Kira Arabuluculuğu: Başvuru, Ücret, Süre ve Anlaşma
Güncelleme tarihi: 3 gün önce
Kiracıya veya ev sahibine arabulucudan davet geldiğinde ilk soru çoğu zaman “Dava mı açıldı, gitmezsem kaybeder miyim?” olur. Arabuluculuk mahkeme yargılaması değildir; arabulucu tahliye kararı vermez, kira bedelini tarafların yerine belirlemez ve taraflardan birini anlaşma imzalamaya zorlayamaz. Bununla birlikte kira uyuşmazlıklarının önemli bölümünde dava açmadan önce başvurulması gereken bir aşamadır ve daveti görmezden gelmenin usule ilişkin sonuçları olabilir.
Bu rehber; başvurunun nereye yapılacağını, toplantıya hangi belgelerle gidileceğini, ücretin nasıl belirlendiğini ve anlaşma imzalanırken nelere dikkat edileceğini açıklar. Özellikle tahliye tarihi, birikmiş kira ve depozitonun birlikte konuşulduğu dosyalarda açık bir metin, sonradan ikinci bir uyuşmazlık çıkmasını önleyebilir.
Hangi kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk gerekir?
6325 sayılı Kanun m.18/B, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri istisna tutarak, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına alır. Kira tespiti, ihtiyaç nedeniyle tahliye, depozito iadesi ve kira alacağı gibi talepler bu çerçevede değerlendirilir.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B/1-a hükmü: “Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.”
İstisna, “icra kelimesi geçen her işlem arabuluculuktan muaftır” anlamına gelmez. İcra takibi başlatmak, icra hukuk mahkemesindeki özel tahliye yolu ve genel mahkemede açılacak itirazın iptali veya alacak davası farklı işlemlerdir. Bu nedenle başvurulacak yol, talebin adı kadar usulü ve görevli merci üzerinden de belirlenmelidir. Ödenmeyen kirada takip ve tahliye rehberi bu ayrımın başlangıç noktalarını gösterir.
Zorunlu başvuru, zorunlu anlaşma anlamına mı gelir?
Hayır. Dava şartı, uyuşmazlığın önce bu yönteme götürülmesidir; tarafların önerilen tutarı veya tahliye tarihini kabul etmesi zorunlu değildir. Görüşmede teklif vermek, karşı tarafın bütün iddialarını kabul etmek anlamına da gelmez. Arabulucu iletişimi kolaylaştırır ve uygun olduğunda çözüm önerisi sunabilir; hâkim gibi karar veremez.
Taraf, neyi kabul ettiğini anlamadan “zaten mecburum” düşüncesiyle belge imzalamamalıdır. Anlaşma sağlanmazsa bu sonuç tutanağa geçirilir ve kanuni şartları bulunan dava yolu açık kalır. Anlaşmamak ile geçerli mazeret olmadan ilk toplantıya katılmamak aynı davranış değildir; kanun bunlara farklı sonuç bağlar.
Başvuru nereye ve hangi bilgilerle yapılır?
Başvuru, uyuşmazlığa göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna; büro bulunmayan yerde görevlendirilmiş yazı işleri müdürlüğüne yapılır. Büro, ilgili listeden arabulucu görevlendirir. Taraflar listede yer alan bir arabulucu üzerinde anlaşmışsa bu kişi görevlendirilebilir. Yetki itirazının en geç ilk toplantıda, dayanak belgeleriyle ileri sürülmesi gerektiği unutulmamalıdır.
Başvuruda taraflar ve taşınmaz açıkça belirtilmelidir. Birden fazla kiracı, malik, mirasçı veya şirket varsa imzayı atan kişi ile hukuki ilişkinin tarafı aynı olmayabilir. Kime karşı hangi talebin ileri sürüldüğü, uyuşmazlığın dönemleri ve varsa icra dosyası numarası baştan netleştirilmelidir. Eksik taraf veya belirsiz talep, sonraki davada dava şartının yerine getirilip getirilmediği tartışmasını doğurabilir.
Başvuran kişi bildiği iletişim bilgilerini büroya vermelidir. Karşı tarafın telefonunu bilmemek başvuruyu tek başına imkânsız kılmaz; büro resmî kayıtları araştırmaya yetkilidir. Buna karşılık yanlış adres veya eksik bilgiyi bilerek vermek, davet ve usul bakımından sorun yaratabilir. Görüşme çağrısının gerçekliği konusunda tereddüt varsa sicil ve büro bilgileri doğrulanmalıdır.
Toplantıya avukatla katılmak zorunlu mu?
