Kira Tespit Davası: Beş Yıl, Emsal Kira ve Yeni Bedelin Başlangıcı
Güncelleme tarihi: 14false29 GMT+0000 (Coordinated Universal Time)
Kira tespit davası, devam eden konut veya çatılı işyeri kirasında uygulanacak bedelin mahkemece belirlenmesini sağlar. Kiracının çıkarılması için açılan bir dava değildir. Özellikle uzun süredir devam eden kiralarda mevcut bedel ile çevredeki kiralar arasındaki fark arttığında gündeme gelir; ancak ev sahibinin istediği rakamın doğrudan kabul edilmesi anlamına gelmez.
“Beş yıl dolunca kira serbestçe artırılır mı?”, “Dava açmak için yeni dönemi beklemek gerekir mi?” ve “Mahkemenin belirlediği kira geçmiş aylara uygulanır mı?” sorularının cevapları farklıdır. Bedelin nasıl hesaplanacağı ile hangi dönemden itibaren geçerli olacağı ayrı kurallara bağlıdır. Bu rehber Türk lirası üzerinden konut ve çatılı işyeri kiralarının temel çerçevesini açıklar.
İlk beş yıldaki artış ile beş yıl sonrası neden farklıdır?
Türk Borçlar Kanunu m.344, yenilenen dönemlerde tarafların kira artış anlaşmasının bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemesini öngörür. Artış konusunda anlaşma yoksa hâkim, bu sınırı aşmadan kiralananın durumunu ve hakkaniyeti dikkate alarak bedeli belirler. Dolayısıyla kira tespiti yalnız beş yıl dolduktan sonra başvurulabilen bir yol değildir.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise farklı değerlendirme yapılır. Hâkim TÜFE on iki aylık ortalama değişimini, taşınmazın durumunu ve emsal kiraları birlikte gözetir. Bu aşamada bedel yalnız önceki kiraya TÜFE eklenerek bulunmaz; fakat yalnız ilandaki en yüksek fiyat da esas alınmaz. Sonraki her beş yıllık eşikte bu değerlendirme yeniden gündeme gelebilir.
Beş yıl dolması, kiraya verenin tek taraflı bildirdiği herhangi bir tutarın kendiliğinden borç hâline gelmesi demek değildir. Taraflar anlaşabilir; anlaşmazlık varsa talep ve savunmalar, emsaller ve bilirkişi incelemesi mahkemede değerlendirilir. Eski kiracının durumu ve hakkaniyet değerlendirmesi de önemlidir; her dosyada uygulanacak sabit bir indirim yüzdesi bulunduğu söylenemez.
Beş yıllık süre nasıl hesaplanır?
Kira ilişkisinin gerçek başlangıcı, sözleşmelerin devamlılığı ve varsa yeni anlaşmalar incelenir. Örneğin 1 Kasım 2021'de başlayan ve kesintisiz devam eden bir kira ilişkisinde 1 Kasım 2026'da başlayan dönem, beş yılın tamamlanmasından sonraki dönemdir. Bu örnek yalnız dönem hesabını gösterir; davanın o dönemden sonuç doğurması için ayrıca TBK m.345 şartları aranır.
Her yıl yeni bir kâğıt imzalanması veya kira tutarının değiştirilmesi tek başına beş yıllık hesabın kesin olarak sıfırlandığı anlamına gelmez. Buna karşılık tarafların gerçekten yeni koşullarla yaptığı anlaşmanın hukuki niteliği sonuca etki edebilir. İlk sözleşme ve sonraki bütün protokoller birlikte okunmalıdır; yalnız en son tarihli belgeye dayanarak hesap yapılmamalıdır.
Konut kirasındaki geçmiş geçici yüzde 25 sınırlamasını bugünkü bütün dönemlere uygulamak da doğru değildir. Yenilenen dönemin tarihi ve o tarihte yürürlükte olan düzenleme esas alınır. Güncel yıllık artış hesabında aylık enflasyon, yıllık enflasyon ve on iki aylık ortalama değişim oranı birbirinden ayrılmalıdır.
