Kiracı Evi Başkasına Kiraya Verebilir mi? Alt Kira, Ev Arkadaşı ve Devir
Güncelleme tarihi: 3 gün önce
Kiracı bir odayı başkasına bırakmak, yeni bir ev arkadaşı almak veya işyerini devretmek istediğinde farklı hukuki işlemler aynı kelimelerle anlatılabiliyor. “Birlikte oturacağız”, “kontratı devrediyorum” ve “odayı kiralıyorum” ifadeleri aynı sonucu doğurmaz. Kimin asıl kira sözleşmesinin tarafı olduğu, üçüncü kişiye ne kadar kullanım yetkisi verildiği ve kiraya verenin rızası belirleyicidir.
Bu rehber konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira, kullanım hakkının devri ve kira ilişkisinin devrini ayırır. Ev arkadaşıyla gider paylaşmakla bağımsız oda kiralamak arasındaki sınırı ve izin alınmadan yapılan işlemlerin risklerini açıklar. Bir kişinin adres kaydı yaptırması veya kira parasını göndermesi tek başına sözleşmedeki kiracıyı değiştirmez.
Alt kira, kullanım devri ve sözleşme devri arasındaki fark nedir?
Alt kirada asıl kiracı, kiraladığı yerin tamamını veya bir bölümünü başka bir kişiye kiralar. Kiraya veren ile ilk kiracı arasındaki ana ilişki devam eder; ilk kiracı alt kiracıyla ikinci bir ilişki kurar. Kullanım hakkının devrinde ise taşınmazın kullanımı üçüncü kişiye bırakılır; bunun her zaman bedel karşılığı olması gerekmez.
Kira ilişkisinin devrinde amaç farklıdır: Yeni kişi, kiraya verenin rızasıyla asıl sözleşmede kiracının yerine geçer. Bu nedenle “ben çıktım, arkadaşım kaldı” demek, işlemin usulüne uygun sözleşme devri olduğunu göstermeye yetmez. Tarafların beyanı, yazılı belgeler ve fiilî kullanım birlikte değerlendirilir.
Türk Borçlar Kanunu m.322 ve 323 bu ayrımın temelini oluşturur. Alt kira kurulmuş olması, ilk kiracıyı kiraya verene karşı borçlarından otomatik olarak kurtarmaz. Usulüne uygun kira devrinde ise devralan sözleşmedeki yerini alır; işyeri kiralarında devredenin belirli süre devam eden sorumluluğu ayrıca vardır.
Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.322/2: “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.”
Konutta bir odayı kiralamak için izin gerekir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananın başkasına kiralanması veya kullanım hakkının devri mümkün değildir. Yalnız bir odanın verilmesi, işlemi kendiliğinden bu kuralın dışına çıkarmaz. “Evin tamamını vermedim” savunması, gerçekten alt kira kurulmuşsa tek başına yeterli olmaz.
Sözleşmede alt kiraya açıkça izin veren bir hüküm varsa iznin kapsamı önemlidir: Bütün yer mi, belirli oda mı; hangi kullanım ve hangi kişi için rıza verildiği anlaşılmalıdır. Belirsiz bir izin, her türlü ticari kullanım veya kısa süreli kiralama yetkisi olarak yorumlanmamalıdır. Kiracının izin verilenden farklı kullanım sağlaması ayrıca sözleşmeye aykırılık yaratabilir.
Yazılı rıza konusunda en güvenli yol, tarafları ve kapsamı açıkça gösteren imzalı belgedir. Telefon konuşması, komşunun aktarımı veya ev sahibinin bir ziyaret sırasında sessiz kalması aynı açıklıkta değildir. Mesaj kayıtlarının ispat değeri ve yazılı şekli sağlayıp sağlamadığı somut belgeye göre değerlendirilir; her WhatsApp mesajının tek başına yeterli olduğu varsayılmamalıdır.
Eve arkadaş almak her durumda alt kira mıdır?
Her birlikte yaşam durumu otomatik alt kira değildir. Geçici misafir, aile bireyiyle birlikte oturma, ortak yaşam giderlerini paylaşma ve bir odayı bağımsız kullanım hakkıyla ücret karşılığı bırakma farklı olgulardır. Ancak işleme “ev arkadaşlığı” denmesi de gerçek bir oda kiralamasını kendiliğinden hukuken başka bir şeye dönüştürmez.