Taraflar bizzat, kanuni temsilcileri veya avukatları aracılığıyla katılabilir. Her kira dosyasında avukat tutma zorunluluğu bulunmaz. Ancak birden fazla talep, tahliye taahhüdü, şirket temsili, mirasçılar veya yüksek tutarlı hesap söz konusuysa imzalanacak belgenin sonuçlarını önceden değerlendirmek önemlidir.
Bir akrabanın veya emlakçının yalnız tarafı tanıması, onun adına anlaşma imzalama yetkisi vermez. Şirketin temsil belgeleri ve vekilin gerekli yetkileri kontrol edilmelidir. Uzaktan toplantı yapılacaksa kimlik, temsil ve imza usulü arabulucuyla önceden netleştirilir. Telefon görüşmesine katılmak, hazırlanmış bütün şartları kabul etmekle eş anlamlı değildir.
Süre ne kadar, dava açma süresi durur mu?
Kira uyuşmazlıklarında genel dava şartı düzenlemesine göre arabulucu, görevlendirmeden itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatabilir. Bu süre bir mahkemenin uyuşmazlığı dört haftada kesin olarak çözeceği anlamına gelmez. Sonuç, anlaşma veya anlaşamama olabilir.
Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Ancak başvuru, daha önce kaçırılmış süreyi yeniden doğurmaz. Ayrıca kira sözleşmesindeki her bildirim süresi ile dava açma süresi aynı nitelikte değildir. İhtarın muhataba ulaşması, yenileme tarihi ve dava takvimi ayrı ayrı kontrol edilmelidir; “arabulucuya gittim, bütün süreler durdu” varsayımı güvenli değildir.
İlk toplantıya gitmezsem davayı otomatik kaybeder miyim?
Otomatik olarak esastan haksız sayılmazsınız. Ancak geçerli mazeret gösterilmeden ilk toplantıya katılmama nedeniyle süreç sona ererse, katılmayan taraf tutanakta belirtilir. Güncel m.18/A/11’e göre bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulabilir; kendi lehine tarifeye göre belirlenen vekâlet ücretinin de yarısına hükmedilir.
Her iki taraf da ilk toplantıya katılmadığı için süreç sona ermişse, sonradan açılan davada yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır. Mazeret varsa arabulucuya zamanında bildirilmeli ve mümkünse belgelenmelidir. Toplantıya katılıp öneriyi reddetmek, bu yaptırımın doğmasına tek başına neden olmaz. Eski metinlerdeki “giderlerin tamamı” açıklaması güncel kural diye aktarılmamalıdır.
Arabuluculuk ücreti neye göre hesaplanır?
Ücret, sürecin sona erdiği tarihte yürürlükte olan tarifeye göre belirlenir. Anlaşma, anlaşamama, uyuşmazlığın tutarı ve türü farklı hesaplar doğurur. 2026 Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi, tahliye konusunda anlaşmada bir yıllık kira tutarının yarısını; kira tespitinde ise belirlenen aylık farkın bir yıllık toplamını nispi hesabın temeli kabul eder. Bu tutarların kendisi arabulucuya ödenecek ücret değildir; ilgili tarife oranları bunlar üzerinden uygulanır.
Tarifede anlaşmayla sonuçlanan olağan dosyalar için 9.000 TL alt sınır bulunur; özel uyuşmazlık ve seri dosya hükümleri ayrıca dikkate alınır. Bu, her kira başvurusunda peşinen 9.000 TL ödeneceği anlamına gelmez. Taraflar aksini kararlaştırmadıkça ücret eşit paylaşılır. Örneğin aylık kira farkında 5.000 TL üzerinde anlaşılırsa nispi hesap zemini 60.000 TL’dir; son ücret ayrıca tarife oranı ve alt sınırla bulunur.
Anlaşamama hâlinde kanundaki şartlarla ilk iki saatlik ücret Bakanlık bütçesinden karşılanır; iki saati aşan görüşmenin ücreti aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit karşılanır. Bakanlıkça karşılanan tutar da sonraki davada yargılama gideri sayılabilir. Avukat ücreti arabulucu ücretinden ayrıdır. Ödeme güçlüğünde adli yardım imkânı araştırılabilir; “başvuru ücretsiz” ifadesi bütün sürecin her durumda masrafsız olduğu biçiminde anlaşılmamalıdır.
Anlaşma metninde neler açık yazılmalı?
Taşınmazın adresi, bağımsız bölüm bilgisi ve tarafların doğru kimlik veya unvanları.
