İmar Uygulaması ve Ortaklığın Giderilmesi Davası: 2026 Rehberi
Güncelleme tarihi: 7 gün önce
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasında taşınmazın tapu ve imar durumu yalnızca teknik bir ayrıntı değildir. Taşınmaz hakkında devam eden, iptal edilen veya henüz kesinleşmeyen bir imar uygulaması; parsel numarasını, yüzölçümünü, pay oranlarını, taşınmazın hukuki sınırlarını ve hatta satış kararının infaz edilip edilemeyeceğini doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle mahkemenin, karar vereceği taşınmazın güncel ve infaza elverişli tapu durumunu belirlemesi gerekir.
Özellikle parselasyon işlemi iptal edilmiş, kadastral parselin ihyası gündeme gelmiş veya belediyece yeni bir 3194 sayılı İmar Kanunu m.18 uygulaması başlatılmışsa, ortaklığın giderilmesi davasında hemen satış kararı verilmesi ciddi infaz sorunları doğurabilir. Yargıtay uygulamasında da taşınmazın son hukuki ve geometrik durumunun belirlenmesi için devam eden idari veya tapusal sürecin gerektiğinde bekletici mesele yapılması gerektiği kabul edilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Türk Medeni Kanunu m.698 uyarınca, paylı mülkiyetin devamını zorunlu kılan bir hukuki neden bulunmadıkça her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Paylaşma istemi uygun olmayan zamanda ileri sürülemez. TMK m.699 ise paylaşmanın biçimini düzenler: malın aynen bölünmesi mümkünse öncelikle aynen taksim; bu mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.
Ortaklığın giderilmesi davası bütün paydaşların hukuki durumunu etkilediği için güncel tapu maliklerinin tamamının davada yer alması gerekir. Mahkeme, hüküm kurarken yalnızca mevcut tapu kaydına değil; taşınmazı etkileyen imar, kamulaştırma, toplulaştırma, tapu iptal ve tescil veya parselasyon süreçlerine de bakmalıdır.
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu zorunluluk 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B kapsamında getirilmiştir.
Arabuluculuğa başvurmak zorunlu, anlaşmak zorunlu değildir. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Taşınmaz hakkında imar uygulaması sürüyorsa, tarafların arabuluculuk aşamasında da güncel tapu ve belediye kayıtlarını incelemesi önemlidir; çünkü kısa süre sonra değişecek bir parsel üzerinden kurulacak anlaşma uygulamada yeni uyuşmazlıklar doğurabilir.
İmar Uygulaması Nedir ve Taşınmazı Nasıl Değiştirir?
İmar uygulaması denildiğinde uygulamada çoğunlukla 3194 sayılı İmar Kanunu m.18 kapsamında yapılan arazi ve arsa düzenlemesi anlaşılır. Düzenleme sonucunda mevcut kadastral parseller, imar planına uygun yeni imar parsellerine dönüştürülebilir; parsel sınırları, yüzölçümleri ve parsel numaraları değişebilir. Düzenleme ortaklık paylarını veya taşınmazın fiilen hangi alana isabet ettiğini de etkileyebilir.
Bu sebeple ortaklığın giderilmesi davasında dava başında mevcut olan tapu kaydı, yargılama devam ederken güncelliğini kaybedebilir. Mahkeme kararının verildiği tarihte artık aynı parsel mevcut değilse ya da kayıt üzerinde yeni bir parselasyon işlemi oluşmuşsa, eski parsel üzerinden kurulmuş satış hükmünün infazı mümkün olmayabilir.
İmar Uygulaması Kesinleşmeden Satış Kararı Verilebilir mi?
Her dosyada otomatik olarak “imar uygulaması varsa dava bekletilir” şeklinde bir kural yoktur. Belirleyici olan, devam eden imar işleminin dava konusu taşınmazın hukuki veya geometrik kimliğini değiştirip değiştirmeyeceğidir. Eğer yeni uygulamanın sonucunda parsel numarası, yüzölçümü, sınırlar veya malik/pay durumu değişecekse mahkemenin mevcut kayıt üzerinden satış kararı vermesi ileride infazı imkânsız veya tartışmalı hale getirebilir.
