Dövizle veya Altınla Kira: Yasak, İstisnalar, Ödeme ve Artış

Kira Hukuku rehberleri

“Kirayı dolar olarak yazalım ama ödemeyi Türk lirasıyla yapalım” önerisi, dövizle kira yasağını kendiliğinden aşmaz. Altına bağlı kira, yabancı kiracı ve yabancı ortaklı şirketler de aynı kurala tabi tek bir grup değildir. Önce sözleşmenin dövizle kurulmasına izin bulunup bulunmadığı, ardından ödeme ve artış hükümleri incelenmelidir.

Bu rehber Türkiye'deki konut ve işyeri kiralarını, kiracı ve kiraya veren açısından ele alır. Dayanak, 2008-32/34 sayılı Tebliğ'in gayrimenkul kiralarına ilişkin hükümleri ile Türk Borçlar Kanunu'dur. İnceleme tarihi: 29 Ekim 2026. Sözleşmenin yapıldığı tarih ve tarafların o tarihteki statüsü, özellikle eski sözleşmelerde sonucu değiştirebilir.

Türkiye'de kira dolar veya avro olarak belirlenebilir mi?

Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarında, Türkiye'deki taşınmazlar için yaptıkları kira sözleşmelerinde kural olarak bedel ve sözleşmeden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri dövizle veya dövize endeksli kararlaştırılamaz. Konut ve çatılı işyeri kiraları da bu kapsamdadır. Kuralın istisnaları Tebliğ'de ayrıca düzenlenmiştir. 2008-32/34 sayılı Tebliğ, m.8.

Örneğin Türkiye'de yerleşik iki Türk vatandaşının Ankara'daki bir konut için “aylık 1.000 avronun ödeme günündeki TL karşılığı” üzerinde anlaşması, yalnız TL transferi yapılacağı gerekçesiyle yasak dışında kalmaz. Bedel kur değiştikçe hareket ettiği için dövize endeksleme söz konusudur. “Taraflar özgür iradeyle kabul etti” kaydı da emredici düzenlemeyi bertaraf etmez.

Taşınmazın lüks olması, kiracının gelirini dövizle kazanması veya kiraya verenin döviz kredisi ödemesi tek başına istisna oluşturmaz. Şirketlerin kendi aralarındaki her ticari kira da serbest değildir. Önce taşınmazın yeri, tarafların yerleşikliği ve uygulanabilecek somut istisna belirlenir.

Yerleşiklik ile vatandaşlık aynı şey midir?

Hayır. Türkiye'de yerleşiklik, yalnız pasaport üzerinden değerlendirilemez. Türkiye'de kanuni yerleşim yeri bulunan yabancı bir kişi de Türkiye'de yerleşik olabilir; yurt dışında yaşayan Türk vatandaşının durumu ise kanuni yerleşim yeri bakımından incelenir. Taraflardan birinin dışarıda yerleşik olması, Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarındaki sözleşmelere ilişkin yasağın kapsamını etkileyebilir.

Buna karşılık yabancı vatandaş olup Türkiye'de yerleşik bir kiracı için Tebliğ m.8/3'te ayrıca istisna vardır. Dolayısıyla “yabancı kişi zaten Türkiye'de yerleşik sayılmaz” düşüncesiyle aynı sonuca ulaşmaya çalışmak doğru değildir. Yerleşiklik ve vatandaşlık iki ayrı kontrol başlığıdır. Bakanlığın açıklaması da bu ayrımı yapar. Hazine ve Maliye Bakanlığı sık sorulan sorular, soru 21–22.

Yabancı kiracı veya yabancı ev sahibi olması neyi değiştirir?

Tebliğ m.8/3, Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı bulunmayan Türkiye'de yerleşik kişilerin kiracı olarak taraf olduğu taşınmaz kiralarında dövizle bedel kararlaştırılmasına izin verir. Bu istisnada yabancı kişinin sözleşmedeki sıfatı önemlidir. Yalnız kiraya verenin yabancı olması, iki tarafın da Türkiye'de yerleşik olduğu bir sözleşmeyi otomatik olarak istisna kapsamına sokmaz.

Kiracının bir şirket olması durumunda şirketin ticaret unvanı veya müşterilerinin yabancı olması yeterli değildir. Tebliğ m.8/19'da belirtilen dışarıda yerleşik kişilerin Türkiye'deki şube, temsilcilik ve ofisleri ile belirli pay sahipliği veya kontrol ilişkileri içindeki şirketler, m.8/3'teki atıf çerçevesinde değerlendirilir. Yüzde elli ve üzeri doğrudan veya dolaylı yabancı pay sahipliği ile kontrol ilişkisi belgeye dayanmalıdır.

