Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz: Toplantı, Oy, Süre ve Dava

Apartman veya site toplantısında alınan her karar, yalnızca tutanağa yazıldığı için hukuka uygun hâle gelmez. Çağrı şekli, toplantı ve karar yeter sayıları, oyların hesabı, yönetim planı ve kararın konusu birlikte incelenir. Bununla birlikte bir karara katılmamak da tek başına iptal sebebi değildir. Hangi kararın hangi nedenle hukuka aykırı olduğu ve başvurunun süresinde yapılıp yapılmadığı belirleyicidir.

Bu rehber, 3 Kasım 2026 itibarıyla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, dava şartı arabuluculuk hükümleri ve künyeleri aşağıda verilen yargı kararları esas alınarak hazırlanmıştır. Özellikle toplantıya katılan malik ile toplantıya katılmayan malikin süreleri farklıdır. Sadece yönetime dilekçe vermek, noter ihtarı göndermek veya kararın uygulanmasını beklemek dava süresini kendiliğinden durdurmaz.

Önce hangi kurulun karar verdiğini belirleyin

Tek apartmanın kat malikleri kurulu, blok kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu ve toplu yapı temsilciler kurulu aynı organ değildir. Kararın, o konuda yetkili kurul tarafından alınması gerekir. Örneğin yalnızca bir bloğu ilgilendiren giderle bütün sitenin ortak tesisine ilişkin giderin karar ve paylaşım düzeni farklı olabilir. Yönetim planı, tapudaki ana taşınmaz yapısı ve toplu yapı kurulup kurulmadığı bu nedenle ilk incelenecek belgelerdir.

Bir yerleşimin günlük dilde “site” olarak anılması, farklı parsellerin kendiliğinden Kat Mülkiyeti Kanunu anlamında toplu yapı hâline geldiğini göstermez. Birden çok parselde geçerli bir toplu yapı ilişkisi kurulmamışsa görevli mahkeme ve yönetimin temsil yetkisi ayrıca araştırılır. Tapu ve yönetim planı görülmeden bütün site uyuşmazlıklarına aynı dava şablonunu uygulamak yanlış sonuç doğurabilir.

Toplantı çağrısı ve gündem nasıl kontrol edilir?

KMK m.29'a göre kat malikleri kurulu, yönetim planında belirtilen zamanda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında toplanır; olağan toplantı en az yılda bir kez yapılır. Toplu yapılarda ise kanundaki özel düzenleme uyarınca yönetim planındaki zaman ve en geç iki yılda bir toplantı esası dikkate alınır. Olağan toplantıyla önemli bir sebep üzerine yapılan olağanüstü toplantının çağrı şartları birbirine karıştırılmamalıdır.

Önemli bir sebep çıkarsa yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine olağanüstü toplantı yapılabilir. Bu toplantının sebebi belirtilmeli; bütün kat maliklerine toplantı tarihinden en az on beş gün önce imza karşılığı çağrı veya taahhütlü mektup gönderilmelidir. Kanunun aradığı çağrıyı yalnızca apartman girişine bir kâğıt asarak yaptığını söyleyen yönetim bakımından tebliğ ve ispat sorunu doğabilir. Yönetim planındaki ek kurallar da incelenir.

İlk çağrıda, yeter sayı sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir. İki toplantı arasında en az yedi gün bulunmalıdır. Çağrı belgesi, teslim imzası, posta kaydı, gündem ve toplantı tutanağını bir arada değerlendirin. Çağrıdaki her eksikliğin otomatik olarak aynı hukuki sonucu doğurduğu varsayılmamalı; eksikliğin niteliği ve ileri sürülen iptal nedeni somutlaştırılmalıdır.

İlk ve ikinci toplantıda aynı çoğunluk aranır mı?

KMK m.30, ilk toplantı için kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasını arar. Olağan kararlar oy çokluğuyla alınır. Yeter sayı sağlanamadığı için ikinci toplantıya geçilirse bu toplantı ilk toplantıdan en geç on beş gün sonra yapılır; karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. İkinci toplantı için getirilen kolaylık, kanundaki özel karar yeter sayılarını ortadan kaldırmaz.

Örneğin yönetici atanması, KMK m.34 gereğince kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğunu gerektirir. Yönetim planının değiştirilmesinde m.28'deki beşte dört şartı gündeme gelir. Ortak yerde fiziki değişiklik, faydalı yenilik veya önemli yönetim işi için ise işlemin niteliğine göre m.19, m.42 ve m.45 ayrıca değerlendirilir. “İkinci toplantıya gelen herkes kabul etti” açıklaması, özel çoğunluk gerektiren her işlem için yeterli değildir.

Örnek olarak kırk bağımsız bölümden oluşan bir binada ikinci toplantıya az sayıda malik katılmışsa, katılanların çoğunluğuyla sıradan bir işletme kararı alınabilmesi yönetim planının aynı oy sayısıyla değiştirilebileceği anlamına gelmez. Önce kararın hukuki türü belirlenmeli, sonra o türün yeter sayısı hesaplanmalıdır. Ortak alana müdahale yönünden otopark, bahçe ve çatı işgaline ilişkin rehber bu ayrımları tamamlar.