Bu durumda mahkeme, HMK m.165 kapsamında imar uygulamasının sonucunu bekletici mesele yapabilir. Bekletici mesele kararı, davanın tamamen sona ermesi anlamına gelmez; başka bir idari veya yargısal sürecin sonucu, görülmekte olan davanın sağlıklı biçimde karara bağlanması için gerekli olduğunda yargılamanın o sonuç beklenerek sürdürülmesini sağlar.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016 Tarihli Önemli Kararı
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 12.01.2016 tarihli, 2014/15484 E. ve 2016/165 K. sayılı kararında; dava konusu taşınmazlara ilişkin önceki imar uygulamasının idare mahkemesince iptal edildiği, kadastral parselin ihyasına yönelik karar bulunduğu ancak tapu ve kadastro bakımından uygulamada sorun çıktığı ve belediyece yeni imar uygulaması başlatıldığı bir uyuşmazlık incelenmiştir.
Daire, taşınmazların son durumunun belirlenmesi bakımından yeni imar uygulamasının sonucunun beklenmesi gerektiğini; HMK m.165 uyarınca bu sürecin bekletici mesele yapılmadan satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesini doğru bulmamıştır. Kararın pratik mesajı açıktır: Mahkeme, satılmasına karar verdiği taşınmazın güncel, belirli ve infaz edilebilir hukuki durumunu ortaya koymalıdır.
İmar Uygulamasının İptal Edilmiş Olması Ne Anlama Gelir?
Parselasyon işleminin idari yargı tarafından iptal edilmesi, tapu sicilindeki sonuçların her durumda kendiliğinden ve aynı anda ortadan kalktığı anlamına gelmeyebilir. İptal kararının uygulanması, eski kadastral parsellerin ihyası, yeni parselasyon yapılması veya tapu kayıtlarının düzeltilmesi için ayrıca idari ve tapusal işlemler gerekebilir.
Bu geçiş döneminde ortaklığın giderilmesi kararı verilmesi risklidir. Çünkü mahkeme hükmünde gösterilen parsel ile tapu müdürlüğündeki güncel parselin birbirini karşılamaması, satış memurluğu aşamasında infaz sorunu yaratabilir. Bu nedenle idare mahkemesi kararı, belediyenin uygulama dosyası, tapu müdürlüğü kayıtları ve kadastro paftaları birlikte değerlendirilmelidir.
Kadastral Parselin İhyası Davayı Nasıl Etkiler?
İptal edilen imar uygulaması sonrasında eski kadastral parselin yeniden ihyası gündeme gelebilir. Ancak ihya kararının tapuda teknik olarak uygulanabilir hale gelmesi gerekir. Pafta çakışması, mükerrerlik, yeni parsellerin başka kadastral alanlarla birleşmesi veya sonraki imar işlemlerinin devreye girmesi halinde tek başına kesinleşmiş ihya kararı güncel tapu durumunu açıklamaya yetmeyebilir.
Ortaklığın giderilmesi mahkemesi bu tür bir uyuşmazlıkta yalnızca eski mahkeme kararına bakmak yerine kararın tapuda uygulanıp uygulanmadığını, güncel parselin ne olduğunu ve satışa konu taşınmazın sınırlarının belirlenebilir olup olmadığını araştırmalıdır.
Yeni İmar Uygulaması Başlatılmışsa Mahkeme Ne Yapmalı?
Belediye tarafından yeni bir parselasyon işlemi başlatılmışsa uygulamanın hangi aşamada olduğu önemlidir. Encümen veya belediye meclisi kararları, askı süreci, itirazlar, kesinleşme ve tapuya tescil aşamalarının her biri ayrı sonuç doğurabilir. Mahkeme belediyeden ve tapu müdürlüğünden güncel bilgi istemeli; gerekiyorsa harita mühendisi veya ilgili teknik bilirkişiden rapor almalıdır.
Burada amaç imar işleminin hukuka uygunluğunu sulh hukuk mahkemesinin denetlemesi değildir. İmar işleminin iptali idari yargının görev alanındadır. Sulh hukuk mahkemesinin görevi, ortaklığın giderilmesi bakımından hangi taşınmazın ve hangi payların mevcut olduğunu, kararın infaza elverişli olup olmadığını tespit etmektir.
