Kira Uyarlama Davası Nedir? Tespit Davasından Farkı ve Şartları

Kira bedelinin emsallerin gerisinde kalması ile sözleşmenin sonradan ortaya çıkan olağanüstü bir olay yüzünden sürdürülemez hâle gelmesi aynı hukuki sorun değildir. Birincisinde çoğu zaman kira bedelinin belirlenmesine ilişkin özel kurallar; ikincisinde ise Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesindeki uyarlama koşulları gündeme gelir.

Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.138/1: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Bu ayrım, yalnızca dava başlığından ibaret değildir. Hangi olayın ispatlanacağı, hangi dönemin talep edilebileceği ve sözleşmedeki artış şartına müdahale edilip edilemeyeceği bakımından sonucu etkiler. Özellikle 30 Mart 2026 tarihli Yargıtay kararı, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu iki yolun birbirinin yerine kullanılmaması gerektiğini açıklamaktadır.

Kira uyarlaması neyi amaçlar?

Sözleşmelerin kural olarak kararlaştırıldığı gibi yerine getirilmesi gerekir. Uyarlama, bu kuralın her ekonomik sıkıntıda kullanılabilen bir alternatifi değildir. Amaç, sözleşmenin kuruluşunda mevcut olan dengenin öngörülemeyen olağanüstü bir durum nedeniyle ağır biçimde bozulması hâlinde sözleşmeyi yeni koşullara uygun duruma getirmektir.

Kira sözleşmeleri sürekli edimli ilişkilerdir. Bu yüzden talep yalnız kira bedeli hakkında olmayabilir; koşullar gerçekleşirse sözleşmenin başka unsurlarının değerlendirilmesi de gündeme gelebilir. Bununla birlikte hâkim tarafların anlaşmasını sınırsız biçimde yeniden yazmaz. İleri sürülen olay, talep edilen değişiklik ve aralarındaki bağlantı somutlaştırılmalıdır. Türk Borçlar Kanunu, m.138

Kiracı için ödeme yükünün ağırlaşması, kiraya veren için edimler arasındaki dengenin bozulması tartışılabilir. Fakat “benim açımdan artık kârlı değil” veya “bütçeme ağır geliyor” açıklaması tek başına yeterli değildir. Sözleşmenin normal riskiyle kanunun aradığı olağanüstü durum ayrılmalıdır.

TBK 138 bakımından hangi koşullar birlikte aranır?

Uyarlama değerlendirmesinde temel sorular şunlardır:

• Sözleşme kurulurken öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum sonradan ortaya çıktı mı?

• Bu durum, talepte bulunan borçludan kaynaklanmayan bir nedenle mi oluştu?

• Değişiklik, ifanın aynı şekilde istenmesini dürüstlük kuralına aykırı düşürecek ölçüde ağır bir dengesizlik yarattı mı?

• Borç henüz yerine getirilmemiş mi, yoksa aşırı ifa güçlüğünden doğan haklar saklı tutularak mı yerine getirildi?

Kanundaki koşulların bir arada değerlendirilmesi gerekir. Bir olayın ülke çapında önemli olması, her kira sözleşmesini aynı biçimde etkilediğini göstermez. Kiralananın kullanım amacı, sözleşmenin tarihi ve süresi, tarafların üstlendiği riskler, olayın süresi ve somut ekonomik etkisi araştırılır.

Örneğin belli bir yerdeki faaliyeti doğrudan etkileyen olağanüstü bir gelişmede, yalnız genel haberler sunmak yeterli olmayabilir. İşyerinin gerçekten hangi süreyle ve ne ölçüde etkilendiği, alınan resmî kararlar, mali kayıtlar ve sözleşme hükümleriyle ortaya konulmalıdır. Böyle bir durumun uyarlama, ayıp, imkânsızlık veya başka bir hukuki kurala mı girdiği de ayrıca belirlenir.

Kira tespit davasından farkı nedir?

TBK 344, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem bedelinin belirlenmesine ilişkin özel düzenlemedir. Sözleşmedeki artış hükmü, kanuni üst sınır ve beş yıllık dönemler burada önem taşır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim; endeks değişimini, kiralananın durumunu ve emsal bedelleri hakkaniyetle birlikte değerlendirir. Türk Borçlar Kanunu, m.344–345

Uyarlamada ise esas mesele yalnız çevredeki yeni kiraların yüksekliği değildir. Sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü değişimin işlem temelini nasıl bozduğu incelenir. Talebe “uyarlama” adı verilmesi, kira tespitine ilişkin koşulları veya artış sınırlarını devre dışı bırakmaz.

