Kiracı Kirayı Ödemezse Ne Yapılır? İhtar, İcra ve Tahliye
Güncelleme tarihi: 18 saat önce
Kiracının kira ödemesini geciktirmesi hâlinde tek bir hukuki yol yoktur. Yazılı süre verilerek temerrüt nedeniyle tahliye, tahliye talepli icra takibi ve iki haklı ihtar nedeniyle dava birbirinden farklıdır. Hangi yolun uygun olduğu borcun gerçekten doğup doğmadığına, ödeme gününe, önceki ihtarlara ve eldeki belgelere bağlıdır.
Bu rehber konut ve çatılı işyeri kiralarına odaklanır. Kiraya verenin alacağını ve tahliye talebini doğru hazırlamasına, kiracının ise ödeme veya itiraz süresini kaçırmadan durumu değerlendirmesine yardımcı olur. Bir kira borcu uyuşmazlığı, kilit değiştirme, eşyaları çıkarma veya elektrik ve suyu kestirerek tahliye sağlama hakkı vermez.
Önce borcun miktarı ve ödeme günü belirlenmelidir
Takibe veya ihtara geçmeden önce hangi ayın ne kadar eksik ödendiği açıkça hesaplanmalıdır. Sözleşmedeki ödeme günü, geçerli kira artışı, banka kayıtları ve önceki mahsuplar karşılaştırılır. TBK m.314'teki genel ödeme zamanı, sözleşmede veya yerel âdette aksine düzenleme bulunmayan durumlar açısından önem taşır; her dosyada aynı gün esas alınmaz.
Kiraya verenin hukuken geçerli olmayan artış talebini ödemeyen kiracı ile mevcut ve muaccel kirayı ödemeyen kiracı aynı durumda değildir. Muaccel, ödeme zamanı gelmiş borç demektir. Henüz vadesi gelmemiş ayları borç gibi göstermek, ödenmiş tutarları tekrar istemek veya kira ile başka masrafları ayırmamak uyuşmazlığı büyütür.
Ay, tahakkuk eden kira, ödenen tutar, ödeme tarihi ve bakiye şeklinde bir döküm hazırlanması yararlıdır. Kısmi ödemeler ve dekont açıklamaları özellikle korunmalıdır. Aidat veya başka yan gider talep ediliyorsa bunun dayanağı, hangi döneme ait olduğu ve kimin yükümlülüğünde bulunduğu da açık olmalıdır.
Birinci yol: yazılı ihtar ve en az otuz günlük ödeme süresi
Türk Borçlar Kanunu m.315, kiralanan teslim edildikten sonra muaccel kira bedeli veya yan gider ödenmezse kiracıya yazılı süre verilmesine imkân tanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Yazıda, süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir.
Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.315/2: “Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Süre, yazılı bildirimin yapıldığı günü izleyen günden başlar. Yalnız ihtarın hazırlanma veya noterden gönderilme tarihini esas almak doğru değildir. Hangi borcun istendiği, ödeme süresi ve ödememenin sonucu açık olmalıdır. Bu yolda mutlaka iki ayrı ihtar çekilmesi gerektiği düşüncesi yanlıştır; koşulları oluşmuş tek bir temerrüt ihtarı yeterli olabilir.
Verilen süre dolmadan bu nedenle tahliye istenmesi veya kanuni asgari sürenin altında bir süre yazılması sorun yaratabilir. Kiracı, talep edilen ve hukuken ödenmesi gereken borcu süre içinde tamamen öderse bu temerrüde dayalı tahliye bakımından durum değişir. Kısmi ödeme, yanlış kişiye ödeme veya alacaklıya ulaşmayan şartlı ödeme aynı sonucu doğurmayabilir.
İhtarın ardından doğrudan dava yoluna gidilecekse arabuluculuk dava şartı ve sulh hukuk mahkemesindeki süreç ayrıca ele alınır. İhtarname tek başına evden zorla çıkarma belgesi değildir.
İkinci yol: tahliye talepli icra takibi
İcra ve İflas Kanunu m.269 ve devamındaki yol, kira alacağının tahsili ile şartları varsa tahliye talebinin birlikte yürütülmesini sağlar. Yalnız para alacağı için başlatılmış herhangi bir takip, otomatik olarak tahliye talepli takibe dönüşmez. Takip talebi ve gönderilen ödeme emrinin türü önemlidir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında kullanılan ihtarlı ödeme emrinde, kural olarak tebliğden itibaren yedi günlük itiraz süresi ile en az otuz günlük ödeme süresi ayrı ayrı dikkate alınır. Yedi gün borca veya kira ilişkisine ilişkin itirazı; otuz gün ise ödeme yoluyla temerrüdün giderilmesini ilgilendirir. “Ödeme için otuz günüm var, itirazı da o zaman yaparım” yaklaşımı yanlıştır.
