönetim planını bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde kabul eder. Yönetim planında hüküm bulunmayan konularda ise Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümler uygulanır.
Yönetim planı ve sonradan yapılan değişiklikler kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini, yöneticiyi ve denetçileri de bağlar. Bu nedenle bağımsız bölümü sonradan satın alan kişi, kural olarak “ben değişiklik yapılırken malik değildim” diyerek yönetim planının bağlayıcılığından kurtulamaz.
Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir? 4/5 Kuralı
KMK m.28'in açık hükmüne göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Buradaki ölçü yalnız toplantıda hazır bulunanlar değildir. Örneğin 100 kat malikinin bulunduğu bir yapıda, genel kural olarak en az 80 kat malikinin değişikliği desteklemesi gerekir; toplantıya 50 kişinin katılıp bunların 40'ının olumlu oy vermesi tek başına 4/5 şartını karşılamaz.
Bununla birlikte bir kişinin birden fazla bağımsız bölüme sahip olması, paylı mülkiyet, vekâleten oy kullanılması veya toplu yapı sistemi gibi durumlarda oy hakkının kullanımı ayrıca incelenmelidir. Yönetim planı değişikliği hazırlanırken yalnız matematiksel oran değil, oy kullanan kişilerin hukuken geçerli temsil ve oy yetkisine sahip olup olmadığı da kontrol edilmelidir.
Yönetim Planı ile Kat Malikleri Kurulu Kararı Aynı Şey Değildir
Kat malikleri kurulu, günlük veya dönemsel yönetim konularında karar alabilir. Yönetim planı ise yapının yönetim rejimini kalıcı biçimde düzenleyen temel metindir. Bu nedenle yönetim planında açıkça düzenlenen bir konunun sıradan kurul çoğunluğuyla fiilen değiştirilmesi, değişikliğin hukuken geçerli olduğu anlamına gelmez. Kararın içeriği gerçekte yönetim planını değiştiriyorsa KMK m.28'deki nitelikli çoğunluk gündeme gelir.
Yönetim Planı Kanunun Emredici Hükümlerine Aykırı Olabilir mi?
Hayır. Yönetim planının sözleşme hükmünde olması sınırsız bir düzenleme serbestisi vermez. Kanunların emredici hükümleri saklıdır. Yönetim planıyla kanunun zorunlu tuttuğu çoğunlukların etkisizleştirilmesi, kanunen tanınmış başvuru haklarının ortadan kaldırılması veya emredici görev ve yetki kurallarının bertaraf edilmesi mümkün değildir.
Toplu Yapılarda ve Büyük Sitelerde Değişiklik
Birden fazla parsel, blok ve ortak tesis içeren toplu yapılarda yalnız KMK m.28 değil, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapılara ilişkin özel hükümleri ve mevcut yönetim planındaki temsil sistemi de incelenmelidir. Blok temsilcisine veya toplu yapı temsilcisine olağan yönetim konusunda verilen yetki, yönetim planını değiştirme iradesini kendiliğinden kapsamayabilir.
Bu nedenle özellikle yüzlerce bağımsız bölüm bulunan sitelerde temsilciler kurulunun aldığı kararın doğrudan yönetim planı değişikliği sayılması yerine, temsil yetkisinin kaynağı ve kapsamı ile kanunun aradığı çoğunluk şartı ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Değişiklik Tapu Siciline Nasıl Yansıtılır?
KMK m.28 uyarınca yönetim planının ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir; değişiklik belgeleri de kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır. Bu nedenle karar metni, malik ve oy durumunu gösteren belgeler, toplantı ve temsil evrakı ile değişiklik metninin birbiriyle uyumlu olması önemlidir.
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır. Yönetim planının değiştirilmesi, uygulanması veya buna dayalı kat malikleri kurulu kararının iptali talebi Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğuyorsa arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.
Kararın yokluk veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu iddiasının dava açma süresine etkisi ile arabuluculuk dava şartı birbirinden farklı meselelerdir. Karar için süre aranmadığı ileri sürülse bile dava şartı arabuluculuk ayrıca kontrol edilmelidir.
Tapu Müdürlüğü Yönetim Planını İşlemezse Hangi Yargı Yoluna Başvurulur?
Uyuşmazlık Mahkemesi Hukuk Bölümünün 01.07.2013 tarihli E.2012/646, K.2013/1059 sayılı kararında, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uyarlanan yönetim planının tapu siciline işlenmesi talebinin tapu müdürlüğünce reddinden doğan uyuşmazlığın adli yargıda görülmesi gerektiği kabul edilmiştir.
