Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve Tapu İptali | 2026
- Üzeyir AHISKALI
- 30 Ağu
- 6 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 2 gün önce
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin ruhsatı almaması, inşaata hiç başlamaması, işi sözleşmedeki sürede bitirmemesi veya edimini sözleşmeye uygun şekilde yerine getirmemesi arsa sahibi bakımından sözleşmenin sona erdirilmesi ve tapu kayıtlarının geri alınması sorununu gündeme getirebilir.
Bu davalarda yalnız yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sözleşme ilişkisi değil, yükleniciye devredilen payların üçüncü kişilere satılıp satılmadığı da belirleyicidir. Özellikle Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararı üçüncü kişilerin tapuya güvenerek iyiniyetli ayni hak kazanımlarının değerlendirilmesinde önemli bir değişiklik yaratmıştır.
Bu rehber, 30 Ağustos 2026 itibarıyla yürürlükteki Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu ve güncel Yargıtay uygulaması esas alınarak hazırlanmıştır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, taşınmazdan belirli payları veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise bunun karşılığında bina yapmayı ve kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi üstlenir.
Sözleşme, eser sözleşmesi ile taşınmaz devri taahhüdünü birlikte içerdiği için karma niteliktedir. Taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin yönü sebebiyle kural olarak resmi şekil önem taşır.
Sözleşmenin Geçerli Şekilde Kurulması
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri taşınmaz devri taahhüdü içerdiğinden kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Bununla birlikte Yargıtay uygulamasında, adi yazılı yapılmış bir sözleşmenin ardından arsa payının tapuda yükleniciye devredilmesi gibi fiili ifa hâllerinde şekil eksikliğinin belirli koşullarda giderilmiş sayılabildiği kabul edilmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 11.11.2025 tarihli 2025/1168 E., 2025/3804 K. sayılı kararında da adi yazılı sözleşme sonrasında tapu devri yapılarak sözleşmenin benimsenmesi ve geçerli hâle gelmesi değerlendirilmiştir.
Yüklenici Edimini Yerine Getirmezse Arsa Sahibi Ne Yapabilir?
Yüklenici borcunu gereği gibi veya zamanında ifa etmezse arsa sahibi somut olayın koşullarına göre aynen ifa, gecikme tazminatı, eksik işlerin giderilmesi, nama ifa, sözleşmeden dönme/fesih ve tapu iptal-tescil gibi farklı hukuki yollara başvurabilir.
Hangi hakkın kullanılacağı inşaatın seviyesi, teslim süresi, yüklenicinin temerrüdü, sözleşmedeki özel hükümler ve taşınmazların üçüncü kişilere devredilip devredilmediğine göre belirlenmelidir.
Eksik işlerin üçüncü kişiye yaptırılması için Nama İfaya İzin Davası: Eksik İşler, Avans ve Depo | 2026 yazımızı inceleyebilirsiniz.
Sözleşmenin Feshi İçin Yükleniciye Ek Süre Vermek Gerekir mi?
TBK'daki temerrüt hükümleri uyarınca kural olarak borçluya uygun bir ek süre verilmesi gündeme gelebilir. Ancak süre verilmesinin etkisiz olacağı açıkça anlaşılıyorsa veya borcun belirli zamanda ifası sözleşmenin amacı bakımından özel önem taşıyorsa ek süre şartı aranmadan sözleşmeden dönme veya diğer seçimlik haklar kullanılabilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 11.11.2025 tarihli 2025/1168 E., 2025/3804 K. sayılı kararında yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sürede ruhsat almaması ve inşaata hiç başlamaması karşısında ek süre verilmesinin etkisiz olacağı kabul edilerek arsa sahibinin geriye etkili fesih talebinde haklı olduğu belirtilmiştir.
Geriye Etkili Fesih Nedir?
Geriye etkili fesihte amaç tarafların mümkün olduğunca sözleşme öncesindeki malvarlığı durumuna döndürülmesidir.
Arsa sahibi tarafından yükleniciye devredilmiş payların hukuki dayanağı sözleşmenin sona ermesiyle ortadan kalktığında, şartları varsa tapu iptali ve arsa sahibi adına tescil talebi gündeme gelir.
Yüklenici ise arsa sahibinin malvarlığında kalıcı bir değer yaratmışsa, geriye etkili fesih sonrasında yaptığı imalatların karşılığını sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde talep edebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2024/71 E., 2025/857 K. sayılı kararı bu ilkeyi güncel olarak tekrar etmektedir.
İleriye Etkili Fesih Ne Zaman Gündeme Gelir?
İnşaatın geldiği seviye ve tarafların karşılıklı edimlerinin önemli ölçüde ifa edilmiş olması bazı uyuşmazlıklarda sözleşmenin ileriye etkili sona erdirilmesini gündeme getirebilir.
