Kira Alacağında Zamanaşımı: Beş Yıl, Kısmi Ödeme ve Başvuru Süreleri

Ödenmeyen kira yıllar sonra istenebilir mi? Kiracı eski borcun bir kısmını ödediğinde süre yeniden başlar mı? Ev sahibinin gönderdiği ihtar bütün alacağı korur mu? Kira alacağında zamanaşımı, yalnızca takvimden beş yıl geriye gitmekle çözülemeyen bir konudur. Her dönemin ödeme günü ve sonrasında gerçekleşen hukuki işlemler ayrı ayrı değerlendirilir.

Temel kural, kira bedellerinin beş yıllık zamanaşımına tabi olmasıdır. Ancak zamanaşımı borcu kendiliğinden silmez; mahkemenin her durumda kendiliğinden uygulayacağı bir sonuç da değildir. Bu rehber, kiracı ve kiraya veren açısından süre, ödeme, başvuru ve savunma ayrımlarını açıklamaktadır.

Kira alacağında zamanaşımı kaç yıldır?

Türk Borçlar Kanunu m.147/1, kira bedelleri için beş yıllık zamanaşımı öngörür. Bu süre, borcun konut veya işyeri kirası olmasına göre otomatik olarak on yıla çıkmaz. Yazılı kira sözleşmesinin bulunması da başlangıçtaki dönemsel kira alacağını sırf bu nedenle on yıllık süreye tabi kılmaz.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.147, giriş ve 1. bent hükmü: “Aşağıdaki alacaklar için beş yıllık zamanaşımı uygulanır: 1. Kira bedelleri, anapara faizleri ve ücret gibi diğer dönemsel edimler.”

Kira ilişkisinden doğan her para talebi ise mutlaka kira bedeli değildir. Depozito iadesi, taşınmaza verilen zarar, erken geri verme nedeniyle doğan talep veya başka bir tazminat, hukuki niteliğine göre ayrıca değerlendirilir. Dilekçeye “kira alacağı” yazılmış olması, talebin gerçek niteliğini değiştirmez. Önce hangi borcun istendiği, sonra uygulanacak süre belirlenmelidir.

Genel zamanaşımı kuralı TBK m.146'da yer alırken dönemsel kira bedelleri için özel beş yıllık düzenleme uygulanır. Bu nedenle aynı dosyada birden fazla alacak türü bulunuyorsa hepsine tek bir başlangıç ve tek bir süre uygulanması hatalı sonuç verebilir.

Beş yıllık süre hangi tarihten başlar?

TBK m.149 uyarınca süre, alacak muaccel olduğunda; başka bir deyişle ödeme zamanı geldiğinde işlemeye başlar. Aylık ödemeli bir kirada her ayın bedeli için ayrı başlangıç vardır. Başlangıç, bütün borçlar yönünden sözleşmenin imzalandığı gün veya kiracının evden çıktığı tarih değildir.

Örneğin her ayın beşinde ödenecek kira kararlaştırılmışsa farklı aylara ait borçların vade günleri ayrı ayrı kaydedilir. Eski aylardan biri zamanaşımı savunmasına açık hâle gelmişken daha yeni aylar aynı durumda olmayabilir. Kira ilişkisi devam ettiği için eski borçların süresinin hiç işlemediği düşüncesi de doğru değildir.

Hesap yapılırken sözleşmedeki ödeme düzeni, sonradan yapılan anlaşmalar ve borcu etkileyen işlemler dikkate alınır. TBK m.151'deki süre hesabı kuralları da uygulanır. Takvime ilişkin son gün hesabı yapılmadan önce kesilme, durma ve varsa özel dönemlere ilişkin kanuni düzenlemeler kontrol edilmelidir. Yalnızca “beş takvim yılı geçti” demek her dosyada yeterli değildir.

Basit bir örnekte aylar nasıl ayrılır?

