Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik, Boş Tarih ve İtiraz
Güncelleme tarihi: 3 gün önce
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Ancak imzalı bir kâğıdın bulunması, her durumda hemen tahliye yapılabileceği anlamına gelmez. Belgenin ne zaman verildiği, taşınmazın ne zaman teslim edildiği, boşaltma tarihi, imza ve başvuru süresi birlikte değerlendirilir.
Bu rehber, konut ve çatılı işyeri kiraları için hazırlanmıştır. Kiraya veren açısından geçerli belge ve doğru başvuru yolunu; kiracı açısından tebligat geldiğinde kontrol edilmesi gereken hususları açıklar. Kira bedelinin düşük kalması, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve kira borcunun ödenmemesi başka hukuki yollardır; bunların şartları taahhüt yoluna aynen taşınamaz.
Geçerli bir tahliye taahhüdü hangi şartları taşımalıdır?
Türk Borçlar Kanunu m.352/1, kiralananın tesliminden sonra verilen, belirli bir boşaltma tarihini içeren yazılı taahhüdü esas alır. Kiracının kim olduğu, hangi taşınmazın boşaltılacağı ve hangi tarihin üstlenildiği anlaşılabilmelidir. Belgenin kiracıya veya onu bağlayabilecek yetkili temsilciye ait olması gerekir.
Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.352/1: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Taahhüt yazılı olmalı ve kiracıyı bağlayan imzayı taşımalıdır.
Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır; ilk kiralama sırasında teslimden önce alınan belge bu şartı karşılamaz.
Boşaltma tarihi belli veya tereddütsüz belirlenebilir olmalıdır.
İrade sakatlığı, temsil yetkisi, birden fazla kiracı ve aile konutu gibi özel durumlar ayrıca incelenmelidir.
Kiraya veren, taahhüt tarihinden sonraki başvuru süresini kaçırmamalıdır.
Sözleşme tarihi ile anahtar teslim tarihi her dosyada aynı değildir. Örneğin sözleşmenin önce imzalanıp taşınmazın daha sonra teslim edilmesi mümkündür. Bu nedenle yalnız belgenin üstündeki iki tarihi karşılaştırmak yerine anahtar teslim tutanağı, taşınma kayıtları, yazışmalar ve tarafların beyanlarıyla gerçek zaman çizelgesi kurulmalıdır.
Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanması ne anlama gelir?
İlk kira ilişkisi kurulurken, kiralanan henüz teslim edilmeden alınan tahliye taahhüdü ile kiracı taşınmazı kullanmaya başladıktan sonra verilen taahhüt aynı değildir. Kanunun teslim sonrası şartı kiracının korunması açısından önemlidir. Kâğıtta sonraki bir düzenleme tarihinin yazması ise gerçek imza zamanına ilişkin uyuşmazlığı kendiliğinden çözmez.
Öte yandan yıllardır aynı yerde oturan kiracının yenileme sözleşmesiyle birlikte taahhüt vermesi, ilk kiralama anındaki teslim öncesi durumla otomatik olarak eş tutulamaz. Kira ilişkisinin devamı, fiilî teslim, belgenin düzenlenme koşulları ve ileri sürülen savunmanın delilleri incelenir. İnternetten alınmış tek cümlelik “aynı günse geçersizdir” açıklaması her dosyaya uygulanmamalıdır.
Boş tarihli imzalanan belge sonradan doldurulursa ne olur?
Tarihlerin sonradan yazılması, tek başına belgenin kesin olarak geçersiz olduğu anlamına gelmez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.09.2021 tarihli, 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararında, taahhüdün kira sözleşmesinden önce boş imzalatıldığı ve tarihlerinin anlaşmaya aykırı doldurulduğu savunması yönünden ispat yükü değerlendirilmiştir. Kurul, bu iddiayı ileri süren kiracının iddiasını kanıtlaması gerektiğini belirtmiştir.