İmar Uygulamasına Karşı Dava Açılmışsa Bekletici Mesele Gündeme Gelir mi?
Dava konusu taşınmazı doğrudan etkileyen parselasyon veya imar uygulamasının iptali için idare mahkemesinde dava açılmışsa, bu davanın sonucu ortaklığın giderilmesi davasındaki taşınmazın hukuki kimliğini değiştirebilecek nitelikte olabilir. Böyle bir durumda idari davanın sonucu HMK m.165 kapsamında bekletici mesele yapılabilir.
Ancak her idari dava otomatik olarak bekletici mesele değildir. İdari uyuşmazlığın ortaklığın giderilmesi kararını gerçekten etkileyip etkilemeyeceği somut olarak değerlendirilmelidir. Örneğin yalnızca taşınmazın yakınındaki bir plan kararına ilişkin ve parsel kimliğini etkilemeyen bir dava ile doğrudan parselasyonun iptaline ilişkin dava aynı ağırlıkta değildir.
Aynen Taksim İmar Durumundan Nasıl Etkilenir?
TMK m.699 kapsamında aynen bölüşme mümkünse mahkeme öncelikle bu seçeneği değerlendirebilir. Ancak taşınmazın fiilen bölünebilir olması tek başına yeterli değildir. Oluşacak parçaların imar mevzuatına, asgari parsel büyüklüklerine, yola cephe şartlarına ve ilgili plan hükümlerine uygun biçimde bağımsız parseller haline gelebilmesi gerekir.
Bu nedenle aynen taksim değerlendirmesinde belediyeden ifrazın mümkün olup olmadığı sorulabilir. Devam eden imar uygulaması parselin sınırlarını değiştirecekse bugün mümkün görünen bir ifraz, uygulama sonrasında anlamsız hale gelebilir. Bu da imar sürecinin sonucunun beklenmesini gerektiren başka bir neden olabilir.
Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesinde Güncel Tapu Kaydı Neden Kritik?
Satış kararı yalnızca teorik bir mahkeme hükmü değildir; karar kesinleştikten sonra satış memurluğunda uygulanır. Arazi toplulaştırması veya imar uygulaması nedeniyle parsel numarası, yüzölçümü ya da malik bilgileri değişmişse hüküm güncel tapu ve teknik kayıtlara göre kurulmalıdır. Aksi hâlde kararın satış veya tescil aşamasında uygulanması mümkün olmayabilir.
Muhdesat Varsa İmar Uygulamasıyla Birlikte Nasıl Değerlendirilir?
Taşınmaz üzerinde bina, yapı, ağaç veya başka bir muhdesat bulunması ayrı bir değerleme ve aidiyet sorunu yaratabilir. Muhdesatın bir paydaşa ait olduğu konusunda uyuşmazlık varsa, ortaklığın giderilmesi mahkemesi bu uyuşmazlığı her durumda kendiliğinden çözüp geçemez; gerektiğinde ilgili tarafa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için süre verilmesi gündeme gelir.
İmar uygulaması nedeniyle taşınmazın sınırları veya parseli değişirken muhdesatın hangi yeni parselde kaldığı da ayrıca belirlenmelidir. Özellikle kısmi düzenleme, yol veya kamu alanına ayrılma gibi durumlarda muhdesatın satış değerine katkısı ve hangi paydaşa ait olduğu konusunda teknik inceleme gerekebilir.
Mahkemenin Toplaması Gereken Başlıca Belgeler
Somut olaya göre mahkemenin güncel tapu kayıtlarını ve tedavüllerini, çap ve kadastro paftalarını, belediyenin parselasyon ve imar uygulaması dosyasını, askı ve kesinleşme bilgilerini, idare mahkemesinde açılmış iptal davalarını, tapu iptal ve tescil veya ihya kararlarını, kamulaştırma ya da toplulaştırma kayıtlarını ve gerekiyorsa teknik bilirkişi raporlarını incelemesi gerekir. Bu belgelerden biri diğerinin yerine geçmez; taşınmazın güncel hukuki ve geometrik durumu bütün olarak ortaya konulmalıdır.
Hangi Mahkeme Görevli ve Yetkilidir?
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazın aynını ilgilendiren dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir. Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.
İmar Uygulaması Davayı Ne Kadar Uzatabilir?