Pratik ayrım şöyle kurulabilir: “Beş yılı geçen kiram emsallere göre düşük kaldı” iddiası öncelikle tespit hükümleri bakımından değerlendirilir. “Sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen, kiralananın kullanımını ve sözleşmenin dengesini olağanüstü etkileyen bir olay oldu” iddiasında ise TBK 138'in bütün koşulları ayrıca araştırılır. Ayrıntılı dönem hesabı kira tespit davası rehberinde açıklanmıştır.

30 Mart 2026 tarihli Yargıtay kararı ne söylüyor?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30.03.2026 tarihli, 2026/1213 E., 2026/1751 K. sayılı kararı, bölge adliye mahkemelerinin kira artış şartının uyarlanması konusundaki farklı kararlarını ele almıştır. Sonuçta TBK 344 kapsamında kira tespitinin sebebini oluşturan unsurların, aynı zamanda TBK 138'e dayalı uyarlamanın sebep ve konusu yapılamayacağı belirtilmiştir. Buna karşılık 138. maddedeki diğer sebepler ve koşullar gerçekleşirse sözleşmedeki artış oranının da uyarlama konusu olabileceği kabul edilmiştir. Kararın resmî metni

Bu nedenle karar ne “artış şartına hiçbir zaman dokunulamaz” ne de “enflasyon yükselirse düşük sözleşme oranı her zaman değiştirilir” şeklinde okunmalıdır. Özel kira tespiti düzenlemesinin kapsadığı ekonomik unsurlar ile onun dışında kalan gerçek uyarlama koşulları ayrılmaktadır.

Örneğin sözleşmede kanuni üst sınırın altında bir artış oranı bulunması, kiraya verene bunu kendiliğinden TÜFE oranına çıkarma yetkisi vermez. Kanunun öngördüğü dönem ve koşullar dikkate alınmalıdır. Günlük ödeme hesabı için kira artışı, TÜFE ve sözleşme oranı rehberi birlikte okunabilir.

Hangi olaylar tek başına yeterli değildir?

Mahallede yeni kiraların artması, ilanlarda yüksek fiyat görülmesi veya sözleşmenin daha kârlı kurulabilecek olması tek başına uyarlama sebebi sayılmamalıdır. Aynı şekilde kiracının işini kaybetmesi, işletmenin beklenen kazancı sağlayamaması veya bütçesinin daralması da otomatik olarak sözleşmenin uyarlanmasını gerektirmez.

Salgın, deprem veya başka büyük bir olayın adını dilekçeye yazmak da yeterli değildir. Olayın sözleşme tarihindeki öngörülebilirliği, kiralanana etkisi, etki süresi ve talep edenin davranışları değerlendirilir. Örneğin zaten bilinen bir durum devam ederken sözleşme kurulduysa “sonradan öngörülemez biçimde ortaya çıktı” iddiasının ayrıca açıklanması gerekir.

Uzun süreli sözleşmelerde risk paylaşımı maddeleri önem taşıyabilir. Ancak sözleşmede bir uyarlama kaydı bulunması veya bulunmaması üzerinden tek cümleyle sonuç kurulmaz. Emredici hükümler, dürüstlük kuralı ve anlaşmanın bütünü birlikte değerlendirilir.

Beş yıl dolmadan uyarlama istenebilir mi?

Gerçek TBK 138 koşullarına dayanan uyarlamada, kira tespitindeki beş yıllık dönem mantığı otomatik bir bekleme şartı değildir. Ancak bu, beş yıl dolmadan sırf düşük kira gerekçesiyle bedelin piyasa seviyesine çıkarılabileceği anlamına gelmez. İleri sürülen olayın gerçekten hangi hukuki düzenlemeye girdiği belirleyicidir.

Bir yıllık sözleşme yapılmış olması da tek başına “uyarlama imkânsızdır” sonucunu doğurmaz. Süre ve ilişkinin yenilenme biçimi, somut koşulların değerlendirilmesinde önemlidir. İnternetteki “kısa sözleşmede tespit, uzun sözleşmede uyarlama” biçimindeki eski ve mutlak ayrımlar, güncel kanun ve kararlarla karşılaştırılmadan kullanılmamalıdır.

Dava açılınca kirayı azaltabilir veya ödemeyi durdurabilir miyim?

Hayır; yalnızca dava açılmış olması sözleşmedeki ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden askıya almaz. Kiracının kendi belirlediği düşük tutarı ödemesi, eksik ödeme ve tahliye riskini doğurabilir. Kiraya verenin de talep ettiği yüksek tutarı mahkeme kararı varmış gibi kesinleşmiş borç sayması doğru değildir.

