Riskli Binada Kiracının Hakları: Tahliye, Kira Yardımı ve Depozito

Kira Hukuku rehberleri

Oturulan binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi, kiracı için yalnız taşınma meselesi değildir. Tahliye bildirimi, kira hesabı, depozito, peşin ödenen bedeller ve yardım başvurusu aynı dönemde gündeme gelebilir. Bu işlemlerin her biri farklı belge ve süreye dayanır. Ev sahibinin “bina dönüşüme giriyor” demesiyle, 6306 sayılı Kanun kapsamında tamamlanmış resmî işlem aynı şey değildir.

Bu rehber, riskli yapıdaki konut ve işyeri kiracısının temel sorularını ele alır. Deprem sonrasındaki hasar tespiti, 6306 kapsamındaki riskli yapı tespiti ve sıradan yeniden inşa nedeniyle tahliye birbirinden ayrılmalıdır. Kaynaklar 29 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilmiştir; yerel yardım programları ve tutarlar başvuru sırasında ayrıca doğrulanmalıdır.

Ev sahibinin dönüşüm yapacağını söylemesi yeterli mi?

Öncelikle hangi sürecin yürüdüğü belirlenmelidir. Sadece yeni bina yapmak isteyen malikin kira sözleşmesini sona erdirmesi ile resmî riskli yapı işlemi aynı kurallara tabi değildir. 6306 sayılı Kanunda riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski teknik verilere dayanılarak belirlenen yapı olarak düzenlenir.

Riskli yapı raporu, idari inceleme, tapu belirtmesi ve bildirimler kontrol edilmelidir. Müteahhitle görüşülmesi veya apartman toplantısı yapılması, tek başına riskli yapı işleminin tamamlandığını göstermez. Kiracı, malik veya ilgili idareden işlem numarasını ve binaya ilişkin belgeleri isteyerek hangi aşamada olduğunu öğrenebilir. 6306 sayılı Kanun, m.2–3.

Öte yandan gerçek ve acil tehlike bulunan bir binada yalnız kira uyuşmazlığına odaklanarak kalmaya devam etmek uygun değildir. Yapının güvenliği konusunda teknik ve resmî yönlendirmeler esas alınmalı; alacak ve sözleşme hakları güvenli tahliye ile birlikte belgelenmelidir. Can güvenliği için çıkmak, para alacaklarından mutlaka vazgeçmek anlamına gelmez.

Kiracı riskli yapı tespiti yaptırabilir veya itiraz edebilir mi?

6306 kapsamında maliklerin talebiyle yapılan riskli yapı tespitinde başvuru yetkisi yapı maliklerine veya kanuni temsilcilerine aittir. Kiracı sırf kira sözleşmesine dayanarak malik gibi bu özel başvuru yetkisine sahip sayılmaz. Bununla birlikte yapısal tehlikeyi ev sahibine ve yetkili idareye bildirebilir; Başkanlık veya idarenin resen işlem yetkisi ayrıca vardır.

Kanunun m.3/1 hükmündeki on beş günlük teknik itiraz hakkı da malikler veya kanuni temsilcileri için düzenlenmiştir. Bu yol ile kiracının kendisini etkileyen idari işleme karşı yargısal korunma istemesi aynı şey değildir. Kiracının dava açma ehliyeti, menfaatinin ihlali ve hangi işlemin dava edildiği üzerinden ayrıca incelenir.

Bu nedenle “kiracı hiçbir işleme itiraz edemez” veya “kiracı malik gibi teknik heyete her durumda başvurabilir” şeklindeki iki genelleme de yanıltıcıdır. İdari dava ile kira alacağına ilişkin özel hukuk uyuşmazlığı da farklı mahkemelerde ve farklı sürelerle yürür.

Tahliye bildirimi nasıl yapılır, ne kadar süre verilir?

6306 kapsamındaki özel bildirim usulleri önemlidir. Riskli yapı tespitine ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilmesi ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilmesi öngörülür. Tespit işlemi, muhtarlık ilanının son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Bu yüzden kiracının yalnız adına posta zarfı gelmesini beklemesi güvenli değildir.

Tahliye ve yıkım için de kanunda özel bildirim usulü bulunur. Riskli yapının yıktırılması için doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Bu ifade, her kiracıya mutlaka tam doksan gün tanınacağı veya her bildirimden sonra yeniden doksan gün başlayacağı anlamına gelmez. Tebligattaki başlangıç ve bitiş tarihi, işlemin dayanağıyla birlikte incelenmelidir. 6306 sayılı Kanun, m.5.

Süre sonunda tahliye ve yıkım, yetkili idari makamlar tarafından kanundaki usulle yürütülebilir. Ev sahibinin bu düzenlemeyi gerekçe göstererek kendi başına kiracının eşyalarını atması veya zorla konuta girmesi aynı şey değildir. Malik ile kiracı arasındaki yazışmalar resmî tahliye işleminin yerine geçmez.

