Kiracı Aidatı Ödemek Zorunda mı? Ortak Giderler ve Kiradan Mahsup
Güncelleme tarihi: 3 gün önce
Apartman veya site yönetiminden gelen ödeme talebinin üzerinde “aidat” yazması, bütün kalemlerin kiracıya ait olduğu anlamına gelmez. Temizlik, güvenlik ve ortak alan elektriği gibi kullanım giderleriyle çatı yenilemesi, güçlendirme veya yeni tesis kurulması aynı nitelikte değildir. Üstelik yönetimin kime başvurabileceği ile giderin kiracı ve ev sahibi arasında sonunda kimin üzerinde kalacağı farklı sorulardır.
Bu rehber, konut ve çatılı işyeri kiralarında aidat uyuşmazlığını bu iki ilişkiyi ayırarak açıklar. Sağlıklı değerlendirme için yalnız toplam borç rakamı değil; giderin türü, dönemi, yönetim kararı, kira sözleşmesi ve ödeme belgeleri birlikte görülmelidir. Kiracı da malik de açıklamasız bir borç dökümü üzerinden karar vermemelidir.
Kullanım gideri ile yatırım gideri nasıl ayrılır?
Türk Borçlar Kanunu m.341, konut ve çatılı işyerinde sözleşmede aksi yoksa veya aksine yerel âdet bulunmuyorsa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini kiracıya yükler. Olağan temizlik ve bakım için m.317; taşınmazın kullanıma elverişli durumda tutulması bakımından ise m.301 dikkate alınır.
Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.341/1: “Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.”
Bu nedenle günlük temizlik, kullanılan ortak alan elektriği ve olağan işletme giderleri ile binanın ekonomik değerini veya temel yapısını ilgilendiren büyük işler ayrı değerlendirilir. Asansörün olağan bakım hizmeti ile tamamen yenilenmesi; küçük işletme harcaması ile yeni kamera sistemi kurulması aynı kalem değildir. Ancak giderin yalnız adına bakılarak kesin sınıflandırma yapılmamalıdır: “Bakım” adı altında esaslı yenileme veya “demirbaş” adı altında olağan işletme gideri tahsil edilmek istenebilir.
Fatura, sözleşme ve yönetim kararındaki iş kapsamı incelenmelidir. Arızanın kiracının kusurundan doğması veya tarafların hukuken geçerli özel düzenleme yapmış olması sonucu etkileyebilir. Dairenin içindeki kombi ve rutubet gibi sorunlar için onarım masrafları rehberi ayrıca yararlıdır.
Yönetim doğrudan kiracıdan ödeme isteyebilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, ortak gider ve avanslara katılma yükümlülüğünü esas olarak kat malikleri üzerinden düzenler. M.22 ise bağımsız bölümden kiracı veya başka bir sıfatla devamlı yararlananların belirli borçlardan malik ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumluluğunu öngörür. Bu, yönetimin kanuni şartlar içinde kiracıya da başvurabilmesini sağlar.
Kiracı bakımından aynı maddede önemli bir sınır vardır: Sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Borcun dönemi, kiracının kullanım başlangıcı ve o dönemdeki kira yükümlülüğü somut olarak incelenir. Birikmiş birkaç yıllık aidatı tek toplam hâline getirerek her kiracıya sınırsız yüklemek doğru değildir.
Kiracı “ben malik değilim” diyerek yönetimin her talebini yok saymamalı; yönetim de kira sözleşmesinin ve kanuni sınırın önemini göz ardı etmemelidir. Kiracı ile malik arasında yapılan masraf paylaşımı, yönetimin kanundan doğan başvuru imkânlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Buna karşılık yönetimin kiracıdan tahsilat yapabilmesi, giderin iç ilişkide kesin olarak kiracıya ait olduğu anlamına gelmez.
Ödenen her aidat kiradan düşülebilir mi?
Hayır. Önce ödemenin hangi borç için yapıldığı belirlenmelidir. Kiracının sözleşme ve kanun gereği kendi üzerinde bulunan olağan kullanım giderini ödemesiyle, malikin ortak gider borcunu KMK m.22 kapsamında karşılaması farklıdır. “Bütün aidatları kiradan indirebilirim” yaklaşımı eksik kira iddiasına yol açabilir.