Oy hakkı ve vekâlet hesabında sık yapılan hatalar

KMK m.31 uyarınca her kat maliki arsa payı oranından bağımsız olarak bir oy hakkına sahiptir. Bir kişinin birden fazla bağımsız bölümü varsa her biri için oy hakkı bulunur; ancak kullanabileceği oylar bütün oyların üçte birini aşamaz ve hesapta kesirler dikkate alınmaz. Bir bağımsız bölüm birden çok kişiye aitse kurula bunların yetkilendirdiği kişi katılır.

Vekâletle katılım mümkündür; fakat bir kişi toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Malikin kendi oyları ile temsil ettiği kişilerin oylarını ayrı incelemek gerekir. Hazirun cetvelinde yalnızca adların yazılması, temsil yetkisinin ve oy sınırlarının doğru olduğunu kanıtlamaz.

Kendisini doğrudan ilgilendiren bir karar görüşülürken ilgili malik görüşmeye katılabilir, ancak o konuda oy kullanamaz. Bu kuralın uygulanması için kararın kişisel ve doğrudan etkisi değerlendirilir. Genel aidat kararından bütün maliklerin etkilenmesiyle, belirli bir malik hakkındaki özel işlemin görüşülmesi aynı değildir.

Karara itiraz süresi bir ay mı, altı ay mı?

KMK m.33'ün ilgili hükmü şöyledir:

“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.”

Bu düzenleme, toplantıya katılmayan herkesin altı ay bekleyebileceği anlamına gelmez. Toplantıya katılmayan malik kararı öğrendiğinde bir aylık süre işlemeye başlar; altı ay ayrıca bir üst sınırdır. Öğrenmenin hangi gün gerçekleştiği; kararın iletildiği yazı, teslim kaydı, mesaj veya başka somut delillerle tartışılabilir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik için başlangıç karar tarihidir.

KMK m.32, karara aykırı oy verenlerin aykırılık sebebini belirterek imza koymasını öngörür. Muhalefetin tutanağa açıkça geçirilmesi ispat açısından önemlidir. Toplantıda olumlu oy kullanıp daha sonra fikir değiştirmek veya çekimser kalmak, olağan iptal yolunun şartlarını kendiliğinden sağlamaz. Yokluk ve mutlak butlan gibi ağır hükümsüzlük sebepleri ise ayrı değerlendirilir; her çağrı veya hesap hatası bu kapsama girmez.

Yargıtay: Malik sıfatı, muhalefet ve talep edilen karar araştırılmalı

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 22.01.2018 tarihli, 2017/1138 E., 2018/364 K. sayılı kararında site toplantılarındaki bazı kararların iptaline ilişkin uyuşmazlığı değerlendirmiştir. Daire, davacının kat maliki olup olmadığının, toplantılara katılımının ve kararlara muhalefetinin araştırılması gerektiğini belirtmiştir. Ayrıca talep edilen karar dışında başka bir kararın iptaline hükmedilmesini isabetli bulmamış ve hükmü bozmuştur.

Bu kararın pratik karşılığı, dava dilekçesine yalnızca “toplantıyı kabul etmiyorum” yazılmamasıdır. Toplantı tarihi, iptali istenen karar numarası, kararın içeriği, davacının malik sıfatı ve itiraz nedeni açık olmalıdır. Bir toplantının bütün kararları ile yalnızca belirli gider kararının iptalini istemek farklı taleplerdir. Mahkemenin inceleme sınırını da bu talepler belirler.

Arabuluculuk başvurusu ve dava süresi nasıl birlikte yürür?

6325 sayılı Kanun m.18B gereğince Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kurul kararının iptalini isteyen malik, m.33'teki süreleri dikkate alarak başvuru yapmalıdır. Yönetime verilen itiraz dilekçesi ile arabuluculuk bürosuna yapılan başvuru aynı işlem değildir.

6325 sayılı Kanun m.18A/15 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu düzenleme, başvurudan önce bitmiş bir süreyi canlandırmaz; görüşmeler bittiğinde de her durumda sıfırdan yeni bir aylık süre vermez. Karar, öğrenme, başvuru ve son tutanak tarihleri birlikte hesaplanmalıdır.

Görüşmelerde hangi kararın değiştirileceği, geçmiş tahsilatların nasıl ele alınacağı ve yeni toplantının gerekip gerekmediği açıkça yazılmalıdır. Taraf olmayan maliklerin hakları göz ardı edilmemeli, yöneticinin temsil yetkisi denetlenmelidir. Bu kapsamdaki anlaşma belgesinde kanunun aradığı icra edilebilirlik şerhi de ayrıca alınır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava evrakına eklenir.

Dava kime karşı ve hangi mahkemede açılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki kurul kararının iptali bakımından m.33, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesini gösterir. KMK m.38, bu davanın kat maliklerini temsilen yöneticiye; toplu yapılarda ise ilgili temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye yöneltilebilmesine imkân verir. Dolayısıyla her iptal davasında bütün maliklerin tek tek davalı gösterilmesi gerektiği söylenemez.