Dava açarsam tahliye durur mu?

6306 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı, m.6/9 gereğince tebliğden itibaren otuz gün içinde idari dava açılabilir. Hangi işlemin dava edileceği ve tebliğin ne zaman gerçekleşmiş sayıldığı özellikle önemlidir. Malikler için teknik itiraz süresi ile idari dava süresi birbirine karıştırılmamalıdır.

İdari dava açılması işlemi kendiliğinden durdurmaz; şartları varsa yürütmenin durdurulması talebi ayrıca değerlendirilir. Kiraya verenle görüşmek, arabuluculuğa gitmek veya yardım başvurusu yapmak da idari dava süresini kendiliğinden korumaz. Bildirimin alındığı anda evrakın bütün olarak incelenmesi gerekir.

Riskli yapı bildirimi geldiğinde kira ödeme borcu biter mi?

Her dosyada bildirim tarihinde otomatik olarak aynı sonuç doğmaz. Kiralananın fiilen kullanılabilirliği, tahliye zorunluluğu, sözleşmenin sona ermesi ve teslim tarihi birlikte değerlendirilir. TBK m.301 kiraya verenin kullanıma elverişli teslim ve bu durumda bulundurma borcunu; m.305 ve devamı ise ayıp hâlindeki hakları düzenler. Kullanımı engelleyen ciddi bir tehlike veya idari yasak, kira indirimi, fesih ve diğer talepler bakımından önem taşıyabilir. Türk Borçlar Kanunu.

Kiracının eşyalarını çıkarıp anahtarı üzerinde tutması ile taşınmazı usulünce geri vermesi aynı değildir. Tahliye sebebi, fiilî çıkış, anahtar teslimi ve tarafların son hesaplaşması belgelenmelidir. Ev sahibi anahtarı almıyorsa uygun teslim veya tevdi yolu değerlendirilir. Anahtar teslimi ve kira sorumluluğu rehberi bu ayrımı açıklar.

Örneğin yıllık peşin kira ödeyen kişi, kullanımın hukuken ve fiilen sona erdiği dönem için iade talebini ayrıca hesaplamalıdır. Ev sahibinin riskli yapıyı bildiği hâlde gizlediği ileri sürülüyorsa zarar, kusur ve nedensellik araştırılır. Her dönüşümde otomatik olarak bir yıllık kira tazminatı doğduğu söylenemez.

Depozito ve boya masrafı ne olacak?

Binanın yıkılacak olması, kiracının daha önce ödediği depozitonun kendiliğinden ev sahibine kalmasını sağlamaz. Kira ve yan gider borçları, varsa gerçek hasar ve iade edilecek güvence ayrı hesaplanmalıdır. TBK m.334 uyarınca olağan kullanımdan doğan eskime kiracıya yüklenemez; m.342'deki güvence hükümleri ayrıca uygulanır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.334/1 hükmü: “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.”

Yıkılacak binada boya veya onarım adıyla kesinti isteniyorsa gerçek zarar, onarımın gerekliliği ve talebin hukuki dayanağı özellikle sorgulanmalıdır. “Evde oturdun, depozito iade edilmez” yaklaşımı doğru değildir. Diğer taraftan yıkım kararı, kiracının ödenmemiş kira veya kendisine ait kullanım giderlerini otomatik olarak silmez.

Teslim günü fotoğraf, sayaç bilgisi ve anahtar sayısını tutanağa yazmak; borç ve alacak kalemlerini ayrı göstermek uyuşmazlığı azaltır. Depozitonun son ay kirasına tek taraflı sayılması yerine mahsup üzerinde açık anlaşma yapılması daha güvenlidir. Ayrıntılar depozito iadesi ve kesintiler rehberindedir.

Kiracıya kira veya taşınma yardımı yapılır mı?

6306 Uygulama Yönetmeliği m.16/3, ilgili yapılarda kiracı olarak oturanlara veya işyeri işletenlere, Başkanlığın belirlediği aylık kira yardımı tutarının iki katı kadar tek seferde yardım yapılabilmesini düzenler. Bu, kiracının kendi ödediği aylık kiranın mutlaka iki katı değildir. Maliklere ilişkin süreli kira yardımı ile kiracıya ilişkin tek seferlik ödeme birbirinden ayrılmalıdır. Uygulama Yönetmeliği, m.16.

Kanunun 6/A maddesi kapsamındaki uygulamalar için aynı yönetmelikte ayrıca taşınma yardımı düzenlemesi bulunur. Her yardımın kendiliğinden birlikte alınabileceği varsayılmamalı; uygulamanın türü, hak sahipliği ve kurumun güncel şartları kontrol edilmelidir. Müteahhidin sözleşmeyle üstlendiği taşınma bedeli de kamu yardımıyla aynı hukuki kaynağa dayanmaz.