Sözleşmeye istisna gerekçesi yazılırken bunu destekleyen kayıt da saklanmalıdır. Ortaklık yapısı, temsil yetkisi ve tarafın gerçekten kiracı olup olmadığı incelenmeden standart bir “yabancı sermayeli şirket” cümlesi kullanmak ileride ödeme uyuşmazlığı yaratabilir.

Turistik kiralama ve alt kira bakımından istisna var mı?

Tebliğ'de Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesislerinin işletilmesi amacıyla kiralanmasına ve gümrüksüz satış mağazalarına ilişkin özel hükümler bulunur. Her günlük kiralama, eşyalı konut veya turistik bölgede bulunan daire bu nedenle kendiliğinden dövizle kiralanabilir hâle gelmez. Tesisin niteliği ve sözleşmenin amacı ilgili istisnanın koşullarıyla örtüşmelidir.

Ana kira ile alt kira da ayrı ayrı incelenir. Türkiye'de yerleşik bir kişinin başka bir yerleşik kişiden kiraladığı evi sonradan yabancı kiracıya vermesi, ana sözleşmeyi kendiliğinden döviz istisnasına dönüştürmez. Ayrıca alt kira için gereken yazılı izin ve diğer şartlar, para biriminden bağımsız olarak uygulanır. Bu ayrım için alt kira ve sözleşme devri rehberi yararlıdır.

Altın veya gram altın üzerinden kira kararlaştırılabilir mi?

Döviz yasağına tabi bir kirada bedeli altınla ifade etmek güvenli bir dolanma yolu değildir. Tebliğ m.8/23, uluslararası piyasalarda fiyatı dövizle belirlenen kıymetli maden ve emtiaya bağlı sözleşmeleri dövize endeksli sözleşme olarak değerlendirir. Bu nedenle “her ay on gram altının TL karşılığı” gibi bir kayıt da aynı kapsamda incelenir.

Bedelin sözleşmede TL yazılması, hemen yanına “altın yükselirse aynı oranda artar” şartı eklenmesini serbest kılmaz. Burada kullanılan kelimeye değil, ödeme borcunun gerçekte hangi değere bağlandığına bakılır. Dövize izin verilen bir istisnanın bulunması hâlinde ise bedelin belirlenmesi ve artışı ayrıca değerlendirilmelidir; altınla kira ile yabancı para kirasının bütün sonuçları aynı kabul edilmemelidir.

2025'teki dövizle ödeme değişikliği konut kiralarını serbest bıraktı mı?

Hayır. 6 Mart 2025 tarihli değişiklikte Tebliğ m.8/9'un taşıt dışındaki menkul satışlarına ilişkin düzenlemesi değişmiştir. Taşınır eşya satışı ile gayrimenkul kiralaması aynı işlem değildir. Gayrimenkul kiralarına ilişkin m.8/2 ve istisnaları ayrıca uygulanır.

Bu nedenle bir mal satışında dövizle ödeme yapılabildiğine ilişkin haberden hareketle, yeni bir konut kira sözleşmesini avro üzerinden hazırlamak doğru olmaz. Hukuki değerlendirmede haber başlığının değil, işlemin türünün ve ilgili hükmün esas alınması gerekir.

Geçerli döviz kirası Türk lirasıyla ödenebilir mi?

Sözleşme dövizle kurulabilecek bir istisnaya giriyorsa, ödeme şekli için TBK m.99 değerlendirilir. Aynen ödeme veya aynı anlama gelen bir kayıt bulunmadığında yabancı para borcu, ödeme günündeki rayiç üzerinden TL ile de ödenebilir. Gecikmede alacaklının seçim hakları ayrıca doğabilir. Türk Borçlar Kanunu.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.99/2 hükmü: “Ülke parası dışında başka bir para birimiyle ödeme yapılması kararlaştırılmışsa, sözleşmede aynen ödeme veya bu anlama gelen bir ifade bulunmadıkça borç, ödeme günündeki rayiç üzerinden Ülke parasıyla da ödenebilir.”

Bu hüküm, dövizle kararlaştırılması hukuken mümkün olan bir borcun nasıl ödeneceğini açıklar. Döviz yasağına tabi konut kirasını geçerli hâle getiren genel bir istisna değildir. Önce 2008-32/34 sayılı Tebliğ m.8 bakımından sözleşmenin dövizle kurulup kurulamayacağı, sonra ödeme kaydı ve temerrüt durumu incelenir.

Örneğin izin verilen bir avro kirasında, sözleşme yalnız bedeli avro olarak gösteriyorsa aynen ödeme şartının bulunup bulunmadığı incelenir. Buna karşılık sözleşmede açıkça avro olarak ödeme öngörülmüşse kiracının tek taraflı biçimde seçtiği eski bir kur üzerinden TL göndermesi borcu tamamen sona erdirmeyebilir.