İtiraz, ilgili icra dairesine süresinde yapılmalıdır. Kira sözleşmesi veya imza inkâr ediliyorsa bunun açıkça belirtilmesinin özel sonuçları vardır. Borcun ödendiği savunuluyorsa hangi dönemin hangi kayıtla ödendiği gösterilmelidir. Gerçekte var olan imzayı veya borcu yalnız zaman kazanmak için inkâr etmek doğru değildir.
Süresinde itiraz edilmez ve ödeme süresinde borç ödenmezse kiraya veren icra mahkemesinden tahliye isteyebilir; otuzuncu günün dolmasıyla kendiliğinden zorla tahliye gerçekleşmez. İtiraz varsa itirazın kaldırılması veya uygun dava yolu, belgenin niteliğine göre değerlendirilir. İtirazın durdurucu etkisi ile sonradan mahkemece verilecek karar birbirinden ayrılmalıdır.
İtiraz edilmemiş takipte İİK m.269/a'nın ödeme süresinin bitiminden başlayan altı aylık tahliye isteme süresi ayrıca önemlidir. İtiraz edilmiş dosyada başvuru yolu ve süre başlangıcı farklı değerlendirilir. Takip açıldıktan sonra dosyanın kendi hâline bırakılması, alacak ve tahliye yönünden ayrı hak kayıpları doğurabilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 02.07.2025 tarihli, E.2024/785, K.2025/426 sayılı kararında, süresinde itiraz edilmeyen ödeme emrindeki yan giderlerin otuz günlük sürede ödenmemesi ele alınmıştır. Çoğunluk, somut sözleşme ve kesinleşen takip kapsamında yan gider borcu yönünden temerrüdün oluştuğunu kabul ederek tahliyeyi reddeden direnme kararını bozmuştur. Kararda karşı oy vardır. Sonuç, her giderin kendiliğinden kira borcu sayılması değil; sözleşme, ödeme emri, süresinde itiraz ve ödeme kalemlerinin birlikte incelenmesi gerektiğidir.
Üçüncü yol: iki haklı ihtar nedeniyle tahliye
TBK m.352/2, kira bedelini ödememesi nedeniyle kiracının iki haklı yazılı ihtara sebep olmasını ayrı bir tahliye nedeni olarak düzenler. Bir yıldan kısa sözleşmede kira süresi; bir yıl ve daha uzun sözleşmede ilgili kira yılı veya kanunda belirtilen bir yılı aşan dönem esas alınır. İlgili sürenin bitiminden itibaren bir aylık dava süresi gözetilir.
Bu yol, otuz günlük sürede hâlâ ödenmemiş borca dayalı temerrüt yolundan farklıdır. İhtar tebliğinden sonra ödeme yapılması, oluşmuş haklı ihtarı her durumda ortadan kaldırmaz. Buna karşılık tebliğden önce ödenmiş borç için gönderilen ihtarın haklılığı farklı değerlendirilir. Aynı borç için iki mektup göndermek de kendiliğinden iki ayrı haklı ihtar oluşturmaz.
Örneğin farklı aylara ait iki gecikmenin aynı kira yılı içinde gerçekleşmesi ile farklı kira yıllarından birer gecikmenin bir araya getirilmesi aynı değildir. Takvim yılı ile kira yılı karıştırılmamalıdır. Kira 1 Eylül'de başlamışsa yalnız ocak-aralık şeklinde ihtar sayımı yapılması doğru olmayabilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 03.07.2014 tarihli, E.2014/7405, K.2014/8931 sayılı kararı, iki haklı ihtarda borç dönemi ve tebliğ sırasını açıklamaktadır. Somut olayda ilk ihtarın borcu ilgili kira yılı dışında kalmış, üçüncü ihtardaki borç ise tebliğden önce ödenmiştir. Yalnız ikinci ihtar haklı bulunduğu için iki haklı ihtar koşulu oluşmamış; tahliyeye ilişkin hüküm bozulmuştur. Bu nedenle her ihtarın hangi aya ait olduğu ve ödemenin tebliğden önce mi sonra mı yapıldığı ayrı belirlenmelidir.
Arabuluculuk hangi aşamada gerekir?