Değerlendirmede kişinin kalış süresi, kendisine ayrılan alan, bağımsız kullanım yetkisi, düzenli ödeme, ilan ve anlaşmanın içeriği önem taşır. Örneğin yemek ve elektrik masrafına katkı ile belirli oda için düzenli bedel ödenmesi aynı delil ağırlığında olmayabilir. Asıl kiracının evden tamamen ayrılması da kullanım devri tartışmasını güçlendirebilir.
Bu rehber bütün ev arkadaşlığı modellerini “izin gerekmez” veya “kesin yasaktır” şeklinde sınıflandırmaz. Kira sözleşmesi, kullanım amacı, konutun kapasitesi ve komşulara saygı yükümlülüğü birlikte incelenmelidir. Uyuşmazlığı önlemek için sürekli birlikte yaşayacak kişiler ve kullanım düzeni baştan açıklığa kavuşturulmalıdır.
Adres kaydı veya kira ödemesi kişiyi kiracı yapar mı?
Bir kişinin taşınmazı ikamet adresi göstermesi, kiraya verenle yeni bir kira sözleşmesi kurulmasının veya eski sözleşmenin devrinin yerine geçmez. Aynı şekilde üçüncü kişinin ilk kiracı adına havale yapması, onun kendiliğinden sözleşmedeki kiracının yerini aldığı anlamına gelmez. Havalenin açıklaması, tarafların iradesi ve sonraki belgeler önemlidir.
Kiraya veren yeni kişiden ödeme alırken ilişkinin nasıl sürdürüleceğini açıkça yazmalıdır. Kiracı değişikliği amaçlanıyorsa yalnız banka hesabına gelen para üzerinden ilerlemek yerine, devrin şartları ve sorumluluklar düzenlenmelidir. Başkasının yaptığı ödemenin kimin borcunu kapattığı belirlenmediğinde hem tahliye hem depozito bakımından uyuşmazlık çıkabilir.
İşyeri kiracısı sözleşmeyi nasıl devredebilir?
TBK m.323, kira ilişkisinin devri için kiraya verenin yazılı rızasını arar. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadan rıza vermekten kaçınamaz. Fakat bu kural, kiracının “haklı sebep yok” diyerek izinsiz devir yapabileceği anlamına gelmez; rıza verilmemesi durumunda şartlar ve başvuru yolu hukuken değerlendirilmelidir.
Yeni işletmenin ödeme gücü, kullanım amacı ve taşınmaz bakımından yaratacağı somut riskler incelemede önem taşıyabilir. İşletmenin veya şirket paylarının devri ile kira sözleşmesinin tarafının değişmesi de her zaman aynı değildir. Örneğin kiracı şirketin ortaklarının değişmesi, tüzel kişiliğin değiştiği anlamına gelmeyebilir. İşlem belgeleri birlikte görülmelidir.
Rızayla devir gerçekleştiğinde devralan kiracının yerine geçer. İşyeri kiralarında devreden kiracı sözleşmenin bitimine kadar, ancak en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. Bu sınır, devredenin sonsuza kadar sorumlu kalması veya imza günü bütün sorumluluğunun her durumda sona ermesi biçiminde yorumlanmamalıdır. Geçmiş borçlar ve güvence ayrıca hesaplanmalıdır.
Alt kiracı ödeme yapmazsa veya zarar verirse kim sorumlu?
Alt kiracının ilk kiracıya ödeme yapmaması, ilk kiracının kiraya verene karşı kira borcunu kendiliğinden durdurmaz. İlk kiracı, alt kira ilişkisini kurarken tahsilat riskini de üstlenir. Kiraya verenin asıl alacağı ile alt kira alacağı ayrı takip edilmelidir; aynı taşınmaz için iki ayrı sözleşme bulunması borçların tekleştiği anlamına gelmez.
TBK m.322, alt kiracının kiralananı asıl kiracıya tanınandan farklı biçimde kullanması hâlinde kiracının kiraya verene karşı sorumluluğunu düzenler. Bu durumda kiraya veren belirli haklarını alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. Yazılı izin alınması, zarar verme veya sözleşmeye aykırı kullanım için sınırsız serbestlik sağlamaz.
Asıl sözleşme sona erdiğinde alt kiracının taşınmazı kullanmaya devam edebilmesi de ana ilişkiyle birlikte değerlendirilir. Alt kiracı, kendisine bağımsız ve sınırsız bir hak verildiğini varsaymamalıdır. Ödediği güvence, peşin kira ve varsa zarar talepleri kendi sözleşmesinin tarafına göre incelenir. Depozito iadesi rehberi, belge düzeni bakımından yardımcı olur.
İzinsiz alt kira hemen tahliye hakkı verir mi?
