Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? TÜFE, Sözleşme Oranı ve Yasal Sınır
Güncelleme tarihi: 3 gün önce
Kira yenileme zamanı geldiğinde yalnız bir yüzdeye bakmak yeterli değildir. Önce sözleşmenin yenilendiği tarih, geçerli kira bedeli, artış hükmü ve kira ilişkisinin kaçıncı yılında olduğu belirlenmelidir. İnternette görülen yıllık enflasyon, her durumda kira artış oranı değildir. Aynı şekilde kanuni üst sınırın açıklanması, sözleşmede daha düşük artış kararlaştırılmışken ev sahibine otomatik olarak en yüksek oranı uygulama hakkı vermez.
Bu rehber, Türk lirası üzerinden kurulan konut ve çatılı işyeri kiralarında olağan dönem yenilemesini açıklamaktadır. Yeni kiralama, beş yıldan sonraki kira tespiti, yabancı para üzerinden yapılan sözleşme ve olağanüstü koşullara dayanan uyarlama ayrı değerlendirilir. Amaç, kiracı ile kiraya verenin aynı hesabı aynı belgeler üzerinden kontrol edebilmesidir.
Kira artışında hangi TÜFE oranı kullanılır?
Türk Borçlar Kanunu m.344, yenilenen kira dönemindeki anlaşmaları tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlar. TÜİK bültenindeki aylık değişim, bir önceki yılın aynı ayına göre değişim ve on iki aylık ortalama farklı göstergelerdir. Kira hesabında bunlar birbirinin yerine kullanılamaz.
Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.344/1: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Örneğin TÜİK’in Eylül 2026 bülteninde aylık değişim yüzde 1,84, yıllık değişim yüzde 29,73, on iki aylık ortalama değişimi yüzde 31,49 olarak açıklanmıştır. 5 Ekim 2026 tarihinde yayımlanan bu bülten, Ekim 2026 yenilemeleri bakımından kullanılan göstergedir. Buradaki yüzde 31,49 bütün 2026 yılı boyunca geçerli tek bir oran değildir; sonraki yenileme aylarında ilgili yeni bülten kontrol edilir.
Hesabı yapan kişi bültenin başlığını, yayımlanma tarihini ve seçtiği sütunu saklamalıdır. Haber başlığındaki “enflasyon” rakamını almak veya eski bir hesaplama ekranının sonucunu yeniden kullanmak hataya yol açabilir. Ayın ilk günlerine rastlayan ödemelerde bültenin açıklanma tarihiyle ödeme günü de birlikte ele alınmalı, gerekiyorsa farkın nasıl tamamlanacağı yazılı olarak netleştirilmelidir.
Yenileme ayı ile ödeme günü aynı şey mi?
Artışın başlangıcı kural olarak kira döneminin yenilenmesine bağlıdır. Her ayın beşinde kira ödenmesi, sözleşmenin de ayın beşinde yenilendiği anlamına gelmez. Örneğin 15 Ekim başlangıçlı bir yıllık sözleşmede yenileme tarihi 15 Ekim’dir; ocak ayına girilmesi tek başına yeni bir kira artışı doğurmaz.
İlk sözleşme, sonraki ek protokoller ve mahkemece belirlenmiş bedel varsa karar birlikte incelenmelidir. Taraflar yıllar içinde farklı tarihlerde belgeler imzalamışsa hangi belgenin yeni sözleşme, hangisinin yalnız bedel güncellemesi olduğu önem taşır. Takvime ilişkin bu ayrım yapılmadan güncel oranı doğru bulmak, toplam hesabın doğru olduğu anlamına gelmez.
Sözleşmede daha düşük artış varsa ne olur?
Kanundaki oran olağan yenileme için bir tavandır; her sözleşmenin otomatik artış hükmü değildir. Sözleşmede geçerli biçimde yüzde 20 artış kararlaştırılmış ve ilgili dönemin kanuni üst sınırı yüzde 31,49 ise, olağan yenilemede yalnız “TÜFE daha yüksek” denilerek yüzde 31,49 uygulanamaz. Geçerli sözleşme hükmü dikkate alınır.