Bununla birlikte talebin özü Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından çıkıp bağımsız bir mülkiyet veya tapu sicili uyuşmazlığına dönüşüyorsa görev, somut hukuki sebebe göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Kat Malikleri Kurulu Kararının İptalinde Süreler
Yönetim planı değişikliğine ilişkin uyuşmazlık, aynı zamanda kat malikleri kurulu kararının iptalini gerektiriyorsa KMK m.33'teki süreler özellikle önemlidir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir. Kararın yokluk veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu durumlarda ise kanun süre koşulu aramaz.
Yönetici veya Site Yönetimi Her Davayı Açabilir mi?
Site veya apartman yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığından, yöneticinin dava yetkisi kanuni görevleri ve temsil yetkisi çerçevesinde değerlendirilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 21.12.2023 tarihli, 2023/2081 Esas, 2023/3879 Karar sayılı kararında, ortak alanlardaki can ve mal güvenliğini tehlikeye atan asansör eksikliklerinin giderilmesi için kat maliklerince yetkilendirilen yönetimin dava açma ehliyeti bulunduğu kabul edilmiştir. Daire, aktif husumet yokluğuna dayanan ret kararını bozarak işin esasının incelenmesini istemiştir. Bu karar, yöneticinin her konuda sınırsız yetkili olduğu anlamına gelmez; talebin KMK kapsamındaki görev ve temsil yetkisiyle ilişkisi somut olarak incelenmelidir.
Dava Açmadan Önce Kontrol Edilecek Belgeler
Tapuda kayıtlı mevcut yönetim planı ve önceki değişiklikler
Yeni yönetim planı veya değişiklik metni
Toplantı çağrısı, gündem, hazirun cetveli ve karar defteri
Bağımsız bölüm ve malik listesi ile oy hesabı
Vekâletnameler ve toplu yapılarda temsil yetkisini gösteren belgeler
Varsa tapu müdürlüğünün ret yazısı ve başvuru belgeleri
Kararın maliklere bildirilmesi ve öğrenme tarihini gösteren kayıtlar
Bağlantılı hukuki sorunlar bakımından elatmanın önlenmesi ve ecrimisil, başkasının arazisine yapılan haksız yapı ve tapu kaydında isim ve kimlik bilgisi düzeltme başlıklı rehberler de somut olayın özelliklerine göre birlikte incelenebilir.
Sık Sorulan Sorular
Toplantıya katılanların yüzde 80'i yeterli mi?
Kural olarak hayır. KMK m.28 bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu arar. Bu nedenle yalnız toplantıya katılanlar üzerinden yüzde 80 hesabı yapılması yanıltıcı olabilir.
Yeni malik eski yönetim planıyla bağlı mıdır?
Evet. Kanun, yönetim planının ve usulüne uygun değişikliklerinin kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini de bağladığını açıkça düzenler.
Yönetim planı değişikliği davasında hangi mahkeme görevlidir?
Uyuşmazlık Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğuyorsa KMK Ek Madde 1 uyarınca sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Somut talep KMK dışında bağımsız bir ayni hak uyuşmazlığı niteliğindeyse görev ayrıca değerlendirilir.
Kurul kararının iptalinde süre kaçırılırsa ne olur?
KMK m.33'te bir aylık ve her hâlde altı aylık süreler düzenlenmiştir. Ancak kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu hâllerde süre koşulu aranmaz. Bu nedenle hukuka aykırılığın niteliği süre hesabı bakımından belirleyicidir.
Sonuç
Site yönetim planı değişikliğinde yalnız karar metnine değil; bütün kat maliklerinin beşte dördü şartına, oy ve temsil yetkisine, değişikliğin içeriğine ve tapu siciline yansıtılmasına birlikte bakılmalıdır. Uyuşmazlık bir kurul kararının iptalini de içeriyorsa KMK m.33'teki dava süreleri ayrıca kontrol edilmelidir. KMK'nın uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda ise görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir.
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut olayda yönetim planı, tapu kayıtları, toplantı belgeleri ve talebin hukuki niteliği birlikte değerlendirilmelidir.
2026 İçin Uygulama Kontrolü
Bu tür uyuşmazlıklarda hukuki sebep, taraf sıfatı, görev ve yetki, süreler, deliller ve talep sonucu birlikte değerlendirilmelidir. Mevzuat ve içtihat zaman içinde değişebildiğinden somut olay bakımından güncel düzenlemeler ayrıca kontrol edilmelidir.
İletişim ve Gayrimenkul Hukuku Çalışma Alanı
Tapu kayıtları, sözleşmeler, tebligatlar ve taşınmazın güncel hukuki durumu birlikte değerlendirilmelidir. Büro iletişim bilgileri ve randevu kanallarına aşağıdaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya sonuç garantisi oluşturmaz.
Yorumlar