Bir kiracının 2021 yılının farklı aylarından ve 2024 yılından kalan borçları olduğunu düşünelim. 2026 yılında başvuru yapılacaksa her ayın vadesi ayrı satıra yazılır. Başvuru gününe göre bazı eski dönemler beş yıllık sınırın dışında, diğerleri içinde olabilir. Fakat arada borç kabulü, dava, icra takibi veya sürenin durmasını sağlayan bir olay varsa sonuç değişebilir.

Bu örnek, belirli bir ayın mutlaka zamanaşımına uğradığını söylemek için verilmemiştir. Doğru yöntem, ay bazında borç çizelgesi çıkarmaktır. Çizelgede dönem, vade, istenen tutar, ödeme, ödeme açıklaması ve süreyi etkileyen işlem gösterilir. Böylece toplam tutarın içinde eski ve yeni borçlar birbirine karışmaz.

Zamanaşımı borcu kendiliğinden ortadan kaldırır mı?

Hayır. TBK m.161, zamanaşımı ileri sürülmedikçe hâkimin bunu kendiliğinden dikkate alamayacağını belirtir. Borçlu, uygun usul aşamasında zamanaşımı savunmasını ileri sürmelidir. Mahkemenin kira tarihlerini görerek bu savunmayı kendiliğinden yapacağı varsayılmamalıdır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.161 hükmü: “Zamanaşımı ileri sürülmedikçe, hâkim bunu kendiliğinden göz önüne alamaz.”

İcra takibiyle karşılaşıldığında ödeme emrinin türü, tebliğ tarihi ve başvurulacak yol önemlidir. Davadaki cevap süresiyle icradaki itiraz süresi aynı değildir. Her belge için tek bir genel süre vermek doğru olmaz. Gelen tebligatın hangi makamdan ve hangi işlem için gönderildiği belirlenerek işlem yapılmalıdır.

Zamanaşımına uğramış borcun gönüllü ödenmesi de ayrıca önem taşır. TBK m.78, sırf borç zamanaşımına uğramış olduğu için yapılan ödemenin geri istenemeyeceğini düzenler. Bu nedenle önce ödeme yapıp sonra yalnızca “borç çok eskiymiş” gerekçesiyle iade beklemek güvenli bir yaklaşım değildir. Baskı, hata veya icra yoluyla tahsil gibi başka iddialar varsa bunların kendi koşulları ayrıca incelenir.

Kısmi ödeme zamanaşımını keser mi?

TBK m.154'e göre borçlunun borcu kabul etmesi, özellikle kısmen ödeme veya faiz ödemesi gibi davranışları zamanaşımını kesebilir. Kesilme, geçmişte işleyen sürenin etkisini ortadan kaldırarak yeni bir sürenin başlamasıyla ilgilidir. Ancak ödemenin hangi borca ilişkin olduğunun belirlenmesi gerekir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.154 hükmü: “Aşağıdaki durumlarda zamanaşımı kesilir: 1. Borçlu borcu ikrar etmişse, özellikle faiz ödemiş veya kısmen ifada bulunmuşsa ya da rehin vermiş veya kefil göstermişse. 2. Alacaklı, dava veya def’i yoluyla mahkemeye veya hakeme başvurmuşsa, icra takibinde bulunmuşsa ya da iflas masasına başvurmuşsa.”

Kesilme sebebinin hangi borç için gerçekleştiği gösterilmelidir. Örneğin açıklamasında yalnız Ekim ayı kirası yazan ödeme, tartışmalı bütün geçmiş ayların kabulü sayılmaz. Arabuluculuk başvurusu ise kesilmeden farklı olarak, kanundaki şartlarla sürenin durmasına yol açar; işlemeyen dönem hesap dışında bırakılır.

Örneğin güncel ayın kirasını ödemek, yıllar önceki bütün tartışmalı borçların kabul edildiği anlamına otomatik olarak gelmez. Buna karşılık belirli eski borca mahsuben yapılan ödeme, o borcun kabulü bakımından önem taşıyabilir. Banka açıklaması, ödeme öncesi yazışma ve tarafların hesaplaşması birlikte değerlendirilir.