Tersine, sözleşmede yüzde 40 yazıyorsa ve kanuni sınır yüzde 31,49 ise aşan bölüm olağan dönem artışını haklı kılmaz. “Her yıl rayiç kira”, “ev sahibinin belirleyeceği bedel” veya eski endeks adları içeren kayıtların nasıl uygulanacağı ise metne göre değerlendirilir. Belirsiz bir hüküm, taraflardan birine sınırsız fiyat belirleme yetkisi sağlamaz.
Hiç artış hükmü yoksa da “TÜFE oranı açıklandı, kendiliğinden borç oluştu” sonucu kurulmaz. Tarafların anlaşması ve TBK m.344/2’deki hâkim tarafından belirleme yolu ayrıdır. Bu durumda ödeme davranışı, yazışmalar ve sonraki anlaşmalar da incelenmelidir. Geçmişte bir yıl belirli oranda ödeme yapılmış olması, gelecek bütün yılların aynı yöntemle kesinleştiği anlamına gelmez.
Yeni kira bedeli nasıl hesaplanır?
Olağan artış hesabı, geçerli mevcut kira bedeline uygulanacak oranın eklenmesiyle yapılır: yeni kira, mevcut kira ile mevcut kiranın artış yüzdesi kadar tutarının toplamıdır. Örneğin 25.000 TL kira ve uygulanabilir yüzde 31,49 oranı için artış 7.872,50 TL, yeni aylık bedel 32.872,50 TL olur. Bu örnek, sözleşmenin bu oranı uygulamaya elverişli olduğu varsayımına dayanır.
Aynı 25.000 TL bedelli sözleşmede geçerli artış yüzde 20 ise sonuç 30.000 TL’dir. Hesabın ilk adımı bu nedenle yalnız hesap makinesine oran girmek değil, hangi oranın uygulanacağını belirlemektir. Küsuratlar gösterilmeli; kuruş hesabı ile yukarı doğru keyfî yuvarlama birbirine karıştırılmamalıdır.
Hesaba esas bedel de tartışmasız olmayabilir. Önceki yıl hatalı veya geçici indirimle ödeme yapılmışsa, banka dekontundaki son rakamın her durumda hukuki kira bedeli olduğu varsayılmamalıdır. İndirim anlaşmasının süresi, ihtirazi kayıtlar, eksik ödeme iddiası ve önceki kararlar kontrol edilir. Geçmiş yıllardaki olası farklar, yeni dönem hesabından ayrı bir dökümde gösterilmelidir.
Aidat ve depozito artış hesabına eklenir mi?
Kira bedeli, kullanım giderleri ve güvence birbirinden farklıdır. “Kira ve aidat toplamı” üzerinden tek oran uygulamak, aidatın bağımsız bütçesi ve sözleşmedeki dağılım incelenmeden doğru olmaz. Site yönetiminin belirlediği aidat da kendiliğinden kiraya verenin kira alacağına dönüşmez. Aidatın kiracı ile ev sahibi arasında paylaşımı ayrıca ele alınmalıdır.
Depozito için de “kira arttı, aradaki fark mutlaka tamamlanır” şeklinde genel bir kural kurulamaz. Güvencenin sözleşmedeki tanımı, üç aylık sınır, banka hesabı ve kiracı aleyhine değişiklik yasağı birlikte değerlendirilir. Ayrıntılar için depozito iadesi ve kesintiler rehberi incelenebilir.
Beş yıl dolunca ev sahibi istediği rakamı belirleyebilir mi?
Hayır. Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen kiralarda emsal bedellerin de dikkate alındığı özel kira tespiti rejimi gündeme gelebilir. Ancak “beş yıl doldu” mesajı tek başına taşınmazı yeni kiraya verilmiş gibi değerlendirme ve istenen rakamı kesin borç sayma yetkisi vermez.
Anlaşma sağlanmazsa mahkeme, TBK m.344/3 çerçevesinde endeks, taşınmazın durumu ve emsal kiraları hakkaniyetle değerlendirir. Yeni bedelin hangi dönemden başlayacağı m.345’teki dava, bildirim ve sözleşme şartlarına bağlıdır. Bu konu kira tespit davası rehberinde ayrıca açıklanmıştır. Olağan yıllık artış hesabıyla emsal kira araştırması aynı işlem değildir.
