Kirada Tamirat Masrafları Kime Ait? Kombi, Rutubet ve Kira İndirimi
Güncelleme tarihi: 3 gün önce
Kombi arızası, su kaçağı, rutubet veya eskiyen tesisat ortaya çıktığında ilk soru genellikle “Masrafı kiracı mı, ev sahibi mi ödeyecek?” olur. Cevap yalnız faturanın tutarına veya tamircinin kullandığı parça adına göre verilmez. Sorunun nedeni, taşınmazın teslimdeki durumu, olağan bakım ile esaslı onarım ayrımı ve tarafların bildirimleri birlikte değerlendirilir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında temel çerçeve şudur: Kiraya veren, taşınmazı amaçlanan kullanıma elverişli teslim etmek ve bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı ise olağan kullanımın temizlik ve bakım giderlerini karşılar, özenli kullanır ve kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı arızaları gecikmeden bildirir. Bu rehber, bu ayrımın günlük örneklerde nasıl kurulacağını açıklar.
Küçük bakım ile ev sahibinin onarım yükümlülüğü nasıl ayrılır?
Türk Borçlar Kanunu m.301, kullanıma elverişli bulundurma borcunu düzenler ve konut ile çatılı işyeri kiralarında bunun kiracı aleyhine değiştirilmesini engeller. TBK m.317 ise olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini kiracıya yükler; yerel âdet de değerlendirilir.
Bu iki kural birlikte okunmalıdır. Olağan temizlik ve kullanım bakımını gerektiren işlem ile eskiyen ana tesisatın yenilenmesi aynı değildir. Fakat pahalı bir onarım her zaman ev sahibine, ucuz bir işlem de her zaman kiracıya ait sayılmaz. Kiracı yanlış kullanım veya ihmal nedeniyle zarar vermişse, masrafın büyüklüğünden bağımsız olarak sorumluluğu gündeme gelebilir.
Örneğin giderin normal kullanım sırasında temizlenmesi ile duvar içindeki eski borunun kırılması farklıdır. Arızanın nedenini gösteren servis raporu, teslim tutanağı, önceki bakım kayıtları ve fotoğraflar bu ayrımı kurmada yardımcı olur. Sadece “kullanıcı hatası” yazan gerekçesiz bir notun neden ve bulgularla desteklenmesi istenmelidir.
Kombi ve beyaz eşya arızasında kim sorumludur?
Kiralık evle birlikte teslim edilen kombinin olağan kullanım bakımı ile cihazın ekonomik ömrünü tamamlaması veya önceki yapısal arızası ayrı konulardır. Bakımın zamanında yapılmaması sonucu doğan zarar ile bakımı yapılmış eski bir cihazın ana parçasının ömrünü tamamlaması aynı şekilde değerlendirilemez. Cihazın yaşını ve arıza sebebini belirtmeyen yalnız bir fiyat teklifi, sorumluluğu tek başına belirlemez.
Beyaz eşya ve diğer demirbaşların sözleşmede veya teslim listesinde bulunup bulunmadığı da önemlidir. Kiracının kendi getirdiği cihaz ile ev sahibinin çalışır durumda teslim etmeyi üstlendiği cihaz aynı değildir. Cihazın teslimde bozuk olduğu biliniyorsa kabulün kapsamı, vaat edilen onarım ve emredici hükümler ayrıca incelenir.
Servisten yazılı arıza tespiti, önerilen işlemin gerekçesi ve mümkünse onarım ile değişim seçenekleri alınmalıdır. Kiraya verene bildirmeden sağlam bir cihazı daha üst modelle değiştirmek, seçilen bedelin tamamını talep etme hakkı yaratmaz. Güvenlik gerektiren gaz veya elektrik işlerinde ise yetkili servis kullanılmalı; tehlikeli müdahaleyle zarar artırılmamalıdır.
Rutubet ve su kaçağında önce neden belirlenmeli
Rutubet binanın yalıtımından, tesisattan, dış cepheden veya kullanım koşullarından kaynaklanabilir. Bu nedenle yalnız duvar fotoğrafına bakılarak bütün kusurun bir tarafa ait olduğu söylenemez. Sızıntının üst bağımsız bölümden veya ortak alandan gelmesi hâlinde yönetim ve diğer ilgililer yönünden de ayrı sorumluluklar gündeme gelebilir.