Bir ödeme planı veya borç kabul belgesi imzalanmadan önce içerdiği dönemler, tutarlar ve hukuki sonuçlar anlaşılmalıdır. Hangi aya ait olduğu açıklanmayan toplu ödeme hem borcun dağılımını hem zamanaşımı tartışmasını güçleştirir. Alacaklı da yalnızca herhangi bir ödeme bulunduğu için bütün geçmiş dönemlerin süresinin yenilendiğini varsaymamalıdır.

İhtarname göndermek beş yıllık süreyi yeniler mi?

Alacaklının tek taraflı ödeme talebi veya ihtarı, sırf gönderilmiş olması nedeniyle TBK m.154'teki kesilme sebeplerinden biri değildir. Noter ihtarı; temerrüt, ödeme talebi veya tahliye koşulları bakımından önemli olabilir. Fakat bu etkiler, alacağın zamanaşımının kesilmesiyle aynı şey değildir.

Dava, icra takibi ve kanunda belirtilen diğer başvurular zamanaşımı bakımından sonuç doğurabilir. Bunun için işlemin kapsamı ve hukuken geçerli biçimde yürütülmesi önemlidir. Hangi dönemlerin ve ne tutarın talep edildiği, başvurunun sonraki seyri ve ilgili usul kuralları kontrol edilmelidir. Yalnızca ihtar göndermeye devam ederek alacağın süresiz korunacağı düşünülmemelidir.

Borçlunun ihtara verdiği cevapta borcu kabul etmesi ise ayrı bir olaydır. Burada etki, alacaklının ihtarından değil borçlunun kabul niteliğindeki açıklamasından kaynaklanabilir. Yazışmaların tam bağlamıyla saklanması bu ayrımı göstermek açısından önemlidir.

Dava veya icra takibinden sonra hangi süre işler?

TBK m.156 ve 157, kesilmeden sonra yeni sürenin başlamasını ve dava ya da icra işlemlerinin etkisini düzenler. Dava sırasında tarafların yargılamaya ilişkin işlemleri ve hâkim kararları; icrada ise alacağın takibine ilişkin işlemler süre hesabında önem taşır. Bir dosyanın açılmış olması, sonraki yıllarda hiç takip edilmese bile alacağın sonsuza kadar korunacağı anlamına gelmez.

Borç bir senetle kabul edilmiş veya mahkeme ya da hakem kararına bağlanmışsa kanunda yeni sürenin on yıl olacağı düzenlenmiştir. Bu hüküm, her banka havalesini veya baştan yazılı yapılmış her kira sözleşmesini aynı sonuca bağlamak için kullanılamaz. Belgenin neyi kabul ettiği ve hangi hukuki nitelikte olduğu incelenmelidir.

Dosyanın işlemden kaldırılması, takibin ilerlememesi veya talebin yalnızca bir bölümünün dava edilmesi gibi durumlar ayrıca değerlendirilmelidir. Süre hesabında sadece ilk başvuru tarihini değil, dosyanın bütün işlem geçmişini görmek gerekir.

Arabuluculuk süreyi durdurur mu, yeniden mi başlatır?

6325 sayılı Kanun m.18/A/15 uyarınca dava şartı arabuluculukta, büroya başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Durma ile kesilme aynı değildir. Durmada önceki süre yok olmaz; kanuni durma dönemi hesaba katılmaz ve kalan süre önemini korur.

Bu nedenle “arabulucuya gittim, bütün kira borçları için yeniden beş yıl kazandım” düşüncesi doğru değildir. Başvuru öncesinde zaten dolmuş bir sürenin sırf arabuluculuğa gidilerek otomatik canlandırılması da beklenmemelidir. Başvurunun hangi uyuşmazlık ve alacakları kapsadığı açıkça yazılmalıdır.

Arabuluculuk sırasında yapılan teklif ve açıklamaların gizliliği ile delil olarak kullanılmasına ilişkin özel kurallar da vardır. Görüşmede söylenen her sözün dışarıdaki sıradan bir borç kabul mesajı gibi kullanılabileceği düşünülmemelidir. Anlaşma yapılmışsa imzalanan belgenin kapsamı ayrıca değerlendirilir.