Dava ne zaman açılır, yeni kira hangi tarihten başlar?
TBK m.345'e göre kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Bununla birlikte mahkemenin belirleyeceği bedelin hedeflenen yeni dönemin ilk gününden uygulanması için ayrıca zamanlama şartları vardır. “Dava açılabilir” ile “o dönemin başına etkili olur” aynı anlamda değildir.
Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa yeni dönem başlangıcı bakımından kanundaki şart değerlendirilir.
Bu süre içinde kiracıya kira artışı yapılacağı yazılı olarak bildirilmişse, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel o dönemin başından uygulanabilir.
Sözleşmede yeni dönemde kira artışı yapılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel yine o dönemin başından geçerli olabilir.
Örneğin sözleşmede artış hükmü bulunmayan bir dosyada, yeni dönem başladıktan sonra gönderilen bildirim ile dönemden en az otuz gün önce yapılmış bildirim aynı etkiyi doğurmaz. Buna karşılık sözleşmede geçerli artış düzenlemesinin bulunması farklı bir değerlendirmeyi gerektirir. Bu nedenle yeni dönem, artış maddesi, bildirim ve dava tarihi birlikte tabloya dökülmelidir.
Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.345/2: “Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”
Arabuluculuğa son günlerde başvurup tüm bildirim şartlarının otomatik olarak yerine geldiğini varsaymak risklidir. Arabuluculuğun zamanaşımı ve hak düşürücü süre üzerindeki etkisi ile TBK m.345'in bedelin başlangıcına ilişkin koşulları birbirine karıştırılmamalıdır. Hedef dönem baştan belirlenerek işlem planı kurulmalıdır.
Emsal kira nasıl seçilir?
Emsal, yalnız aynı mahalledeki herhangi bir kiralık ilanı değildir. Taşınmazın konumu, yüzölçümü, kullanım biçimi, bina yaşı, katı, asansörü, otoparkı, ısınma sistemi, bakım durumu ve sözleşmenin yapıldığı dönem karşılaştırmayı etkiler. Bir işyeriyle konutun veya yeni kiralanan lüks daireyle uzun süredir kullanılan farklı nitelikteki dairenin aynı kabul edilmesi sağlıklı değildir.
İlanlar piyasaya ilişkin bir başlangıç verisi sağlayabilir; fakat ilandaki talep fiyatı ile gerçekleşen sözleşme bedeli aynı değildir. Mümkünse gerçek kira sözleşmeleri ve bunları doğrulayan kayıtlar sunulur. Emsallerin hangi tarihe ait olduğu belirtilir; bugünkü ilan bedeli geçmiş bir döneme gerekçesiz taşınmaz.
Tarafların, bilirkişinin inceleyebileceği somut emsalleri ve taşınmazın özelliklerini sunması yararlıdır. Kiracının yaptığı iyileştirmeler, kiralananın mevcut eksikleri ve kullanım farklılıkları da belgeyle ortaya konulmalıdır. Bir emsalin yalnız düşük veya yüksek olduğu için seçilmesi yerine neden karşılaştırılabilir olduğu açıklanmalıdır.
Bilirkişi raporuna nasıl yaklaşılmalıdır?
Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Raporda kullanılan emsaller, değerlendirme tarihi, ölçüler, nitelikler ve hesap yöntemi kontrol edilmelidir. İtiraz, yalnız “rakam yüksek” veya “rakam düşük” demekten ibaret olmamalıdır; yanlış alan ölçüsü, farklı kullanım türü, uygun olmayan emsal veya açıklanmayan fark somutlaştırılmalıdır.
Raporun tebliğiyle verilen süre gözden kaçırılmamalıdır. Ek rapor ya da yeni inceleme talebinin neden gerekli olduğu açıklanmalı ve ilgili belge sunulmalıdır. Mahkeme talep sınırı, deliller ve hukuki ölçütlerle karar verir; bilirkişinin rakamı dosyadan bağımsız bir garanti değildir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa ne yazılmalı?