6325 sayılı Kanun m.18/B, kira ilişkisinden doğan davalarda arabuluculuğu genel olarak dava şartı yapar; İİK'ya göre ilamsız tahliye hükümlerini ise istisna tutar. Bu nedenle tahliye talepli icra takibine başlama ve onun özel icra mahkemesi süreci ile sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava aynı kabul edilmez.
İtiraz sonrasında genel mahkemede dava açılması gerekiyorsa arabuluculuk şartı ayrıca kontrol edilir. Bürodaki başvuru ile son tutanak arasındaki sürede zamanaşımının durması ve hak düşürücü sürenin işlememesi, bütün ödeme ve itiraz sürelerinin askıya alındığı anlamına gelmez. Bir icra emri gelmişse arabuluculuk görüşmesine güvenerek icra itirazı ertelenmemelidir.
Anlaşma sağlanırsa borç ayları, toplam tutar, taksitler, ödeme hesap bilgisi, varsa çıkış tarihi ve depozitonun durumu ayrı yazılmalıdır. Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik işlemleri ve bir taksidin aksamasının sonuçları imzadan önce açıklığa kavuşturulmalıdır.
Kiracı ödeme yapmak istiyor fakat ev sahibi kabul etmiyorsa
Kiraya verenin ödemeyi kabul etmemesi, kiracıya süresiz ödeme yapmama hakkı vermez. Hesap değişikliği, kapanan hesap veya iade edilen havale gibi durumlarda ödeme girişimi ve iade kaydı saklanmalıdır. Gerektiğinde usulüne uygun ödeme önerisi ve tevdi mahalli belirlenmesi gibi hukuki yollar değerlendirilir; para kişinin kendi hesabında tutuldu diye borç ödenmiş sayılmaz.
Depozitonun son ay kirasına kendiliğinden sayılması da güvenli bir varsayım değildir. Depozito, kira ve varsa zarar hesabı farklıdır; tarafların geçerli anlaşması veya hukuki mahsup şartları incelenmelidir. Kiranın banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi konusundaki kayıt düzeni, ödemenin ispatı bakımından da önem taşır.
Dosya hazırlığı için kontrol listesi
Sözleşme, ek protokoller ve ödeme gününü gösteren hüküm.
Aylara göre kira, artış, ödeme ve bakiye dökümü.
Banka veya PTT dekontları, iade edilen havaleler ve ödeme açıklamaları.
İhtarların tam metni, tebliğ tarihleri ve ilgili borç ayları.
İcra takip talebi, ödeme emri, dosya numarası ve tebligat kayıtları.
Varsa süresinde sunulmuş itiraz ve teslim belgesi.
Arabuluculuk başvurusu, son tutanak ve anlaşma varsa tam metni.
Anahtar teslimi gerçekleşmişse teslim tutanağı ve son kullanım giderleri.
Sık sorulan sorular
Bir aylık kira gecikmesi tahliye için yeterli olabilir mi?
Koşulları oluşmuş temerrüt veya tahliye talepli icra yolunda olabilir; mutlaka iki ay borç veya iki ihtar aranmaz. Fakat gerekli bildirim, ödeme süresi ve yargısal işlemler yerine getirilmelidir.
Otuz gün içinde ödersem bütün takip ve masraflar biter mi?
Ödeme, temerrüt nedeniyle tahliye talebini etkileyebilir; ancak takip gideri, faiz ve diğer kalemler ayrıca hesaplanır. İki haklı ihtar bakımından da ödeme zamanının ayrı etkisi vardır. Dosyanın tamamen kapandığı varsayılmamalıdır.
İtiraz ettiğim için artık kira ödemem gerekmez mi?
Hayır. İtiraz mevcut takip üzerinde sonuç doğurur; devam eden kira ilişkisindeki sonraki ödeme yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.
Ev sahibi aşırı artış istiyor; hiç ödeme yapmasam olur mu?
Artışın tartışmalı olması bütün kira borcunu ortadan kaldırmaz. Hukuken ödenmesi gereken tutar belirlenip kayıtlı biçimde ödenmeli; tartışmalı fark ve varsa kira tespit davası ayrıca değerlendirilmelidir.
Kiracı çıkmış ama anahtar teslim edilmemişse borç sona erer mi?
Fiilen taşınma ile kiralananın usulüne uygun teslimi aynı olmayabilir. Anahtarın kime, ne zaman ve hangi kayıtla teslim edildiği önemlidir. Erken geri verme ve sonraki kira sorumluluğu ayrıca incelenir.
Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.
Kaynaklar ve ilgili rehberler
28 Ekim 2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme niteliğindedir; borç hesabı, tebligat ve başvuru süreleri somut dosya üzerinden kontrol edilmelidir.