Bununla birlikte tapu yapısı, toplu yapı geçişi ve temsil yetkisi belirsizse bu genel açıklamayla yetinilmemelidir. Site yönetim planının değiştirilmesi ve görevli mahkeme yazısında da açıklanan bu ayrım, yanlış mahkemede veya yanlış kişiye karşı dava açılması riskini azaltır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 11.02.2026 tarihli, 2025/377 E., 2026/57 K. sayılı kararı, birden fazla parselde bulunan villa yerleşimindeki ortak tesis giderine ilişkin kurul kararından doğmuştur. Uyuşmazlıkta toplu yapı düzeni ve yönetimin temsil yetkisi tartışılmıştır. Kurul, önce davacının malik sıfatı ve dava açmakta hukuki yararının; ardından yönetim planındaki ortak yönetim hükümleri ile temsil ilişkisinin değerlendirilmesini gerekli görmüş ve direnme kararını bozmuştur. Karar, tartışılan gideri veya toplantıyı esastan geçerli ilan etmemektedir.

Dava açılınca kararın uygulanması ve aidat ödemesi durur mu?

İptal davası açılması, kurul kararını kendiliğinden askıya almaz. İcra takibinin veya kararın uygulanmasının durması isteniyorsa uygun hukuki yol ve koşulları ayrıca değerlendirilmelidir. HMK m.389 çerçevesinde ihtiyati tedbir talebi, ciddi zarar tehlikesi ve uyuşmazlığın niteliğine göre mahkemece incelenir; tedbir otomatik olarak verilmez.

Kararı hukuka aykırı bulduğu için bütün aidatları kesen malik, gecikme tazminatı ve takip riskiyle karşılaşabilir. İtiraz konusu bedelin hangi karara, hangi gider kalemine ve hangi paylaşım esasına dayandığı belirlenmelidir. Gerekirse ödeme sırasında hakların saklı tutulması, geri isteme veya takipte itiraz yolları somut dosyaya göre ele alınır. Kiracının sorumluluğu ise kiracı, aidat ve ortak gider rehberinde ayrı açıklanmıştır.

Başvuru öncesi hazırlanacak belgeler

• Tapu kaydı, bağımsız bölüm ve arsa payı bilgileri; gerekiyorsa toplu yapı kayıtları.

• Güncel yönetim planı ve kararın dayandırıldığı değişiklikler.

• Çağrı, gündem, teslim veya posta kayıtları, ilk ve ikinci toplantı tarihleri.

• Hazirun cetveli, vekâlet belgeleri, karar defterinin ilgili sayfaları ve muhalefet kaydı.

• Kararın öğrenildiği tarihi gösteren belgeler, gider hesapları ve ödeme kayıtları.

• Arabuluculuk başvuru belgesi ve son tutanak; acil zarar iddiası varsa onu gösteren deliller.

Eksik belge bulunması, sürenin sonuna kadar beklemek için güvenli bir neden değildir. Yönetimden suret talebi ile başvuru sürelerinin takibi birlikte yürütülmelidir. Talep edilen kararın bir örneği alınamıyorsa karar tarihi ve konusu mümkün olduğunca belirlenerek belgenin mahkemece getirtilmesi de istenebilir.

Sık sorulan sorular

Kiracı doğrudan kurul kararının iptalini isteyebilir mi?

KMK m.33'teki olağan iptal hakkı kat malikinin sıfatına bağlanmıştır. Kiracının toplantıya vekil olarak katılması onu malik yapmaz. Kiracının kendi sözleşmesinden veya kişisel hakkından doğan ayrı talepleri bulunabilir; bunlar malik sıfatıyla kurul kararına itirazla aynı değildir.

WhatsApp grubunda itiraz etmiş olmam yeterli mi?

Bu kayıt itirazın veya öğrenmenin ispatında önem taşıyabilir. Ancak kanunun aradığı dava şartı başvurunun ve süresinde açılacak davanın yerine geçmez. Toplantıdaki aykırı oyun karar defterine geçirilmesi ayrıca önemlidir.

Altı ay geçtiyse artık hiçbir şey yapılamaz mı?

Olağan iptal süreleriyle yokluk veya mutlak butlan iddiası farklıdır. Ağır hükümsüzlük bulunduğu düşünülüyorsa bunun somut hukuki gerekçesi incelenir. Sadece sürenin kaçırılmış olması, kararı sonradan mutlak butlanla sakat hâle getirmez.

Mevzuat ve karar künyeleri

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28-34, 38, 42, 45 ve Ek m.1; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18A ve 18B; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.389. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 22.01.2018, 2017/1138 E., 2018/364 K.; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 11.02.2026, 2025/377 E., 2026/57 K. Karar özetleri, her dosyanın tapu yapısı ve talep sınırı gözetilerek aktarılmıştır. Diğer konulara Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi rehberlerinden ulaşabilirsiniz.