Hangi kira dönemlerinin, hangi alacakların ve hangi itirazların çözüldüğü.
Yeni kira konuşuluyorsa bedel, başlangıç tarihi ve sonraki artış yöntemi.
Tahliyede gün, saat, anahtar teslimi, demirbaşlar ve teslim tutanağı düzeni.
Depozitonun tutarı, kabul edilen kesintiler, iade günü ve ödeme hesabı.
Taksitler, ödeme tarihleri ve bir taksit aksarsa doğacak hukuka uygun sonuçlar.
Arabuluculuk ücreti, mevcut dava veya takiplerin durumu ve anlaşma dışında bırakılan talepler.
“Kiracı bütün borçlarından kurtulur” veya “taraflar hiçbir hak istemez” gibi geniş kayıtlar, henüz konuşulmayan alacakları da etkileyebilir. Depozito iadesi ve anahtar teslimi ayrı başlıklarda somutlaştırılmalıdır. Boş bırakılan tutar ve tarih alanları sonradan anlaşmazlık yaratabilir.
İmzalanan anlaşma doğrudan icraya konulabilir mi?
Kira uyuşmazlıklarında m.18/B kapsamındaki anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Tarafların avukatlarının da imzalaması, bu özel zorunluluğu ortadan kaldırmaz. Taşınmazla ilgili anlaşmada taşınmazın bulunduğu yer; diğer anlaşmalarda arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesi yetkilidir. Somut talebin hangi gruba girdiği belirlenmelidir.
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B/3, ilk cümle hükmü: “Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.”
Kira uyuşmazlığındaki özel hüküm nedeniyle, yalnızca taraflar ve avukatların imzasına bakılarak şerhe gerek olmadığı sonucuna varılmamalıdır. Anlaşmanın kapsamı, tahliye tarihi, ödeme ve teslim koşulları açık olmalı; kanundaki mahkeme denetimi ayrıca tamamlanmalıdır.
Mahkeme, anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişliliğini ve taşınmazla ilgili kanuni sınırlamaları inceler. Şerh, belirsiz bir ödeme veya tahliye cümlesini kendiliğinden açık hâle getirmez. Anlaşılan konular hakkında yeniden dava açılmasını engelleyen kural bulunduğu için anlaşma “nasıl olsa sonra değiştiririm” düşüncesiyle imzalanmamalıdır. İrade sakatlığı gibi ayrı hukuki itirazlar ise sırf sonradan pişman olmaktan farklıdır.
Anlaşma olmazsa hangi belgeler saklanmalı?
Anlaşamama son tutanağı, sonraki davada önemli bir usul belgesidir. Hiç başvurmadan dava açmak ile başvurulmuş olduğu hâlde tutanağı dilekçeye eklememek farklıdır. İkinci durumda kanunda bir haftalık kesin süreyle eksikliği tamamlama usulü bulunurken, hiç başvurmadan açılan dava dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir.
Görüşmede sunulan uzlaşma teklifleri ve yalnız görüşme için hazırlanan belgeler kural olarak sonradan davada delil yapılamaz. Ancak önceden var olan kira sözleşmesi veya banka dekontu, arabulucuya gösterildiği için delil niteliğini kaybetmez. Son tutanak, sözleşme, dekontlar ve dışarıda yapılan usulüne uygun bildirimler düzenli saklanmalıdır.
Sık sorulan sorular
Arabulucu beni tahliye edebilir mi?
Hayır. Arabulucu karar veren makam değildir. Tahliye konusunda anlaşmayı taraflar kurar; anlaşma yoksa kanuni yargı ve takip yolları değerlendirilir.
Toplantıya katılırsam borcu kabul etmiş olur muyum?
Hayır. Katılım, talebin doğruluğunu kabul etmek değildir. Hangi belgeleri ve hangi teklifleri imzaladığınız belirleyicidir.
Anlaşmada depozitoyu ayrıca yazmak gerekir mi?
İade zamanı, kesintiler ve tutar açıkça yazılmalıdır. Genel ibra cümleleriyle henüz çözülmeyen güvence alacağının karışması önlenmelidir.
Karşı taraf gelmezse sonsuza kadar bekler miyim?
Hayır. Arabulucu davet ve katılım durumunu değerlendirerek süreci kanuni süre içinde sonlandırır ve son tutanak düzenler.
Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.
Kaynaklar ve ilgili rehberler
28 Ekim 2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Başvuru, temsil, süre ve anlaşma metni somut uyuşmazlığa göre değerlendirilmelidir; ücret hesabında sürecin bittiği tarihteki tarife esas alınır.
