Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye: Tadilat, Proje ve Kiracının Öncelik Hakkı

Ev sahibinin “binayı yenileyeceğim” veya “büyük tadilat yapılacak” demesi, kiracının hemen çıkmasını gerektirmez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye, kanunda özel koşullara bağlanmıştır. Yapılacak işin niteliği, zorunluluğu, kullanım üzerindeki etkisi ve dava takvimi birlikte incelenir.

Öte yandan kiracı da her yapım işini sıradan boya veya bakım gibi değerlendirmemelidir. Binanın yeniden yapılması, esaslı değişiklikler ve riskli yapı süreci farklı hukuki yollar doğurabilir. Bu rehber; proje ve tadilat ayrımını, süreleri, tahliyeden sonra yeniden kiralama sınırlarını ve eski kiracının öncelik hakkını vatandaşların temel soruları üzerinden açıklar.

Yeniden inşa nedeniyle tahliye hangi şartlarda istenebilir?

Türk Borçlar Kanunu m.350/2, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekli olduğunda ve bu işler sırasında kullanımı imkânsız olduğunda dava yoluyla sona erdirme olanağı tanır. Bu unsurların birlikte değerlendirilmesi gerekir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350/2 ve ortak sonuç bölümü hükmü: “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Her yenileme isteği yeterli değildir. Kiraya verenin ne yapmak istediği, işin gerçekten gerekli olup olmadığı ve çalışma sırasında konutun ya da işyerinin kullanılabilirliği somutlaştırılmalıdır. Yalnız daha yüksek kira almak istemek veya mevcut kiracı yerine başka birini yerleştirmeyi planlamak, yeniden inşa gerekçesinin yerini tutmaz.

Örneğin birkaç odanın boyanması ile taşıyıcı sistem ve bağımsız bölüm düzenini etkileyen esaslı bir çalışma aynı değildir. Benzer şekilde, kiralanan kullanılmaya devam ederken aşamalar hâlinde yapılabilen bir iş ile kullanımın fiilen imkânsız olduğu çalışma ayrılmalıdır. Sonuç, işin adıyla değil teknik kapsamı ve somut koşullarıyla belirlenir.

Boya, mutfak yenileme veya dekorasyon tahliye sebebi midir?

Tek başına “tadilat” kelimesi yeterli olmaz. Boya, yüzey kaplaması veya sınırlı bir yenilemenin etkisi farklı; kapsamlı yıkım, genişletme veya esaslı dönüşümün etkisi farklıdır. Mutfak veya tesisat işi de büyüklüğüne ve evin kullanılabilirliğine göre incelenir. Her mutfak yenilemesi için tahliye gerekir şeklinde genel bir kural kurulamaz.

TBK m.319 ve 320, gerekli onarımlar ile kiracının katlanabileceği yenilik ve değişiklikler için ayrıca hükümler içerir. Bu düzenlemeler kapsamında yürütülebilecek bir işin sırf kiracıyı çıkarmak amacıyla tahliye sebebi gibi sunulması tartışma yaratır. İşin gerektirdiği çözüm; randevulu giriş, geçici çalışma düzeni, bedel indirimi veya başka bir hak olabilir.

Kiracının onarım ihtiyacını bütünüyle engellemesi de doğru değildir. Asıl soru, yapılacak çalışmanın hangi hukuki rejime girdiğidir. Küçük ve orta ölçekli arızalar ile masraf paylaşımı için kirada tamirat ve kira indirimi rehberi ayrı açıklamalar içerir.

Proje, ruhsat ve bilirkişi incelemesi neden önemlidir?

Kiraya verenin soyut bir niyet açıklaması, teknik ihtiyacın yerine geçmez. Yapılacak işin kapsamını ortaya koyan proje, plan, belediye yazıları, ruhsat veya izin sürecine ilişkin belgeler ve uzman değerlendirmeleri önemli olabilir. Hangi belgenin gerekli olduğu, çalışmanın türü ve tabi olduğu idari kurallara göre değişir.

Mahkeme, gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesiyle işin esaslı olup olmadığını, uygulanabilirliğini ve kullanımın neden mümkün olmadığını değerlendirebilir. Yalnız bir çizimin bulunması otomatik kabul; henüz her idari işlemin tamamlanmamış olması da bütün olaylarda otomatik ret anlamına gelmez. Dosyanın aşaması, ispat durumu ve uygulanacak kurallar birlikte incelenmelidir.