Geçici hukuki koruma gerekiyorsa ihtiyati tedbirin şartları ve talebin niteliği mahkemece değerlendirilir. Tedbir otomatik değildir; dava açılır açılmaz belirli bir kira uygulanacağı varsayılmamalıdır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.389 ve devamı

Ödeme yapılırken hakların saklı tutulması, TBK 138 bakımından önem taşıyabilir. Ancak herhangi bir dekonta tek kelime eklemek bütün koşulları sağlamaz. Hangi olağanüstü duruma dayanıldığı, hangi hakların saklı tutulduğu ve bildirimin zamanı birlikte değerlendirilmelidir. Hak saklı tutma ile ödeme yükümlülüğünü yerine getirme birbirinden ayrılmalıdır.

Hangi belgeler hazırlanmalı, dava nerede açılır?

Kira ilişkisinden doğan bu uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Dava öncesinde 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesindeki arabuluculuk koşulu gözetilmelidir. Yetkili mahkeme ve özel durumlar somut dosyaya göre belirlenir. HMK m.4 ve Arabuluculuk Kanunu m.18/B

Hazırlık dosyasında şu belgeler yararlı olur:

• İlk kira sözleşmesi, yenileme ve değişiklik metinleri.

• Ödeme kayıtları, bildirimler ve varsa hak saklı tutma açıklamaları.

• Olağanüstü olayın başlangıcını ve devamını gösteren resmî kayıtlar.

• Olayın kiralananın kullanımına veya edim dengesine somut etkisini gösteren belgeler.

• Talep edilen değişikliğin gerekçesi, başlangıç tarihi ve hesaplaması.

• Önceki görüşmeler ve arabuluculuk sürecinin son tutanağı.

İşyeri bakımından mali veriler sunulacaksa yalnız cirodaki düşüş değil, bunun ileri sürülen olayla bağlantısı da açıklanmalıdır. Emsal kira araştırması yararlı olabilir; ancak uyarlamanın diğer koşullarının yerine geçmez. Bilirkişi incelemesi de hukuki sebebin belirsizliğini kendiliğinden gidermez.

Karar hangi tarihten etkili olur, geçmiş kiralar geri alınır mı?

Talep edilen dönem, olayın ortaya çıkışı, başvuru zamanı, ödeme biçimi ve davanın hukuki niteliği önemlidir. “Uyarlama davası açınca geçmişte ödediğim tüm fazla kirayı geri alırım” veya “yeni bedel her durumda sözleşmenin ilk gününe yürür” şeklinde genel bir sonuç kurulamaz.

Kira tespitinde TBK 345'in yeni döneme etkisine ilişkin kurallarının bulunması, bunların bütün uyarlama taleplerine aynı şekilde uygulanacağı anlamına gelmez. Başlangıç tarihi talepte açıkça gösterilmeli; geçmiş ödemeler yönünden ayrıca hukuki dayanak ve talep değerlendirilmelidir. Uyarlama mümkün değilse kanunun öngördüğü sona erme seçenekleri de koşullarıyla incelenir.

Sık sorulan sorular

Kiraya veren de uyarlama isteyebilir mi?

Somut olayın koşullarına göre mümkündür. Ancak emsal artışı veya düşük sözleşme oranı gibi TBK 344 kapsamında kalan sebeplerle kanuni düzenin dolanılması mümkün değildir. Talebin dayandığı olağanüstü değişiklik ayrıca gösterilmelidir.

Dövizle belirlenmiş kirada uyarlama mümkün müdür?

TBK 138 yabancı para borçlarına da uygulanır. Bununla birlikte önce dövizle kira belirlemenin ilgili sözleşmede hukuken mümkün olup olmadığı ve özel düzenlemeler kontrol edilmelidir. Döviz cinsinden yazılmış her sözleşme geçerli veya her kur artışı uyarlama sebebi kabul edilmez.

Arabuluculukta anlaşılırsa dava açmak gerekir mi?

Uyuşmazlık geçerli ve uygulanabilir bir anlaşmayla çözülürse aynı konu için dava gerekmeyebilir. Yeni bedel, başlangıç dönemi, artış düzeni ve geçmiş borçlar açıkça yazılmalıdır. İcra edilebilirlik ve şekil koşulları kira arabuluculuğu rehberinde açıklanmıştır.

Bu yazı, 28 Ekim 2026 itibarıyla kontrol edilen mevzuat ve belirtilen Yargıtay kararına dayalı genel bilgilendirmedir. Diğer kira sorunları için Kira Hukuku rehberlerine ulaşabilirsiniz.

Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.