Kiracı sorunu ev sahibine gecikmeden bildirmelidir. TBK m.318 uyarınca bildirim yapılmaması nedeniyle büyüyen zarardan sorumluluk doğabilir. Öte yandan sorunun ortak alandan kaynaklandığının söylenmesi, kiraya verenin kiracıyla ilişkisindeki yükümlülüklerini tek başına ortadan kaldırmaz; kaynağın ve başvuru yollarının birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Bildirimde hangi odanın ne zamandan beri etkilendiği, kullanımın nasıl aksadığı, varsa önceki onarımlar ve servis bulguları yazılmalıdır. Fotoğraf ve videolar tarih sırasıyla saklanmalı; onarımla izlerin kaybolacağı önemli uyuşmazlıklarda delil tespiti değerlendirilmelidir. Amaç yalnız masrafı göstermek değil, sorunun kaynağını ve etkisini ortaya koymaktır.
Ev sahibi onarmıyorsa kiracı yaptırıp kiradan düşebilir mi?
TBK m.306, kiracının ayıbın uygun bir sürede giderilmesini istemesine ve bu sürede giderilmezse belirli hakları kullanmasına imkân verir. Bunlardan biri, ayıbı kiraya veren hesabına giderterek bundan doğan alacağı kira bedelinden indirmektir. Ancak bu hak, istenilen tadilatın bildirimsiz yapılabileceği anlamına gelmez.
Sorunun kiraya verenin yükümlülüğünde olması, onarım talebinin ulaştırılması, uygun süre verilmesi ve yapılan işin gerekli ve makul kapsamda kalması önemlidir. Uygun süre her arıza için aynı değildir; mevsim, aciliyet, parça temini ve konutun kullanım durumu etkili olabilir. İşin öncesi, faturası ve ödeme belgesi korunmalıdır.
Kiraya veren yapılan işi veya tutarı kabul etmiyorsa kiradan tek taraflı kesinti, eksik kira tartışmasına dönüşebilir. Bu yüzden mümkünse işlem ve mahsup yazılı anlaşmayla netleştirilmeli; uyuşmazlık varsa belge ve hukuki şartlar kontrol edilmelidir. Ödenmeyen kira nedeniyle ihtar ve icra süreci, onarım masrafı talebinden ayrı takip edilmelidir.
Acil arızada bildirim için beklemek gerekir mi?
Devam eden su baskını veya ciddi güvenlik riski gibi durumlarda zararın büyümesini önlemek önceliklidir. Güvenli ve zorunlu tedbir alınmalı, ev sahibi ve gerekiyorsa yönetim ya da yetkili servis derhâl haberdar edilmelidir. Aciliyet, yapılan müdahalenin zorunluluğu ve bedeli kayıt altına alınmalıdır.
Acil durum, her yenileme işini veya sınırsız masrafı haklı kılmaz. Örneğin sızıntıyı durdurmak için gereken müdahale ile bütün mutfağı yenilemek aynı kapsamda değildir. Sonradan giderin kimden istenebileceği; olayın aciliyeti, yükümlülük dağılımı, bildirim olanağı ve masrafın ölçülülüğü üzerinden değerlendirilir.
Kullanım azaldığında kira indirimi istenebilir mi?
TBK m.307, kullanımını etkileyen ayıp nedeniyle kiracının ayıpla orantılı kira indirimi istemesine imkân tanır. Değerlendirmede kiraya verenin ayıbı öğrenmesinden giderilmesine kadar geçen dönem önemlidir. Bu nedenle arızanın ortaya çıktığı tarihin yanında ev sahibine ne zaman bildirildiği de belgelenmelidir.
Bir odanın kullanılamaması, kışın ısınmanın uzun süre sağlanamaması veya evin bütünüyle kullanıma elverişsiz hâle gelmesi aynı oranda indirim doğurmaz. Kanunda bütün rutubet veya kombi sorunları için sabit bir yüzde bulunmaz. Etkilenen alan, süre ve kullanım kaybı somutlaştırılır; uyuşmazlıkta teknik inceleme gerekebilir.
İndirim istemek ile kirayı tamamen kesmek farklıdır. Kiracı kendi belirlediği bir oranı hiçbir açıklama yapmadan uyguladığında ödeme uyuşmazlığı doğabilir. Talep yazılı olarak açıklanmalı, mümkünse anlaşma sağlanmalı; anlaşmazlık sürerse uygun hukuki yol seçilmelidir. Onarım giderinin mahsubu, kira indirimi ve zarar tazmini de aynı kalemin tekrar tekrar alınmasına yol açmamalıdır.
Arızalı evden çıkmak için hangi şartlar önemlidir?
Ayıbın kullanım elverişliliğini ortadan kaldırması veya önemli ölçüde engellemesi ve uygun sürede giderilmemesi, TBK m.306 kapsamında feshi gündeme getirebilir. Her küçük kusur derhâl ve sonuçsuz çıkış hakkı vermez. Önem, bildirim, giderim olanağı ve fesih iradesinin usulüne uygun açıklanması birlikte incelenir.
