Ev Sahibi Kirayı Kabul Etmezse Ne Yapılır? İade ve Tevdi Mahalli
Güncelleme tarihi: 3 gün önce
Ev sahibinin banka hesabını kapatması, gönderilen kirayı geri yollaması veya “bu tutarı kabul etmiyorum” demesi, kiracının ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden kaldırmaz. Böyle bir durumda önemli olan yalnız paranın hazır bulunması değil; borcun doğru kişiye, doğru zamanda ve gerektiği şekilde sunulduğunun gösterilmesidir. Ödeme kabul edilmiyorsa kanunun tanıdığı tevdi yolu değerlendirilmelidir.
Bu rehber, konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme engelini belgelemeyi, mahkemeden ödeme yeri belirlenmesini istemeyi ve sonrasında hangi işlemlerin yapılacağını açıklar. Kira tutarının tartışılmasıyla ödeme yerinin belirlenmesi farklı sorunlardır. Tevdi kararı da tek başına bütün kira hesabını veya mevcut tahliye dosyasını kesin olarak çözmez.
Kirayı geri göndermek borcu sona erdirir mi?
Hayır. Paranın kiracıya iade edilmiş olması, alacağın bağışlandığı veya kira sözleşmesinin sona erdiği anlamına gelmez. İadenin nedeni, ödeme tarihi, tutar ve gönderilen hesap araştırılmalıdır. Yanlış hesaba yapılan transfer, vadesinden önce sunulan ödeme veya gerçekten eksik kalan tutar ile gereği gibi sunulmuş kiranın sebepsiz reddedilmesi aynı değildir.
Türk Borçlar Kanunu m.106, gereği gibi önerilen edimin haklı neden olmadan kabul edilmemesini alacaklının temerrüdü kapsamında düzenler. Bu, günlük dilde alacaklının ödemeyi engellemesi olarak düşünülebilir. Ancak her iade işlemi otomatik olarak bu şartları taşımaz; sözleşme ve ödeme kaydı birlikte incelenmelidir.
Örneğin kiracı, geçerli kira bedelini vadesinde sözleşmedeki hesaba göndermiş ve tutar herhangi bir yeni hesap bildirilmeden iade edilmişse bu kayıt önemli bir delildir. Buna karşılık bir yıllık artışın hiç uygulanmaması veya başka bir dönemin yanlışlıkla ödenmesi, ayrıca hesap uyuşmazlığı doğurabilir. Ev sahibinin davranışı değerlendirilirken kiracının kendi ifasının doğruluğu da kontrol edilir.
İlk olarak hangi belgeler saklanmalı?
Yalnız gönderim dekontunu değil, iadenin hesaba geçtiğini gösteren hareketi de saklayın. Bankanın hata kodu, hesap kapatma veya işlem reddi açıklaması varsa belgenin tamamı alınmalıdır. Telefon ekranındaki kısa bildirim, işlem numarası ve tarih içeren banka kaydı kadar açıklayıcı olmayabilir.
Ev sahibine yapılan yeni hesap talebi ve verilen cevaplar da korunmalıdır. Kiranın hangi aya ait olduğu, önerilen ödeme tutarı ve iletişim tarihleri bir çizelgede gösterilebilir. Amaç çok sayıda mesaj göndermek değil, ödeme engelinin ne zaman başladığını ve çözüm için ne yapıldığını anlaşılır hâle getirmektir.
Kiraya verenin kimliği veya tahsil yetkisi değişmişse tapu, mirasçılık belgesi ya da temsil belgesi gibi dayanaklar ayrıca önem taşır. Kimliği doğrulanmayan bir kişinin mesajla bildirdiği hesaba ödeme yapmak, kira borcundan kurtulmayı garanti etmez. Hesap değişikliği talebi, bilinen iletişim kanalı ve yetki belgeleri üzerinden doğrulanmalıdır.
Banka hesabı kapalıysa kirayı elden vermek çözüm mü?
Elden ödeme, ispat ve vergi mevzuatı bakımından ayrı sorunlar çıkarabilir. “Ev sahibi hesabı kapattı” açıklaması, ödeme belgelendirme yükümlülüklerini kendiliğinden kaldırmaz. Bu nedenle ödeme yöntemi seçilirken banka ve PTT üzerinden belgeleme rehberindeki esaslar da dikkate alınmalıdır.