Kısmi dava açmak bütün alacağı korur mu?

Alacağın küçük bir bölümünü dava edip kalanını yıllar sonra artırmak, zamanaşımı bakımından risksiz değildir. Kısmi dava ile belirsiz alacak davası aynı değildir; her kira alacağı sırf bilirkişi hesabı gerekebilir diye belirsiz alacak sayılmaz. Talep türü ve sonradan artırılan kısmın durumu usul kurallarıyla birlikte incelenir.

Alacaklı, aylara göre hesabını mümkün olduğunca başlangıçta hazırlamalıdır. “Fazlaya ilişkin haklar saklıdır” ifadesi, talep edilmeyen bütün tutarlar için zamanaşımını her koşulda kesen bir güvence olarak görülmemelidir. Borçlu da artırılan talep veya yeni dönem eklendiğinde savunma hakkını uygun zamanda değerlendirmelidir.

Faiz, tahliye süresi ve kira tespit davası aynı hesaba mı tabidir?

Asıl alacağın zamanaşımına uğraması, TBK m.152 uyarınca ona bağlı faiz ve diğer alacakları da etkiler. Faizin başlangıcı, oranı ve dönemsel niteliği ise ayrıca hesaplanır. Zamanaşımı değerlendirmesi yapılmadan yılların faizini tek toplam altında istemek veya kabul etmek hataya yol açabilir.

Kira alacağındaki beş yıl, tahliye davasındaki bir aylık başvuru süresi veya kira tespitinde beş yılın dolmasıyla aynı kavram değildir. Bir alacağın henüz zamanaşımına uğramaması, belirli bir tahliye sebebi için dava süresinin de açık olduğu anlamına gelmez. Her talep kendi koşullarıyla incelenmelidir.

Hangi belgelerle inceleme yapılmalı?

• Sözleşme, ödeme gününü belirleyen ekler ve kira dönemleri.

• Ay bazında borç ve ödeme çizelgesi, banka dekontları ve ödeme açıklamaları.

• Borç kabulü, taksit anlaşması veya kısmi ödemeyle ilgili belgeler.

• Önceki dava ve icra dosyalarının işlem tarihleri.

• Arabuluculuk başvuru ve son tutanak tarihleri.

• Güncel ödeme emri veya dava tebligatı ve teslim kayıtları.

Sık sorulan sorular

Sözleşmeye on yıllık zamanaşımı yazılabilir mi?

TBK m.148, ilgili bölümdeki zamanaşımı sürelerinin sözleşmeyle değiştirilmesini yasaklar. Borçlunun önceden zamanaşımından vazgeçmesi de m.160 kapsamında mümkün değildir. Sonradan doğan farklı hukuki durumlar ayrıca incelenir.

Kiracı hâlâ evdeyse eski kiraların süresi işlemez mi?

İşler. Kira ilişkisinin sürmesi tek başına eski aylara ilişkin zamanaşımını durdurmaz. Her vade ve süreyi etkileyen olay ayrı değerlendirilir.

Zamanaşımını ileri sürmek kira borcunu ödediğimi söylemek midir?

Hayır. Ödeme savunması ile zamanaşımı savunması farklıdır. Dosyadaki savunmaların hangi borca ilişkin olduğu açık ve birbiriyle tutarlı biçimde kurulmalıdır.

İlgili rehberler ve kaynaklar

Başvuru seçenekleri için ödenmeyen kira, ihtar ve icra, görüşme süreci için kira arabuluculuğu, farklı bir beş yıllık kuralı ayırmak için kira tespit davası rehberleri incelenebilir. Diğer yazılar Kira Hukuku kategorisindedir.

Bu metin 28 Ekim 2026 itibarıyla erişilen mevzuat temelinde genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut süre hesabı, borç dönemleri ve bütün başvuru geçmişi incelenerek yapılmalıdır.

Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.