Kiracı veya Ev Sahibi Ölürse Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Kiracının veya ev sahibinin ölümü, aileler için hem duygusal hem de hukuki açıdan zor bir dönem yaratır. Kiranın kime ödeneceği, evde yaşayanların çıkmak zorunda olup olmadığı, eski borçların ve depozitonun kime ait olduğu çoğu zaman aynı anda gündeme gelir. İlk bilinmesi gereken, ölümün kira sözleşmesini her durumda kendiliğinden sona erdirmediğidir.

Kiracının ölümüyle ev sahibinin ölümü farklı hükümlerle değerlendirilir. Ayrıca sözleşmeye devam etme hakkı, mirasın kabulü veya reddi ve birikmiş borçlardan sorumluluk aynı konu değildir. Bu rehber, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu başlıkları ayırarak hangi belge ve işlemlerin önem taşıdığını açıklar.

Kiracı ölürse sözleşme hemen sona erer mi?

Kiracının ölümü, tek başına evin derhâl boşaltılması veya eşyaların çıkarılması anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu m.333, kiracının ölmesi durumunda mirasçılara yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshetme olanağı tanır. Bu, ölüm anında kendiliğinden gerçekleşen bir sona erme değildir.

Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından TBK m.356 ayrıca belirli kişilerin sözleşmeyi kiracı olarak sürdürebilmesini düzenler. Dolayısıyla önce kimin kiracı olduğu, evde kimin yaşadığı, sözleşmenin türü ve devam etmek isteyen kişinin hukuki konumu belirlenmelidir. Yalnız nüfus kaydında mirasçı görünmek bütün sorulara cevap vermez.

Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.356/1: “Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.”

Ev sahibi, ölüm haberini alınca tek taraflı olarak kilidi değiştirmemeli veya eşyaları teslim almaya zorlamamalıdır. Mirasçılar da sözleşme ve birlikte yaşayanların haklarını değerlendirmeden evi boşaltma ya da “bütün ilişki sona erdi” şeklinde belge imzalama yoluna gitmemelidir.

Eş, çocuk veya birlikte yaşayan kişi kiracılığa devam edebilir mi?

TBK m.356; ölen kiracının ortaklarının, bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarının ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanların, sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece kira sözleşmesini taraf olarak sürdürebileceğini düzenler. Hükümde konutta birlikte oturma ile işyerine ilişkin ortaklık ve meslek koşulları farklı biçimde yer alır.

Bu nedenle her mirasçının, yalnız mirasçı olduğu için daha önce yaşamadığı eve otomatik olarak yerleşme hakkı bulunduğu söylenemez. Aynı şekilde birlikte oturan kişinin durumu da yalnız miras payına bakılarak reddedilemez. Fiilî birlikte yaşama, sözleşme ilişkisi ve kanuni şartlar araştırılmalıdır.

Örneğin ölen kiracıyla aynı evde yaşayan eş veya çocuk bakımından, birlikte oturma olgusu ve sözleşmeye uyma koşulu önemlidir. Kira ödemeleri, yerleşim ve kullanım kayıtları, aile ilişkisi ve diğer belgeler değerlendirmeye yardımcı olabilir. Tek bir adres kaydının her olayda kesin sonuç verdiği düşünülmemelidir; kayıt ile gerçek kullanım farklı olabilir.

Devam etmek için yeni sözleşme veya yeni kira zorunlu mu?

Kanundaki şartlarla sözleşmeyi sürdüren kişi bakımından ölüm, tek başına tüm koşulların sıfırlanması anlamına gelmez. Mevcut sözleşme, ödeme düzeni ve kanuni artış kuralları önemini korur. “Eski kiracı öldü, artık istediğim yeni kirayı belirlerim” yaklaşımı bu nedenle doğru değildir.

Tarafların kimlik ve iletişim bilgilerini, ödeme hesabını ve devam eden sözleşmeyi açıklığa kavuşturan bir yazılı kayıt tutulabilir. Ancak bu metnin yeni başlangıç tarihi, borç kabulü, tahliye taahhüdü veya geçmiş haklardan vazgeçme gibi ek sonuçlar içerip içermediği kontrol edilmelidir. Bilgi güncellemesi ile yeni yükümlülük üstlenilmesi farklıdır.

Kira artışı veya beş yıllık dönem tartışması varsa ölüm olgusundan bağımsız olarak mevcut sözleşme takvimi incelenir. Kira artışı ve TÜFE sınırı rehberi, yenileme tarihi ve oran hesabını açıklayan tamamlayıcı kaynaktır.

Mirasçılar sözleşmeyi bitirmek isterse süre nasıl hesaplanır?