Başka bir hesap veya PTT üzerinden ödeme önerilecekse alacaklının kimliği, sözleşmedeki ödeme düzeni, teslim veya tahsil bilgisi ve işlemin hukuki etkisi kontrol edilmelidir. Bir gönderinin yola çıkmasıyla alacaklıya gereği gibi ulaşması aynı değildir. İade edilen gönderi belgeleri kaybedilmemeli, engelin devam etmesi hâlinde uygun hukuki yol geciktirilmemelidir.
Parayı evde tutmak, kendi adınıza yeni bir birikim hesabına koymak veya dekont açıklamasına “ödemek istedim” yazmak mahkemece belirlenen yere tevdiin yerine geçmez. Paranın kullanılmadan hazır tutulması yararlı olsa da tek başına ödeme sayıldığı düşünülmemelidir.
Tevdi mahalli tayini ne demektir?
Tevdi mahalli tayini, borcun yatırılacağı yerin mahkemece belirlenmesidir. TBK m.107, alacaklının temerrüdü hâlinde borçlunun teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilmesini düzenler. Para borcunda uygulama, kararda gösterilen usule uygun bir hesaba veya yere yatırma işlemi üzerinden yürür.
Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.107/1: “Alacaklının temerrüde düşmesi durumunda borçlu, hasar ve giderleri alacaklıya ait olmak üzere, teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir.”
Bu yol, ev sahibini cezalandırmak veya kirayı düşürmek için kullanılmaz. Amaç, kabul edilmeyen ödemenin hukuken geçerli biçimde yapılabilmesidir. Hâkimin ödeme yerini belirlemesiyle o yere gerçekten para yatırılması birbirinden ayrı aşamalardır. Yalnız başvuru yapıp karar veya hesap bilgisi beklemek, geçmiş bütün gecikmeleri otomatik olarak ortadan kaldırmaz.
Talep, kira ilişkisinin ve ödeme engelinin somut belgelerle açıklanmasını gerektirir. Mahkemeye sadece “ev sahibi sorun çıkarıyor” demek yerine hangi ayın hangi tutarının ne zaman gönderildiği ve nasıl geri döndüğü gösterilmelidir. Birden fazla dönem varsa tutarlar ayrı ayrı yazılmalıdır.
Hangi mahkemeye başvurulur, arabuluculuk gerekir mi?
Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.382/2-d, tevdi mahalli belirlenmesini çekişmesiz yargı işi olarak sayar. M.383 uyarınca görevli mahkeme, özel bir düzenleme bulunmadıkça sulh hukuk mahkemesidir. TBK m.107 ise tevdi yerinin ifa yerindeki hâkim tarafından belirlenmesini öngörür. Bu nedenle yetki, yalnız taşınmazın adresine bakılarak değil, ödeme yeri ve sözleşme de incelenerek belirlenir.
Sadece tevdi yerinin belirlenmesine yönelik çekişmesiz yargı başvurusu, kira alacağı veya tahliye davasıyla aynı işlem değildir; bu talep için kira davası öncesindeki arabuluculuk aşamasının beklenmesi gerekmez. Buna karşılık ayrıca kira bedelinin tespiti, borç veya tahliye uyuşmazlığı yargıya taşınacaksa o talebin dava şartları ayrıca değerlendirilir. Kira arabuluculuğu rehberi bu ayrımı tamamlar.
Dilekçede kiracı ve kiraya verenin bilgileri, kira sözleşmesi, ödeme düzeni, engelin ortaya çıkışı ve istenen tevdi işlemi açıkça anlatılmalıdır. Harç, gider avansı ve başvurunun incelenme biçimi dosyaya göre değişebilir. Sabit bir sonuçlanma günü veya her dosyada aynı masraf sözü verilemez.
Karar çıktıktan sonra ne yapılmalı?
Kararın hangi borç dönemlerini ve hangi ödeme yerini kapsadığı okunmalıdır. Hesabın açılması veya hesap numarasının dosyaya bildirilmesi gerekiyorsa bu işlem takip edilmelidir. Doğru dosya numarası, borçlu, alacaklı ve kira dönemi belirtilmeden yapılan ödeme, sonradan eşleştirme sorunu çıkarabilir.
Belirlenen yere ödeme yapıldıktan sonra dekont dosyaya sunulmalı; kararın ve ödeme bilgisinin karşı tarafa bildirilmesine ilişkin usul tamamlanmalıdır. Sonraki kiraların aynı yere yatırılıp yatırılamayacağı kararın kapsamından anlaşılmalıdır. İlk ayı yatırdıktan sonra diğer ayların kendiliğinden ödenmiş sayılacağı düşünülmemelidir.