Kiracı açısından yalnız “projeyi görmek istiyorum” demekle yetinmek yerine hangi konuda tereddüt bulunduğu açıklanabilir: çalışma kiralanan bölümü etkiliyor mu, binanın tümü mü boşaltılacak, ev kullanılırken iş yapılabilir mi, talep edilen değişiklik uygulanabilir mi? Kiraya veren açısından da bu sorulara belgeyle yanıt vermek uyuşmazlığı somutlaştırır.

Dava ne zaman açılır? Bir aylık süre nasıl değerlendirilir?

Belirli süreli sözleşmelerde TBK m.350, sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde dava açılmasını öngörür. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirim süreleri dikkate alınarak belirlenecek tarihten itibaren bir aylık dava süresi değerlendirilir. Sözleşmenin başlangıcı ve süresi doğru tespit edilmelidir.

Bu nedenle “tadilat başlayacak tarihten bir ay önce haber veririm” şeklinde genel bir hesap güvenli değildir. Sözleşme yılı, bildirimlerin içeriği ve tebliğ tarihleri önem taşır. Yeniden inşa nedenine dayanan tahliye ile başka bir tahliye sebebinin süreleri birbirine karıştırılmamalıdır.

TBK m.353 uyarınca kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bunun uygulanabilmesi için yazının zamanı ve içeriği kontrol edilir. Her tadilat duyurusu veya belirsiz bir görüşme, bu hükümdeki bildirimin yerine geçmez.

Dava öncesinde arabuluculuk gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisnalar dışında dava şartı arabuluculuk uygulanır. Yeniden inşa veya imar nedenine dayanan kira tahliye davası da bu çerçevede ele alınır. Görevli mahkeme genel olarak sulh hukuk mahkemesidir; somut talep ve usul ayrıca değerlendirilir.

Arabuluculuk sürecinde hak düşürücü süre ve zamanaşımına ilişkin kanuni etkiler bulunduğundan, başvuru ve son tutanak tarihleri dava takvimine işlenmelidir. “Önce görüşürüz, süreye sonra bakarız” yaklaşımı hak kaybına yol açabilir. Süreyi kaçırmadan başvuru yapmak ve tutanağın düzenlenmesinden sonra kalan zamanı hesaplamak gerekir.

Taraflar çıkış tarihi, anahtar teslimi, depozito, varsa taşıma desteği ve sonraki kiralama koşulları üzerinde anlaşabilir. Ancak belirsiz bir “bütün haklarımdan vazgeçiyorum” ifadesi yerine her başlığın açıkça yazılması önemlidir. Kira arabuluculuğu rehberi, anlaşmanın içeriğini ve uygulanmasını ayrıntılı açıklar.

Kiracı hemen taşınmak veya bir tahliye taahhüdü imzalamak zorunda mı?

Özel hukuk kapsamındaki yeniden inşa talebi, tek başına kiracının aynı gün çıkmasını gerektirmez. Tarafların geçerli anlaşması veya uygulanabilir hukuki süreç bulunmadan kilit değiştirme, eşyaları çıkarma ya da hizmetleri keserek baskı kurma yoluna gidilemez. Buna karşılık güvenlik nedeniyle yürütülen idari tahliye süreçleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracıya bir belge imzalatılmak isteniyorsa belgenin yalnız tadilat bilgisini aldığını mı, belirli tarihte çıkmayı mı, yoksa alacak ve öncelik haklarından vazgeçmeyi mi içerdiği incelenmelidir. Başlığı “teslim tutanağı” olan bir metinde başka taahhütler de bulunabilir. Tahliye taahhütnamesi rehberi bu ayrımı tamamlar.

Tahliyeden sonra ev aynı hâliyle başka birine kiralanabilir mi?

TBK m.355, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazın haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski hâliyle başkasına kiralanmasını sınırlar. Bu hüküm, yeniden inşa gerekçesinin yalnız kiracı değiştirmek için kullanılmasını önlemeyi amaçlar. İlan verilmesi, fiilî kullanım ve yapılan işlerin niteliği bu nedenle önem kazanabilir.

Üç yıllık kural, “hiçbir koşulda üç yıl boyunca kiralama yapılamaz” şeklinde okunmamalıdır. Kanun, eski hâliyle yeniden kiralamayı ve gerçek yeniden inşa veya imar sonrası eski kiracının öncelik hakkını ayrı düzenler. Haklı sebep iddiasının da somutlaştırılması gerekir; yalnız daha kârlı teklif bulunması her şeyi açıklamaz.

Eski kiracının yeniden kiralamada öncelik hakkı nedir?