Bu karar, kiraya verene belgeyi dilediği gibi doldurma hakkı tanımaz. Belgenin anlaşmaya uygunluğu ile aykırılığın nasıl kanıtlanacağı farklı sorulardır. İmzayı kabul edip tarih veya içerik konusunda itiraz etmek de imzanın kendisine itiraz etmekle aynı değildir. Senede karşı ileri sürülen iddialarda yazılı delil kuralları ve istisnaları önem taşır; her tanık anlatımı aynı ispat gücüne sahip değildir.
Boş belge imzalamamak, imzalanan metnin tarihleri ve tüm sayfaları görünen örneğini saklamak en sağlıklı önlemdir. Uyuşmazlık çıkmışsa mevcut belgeler değiştirilmemeli; mesajların tamamı, teslim kayıtları ve belgenin eldeki örnekleri korunmalıdır. Sonradan hazırlanmış veya gerçeğe aykırı kayıtlar hak aramayı güçlendirmez.
Noterde düzenlenmesi zorunlu mu?
Kanun, her tahliye taahhüdünün mutlaka noterde düzenlenmesini geçerlilik şartı olarak koymaz. Adi yazılı bir belge de şartları varsa geçerli olabilir. Bununla birlikte noterlikçe düzenleme veya tarih ve imza onayı, belgenin ispatı ve icra mahkemesindeki incelemenin kapsamı bakımından önemlidir.
Kiracı imzaya ya da tarihe itiraz ettiğinde, eldeki belgenin niteliği hangi yoldan devam edilebileceğini etkileyebilir. Bu nedenle “noter yoksa geçersiz” veya “imza varsa itiraz edilemez” genellemelerinin ikisi de yanıltıcıdır. Belgenin aslı, onay biçimi ve itirazın içeriği birlikte değerlendirilmelidir.
Bir aylık başvuru süresi ne zaman başlar?
Kiraya veren, taahhüt edilen boşaltma tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır. Belgenin düzenlendiği tarih ile boşaltma tarihi karıştırılmamalıdır. Örneğin aylar önce düzenlenen bir taahhütte gelecekteki boşaltma günü esas alınır; imza atıldığı gün bir aylık süre kendiliğinden başlamaz.
Dava yolunda arabuluculuk başvurusu ve son tutanak tarihleri de süre hesabına girer. TBK m.353'teki yazılı dava bildiriminin süreye etkisi ayrıca gündeme gelebilir. Ancak sıradan bir hatırlatma mesajının bütün süreleri uzattığı veya icra başvurusunun süresini otomatik olarak koruduğu varsayılmamalıdır. Bildirimin içeriği, ulaşma zamanı ve seçilen yol ayrı kontrol edilmelidir.
Tahliye emri geldiğinde hangi süreye dikkat edilmelidir?
Tahliye taahhüdüne dayalı takipte gönderilen tahliye emri ile ödenmeyen kira için gönderilen ödeme emri farklıdır. İİK m.272 ve 274 çerçevesindeki tahliye emrinde kural olarak tebliğden itibaren yedi günlük itiraz ve on beş günlük tahliye süreleri bulunur. On beş günü itiraz süresi sanmak hak kaybına yol açabilir. Belgenin başlığı, takip türü ve tebligat kaydı mutlaka okunmalıdır.
İtiraz, süresinde ilgili icra dairesine yöneltilir. İmza, düzenleme tarihi, boşaltma tarihi, yenilenen anlaşma veya başka savunmalar gerçeğe uygun ve somut biçimde açıklanmalıdır. Süresinde itiraz takibi durdurabilir; fakat uyuşmazlığı kesin olarak sona erdirmez. Kiraya verenin itirazın kaldırılması veya dava yoluyla devam etme imkânı, belgenin niteliğine göre değerlendirilir.
Tebligatı yalnız telefon bildirimiyle değerlendirmeyin. Fizikî tebligat zarfı, mazbata ve varsa elektronik tebligat kaydı başlangıç hesabında önemlidir. Usulsüz tebligat iddiasının da kendi başvuru yolu ve süresi olabilir; bu iddia kendiliğinden bütün işlemleri durdurmaz.