Kira tespit davasından önce arabuluculuk dava şartıdır. Görüşmede yalnız aylık rakam değil, yeni bedelin başlayacağı dönem, önceki aylardan doğacak fark, ödeme günü, gelecek dönem artış düzeni ve giderlerin kapsamı açıklığa kavuşturulmalıdır. Brüt ve net bedel ayrımının önem taşıdığı işyerlerinde vergi ve kesinti konusu ayrıca değerlendirilir.
Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gündeme gelir. Tarafların görüşmelerdeki teklifleri ile mahkemeye sunulabilecek deliller aynı değildir; arabuluculuğun gizlilik ve delil kullanımı kuralları gözetilmelidir. Anlaşma belgesinin icra edilebilirliği için gereken işlemler de kontrol edilmelidir.
Dava sürerken hangi kira ödenir?
Davanın açılması kiracının bütün ödemeleri durdurmasına izin vermez. Mevcut sözleşme ve uygulanabilir artış kuralları çerçevesindeki ödeme yükümlülüğü sürer. Diğer yandan kiraya verenin dava dilekçesinde istediği bedel de sırf talep edildiği için kesinleşmiş kira borcu sayılmaz.
Mahkemenin belirlediği bedel geçmişte başlamış bir döneme uygulanırsa kira farkı birikebilir. Bu farkın talep ve tahsil zamanı, kararın kesinleşmesi ve faiz başlangıcı ayrı değerlendirilir. Dava boyunca ödeme dekontları saklanmalı; “tespit davası var, hiç ödeme yapmayayım” veya “istenen bütün fark hemen icra edilebilir” şeklindeki iki uç varsayımdan kaçınılmalıdır.
Hazırlanması gereken belgeler
İlk kira sözleşmesi ve bütün yenileme veya ek protokoller.
Başlangıç tarihi, hedeflenen kira dönemi ve son ödenen bedel bilgisi.
Artış maddesi, yazılı bildirimler ve tebliğ kayıtları.
Banka veya PTT dekontları; aylara göre ödeme dökümü.
Taşınmazın özellikleri ve durumunu gösteren hukuka uygun fotoğraf ve belgeler.
Karşılaştırılabilir emsal sözleşmeler, ilanlar ve bunların tarihleri.
Arabuluculuk başvuru belgesi ve son tutanak.
Varsa önceki kira tespit kararı ve kesinleşme bilgisi.
Sık sorulan sorular
Beş yıl dolmadan dava açılamaz mı?
Açılabilir. Ancak ilk dönemlerde uygulanacak bedel ile beş yıl sonrası emsal değerlendirmesi aynı kurala tabi değildir. TBK m.344'ün ilgili fıkrası belirlenmelidir.
Beş yıl doldu; ev sahibi kirayı üç katına çıkarabilir mi?
Beş yıllık eşik tek taraflı ve sınırsız artış yetkisi vermez. Anlaşma yoksa talep, emsal, taşınmazın durumu, TÜFE ve hakkaniyet yargılamada değerlendirilir.
Kira tespit davası sonunda evden çıkmam gerekir mi?
Bu davanın konusu kira bedelidir. Tahliye ayrı hukuki sebep ve başvuru gerektirir. Ancak ödemelerin aksatılması ayrıca borca dayalı uyuşmazlık doğurabilir.
Kira uyarlaması ile kira tespiti aynı mı?
Hayır. TBK m.138'deki aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama farklı ve özel şartlara bağlıdır. Her piyasa artışı otomatik uyarlama sebebi olmadığı gibi, uyarlama kavramı beş yıllık tespit kurallarını aşmak için kendiliğinden kullanılamaz.
Sözleşme yabancı para üzerinden ise bu hesap uygulanır mı?
Yabancı para kira anlaşmaları hem dövizle sözleşme sınırlamaları hem TBK m.344'ün özel hükmü bakımından ayrıca incelenir. Bu rehberdeki Türk lirası örnekleri doğrudan uygulanmamalıdır.
Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.
Kaynaklar ve ilgili rehberler
28 Ekim 2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme niteliğindedir; kira dönemi, sözleşme hükmü ve bildirim tarihleri somut dosyada birlikte değerlendirilmelidir.