TBK m.109 bakımından tevdi edilen paranın geri alınmasının da sonucu vardır. Kanuni şartlar içinde geri alma mümkün olsa bile geri alınan edim yönünden alacak, yan haklarıyla varlığını sürdürür. Bu yüzden dosyadaki parayı çekmek, basit bir hesap hareketi gibi değerlendirilmemelidir.
Ev sahibi yüksek artış istediği için parayı iade ediyorsa?
Önce geçerli kira tutarı hesaplanmalıdır. Kira artışı rehberinde açıklandığı üzere sözleşme oranı, kanuni sınır ve beş yıldan sonraki tespit rejimi farklı konulardır. Kiracının kendi belirlediği düşük tutarı tevdi etmesi, o tutarın kesin olarak doğru olduğunun kabul edildiği anlamına gelmez.
Ödeme yerinin belirlenmesi, ayrı bir kira tespit davasında yeni bedelin kararlaştırılmasına engel değildir. Tersine, ev sahibinin yüksek bir rakam talep etmesi de her iade edilen ödemenin eksik olduğu sonucunu doğurmaz. Hesap uyuşmazlığı ile ödeme engeli ayrı belgelerle anlatılmalıdır.
İhtar veya icra ödeme emri gelmişse “tevdi başvurum var” denilerek beklenmemelidir. İtiraz, ödeme ve savunma süreleri kendi dosyalarında işler. Ödenmeyen kirada takip ve tahliye rehberi ile yapılan ödemelerin hangi borca ilişkin olduğu birlikte kontrol edilmelidir.
Mirasçılar farklı hesaplara ödeme isterse?
TBK m.111, borçlunun kusuru olmadan alacağın kime ait olduğu veya alacaklının kimliği konusunda duraksama nedeniyle ödeme yapılamamasını da ele alır. Ev sahibinin ölümünden sonra birden çok kişinin yetki belgesi olmadan farklı talimat vermesi bu açıdan inceleme gerektirebilir. Ancak gerçek bir hukuki belirsizlik bulunup bulunmadığı somut belgelerden anlaşılır.
Mirasçılardan rastgele birine bütün kirayı göndermek veya hiçbir işlem yapmadan aylarca beklemek yerine ortak talimat, temsil yetkisi ve gerektiğinde tevdi seçeneği değerlendirilmelidir. Kiracı veya ev sahibinin ölümü rehberi devam eden sözleşme ve miras ilişkisini ayrıca açıklar.
Başvuru öncesi belge listesi
Kira sözleşmesi ve sonraki bedel veya hesap değişikliği belgeleri.
İlgili ayların kira hesabı, gönderim dekontları ve iade hareketleri.
Banka veya PTT işlem açıklamaları ve teslim edilememe kayıtları.
Yeni ödeme hesabı istemine ilişkin yazışmalar ve cevaplar.
Varsa ihtar, ödeme emri ve bunların tebliğ tarihleri.
Tahsil yetkisi tartışılıyorsa tapu, mirasçılık ve temsil belgeleri.
Hangi dönemin hangi tutarının tevdi edileceğini gösteren açık döküm.
Sık sorulan sorular
Kirayı geri aldım; harcayabilir miyim?
İade, borcun bittiği anlamına gelmez. Bedel korunmalı, ödeme engeli belgelenmeli ve uygun ifa yolu geciktirilmeden belirlenmelidir.
Mahkemeye başvurmak ödeme yerine geçer mi?
Hayır. Başvuru, karar ve karara uygun yatırma farklı aşamalardır. Somut dosyada borçtan kurtulmanın şartları ayrıca incelenir.
Tevdi kararı kira tutarını kesinleştirir mi?
Hayır. Ödeme yeri ile ödenecek bedelin hukuki doğruluğu ayrı meselelerdir. Eksik tutar yatırılması ayrıca uyuşmazlık yaratabilir.
Bir ay için belirlenen hesap sonraki aylarda da kullanılabilir mi?
Kararın kapsamı okunmalıdır. Gelecek dönemleri kapsayıp kapsamadığı ve bildirim usulü belirsizse dosya üzerinden açıklığa kavuşturulmalıdır.
Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.
Kaynaklar ve ilgili rehberler
28 Ekim 2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Ödeme engeli, kira hesabı ve devam eden takipler somut belgeler üzerinden birlikte değerlendirilmelidir.