Arabuluculuk ve aile konutu açısından özel durumlar
Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuk genel olarak dava şartıdır. Bununla birlikte 6325 sayılı Kanun m.18/B, İİK'ya göre ilamsız tahliye hükümlerini istisna tutar. İcra yoluyla başlama ile sulh hukuk mahkemesinde dava açma aynı işlem değildir. İtiraz sonrasında hangi yola geçileceği de arabuluculuk değerlendirmesini etkiler.
Aile konutunda eşin durumu ayrıca incelenmelidir. TMK m.194 ve TBK m.349, eşin rızası ve sözleşmeye taraf olması bakımından koruma getirir. Bununla birlikte yalnız “evliyim, eşim imzalamadı” demek her tahliye taahhüdünü otomatik olarak hükümsüz kılmaz. Konutun niteliği, eşin kiraya verene bildirimi, sözleşmedeki taraflar ve işlem tarihleri önemlidir. Birden çok kiracı varsa belgenin kimi bağladığı da ayrı değerlendirilir.
Başvuru veya savunma için belge listesi
İlk kira sözleşmesi, yenilemeler ve ek protokoller.
Tahliye taahhütnamesinin aslı veya okunaklı tam örneği.
Anahtar teslimi ve taşınmazın fiilen kullanılmaya başlanmasına ilişkin kayıtlar.
İhtarlar, mesajların bütünü, tebligat zarfı ve tebliğ kayıtları.
İcra dosyası numarası, tahliye emri ve varsa itiraz dilekçesi.
Arabuluculuk başvuru belgesi ve son tutanak.
Temsil, birden fazla kiracı veya aile konutu iddiasını ilgilendiren belgeler.
Belgeleri düzenleme, teslim, taahhüt edilen boşaltma, tebligat ve başvuru tarihleri sırasıyla hazırlamak çelişkileri görünür kılar. Çıkışta anahtar teslimi, sayaçlar, depozito ve varsa borç konusunda da yazılı kayıt tutulması sonraki uyuşmazlıkları azaltır.
Sık sorulan sorular
Kirayı düzenli ödüyorsam taahhüt uygulanabilir mi?
Kiranın düzenli ödenmesi, şartları oluşmuş tahliye taahhüdünü tek başına ortadan kaldırmaz. Borca dayalı tahliye ile taahhüde dayalı tahliye farklı nedenlerdir.
Taahhüt tarihinden sonra kira alınması belgeyi geçersiz yapar mı?
Her ödeme kabulü otomatik yenileme anlamına gelmez. Tarafların yeni anlaşması, yazışmaları ve başvuruların zamanlaması birlikte değerlendirilir; yalnız banka dekontundan kesin sonuç çıkarılmamalıdır.
Ev sahibi belgeyi gösterip kilidi değiştirebilir mi?
Hayır. Taahhüt, kiraya verene zor kullanarak çıkarma, eşyaları dışarı koyma veya kullanım imkânını kesme yetkisi vermez. Zorla tahliye kanuni yoldan yürütülür.
İtiraz edersem dava kesin olarak biter mi?
Hayır. İtirazın takibe etkisi ile belgenin geçerliliğine ilişkin nihai karar farklıdır. Gerçeğe aykırı imza inkârı veya dayanaksız başvuru ayrıca gider ve yaptırım riski doğurabilir.
Masrafları kim öder ve sonuç ne kadar sürer?
Başlangıç giderleri, arabuluculuk, takip, yargılama ve vekâlet ücreti ayrı kalemlerdir; nihai yük sonuç ve ilgili kurallara göre belirlenir. Tebligat, itiraz, delil incelemesi ve mahkemenin iş yükü değiştiğinden kesin bir tahliye günü vaat edilemez.
Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.
Kaynaklar ve ilgili rehberler
28 Ekim 2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme niteliğindedir; süre ve başvuru yolu somut sözleşme, belge ve tebligat üzerinden değerlendirilmelidir.
