Apartman/Site Aidatı 2026: %25,49 Sınırı Kim İçin Geçerli?
22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, apartman ve site yönetiminde işletme projesi ile aidat/avans belirleme sürecini değiştirdi. Değişikliğin en çok konuşulan yönü, yöneticinin hazırladığı geçici işletme projesi bakımından getirilen yeniden değerleme oranı sınırıdır.
2025 yılı yeniden değerleme oranı %25,49 olarak ilan edildiği için, 2026 takvim yılında mevcut işletme projesi varken yöneticinin hazırladığı geçici işletme projesindeki artış bakımından %25,49 oranı önem taşımaktadır.
Ancak bu oran bütün aidat artışlarına uygulanacak genel bir tavan değildir. Kanundaki sınır, mevcut işletme projesi varken yönetici tarafından genel kurul onayına kadar hazırlanan geçici işletme projesine ilişkindir.
Bir Bakışta Yeni Aidat Kuralı
Yürürlük tarihi: 22 Mayıs 2026.
İşletme projesini kim onaylar? Kat malikleri genel kurulu.
Onaylı proje yoksa: Yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar.
Genel kurul süresi: Geçici proje en geç 3 ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek karara bağlanır.
2026 geçici proje artış sınırı: Mevcut işletme projesi varsa, yöneticinin geçici proje bedeli 2025 yeniden değerleme oranı olan %25,49'u aşmamalıdır.
2026 Apartman Aidatı En Fazla %25,49 mu Artabilir?
Her durumda hayır. %25,49 oranı, 7579 sayılı Kanunla KMK m.37'ye eklenen geçici işletme projesi kuralının 2026'daki sonucudur.
Kat malikleri kurulunca onaylanmış nihai işletme projesi bakımından kanunda bütün aidat artışlarını %25,49 ile sınırlayan genel bir hüküm getirilmemiştir.
Bu nedenle '2026'da hiçbir apartman aidatı %25,49'dan fazla artırılamaz' şeklindeki genelleme doğru değildir.
Geçici İşletme Projesi Nedir?
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, binanın veya sitenin giderlerinin karşılanabilmesi için gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar.
Bu proje kalıcı nihai karar değildir. Yeni düzenlemeye göre genel kurulda en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabul edilmesine yönelik karar alınması gerekir.
Yönetici Aidatı Tek Başına Artırabilir mi?
Yönetici, onaylı işletme projesi bulunmadığı dönemde geçici işletme projesi hazırlayabilir ve avansları bu proje üzerinden talep edebilir.
Ancak yeni kanun bu geçici projeyi süre ve tutar bakımından sınırlandırmıştır. Mevcut bir işletme projesi varsa geçici proje bedeli, yürürlükteki işletme projesinin bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranından daha fazla artırılması suretiyle belirlenemez.
Ayrıca bu geçici projenin en geç üç ay içinde kat malikleri genel kurulunun önüne gelmesi gerekir.
2026'da %25,49 Nasıl Hesaplanır?
2025 yılı yeniden değerleme oranı GİB tarafından %25,49 olarak ilan edilmiştir. Bu nedenle 2026 yılında kanundaki geçici işletme projesi sınırı bakımından bu oran esas alınır.
Örneğin mevcut yıllık işletme projesi toplamı 1.000.000 TL ise, yalnız bu kanuni geçici proje sınırı açısından yöneticinin geçici projeyi 1.254.900 TL'nin üzerinde belirlememesi gerekir.
Bu örnek nihai genel kurul bütçesinin de aynı rakamla sınırlı olduğu anlamına gelmez.
Mevcut İşletme Projesi Yoksa %25,49 Sınırı Nasıl Uygulanır?
Kanundaki yeniden değerleme sınırı, 'mevcut işletme projesi varsa' ifadesiyle düzenlenmiştir. Bu nedenle geçmişten gelen yürürlükte bir işletme projesi bulunmayan ilk veya yeni yönetim dönemlerinde aynı matematiksel karşılaştırma doğrudan yapılamayabilir.
Yönetici yine de geçici işletme projesini gerçek ve belgelenebilir gider kalemlerine dayanarak hazırlamak ve üç ay içinde genel kurula sunmak zorundadır.
Genel Kurul Aidatı %25,49'dan Fazla Artırabilir mi?
Yeni hüküm, genel kurul tarafından onaylanan nihai işletme projesi için açık bir %25,49 üst sınırı getirmemektedir.