İzinsiz alt kira veya kullanım devri sözleşmeye aykırılık ve fesih tartışması doğurabilir. Bununla birlikte kiraya verenin aynı gün kilit değiştirip eşyaları çıkarma yetkisi yoktur. Konut ve çatılı işyerinde TBK m.316’daki yazılı ihtar ve aykırılığın giderilmesi için en az otuz günlük süre kuralı ile kanuni istisnalar somut olaya göre değerlendirilmelidir.
Kasten ağır zarar, sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın çekilmezliği gibi istisnalar bulunduğu için her dosyada aynı ihtar şablonu kullanılmamalıdır. Talebin hukuki sebebi ve delilleri belirlenmeli; dava yoluna gidilecekse kira arabuluculuğu şartı ayrıca kontrol edilmelidir. İhtarın ulaşma tarihi ile aykırılığın ne zaman giderildiği kayıt altına alınmalıdır.
Günlük veya turizm amaçlı kiralama aynı kurala mı tabi?
Kısa süreli kiralamalarda yalnız TBK’daki yazılı rıza yeterli değerlendirme değildir. 7464 sayılı Kanun, izin belgesi ve özel şartlar getirir. M.3/7, kendi adına mesken olarak kiraladığı konutu kiracının kendi nam ve hesabına turizm amacıyla üçüncü kişilere kiralamasını yasaklar. Bu nedenle ev sahibinin sıradan alt kira izni, bu yasağı ortadan kaldıran genel bir ruhsat gibi kullanılamaz.
Yüz günden fazla tek seferlik kiralamalar için kapsam kuralı bulunması da her kısa süreli kullanım modelini kolayca hukuka uygun hâle getirmez. İşlemin gerçek niteliği, özel yasaklar ve izin düzeni ayrıca incelenmelidir. Bu rehber olağan konut ve işyeri ilişkisini anlatır; günlük kiralama faaliyetinin bütün izin ve idari yaptırım ayrıntılarını kapsamaz.
İzin veya devir belgesinde neler yazılmalı?
Taşınmazın açık adresi, ana sözleşmenin tarihi ve mevcut taraflar.
İşlemin alt kira, belirli kullanım izni veya kira ilişkisinin devri olduğunun açıklığı.
Kullanacak kişinin kimliği veya unvanı, kullanım alanı ve kullanım amacı.
İznin veya devrin başlangıcı, süresi ve varsa kapsam sınırları.
Kira, aidat, diğer giderler ve geçmiş borçların kimin hesabında kaldığı.
Depozitonun kimde bulunduğu, devredilip devredilmediği ve iade muhatabı.
Teslim edilen anahtarlar, demirbaşlar ve teslim durumunu gösteren tutanak.
Gerekli taraf imzaları ve temsil yetkileri.
Kiracı aslında erken çıkmak ve yerine yeni kiracı bulmak istiyorsa, alt kira kurmak yerine TBK m.325 kapsamındaki ayrı çözüm değerlendirilmelidir. Erken çıkış ve makul süre rehberi, kabul edilebilir yeni kiracı önerme ile borcun devamı konusunu açıklar.
Sık sorulan sorular
Bir odayı kiralamak için de yazılı rıza gerekir mi?
Konut ve çatılı işyerinde gerçekten alt kira kuruluyorsa evin yalnız bir bölümünün verilmesi yazılı rıza şartını ortadan kaldırmaz.
Arkadaşım benim yerime kira yatırırsa sözleşme ona geçer mi?
Hayır. Üçüncü kişi ödemesi tek başına kira ilişkisini devretmez. Yazılı rıza, işlem belgeleri ve taraf iradeleri incelenmelidir.
Alt kiracı kirayı ödemezse ben de ev sahibine ödeme yapmayabilir miyim?
Asıl kira borcu kural olarak devam eder. Alt kiracıdan tahsilat sorunu, kiraya verene karşı borcun otomatik olarak ertelenmesi değildir.
İşyeri devrinde eski kiracı hemen bütün borçlardan kurtulur mu?
Usulüne uygun devirde dahi TBK m.323’teki sözleşme sonuna kadar ve en fazla iki yıllık müteselsil sorumluluk ile geçmiş borçlar ayrıca değerlendirilir.
Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.
Kaynaklar ve ilgili rehberler
28 Ekim 2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Ev arkadaşlığı, alt kira ve devir ayrımı yalnız kullanılan ada göre değil, sözleşmeler ve gerçek kullanım düzeni üzerinden yapılmalıdır.