Bu durumda geçmişte ifa edilen edimler tamamen tasfiye edilmez; yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümler veya paylar ile arsa sahibinin talepleri inşaatın gerçekleşme oranı ve sözleşme hükümlerine göre değerlendirilir.
Geriye veya ileriye etkili sona ermenin sonuçları aynı olmadığından dava dilekçesinde yalnız 'fesih' denilmesi yerine istenen tasfiye sonucu açık biçimde kurulmalıdır.
Fesih ile Tapu İptali ve Tescil Birlikte İstenebilir mi?
Evet. Arsa sahibi, yükleniciye devrettiği payların sözleşmenin sona ermesi nedeniyle hukuki dayanağının ortadan kalktığını ileri sürerek şartları varsa tapu iptal ve tescil talebinde bulunabilir.
Ancak tapu kaydı yüklenici adına değil de üçüncü kişi adına geçmişse 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı nedeniyle üçüncü kişinin iyiniyeti ayrıca incelenmelidir.
2025 İçtihadı Birleştirme Kararı Neyi Değiştirdi?
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 16.05.2025 tarihli 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararı 18.07.2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır.
Karara göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmaz yükleniciye devredilmiş, yüklenici de pay veya bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış ya da ipotek tesis etmişse; sözleşmenin sonradan geçersiz sayılması veya geriye etkili feshedilmesi durumunda üçüncü kişinin TMK m.1023 kapsamında tapuya güvenerek iyiniyetli ayni hak kazanımı ileri sürmesi artık dinlenmelidir.
Üçüncü kişinin somut olayda kötüniyetli olduğu ispatlanırsa ayni hak korunmaz ve taşınmaz arsa sahibine dönebilir. Dolayısıyla eski uygulamadaki 'yükleniciden alan üçüncü kişi her durumda risk taşır' yaklaşımı artık aynı şekilde sürdürülemez.
İyiniyetli Üçüncü Kişinin Tapusu Korunur mu?
2025 İçtihadı Birleştirme Kararının temel sonucu budur: üçüncü kişi tapu siciline güvenerek ve gerçekten iyiniyetli şekilde mülkiyet veya ipotek hakkı kazanmışsa ayni hakkı korunabilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 04.12.2025 tarihli 2025/190 E., 2025/4167 K. sayılı kararı da bu yeni içtihadı uygulayarak üçüncü kişinin iyiniyetinin TMK m.1023 çerçevesinde incelenmesi gerektiğini belirtmiştir.
Üçüncü kişinin konumu hakkında ayrıntılı rehber için Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Kişinin Hakları | 2026 yazımızı inceleyebilirsiniz.
Üçüncü Kişinin Kötüniyeti Nasıl Belirlenir?
Tapu kaydında arsa sahibi-yüklenici ilişkisini gösteren şerhler, inşaatın fiili durumu, devir tarihi, üçüncü kişinin yükleniciyle ilişkisi, bedelin gerçekliği, taşınmazın henüz hiç inşa edilmemiş olması ve kişinin sözleşmenin ifa edilmediğini bilip bilmediğini gösteren diğer olgular birlikte değerlendirilebilir.
İyiniyet karinesi nedeniyle üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ileri süren tarafın somut olgular ortaya koyması önemlidir. Salt 'yükleniciden satın aldı, o hâlde kötüniyetlidir' yaklaşımı yeni İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında yeterli değildir.
Yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı satış ve tescil için Yüklenicinin Üçüncü Kişiye Satışı ve Tapu Tescili | 2026 yazımıza bakabilirsiniz.
Fesih Davasında Kimler Davalı Gösterilmelidir?
Sözleşmenin feshi bakımından yüklenici temel davalıdır. Tapu iptal ve tescil isteniyorsa tapuda malik görünen üçüncü kişilerin de davada taraf olması gerekir.
İpotek veya başka ayni hakların terkini isteniyorsa ilgili ayni hak sahiplerinin davaya dahil edilmesi gerekebilir. Taraf teşkili tapu kayıtları ve talep sonucuna göre belirlenmelidir.
Arsa Sahibinin Kira Kaybı ve Tazminat Hakkı
Yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamaması arsa sahibinin bağımsız bölümlerini kullanamamasına veya kiraya verememesine neden olmuşsa gecikme tazminatı ve kira kaybı talebi gündeme gelebilir.
Fesih talebi ile gecikme dönemine ilişkin tazminat taleplerinin birlikte ileri sürülüp sürülemeyeceği sözleşmenin hükümleri, fesih tarihi ve talep edilen zararın niteliğine göre değerlendirilmelidir.