Teslimdeki önemli ayıp için TBK m.304'teki seçenekler, sonradan ortaya çıkan ayıp için m.305 ve devamı ayrıca dikkate alınır. Kiracı evi boşaltacaksa anahtar teslimini de tamamlamalıdır. Erken çıkış ve anahtar teslimi rehberinde açıklanan makul süre borcu ile haklı fesih iddiası birbirinden ayrılmalıdır; haklı nedenin varlığı yalnız kiracının beyanıyla kesinleşmez.
Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.305/1: “Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.”
Onarım ile isteğe bağlı tadilatın farkı nedir?
Bozuk tesisatı çalışır hâle getirmek ile sağlam mutfağı beğenilmediği için değiştirmek farklıdır. TBK m.321, kiracının yenilik ve değişiklik yapmasını kiraya verenin yazılı rızasına bağlar. Verilen izin, her durumda masrafın ev sahibi tarafından ödeneceği anlamına gelmez.
Kiraya verenin rızasıyla yapılan yenilik sonucu ortaya çıkan değer artışının karşılığı, aksine yazılı anlaşma yoksa kiracı tarafından istenemez. Eski hâle getirme yükümlülüğü de iznin ve yazılı anlaşmanın içeriğine göre değerlendirilir. Bu yüzden izin, işi kimin ödeyeceği ve çıkışta ne yapılacağı ayrı ayrı yazılmalıdır.
Ev sahibinin veya ustanın eve girmesine izin verilmeli mi?
TBK m.319, ayıbın giderilmesi ve zararın önlenmesi için gerekli çalışmalara katlanma yükümlülüğü getirir. Ancak bu, ev sahibinin haber vermeden veya dilediği zaman konuta girebileceği anlamına gelmez. Uygun ön bildirim yapılmalı, randevu ve kiracının yararları gözetilmelidir.
Kiracının haklı neden olmadan bütün erişimi engellemesi, onarımın gecikmesine ve zarar hesabına etki edebilir. Ev sahibinin de makul randevu önerilerini cevapsız bırakmaması gerekir. Gelen servis, yapılan işlem ve giderilemeyen arıza kayıt altına alındığında sonraki tartışmalar azalır.
Belge listesi ve başvuru sırası
Sözleşme, demirbaş listesi ve girişteki teslim kayıtları toplanmalı.
Sorun tarih, yer ve kullanım etkisiyle birlikte yazılı bildirilmelidir.
Fotoğraf, video, servis raporu ve önceki bakım belgeleri saklanmalı.
Talep edilen onarım ve olayın koşullarına uygun süre açıkça belirtilmeli.
Teklif, fatura ve ödeme kaydında yapılan iş ayrıntılı gösterilmeli.
Kira indirimi, gider iadesi ve zarar talebi ayrı hesaplanmalı.
Delil kaybolacaksa tespit; anlaşmazlık sürüyorsa arabuluculuk ve dava yolu değerlendirilmelidir.
Kira ilişkisinden doğan bu tür davalarda kural olarak dava şartı arabuluculuk ve sulh hukuk mahkemesi gündeme gelir. Delil tespiti veya acil koruma ihtiyacı ayrı bir usul meselesidir; onarım izleri ortadan kalkmadan değerlendirilmelidir. TBK m.308 kapsamındaki zarar tazmininde kusur ve zarar ilişkisi, onarım ya da indirim talebinden ayrıca incelenir.
Sık sorulan sorular
Ev sahibi “bütün tamirat kiracıya aittir” maddesine dayanabilir mi?
Bu ifade her yükümlülüğü geçerli biçimde kiracıya aktarmış sayılmaz. Kullanıma elverişli bulundurma borcu, emredici hükümler ve arızanın kaynağı birlikte incelenir.
Kiracı bakım yaptırmadıysa bütün cihaz bedelini öder mi?
Otomatik olarak değil. Bakım eksikliği ile arıza arasındaki bağ, cihazın yaşı ve gerekli giderim araştırılır. Kusurun ve gerçek zararın belirlenmesi gerekir.
Tamir faturasını göndermek kiradan kesmek için yeterli mi?
Tek başına yeterli kabul edilmemelidir. Bildirim, uygun süre, masrafın gerekliliği ve mahsup şartları ayrıca kontrol edilir.
Aynı arıza çıkışta depozitodan da kesilebilir mi?
Kiracıya yüklenemeyen ayıp sırf çıkışta görüldüğü için kiracı hasarı olmaz. Depozito kesintisinde olağan eskime, teslim durumu ve gerçek sorumluluk ayrı değerlendirilir.
Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.
Kaynaklar ve ilgili rehberler
28 Ekim 2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme niteliğindedir; arızanın nedeni, aciliyeti ve sözleşme belgeleri görülmeden kesin masraf dağılımı yapılamaz.