Yüzde 25 sınırı hâlâ uygulanıyor mu?
Konut kiralarına ilişkin geçici yüzde 25 düzenlemesi belirli geçmiş yenileme dönemleri için getirilmişti; 2026 yenilemelerinin genel sınırı değildir. Bununla birlikte geçmiş dönemin eksik veya fazla ödeme hesabında, o yenileme tarihinde yürürlükte bulunan kural esas alınmalıdır. Bugünün oranını eski yıllara geriye doğru uygulamak doğru değildir.
İlk defa kurulan kira ilişkisinde belirlenen başlangıç bedeli ile devam eden sözleşmenin yenilenmesi de ayrılmalıdır. Mevcut kiracıya her yıl imzalatılan yeni kâğıdın, emredici korumaları kendiliğinden kaldırdığı söylenemez. Belgenin gerçek niteliği ve ilişkinin devamlılığı incelenir. Dövizli sözleşmelerde ise TBK m.344/4 yanında kambiyo mevzuatı da önem taşıdığı için bu rehberdeki TL hesabı doğrudan uygulanmamalıdır.
Ev sahibi daha yüksek oran isterse nasıl hareket edilmeli?
Önce sözleşme, yenileme tarihi, mevcut bedel ve önerilen artış yazılı olarak karşılaştırılmalıdır. Kiracı hesabını açıklamalı; kiraya veren de fark talebinin hangi madde ve döneme dayandığını belirtmelidir. Ödeme açıklamasında ilgili kira ayının gösterilmesi ve dekontların saklanması sonradan hangi borcun ödendiğini belirlemeyi kolaylaştırır.
Uyuşmazlık, kiranın tamamını kesmek veya taşınmazı kendi yöntemleriyle boşaltmaya çalışmak için gerekçe değildir. Eksik ödeme iddiası ciddi sonuçlar doğurabileceğinden ödenmeyen kirada ihtar ve icra süreçleri ile hesabın hukuki dayanağı birlikte değerlendirilmelidir. Anlaşma sağlanamazsa dava öncesinde kural olarak kira arabuluculuğu gündeme gelir.
Hesap yapmadan önce kontrol listesi
İlk sözleşme ve sonraki ek belgelerdeki başlangıç ve yenileme tarihlerini çıkarın.
Geçerli mevcut kira bedelini ve varsa mahkeme kararını belirleyin.
Artış şartının tam metnini okuyun; daha düşük sözleşme oranını gözden kaçırmayın.
İlgili TÜİK bültenindeki on iki aylık ortalama değişim sütununu seçin.
Beş yıldan sonraki tespit ile olağan artışı birbirinden ayırın.
Aidat, depozito, geçmiş fark ve yeni kira hesabını ayrı kalemlerde gösterin.
Yazılı bildirimleri, ödeme dekontlarını ve anlaşma metinlerini saklayın.
Sık sorulan sorular
Her ocak ayında kira yeniden artar mı?
Hayır. Sözleşmenin yenilenme dönemi belirleyicidir. Takvim yılının değişmesi tek başına ikinci bir artış hakkı oluşturmaz.
TÜFE daha yüksekse sözleşmedeki düşük oran yok sayılır mı?
Olağan yenilemede geçerli düşük artış hükmü dikkate alınır. Kanuni tavan, düşük sözleşme oranını kendiliğinden yükseltmez.
Artışı kabul etmezsem hemen çıkarılabilir miyim?
Yalnız istenen yüksek oranı kabul etmemek otomatik tahliye sebebi değildir. Ancak geçerli kira borcunun eksik ödenmesi, usulüne uygun takip veya dava bakımından ayrıca risk doğurabilir.
İnternetteki hesap makinesi sonucu kesin mi?
Hayır. Hesap makinesi sözleşmeyi, beş yıllık süreyi ve önceki bedel uyuşmazlığını değerlendirmez. Doğru veri ve hukuki yöntem seçilmeden matematik sonucu yeterli değildir.
Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.
Kaynaklar ve ilgili rehberler
28 Ekim 2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Oran örneği belirtilen döneme aittir; sonraki dönemlerin güncel bülteni ve somut sözleşme ayrıca kontrol edilmelidir.