TBK m.99, baştan yasak olan bir döviz kaydını geçerli hâle getiren düzenleme değildir. Önce dövizle sözleşme kurulmasının hukuken mümkün olduğu belirlenir; ödeme kuru tartışması bundan sonra yapılır. Banka dekontunda hangi ayın kirasının ödendiği ve hangi hesaba gönderildiği açık olmalıdır.

Döviz kirasına her yıl zam yapılabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kirasında, hukuken geçerli şekilde yabancı para olarak kararlaştırılmış bedel bakımından TBK m.344/4 uygulanır. 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; TBK m.138'deki aşırı ifa güçlüğü düzenlemesi ise saklıdır. Beş yıl sonrasında belirleme yapılırken yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344/4, ilk iki cümle hükmü: “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır.”

Dolayısıyla geçerli bir yabancı para kirasına her yıl ayrıca TÜFE eklenmesi, TL kirasındaki yıllık artışla aynı şekilde kabul edilemez. Kurun yükselmesi ile döviz tutarının artırılması farklıdır. Buna karşılık her kur artışı da otomatik uyarlama hakkı sağlamaz; sözleşme tarihi, öngörülebilirlik ve ifanın aşırı güçleşmesi somut olarak değerlendirilir. Kira uyarlama davası rehberi bu şartları açıklar.

Depozito döviz olabilir mi; hatalı kayıt nasıl düzeltilir?

Yasak yalnız aylık kira tutarıyla sınırlı değildir; sözleşmeden doğan diğer ödeme yükümlülüklerini de kapsar. Bu yüzden istisna bulunmayan yeni bir sözleşmede kirayı TL, depozitoyu dolar olarak belirlemek ayrıca sorun doğurabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.342'deki üç aylık kira tutarı sınırı ve güvencenin bankada tutulmasına ilişkin kurallar da korunur.

2018 öncesinde verilmiş depozitolar ve geçiş hükümleri ayrıca incelenmelidir. Eski sözleşmelerin TL'ye dönüşümüne ilişkin tarihli hesap yöntemleri, bugün kurulan her sözleşmeye uygulanacak genel bir formül değildir. Hatalı bir kaydın düzeltilmesinde sözleşme tarihi, önceki ödemeler, tarafların statüsü ve geçiş hükümleri birlikte değerlendirilir.

Taraflar yeni tutar üzerinde uzlaşırsa ek protokolde para birimini, uygulanacak dönemi ve geçmiş ödemelerin hesabını açıkça yazabilir. Uyuşmazlık varsa kiracının hiç ödeme yapmaması veya rastgele düşük bir kur seçmesi yeni temerrüt riski yaratabilir. Bedelin tespiti, iade ve idari yaptırım meseleleri birbirinden ayrılmalıdır; aykırılık bulunduğu için bütün kira ilişkisinin otomatik sona erdiği varsayılmamalıdır.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi yalnız dolar kabul ederse ne yapmalıyım?

Önce sözleşmenin istisna kapsamında olup olmadığını belirleyin. Ödeme tekliflerini ve yazışmaları saklayın. Ödemenin kabul edilmemesi durumunda uygun tevdi yöntemi gündeme gelebilir; kiranın kabul edilmemesi ve tevdi mahalli rehberindeki ayrımlar dikkate alınmalıdır.

Sözleşmeyi noter yaparsa döviz yasağı ortadan kalkar mı?

Hayır. Noter işlemi, sözleşmenin taraflarını ve imzalarını belgelendirebilir; mevzuattaki istisna şartlarının yerine geçmez. Yasak kapsamındaki ödeme hükmü ayrıca incelenir.

Kiracının sonradan vatandaşlık kazanması sonucu değiştirir mi?

Statü değişikliğinin mevcut sözleşmeye, yenileme dönemine veya yeni sözleşmeye etkisi ayrı değerlendirilmelidir. İlk sözleşmedeki istisnanın bütün sonraki değişikliklerde süresiz devam ettiği veya kendiliğinden tamamen ortadan kalktığı varsayılmamalıdır.

Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.

Kaynaklar ve ilgili rehberler

Hazine ve Maliye Bakanlığı – 2008-32/34 sayılı Tebliğ, özellikle m.8/2–5, 9, 19, 22–23 ve geçiş hükümleri. Bakanlık sık sorulan sorular. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.99, 138, 342 ve 344. TL kiralarının yenilenmesi için kira artışı ve TÜFE hesabı rehberi de incelenebilir. Somut sözleşmenin uygulanması, metin ve ödeme kayıtları üzerinden değerlendirilmelidir.