Başvuru süresi, tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl olarak düzenlenmiştir. Tarihler belgelenmeli ve son güne kadar beklenmemelidir. Yardımın ili, yılı ve programı bilinmeden bütün Türkiye için tek TL tutarı vermek yanıltıcı olur; güncel tutar ilgili müdürlükten doğrulanmalıdır.

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.16/4’ün ilgili ilk cümlesi şöyledir: “Kira yardımı başvuruları; tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde, Başkanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli yapılarda ise Müdürlüğe veya Başkanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye yapılır.” Eski kaynaklardaki yıkımdan itibaren üç aylık süre, güncel m.16/4 metni yerine kullanılmamalıdır.

Yardım için hangi belgeler hazırlanmalı?

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının kira yardımı kılavuzunda konut kiracısı bakımından başvuru dilekçesi, Yapı Kimlik Numarasının alındığı tarihte riskli yapıda oturulduğunu ve sonradan çıkıldığını gösteren eski–yeni adres raporu, sistemde yıkım bilgisi ve Ziraat Bankası TL IBAN teyidi aranır. İşyeri kiracılarında faaliyet ve adresi gösteren vergi veya oda kayıtları; tüzel kişilerde temsil belgeleri de önemlidir. Riskli yapılarda başvuru ilgili müdürlüğe, yetki devri bulunan yerde yetkili idareye yapılır; İstanbul'da ilçe belediyesi yetkisi ayrıca dikkate alınır. KDB Kira Yardımı Kılavuzu.

Başvuruda bina, blok, bağımsız bölüm ve adres bilgilerinin birbiriyle uyumu kontrol edilmelidir. Sadece kira sözleşmesi bulunması bütün kayıtların yerine geçmez. Eksik belge istenirse teslim tarihi ve başvuru numarası saklanmalı; ret hâlinde gerekçeli işlemin örneği alınmalıdır. Yardım başvurusunun yapılması, özel hukuk alacaklarından vazgeçildiği anlamına gelmez.

Yeni binada yeniden kiralama hakkı var mı?

Kiracı, önceki binada oturduğu için yeni binada otomatik mülkiyet hakkı kazanmaz. Yeniden kiralama önceliği ise TBK m.350 ve 355 kapsamındaki yeniden inşa ve imar tahliyesiyle bağlantılı olarak değerlendirilir. Her 6306 idari tahliyesine, koşulları araştırılmadan aynı öncelik ve tazminat sonucu uygulanmamalıdır.

Kiracının hangi sebep ve işlemle çıktığı, eski kira ilişkisinin nasıl sona erdiği ve yeni binanın hangi hukuki düzen içinde yapıldığı önem taşır. Yeniden kiralama konusunda sözleşmesel bir taahhüt varsa bunun şartları da ayrıca incelenir. Ayrıntılı ayrım için yeniden inşa nedeniyle tahliye ve kiracının öncelik hakkı rehberine bakılabilir.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi “yardımı ben alacağım, sana veremem” diyebilir mi?

Malikin kendi yardımı ile kiracının başvuru şartlarına bağlı yardımı farklıdır. Kiracının kamuya yapacağı başvuru, yalnız ev sahibinin sözlü değerlendirmesine bırakılmamalıdır. Aynı kişi veya uygulama bakımından birleşmeyen destekler ayrıca kontrol edilir.

Yazılı kira sözleşmem yoksa bütün haklarım kaybolur mu?

Hayır. Ancak kiracılığın, ikametin ve gerekli tarihlerdeki kullanımın ispatı güçleşebilir. Banka ödemeleri, adres kayıtları, abonelik ve diğer belgeler önemlidir. Kamu yardımının aradığı özel belgeler ile özel hukukta kira ilişkisinin ispatı aynı konu değildir.

Çıkış belgesindeki “bütün haklarımı aldım” ifadesini imzalamalı mıyım?

Gerçekten hesaplaşılmayan alacaklar varken genel bir ibra imzalanması sonradan sorun yaratabilir. Anahtar teslimi, depozito, peşin kira iadesi, taşıma gideri ve diğer talepler ayrı kalemlerle gösterilmelidir. Belgenin adı değil içeriği belirleyicidir.

Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.

Kaynaklar

6306 sayılı Kanun, m.2, 3, 5 ve 6/9. Uygulama Yönetmeliği, özellikle m.16; 4 Şubat 2026 değişikliği ile birlikte değerlendirilmiştir. KDB Kira Yardımı Kılavuzu. Türk Borçlar Kanunu, m.301, 305–308, 334, 342, 350 ve 355. Rehber genel bilgi verir; idari süreler ve kişisel alacaklar ilgili evrak üzerinden belirlenmelidir.