Yeniden inşa veya imar işi tamamlandıktan sonra eski kiracı, taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkına sahiptir. Bu, eski kira tutarının değişmeden devam edeceği garantisi değildir. Yenilenen yerin durumu ve bildirilen yeni koşullar ayrı değerlendirilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.355/2 hükmü: “Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.”

Öncelik, eski bedelin aynen sürmesi veya yeni dairenin mülkiyetinin kazanılması değildir. Bildirimin yeni kira koşullarını ve hangi taşınmazı kapsadığını açıkça göstermesi; kiracının da bir aylık süre içinde verdiği cevabı belgeleyebilmesi gerekir.

TBK m.355 uyarınca bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. Kiraya veren bu öncelik hakkını sona erdirmeden, üç yıl geçmedikçe taşınmazı başkasına kiralayamaz. Bildirimin ne zaman ulaştığı, hangi yeri ve hangi koşulları kapsadığı ile kiracının cevabı belgelenmelidir.

Öncelik hakkını kullanmak isteyen kiracının yalnız sözlü olarak “dönebilirim” demesi yerine iradesini zamanında ve ispatlanabilir şekilde açıklaması önemlidir. Bildirilen bedel veya koşullar konusunda uyuşmazlık varsa süreyi yok sayarak beklemek yerine hem süre hem talebin içeriği birlikte değerlendirilmelidir.

Kurala aykırı kiralama yapılırsa tazminat istenebilir mi?

TBK m.355, hükme aykırı davranılması hâlinde eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öngörür. Bunun her taşınmada kendiliğinden doğan sabit bir ödeme olduğu düşünülmemelidir. Tahliyenin hukuki sebebi ve biçimi, dava ve icra belgeleri, varsa anlaşmalar ve sonraki kullanım incelenir.

Özellikle yalnız sözlü “tadilat yapacağım” açıklamasından sonra kendiliğinden çıkılması, başka bir nedenle tahliye edilmesi veya kapsamlı bir anlaşma imzalanması, talebin değerlendirilmesini etkileyebilir. Bu yüzden tahliyeden önce mevcut hakların ve belgelerin incelenmesi yararlıdır. Dava sonucu ve tazminat miktarı, dosya görülmeden garanti edilemez.

Riskli yapı ve kentsel dönüşüm aynı süreç midir?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı ve idari tahliye süreci, TBK m.350'deki kira tahliye davasıyla aynı değildir. Risk tespiti, idari bildirimler ve güvenlik amaçlı işlemler farklı kurallara tabidir. Kiracının “ev sahibi henüz dava açmadı, hiçbir işlem yapılmaz” varsayımıyla resmî tebligatı göz ardı etmesi doğru olmaz.

Somut belgede hangi kanuna dayanıldığı, işlemi hangi idarenin yaptığı, tebliğ tarihi ve başvuru yolu kontrol edilmelidir. Taşınma veya kira yardımı da herkese aynı koşullarda otomatik verilen bir alacak gibi sunulmamalı; güncel resmî şartlar incelenmelidir. İdari dönüşüm süreciyle özel hukuk sözleşmesi ve alacakları ayrı başlıklarda ele alınmalıdır.

Sık sorulan sorular

Evin daha yüksek bedelle kiralanacak olması tahliye için yeterli mi?

Hayır. Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye kendi teknik ve hukuki şartlarına dayanır. Kira bedelini değiştirme isteği bu şartların yerine geçmez; kira tespiti ayrı bir konudur.

Eski kiracı yenilenen eve aynı kira bedeliyle döner mi?

Kanundaki öncelik, yeni durum ve yeni kira bedeliyle kiralamaya ilişkindir. Eski bedelin süresiz korunacağı sonucu çıkarılamaz. Bildirim ve cevap süreleri dikkatle izlenmelidir.

Çıkarken hangi belgeleri saklamalıyım?

Sözleşme, ihtarlar, arabuluculuk tutanağı, mahkeme ve icra belgeleri, anahtar teslimi, depozito hesabı ve hukuka uygun biçimde elde edilmiş sonraki kullanım kayıtları saklanmalıdır. İlanların tarihi ve içeriği de uyuşmazlıkta önem taşıyabilir.

Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.

Kaynaklar ve ilgili rehberler

Bu rehber 28 Ekim 2026 tarihinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.319, 320, 350, 353–355, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4 ve 6325 sayılı Kanun m.18/A–18/B esas alınarak hazırlanmıştır. Genel bilgilendirmedir; proje, sözleşme ve tebligatlara göre somut değerlendirme gerekir. Diğer başlıklara Kira Hukuku rehberlerinden ulaşabilirsiniz.