Gecikmeli teslim ve kira kaybı için Kat Karşılığı İnşaatta Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı | 2026 yazımızı inceleyebilirsiniz.
Fesih ve Tapu İptali Davasında Görevli Mahkeme
Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki uyuşmazlığın taraf sıfatları ve işlemin ticari niteliğine göre görevli mahkeme değişebilir. Uyuşmazlık tüketici işlemi niteliği taşıyorsa tüketici mahkemesi, ticari dava şartları varsa asliye ticaret mahkemesi, diğer hâllerde asliye hukuk mahkemesi gündeme gelebilir.
Görev kamu düzenine ilişkin olduğundan sözleşmenin tarafları ve amacı somut dosyada dikkatle incelenmelidir.
Dava Açmadan Önce Kontrol Edilmesi Gereken Belgeler
• Noter düzenleme şeklindeki sözleşme ve ek protokoller.
• Tapu kayıtları ve tüm devir zinciri.
• Ruhsat, proje, yapı kullanma izin belgesi ve belediye dosyası.
• İnşaatın mevcut seviyesini gösteren tespit veya bilirkişi raporları.
• Yükleniciye gönderilen ihtarlar ve temerrüt belgeleri.
• Üçüncü kişilere yapılan satış veya ipoteklerin tarihleri.
• Kira kaybı ve diğer zarar kalemlerine ilişkin belgeler.
Sık Yapılan Hatalar
• 2025 İçtihadı Birleştirme Kararından önceki üçüncü kişi yaklaşımını aynen uygulamak.
• Yalnız sözleşmenin feshi istenip tapu kayıtları hakkında talep kurmamak.
• Tapuda malik üçüncü kişileri davaya dahil etmemek.
• İnşaat seviyesini ve yüklenicinin hak kazanma durumunu teknik olarak tespit ettirmemek.
• Geriye ve ileriye etkili fesih sonuçlarını birbirine karıştırmak.
• Kira kaybı, cezai şart ve diğer zarar kalemlerini sözleşme hükümlerine göre ayrı değerlendirmemek.
Sık Sorulan Sorular
Yüklenici inşaata hiç başlamadıysa sözleşme feshedilebilir mi?
Sözleşmedeki teslim ve ruhsat yükümlülükleri yerine getirilmemiş, ek süre verilmesinin de etkisiz olacağı açıkça anlaşılmışsa geriye etkili fesih gündeme gelebilir.
Yükleniciye devredilen tapular geri alınabilir mi?
Şartları varsa fesih veya dönme sonucunda yüklenici adına olan paylar için tapu iptal ve tescil istenebilir. Üçüncü kişilere devredilmiş paylarda ise iyiniyet ayrıca incelenir.
Yükleniciden daire alan üçüncü kişinin tapusu her durumda iptal olur mu?
Hayır. 16.05.2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca tapuya güvenerek iyiniyetle ayni hak kazanan üçüncü kişinin hakkı korunabilir.
Fesih davasında kira kaybı da istenebilir mi?
Somut sözleşme ve gecikme dönemi elveriyorsa kira kaybı veya gecikme tazminatı ayrıca talep edilebilir. Talep türü ve dönemi fesih sonuçlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.
İnşaatın ne kadar tamamlandığı önemli mi?
Evet. İnşaat seviyesi, geriye veya ileriye etkili tasfiye, yüklenicinin hak ettiği pay ve tarafların karşılıklı alacakları bakımından belirleyici olabilir.
Somut Uyuşmazlıkta Değerlendirme
Arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında sözleşmenin resmi şekli, temerrüt ve fesih bildirimi, tapu devir zinciri, inşaat seviyesi ve üçüncü kişilerin iyiniyeti birlikte incelenmelidir. Özellikle tapu iptali ve tescil talebi kurulacaksa güncel tapu kayıtlarının ve devir tarihlerinin dava öncesinde değerlendirilmesi önem taşır.
İlgili çalışma alanları ve hukuki hizmet başlıkları için Hukuki Hizmetler sayfası incelenebilir.
İlgili İçerikler
Üçüncü kişiden tapu geri alınması ve iyiniyet için Yüklenicinin Üçüncü Kişiye Satışı ve Tapu Tescili | 2026 yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yükleniciden bağımsız bölüm alan kişinin hakları için Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Kişinin Hakları | 2026 yazımıza bakabilirsiniz.
Eksik işlerin giderilmesi için Nama İfaya İzin Davası | 2026 yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kaynaklar
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşmenin şekli, inşaat seviyesi, temerrüt tarihi, tapu devirleri, üçüncü kişilerin iyiniyeti ve talep sonucu somut dosyada farklı hukuki sonuçlara yol açabilir.
Yorumlar