Örneğin malik üzerinde kalması gereken bir gider için yönetimin kiracıya yöneldiği dosyada, ödeme belgesi ve giderin niteliği ev sahibine iletilmeli; hangi tutarın hangi kira döneminden mahsup edildiği açıkça gösterilmelidir. Buna karşılık sözleşmede kiracının üstlendiği olağan aidatın kira bedeline ek olarak ödenmesi kararlaştırılmışsa, bu aidatı ayrıca kiradan düşmek otomatik bir hak değildir. İki ayrı hesap birbirine karıştırılmamalıdır.
Mahsup tartışmalıysa kira tamamen kesilmemelidir. Ödenen tutar, muhatap, tarih, açıklama ve varsa ihtirazi kayıt düzenli tutulmalıdır. Banka dekontuna yalnız “ödeme” yazmak yerine ilgili bağımsız bölüm, dönem ve giderin belirtilmesi ispatı kolaylaştırır. Farklı borç kalemlerinin tek havaleyle kapatılması gerekiyorsa ayrıntılı döküm ayrıca saklanmalıdır.
Ev sahibi “her türlü masraf kiracıya ait” diyebilir mi?
Sözleşmedeki cümle tek başına bütün uyuşmazlığı çözmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici hükümler, kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğü ve kiracı aleyhine düzenleme sınırları dikkate alınır. Taşınmazın mülkiyetiyle ilgili her yatırımın, geniş ve belirsiz bir ifadeyle kiracıya yüklenebileceği varsayılmamalıdır.
Bir giderin kiracıya yüklenmesi konusunda açık hüküm varsa dahi hükmün geçerliliği ve somut işe uygulanabilirliği incelenir. Aynı şekilde kiracı, “demirbaş” sözcüğünü kullanarak kendi kusuruyla verdiği zararın gideriminden her durumda kurtulamaz. Sorunun kaynağı, kullanım süresi ve giderin gerçek amacı belirleyicidir; yalnız faturanın kimin adına düzenlendiği yeterli değildir.
Aidat artışı kira artışıyla aynı orana mı bağlı?
Kira artışı için kullanılan TÜFE hesabı, apartman veya site bütçesinin bütün giderlerine otomatik uygulanmaz. Ortak gider avansları, yetkili kararlar, işletme projesi, yönetim planı ve ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirilir. Yönetimin “enflasyon bu kadar” demesi de tek başına giderin varlığını ve dağıtımının doğruluğunu ispatlamaz.
Kiracı ve malik; artışın hangi hizmet, sözleşme, personel gideri veya yenileme işinden kaynaklandığını istemelidir. Belirli bir konut grubu veya özel düzenleme için açıklanan sınırın bütün apartmanlara uygulanabildiği sanılmamalıdır. Bu yazı özel bir artış tavanı ilan etmemektedir; amaç ödemeyi oluşturan kalemleri ve sorumlu tarafı doğru ayırmaktır. Kira artışı rehberindeki hesap yalnız kira bedeli yönünden değerlendirilmelidir.
“Asansörü kullanmıyorum” demek ödememek için yeterli mi?
KMK m.20, ortak yer veya tesislerden yararlanma ihtiyacı bulunmadığı ileri sürülerek giderden kaçınılmasını engelleyen bir kural içerir. Zemin katta oturmak, yüzme havuzuna girmemek veya bir süre evde bulunmamak, ilgili ortak giderin hiçbir durumda istenemeyeceği anlamına gelmez. Yönetim planındaki geçerli dağıtım ve giderin kapsamı ayrıca kontrol edilir.
Buna karşılık her masrafın mutlaka eşit paylaşılması gerektiği de söylenemez. Kanundaki bazı giderlerde eşit paylaşım, diğerlerinde arsa payı esas alınır; kat malikleri arasındaki geçerli düzenlemelerin etkisi değerlendirilir. İtiraz, yalnız kişisel kullanmama gerekçesine değil; yetki, karar, gider ve dağıtım hesabına dayanmalıdır.
Önceki kiracının borcu yeni kiracıya geçer mi?
Yeni kiracının yalnız aynı daireye taşınması, önceki kiracının bütün kişisel borçlarını üstlendiği anlamına gelmez. Yönetimin dönem dökümü, kira başlangıcı, kullanım ve teslim tarihi ayrı incelenmelidir. “Bu dairenin borcu” ifadesi, borcun hukuki muhatabını açıklamak için yeterli değildir; malikin devam eden sorumluluğu da gözden kaçırılmamalıdır.