Sabit bir süre vermek mümkün değildir. Yeni parselasyon işleminin idari aşamada kesinleşmesi, buna karşı dava açılması veya tapu tescil sürecinin uzaması ortaklığın giderilmesi davasını da etkileyebilir. Buna karşılık mahkemenin gereksiz yere her imar yazışmasını beklemesi de doğru değildir. Beklenecek sürecin hükmün sonucuna etkisi somutlaştırılmalıdır.
Pratikte taraflar açısından en önemli nokta, dava açılmadan önce taşınmazın belediye ve tapu kayıtlarını güncel olarak incelemektir. Devam eden bir imar uygulaması sonradan ortaya çıktığında yargılama aylar veya yıllar uzayabilir.
Sık Yapılan Hatalar
En sık karşılaşılan hatalar; yalnızca eski tapu kaydı üzerinden dava açılması, belediyede devam eden parselasyon işleminden habersiz olunması, idari yargıdaki iptal davasının mahkemeye bildirilmemesi, aynen taksim ihtimalinin imar şartları araştırılmadan değerlendirilmesi, değişen parsel numaralarına rağmen hükmün eski kayıt üzerinden kurulması ve muhdesat uyuşmazlığının göz ardı edilmesidir.
Bu hataların ortak sonucu aynı noktada birleşir: Karar kesinleşse dahi satış veya tescil aşamasında infaz edilemeyen bir hüküm ortaya çıkabilir. Ortaklığın giderilmesi davasında amaç yalnızca karar almak değil, uygulanabilir ve taşınmazın gerçek güncel durumuna uygun bir karar elde etmektir.
Dava Açmadan Önce Pratik Kontrol Listesi
Dava öncesinde güncel tapu kaydı ve tüm malik/pay oranları, mirasçılık durumu, belediyedeki imar ve parselasyon kayıtları, devam eden m.18 uygulaması, askı veya itiraz süreci, imar uygulamasına karşı açılmış idari dava, kamulaştırma veya toplulaştırma işlemi, taşınmaz üzerindeki muhdesatlar ve aynen taksimin teknik olarak mümkün olup olmadığı kontrol edilmelidir. Ardından zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.
İmar uygulamasının ardından paydaşlığın sona erdirilmesine ilişkin genel esaslar için ortaklığın giderilmesi davası rehberimize bakabilirsiniz.
Bağlantılı hukuki sorunlar bakımından kamulaştırılan taşınmazda ortaklığın giderilmesi başlıklı rehberler de somut olayın özelliklerine göre birlikte incelenebilir.
Sonuç
İmar uygulaması devam eden veya iptal edilmiş bir taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası, klasik bir satış davasından daha karmaşık hale gelebilir. Temel ilke, mahkemenin hüküm tarihinde hangi taşınmazın mevcut olduğunu ve kararın tapuda ve satış aşamasında uygulanabilir olup olmadığını açık biçimde belirlemesidir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2014/15484 E., 2016/165 K. sayılı kararı bu bakımdan halen önemli bir örnektir: Taşınmazın son durumunu değiştirecek yeni imar uygulaması devam ediyorsa, bu süreç gerektiğinde HMK m.165 uyarınca bekletici mesele yapılmalı ve güncel hukuki durum ortaya çıkmadan satış kararı verilmemelidir. Güncel uygulamada da değişen parsel ve tapu bilgilerinin dikkate alınmadan kurulan infazı mümkün olmayan hükümlerin bozma konusu olduğu görülmektedir.
Her taşınmazın imar ve tapu geçmişi farklı olduğundan, dava açılmadan önce belediye, tapu ve varsa idari yargı dosyalarının birlikte incelenmesi; hangi sürecin beklenmesi gerektiğinin dosyaya özgü olarak belirlenmesi önem taşır.
Görüşme ve iletişim
Taşınmazınızdaki imar uygulamasının ortaklığın giderilmesi sürecine etkisini görüşmek için büromuzla iletişime geçebilirsiniz. Görüşme öncesinde güncel tapu kaydını, belediye yazışmalarını ve varsa dava bilgilerini hazırlayabilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay bakımından hukuki görüş veya sonuç garantisi oluşturmaz.
Yorumlar