TBK m.333'teki yol, yasal bildirim süresine ve en yakın fesih dönemi sonuna bağlıdır. Taşınmaz kiralarında genel düzenleme, yerel âdetle belirlenen dönem; böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim sistemini içerir. Dönem hesabında kira ilişkisinin başlangıcı önem taşır.

Bu nedenle “ölümden tam üç ay sonra hiçbir borç kalmaz” şeklinde bir hesap her olayda doğru olmaz. Bildirimin hangi tarihte karşı tarafa ulaştığı, sözleşme başlangıcı ve ilgili fesih dönemi birlikte hesaplanmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekli de dikkate alınır.

Sözleşmeyi kanunen sürdürme hakkı olan diğer kişiler bulunuyorsa mirasçıların bildiriminin etkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Tek bir kişinin beyanıyla bütün sakinlerin haklarının ortadan kalktığı varsayılmamalıdır. Tarafların ortak anlaşmayla belirli bir teslim tarihi saptaması mümkün olsa da yetki ve kapsam açık olmalıdır.

Anahtar teslimi, eşya durumu, son kira ve yan gider hesabı yazılı olarak kayıt altına alınmalıdır. Fiilen taşınmak ile hukuken kiralananı teslim etmek aynı şey olmayabilir. Bu konuda erken çıkış ve anahtar teslimi rehberi pratik ayrıntılar içerir.

Ölen kiracının eski kira borçları kime ait olur?

Türk Medeni Kanunu m.599, mirasın ölümle birlikte bir bütün olarak kazanılmasını ve mirasçıların mirasbırakanın borçlarından sorumluluğunu düzenler. TMK m.641'de tereke borçları bakımından müteselsil sorumluluk öngörülür. Bu, şartları oluştuğunda alacaklının yalnız miras payı oranına bağlı kalmadan sorumluluk ileri sürebilmesi açısından önemlidir.

Ancak mirasın reddi ve diğer miras hukuku kurumları bu değerlendirmeyi etkiler. Ölümden önce biriken kira, ölüm sonrasındaki kullanım, sözleşmeyi sürdüren kişinin kendi yükümlülükleri ve mirasın hukuki durumu ayrı ayrı incelenmelidir. “Evde kaldım, bütün geçmiş borcu kabul ettim” veya “mirası reddettim, sonraki kendi kiramı da ödemem” gibi iki uç çıkarım da güvenli değildir.

Önce ay ay borç dökümü, yapılan ödemeler, sözleşmedeki yan giderler ve varsa takip dosyası çıkarılmalıdır. Ev sahibinin talep ettiği tutarın hangi döneme ve hangi hukuki sebebe dayandığı anlaşılmadan genel bir borç kabulü imzalanmamalıdır.

Mirasın reddi düşünülüyorsa nelere dikkat edilmeli?

TMK m.605 ve devamında mirasın reddi düzenlenir. Genel ret süresi üç aydır; ancak sürenin başlangıcı yasal mirasçı, atanmış mirasçı ve öğrenme durumuna göre değerlendirilir. Her olay için yalnız ölüm tarihine üç ay eklemek yeterli olmayabilir. Borca batıklık ve diğer özel durumlar da ayrı inceleme gerektirir.

TMK m.610 bakımından olağan yönetim ve mirasbırakanın işlerini yürütmek için gerekli işlemlerin ötesine geçen terekeye müdahale, tereke malını gizleme veya kendine mal etme, ret hakkını etkileyebilir. Buna karşılık her koruma işlemi otomatik olarak mirası kabul anlamına gelmez. Hangi işlemin hangi amaçla yapıldığı önemlidir.

Bu nedenle depozitoyu kişisel hesaba alıp harcamak, eşyaları satmak veya tereke adına geniş kapsamlı sulh ve ibra imzalamak düşünülüyorsa önce miras hukuku sonucu değerlendirilmelidir. Acil koruma gerektiren bir durumun belgelendirilmesi de önemlidir. Kira rehberi, mirasın reddine ilişkin somut süre incelemesinin yerine geçmez.

Ev sahibi ölürse kira sözleşmesi ne olur?

Kiraya verenin ölümü de mevcut sözleşmeyi sırf bu nedenle sona erdirmez. Miras yoluyla geçen hak ve borçlar çerçevesinde ilişki sürer. Kiracı, yalnız ölüm haberi geldi diye kira ödemeyi durdurmamalı; ödeme yapılacak yetkili kişi veya hesabın nasıl belirleneceğini açıklığa kavuşturmalıdır.

Mirasçılar da yalnız mirasçı oldukları gerekçesiyle kiracının hemen çıkmasını veya serbestçe belirlenen yeni bedeli kabul etmesini isteyemez. İhtiyaç, ödeme temerrüdü veya başka bir tahliye sebebi ileri sürülüyorsa o sebebin kendi kanuni şartları ve süreleri incelenir. Ölüm, bütün tahliye nedenlerini kendiliğinden gerçekleştiren bir olay değildir.