Kat malikleri kurulu gerçek giderler, bakım-onarım ihtiyacı, personel maliyetleri, enerji, güvenlik ve diğer ortak giderleri dikkate alarak işletme projesini karara bağlar.
Ancak genel kurul kararının kanuna, yönetim planına ve usule uygun olması gerekir; aksi hâlde kararın iptali veya borcun dayanağına ilişkin uyuşmazlık gündeme gelebilir.
Yönetici 3 Ay İçinde Genel Kurulu Toplamak Zorunda mı?
Kanun, geçici işletme projesinin genel kurulda en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik karar alınmasını öngörmektedir.
Bu süre, geçici projenin yönetici tarafından süresiz şekilde uygulanmasını önlemek amacı taşır.
Aidat Artışına Nasıl İtiraz Edilir?
Öncelikle artışın dayanağının geçici işletme projesi mi yoksa kat malikleri kurulunca kabul edilmiş nihai işletme projesi mi olduğu belirlenmelidir.
Geçici projede yeniden değerleme sınırı, üç aylık genel kurul süresi ve gider kalemlerinin dayanağı; genel kurul kararında ise toplantı/karar nisabı, yönetim planı, gider paylaşım esasları ve kararın hukuka uygunluğu kontrol edilmelidir.
Somut uyuşmazlığın türüne göre kat malikleri kurulu kararının iptali veya aidat borcuna ilişkin başka hukuki yollar gündeme gelebilir.
Aidat Giderleri Nasıl Paylaştırılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avanslara kat malikleri kural olarak eşit; diğer ortak giderler ve ortak tesis giderlerine ise arsa payı oranında katılır.
Yönetim planında veya kanunda özel paylaşım kuralı bulunması hâlinde somut giderin niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiracı mı Ev Sahibi mi Aidatı Öder?
Apartman/site yönetimine karşı ortak gider ve avans yükümlülüğünün temel muhatabı kat malikidir. Kiracı veya bağımsız bölümü kullanan kişi bakımından da Kat Mülkiyeti Kanununun özel sorumluluk kuralları bulunur.
Kiracı ile ev sahibi arasındaki iç ilişki, kira sözleşmesinde hangi giderin kime bırakıldığına ve giderin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Büyük demirbaş/yatırım giderleri ile olağan kullanım giderleri aynı şekilde ele alınmamalıdır.
Yönetim Planı Aidat Artışında Önemli mi?
Evet. Yönetim planı kat malikleri arasındaki yönetim düzenini belirleyen temel belgedir. Giderlerin paylaşımı, yönetici yetkileri ve kurul süreçleri bakımından yönetim planı hükümleri önem taşır.
Yönetim planının nasıl değiştirileceğini ve uyuşmazlıkta görevli mahkemeyi Site Yönetim Planı Değişikliği rehberimizde ayrıca açıkladık.
Yeni Düzenleme Ne Zaman Yürürlüğe Girdi?
7579 sayılı Kanun 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı. Kanunun bu aidat ve işletme projesine ilişkin hükümleri yayımı tarihinde yürürlüğe girdi.
Sık Sorulan Sorular
2026 aidat artış sınırı yüzde kaç?
Bütün aidatlar için tek bir genel tavan yoktur. Yöneticinin mevcut işletme projesi üzerinden hazırladığı geçici işletme projesi bakımından 2026'da %25,49 yeniden değerleme oranı sınırı önem taşır.
Yönetici %50 zam yapabilir mi?
Geçici işletme projesi söz konusuysa ve mevcut işletme projesi varsa, %25,49'un üzerindeki geçici proje artışı kanundaki yeni sınırla bağdaşmaz. Genel kurulca onaylanan nihai işletme projesi ise ayrı değerlendirilir.
Genel kurul aidatı daha fazla artırabilir mi?
Kanunda genel kurulun nihai işletme projesi için %25,49 şeklinde açık genel tavan bulunmamaktadır. Kararın gider ihtiyacı, usul, yönetim planı ve diğer KMK hükümlerine uygunluğu önemlidir.
Geçici aidat kararı ne kadar süre geçerli?
Geçici işletme projesinin en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek karara bağlanması gerekir.
Aidat artışı haksızsa nereye başvurulur?
Uyuşmazlığın niteliğine göre kat malikleri kurulu kararının iptali veya ortak gider/aidat borcuna ilişkin hukuki yollar değerlendirilebilir. Süre ve görevli mahkeme somut işleme göre belirlenmelidir.
Yorumlar