Girişte yönetimden dönemli hesap alınması ve taşınmazı teslim eden tarafla bu bilginin paylaşılması yararlıdır. Çıkışta da son aidat, sayaçlar, teslim tarihi ve güvence hesabı açıkça ayrılmalıdır. Aidat tartışması nedeniyle bütün depozitonun açıklamasız tutulması yerine geçerli alacak somutlaştırılmalıdır; depozito rehberi bu aşamayı ayrıntılandırır.
Ödenmezse faiz, takip veya tahliye olur mu?
KMK m.20’de ödenmeyen gider ve avans payları için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı düzenlenir. Ancak somut borcun doğumu, vadesi, bildirimi ve hesap başlangıcı incelenmeden herhangi bir tarih üzerinden toplu ceza çıkarılmamalıdır. Yönetimin tahsilat yetkisi ve dayanak belgeleri de önemlidir. İcra ödeme emri gelmişse süreleri geçirilmeden dosyaya uygun itiraz değerlendirilmelidir.
Kiracının gerçekten ödemekle yükümlü olduğu muaccel yan gideri ödememesi, TBK m.315 çerçevesinde kira sözleşmesinin sona erdirilmesi tartışmasını da doğurabilir. Konut ve çatılı işyerinde en az otuz günlük süre ve usulüne uygun yazılı bildirim gerekir. Ancak malik üzerinde kalması gereken bir yatırım kalemi, sırf “aidat” başlığıyla istenerek her durumda kiracının temerrüdüne dönüştürülemez.
Yönetimin alacak takibi ile kiraya verenin tahliye talebi farklı süreçlerdir. Apartman yöneticisi, aidat ödenmedi diye kilit değiştiremez veya kendi başına kiracıyı çıkaramaz. Elektrik ve suyun baskı aracı olarak kesilmesi gibi yöntemler de hukuki çözüm yerine kullanılmamalıdır. İlgili dava öncesinde kira veya kat mülkiyeti uyuşmazlığına göre arabuluculuk şartı değerlendirilir.
İtiraz için hangi belgeler hazırlanmalı?
Kira sözleşmesi, ek protokoller ve taşınmazın teslim tarihleri.
Aylık aidat ile ek avansın ayrı gösterildiği dönemli hesap dökümü.
İşletme projesi, ilgili yönetim veya kat malikleri kurulu kararı ve yönetim planı.
Yapılan işin faturası, hizmet sözleşmesi ve gerekiyorsa teknik açıklaması.
Borç bildiriminin ve ödeme talebinin ne zaman ulaştığını gösteren kayıtlar.
Ödeme dekontları; kiradan mahsup ileri sürülüyorsa bu hesabın ev sahibine bildirimi.
Önceki dönemlerle kendi kullanım dönemini ayıran giriş ve çıkış belgeleri.
Sık sorulan sorular
Çatı yenilemesini mutlaka kiracı mı öder?
Hayır. İşin niteliği, sözleşme, emredici hükümler ve yönetimin tahsilat yetkisi ayrı incelenir. Esaslı bina yenilemesi ile olağan kullanım gideri aynı değildir.
Aidatın fazla olduğunu düşünüyorsam hiç ödemeyebilir miyim?
Toptan ödememe, gecikme tazminatı ve takip riski yaratabilir. Somut kaleme, karara ve hesaba yönelik itiraz hazırlanmalı; gelen resmî bildirimlerin süreleri ayrıca izlenmelidir.
Yönetim kiracıdan istediği kadar tahsil edebilir mi?
KMK m.22 kiracının sorumluluğunu kira miktarıyla sınırlar. Dönem, kullanım ve hangi borcun tahsil edildiği birlikte değerlendirilmelidir.
Ev sahibi aidatı kiracıya bıraktıysa yönetim malike başvuramaz mı?
Bu iç düzenleme, malikin yönetime karşı kanuni yükümlülüğünü kendiliğinden kaldırmaz. Yönetimle ilişki ve tarafların birbirine rücu hesabı ayrıdır.
Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.
Kaynaklar ve ilgili rehberler
28 Ekim 2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Giderin türü, borcun dönemi ve sözleşme görülmeden kesin borç veya mahsup hesabı yapılamaz; metin genel bilgilendirme niteliğindedir.