Tapu, mirasçılık belgesi, varsa vasiyeti yerine getirme görevlisi veya tereke temsilcisine ilişkin kararlar ve mevcut sözleşme birlikte değerlendirilmelidir. Kira alacağını kimin tahsil etmeye yetkili olduğu ile taşınmazın fiilen kim tarafından yönetildiği her zaman aynı olmayabilir.

Birden fazla mirasçı varsa kira kime ödenir?

TMK m.640 uyarınca paylaşmaya kadar miras ortaklığı bulunur ve terekeye ait haklar üzerinde kural olarak birlikte tasarruf edilir. Sözleşme ve yetkilendirme durumu ayrıca önemlidir. Kiracının kendisine ilk mesaj atan kişiye veya mirasçılardan yalnız birinin bildirdiği hesaba kontrolsüzce ödeme yapması, diğer mirasçılarla uyuşmazlık yaratabilir.

Ortak yazılı ödeme talimatı, geçerli temsil yetkisi veya yetkili temsilci üzerinden tek bir ödeme düzeni kurulması pratikte yararlıdır. Mirasçılık belgesi, kimlerin mirasçı olduğunu gösterir; tek başına her mirasçıya bütün kira bedelini kendi hesabına tahsil etme konusunda sınırsız yetki verdiği varsayılmamalıdır.

Birbiriyle çelişen hesap talimatları geldiğinde kiracı taraflardan birinin miras kavgasını çözmek zorunda değildir; fakat borcu da belirsiz süre kendi hesabında tutmamalıdır. Hak sahibinin kimliği konusunda kusurundan kaynaklanmayan belirsizlik varsa TBK m.111 ve tevdi hükümleri değerlendirilebilir. Kiranın kabul edilmemesi ve tevdi mahalli rehberi, bu ödeme engelini ayrıntılı açıklar.

Depozito kime iade edilir?

Depozito, ölüm nedeniyle otomatik olarak hemen ve kesintisiz iade edilmesi gereken bağımsız bir ödeme değildir. Kira ilişkisinin sürüp sürmediği, kiralananın teslim edilip edilmediği, güvence hesabının biçimi ve teminat altındaki haklı alacaklar incelenir. Sözleşme devam ediyorsa güvence ilişkisi de buna göre değerlendirilir.

İlişki sona ermişse iade alacağının hak sahibi ve tahsil yetkisi belirlenmelidir. Ev sahibinin ölümü durumunda güvenceye ilişkin yükümlülüklerin miras ilişkisi içindeki durumu; kiracının ölümü durumunda ise iade alacağının tereke ve devam eden kiracılıkla bağlantısı araştırılır. Ayrıntılar için depozito iadesi ve kesinti rehberine bakılabilir.

Sık sorulan sorular

Evde yaşamayan çocuk mirasçı olduğu için hemen yerleşebilir mi?

Mirasçılık ile TBK m.356'daki sözleşmeyi sürdürme koşulları aynı değildir. Önceden birlikte oturma, sözleşmenin durumu ve diğer hak sahipleri incelenmeden otomatik bir yerleşme hakkı sonucu çıkarılamaz.

Şirket kiracının yöneticisi ölürse kira biter mi?

Sözleşmenin tarafı şirket ise yöneticinin veya ortağın ölümü, gerçek kişi kiracının ölümüyle aynı değildir. Tüzel kişinin devamı, temsil yetkisi ve sözleşme değerlendirilir. Önce sözleşmede kiracı olarak kimin yazdığı kontrol edilmelidir.

İki kiracıdan biri ölürse diğeri de çıkmalı mı?

Birden fazla kiracının taraf olduğu sözleşmede kalan kiracıların hakları ve ölen kişinin hukuki durumu ayrı incelenir. Tek kişinin ölümü bütün sözleşmenin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez.

Yeni hesap bildirilene kadar kirayı ödemesem olur mu?

Ödeme yükümlülüğü kendiliğinden askıya alınmaz. Yetki ve hesap bilgisi gecikmeden istenmeli; giderilemeyen belirsizlikte yasal ödeme veya tevdi yolu değerlendirilmelidir. Yazışma ve ödeme girişimleri saklanmalıdır.

Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.

Kaynaklar ve ilgili rehberler

Bu yazı 28 Ekim 2026 tarihinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.107, 111, 328–329, 333, 348 ve 356 ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.599, 605–606, 610, 640–641 esas alınarak hazırlanmıştır. Genel bilgilendirmedir; ölüm tarihi, sözleşme ve miras belgelerine göre somut değerlendirme gerekir. Diğer sorular için Kira Hukuku rehberlerini inceleyebilirsiniz.