Apartmanda Ortak Alan İşgali: Otopark, Bahçe, Çatı ve Eski Hâle Getirme

Apartmanın bahçesine masa ve sandalye koyulması, otoparka kişisel bariyer takılması veya çatının bir daireye katılması aynı hukuki sorun değildir. Önce kullanılan yerin tapuda ve onaylı projede ne olduğu, sonra kullanımın diğer maliklerin hakkını engelleyip engellemediği belirlenmelidir. “Yıllardır ben kullanıyorum” sözü tek başına mülkiyet veya sınırsız kullanım hakkı oluşturmaz.

Bu rehber, 3 Kasım 2026 itibarıyla kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak yerlerin korunmasını açıklar. Amaç yalnızca işgali şikâyet etmek değil; doğru belgeyi toplamak, doğru kişiye başvurmak ve uygulanabilir bir çözüm istemektir. Çok parselden oluşan ve toplu yapı düzenine geçmemiş sitelerde hukuki yapı ayrıca incelenir.

Bir yerin ortak alan olduğu nasıl anlaşılır?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi, bazı yerleri her hâlükârda ortak yer kabul eder. Temeller ve taşıyıcı elemanlar, genel girişler, merdivenler, sahanlıklar, koridorlar, ortak garajlar, sığınaklar, çatılar, yağmur olukları ve yangın merdivenleri bunlar arasındadır. Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki ortak kanalizasyon ve tesisat da bu kapsamda değerlendirilir.

Kanundaki sayım, projeyi gereksiz kılmaz. Bodrumdaki bir depo bağımsız bölüm, belirli daireye bağlı eklenti veya ortak depo olabilir. Bahçenin belirli bir bölümünün kullanımına ilişkin geçerli bir düzenleme bulunabilir. Bir yerin kapısında daire numarası yazması, tapu ve projedeki hukuki niteliği kendiliğinden değiştirmez. Satış ilanındaki “özel bahçe” ifadesi de tek başına yeterli değildir.

İlk incelemede güncel tapu kaydı, bağımsız bölüm ve eklenti bilgileri, onaylı mimari proje, vaziyet planı, yönetim planı ve varsa tadilat projesi birlikte karşılaştırılmalıdır. Belgelerin güncel ve ilgili parsel için düzenlenmiş olması önemlidir. Yönetimin elindeki eski bir kroki ile belediyedeki onaylı proje farklıysa bu fark açıklığa kavuşturulmalıdır.

Ortak mülkiyet, herkesin istediği yeri kapatabileceği anlamına gelir mi?

Kanun metni — KMK m.16: “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.”

Aynı maddenin devamı ortak yerlerde kullanma hakkını tanır; genel kömürlük, garaj ve teras gibi alanlarda, aksine sözleşme yoksa kullanımın ölçüsünü arsa payıyla ilişkilendirir. Bu hüküm, büyük arsa payı bulunan kişinin girişin yarısını kapatmasına veya istediği otoparkı kalıcı biçimde sahiplenmesine izin vermez. Ortak yerin amacı, kullanım düzeni ve diğer maliklerin hakları korunmalıdır.

KMK m.18 uyarınca malikler birbirini rahatsız etmemek, haklarını çiğnememek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. Aynı yükümlülükler kiracılar ve bağımsız bölümden sürekli yararlanan diğer kişiler için de geçerlidir. Dolayısıyla müdahaleyi kiracının yapmış olması, uyuşmazlığı yalnızca kiraya veren ile kiracı arasındaki meseleye dönüştürmez.

Otopark, bahçe ve çatı kullanımında hangi ayrımlar önemlidir?

Otoparkta önce park yerinin ortak alan mı yoksa tapuda belirli bölüme bağlı eklenti mi olduğu araştırılır. Geçerli tahsis ve kullanım düzeni bulunmadan ortak park yerinin zincir, kilit veya bariyerle başkalarına kapatılması müdahale oluşturabilir. Buna karşılık binanın kapasitesine uygun ve hakları gözeten dönüşümlü park düzeni, mülkiyet devriyle aynı değildir.

Bahçede geçici ve ortak kullanıma açık bir düzenleme ile bir işletmenin bahçeyi kendi müşteri alanına dönüştürmesi ayrılmalıdır. Çit çekilmesi, özel kapı yapılması, sürekli masa yerleştirilmesi veya erişimin engellenmesi kullanımın kapsamını gösteren olgulardır. Zemin kattaki dükkânın bahçeye doğrudan açılması, bahçeyi otomatik olarak dükkânın parçası yapmaz.

Çatıda en üst kattaki dairenin konumu, ortak çatının mülkiyetini o malike geçirmez. Çatıya oda yapılması, terasın kapatılması, ortak tesisata ulaşımın engellenmesi ve izolasyon onarımı farklı hukuki işlemlerdir. Ortak çatıdaki bir arızanın yalnız üst daireyi etkilemesi de gideri her durumda yalnız o malike bırakmaz; su sızıntısı ve onarım rehberi bu ayrımı açıklar.

Çoğunluk kararı veya yöneticinin izni yeterli mi?

Kanun metni — KMK m.19/2'nin ilgili cümlesi: “Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz.”

Bu düzenleme, her ortak alan sorununun beşte dört imzayla çözüleceği anlamına gelmez. Fiziksel değişiklik, ortak kullanımın bir kişiye bırakılması, yönetim planı değişikliği, proje tadilatı ve mülkiyet üzerinde tasarruf ayrı değerlendirilir. Kanunun diğer maliklere tanıdığı haklar, emredici hükümler ve imar kuralları ayrıca gözetilir. “Yönetici izin verdi” denilmesi gereken malik iradesinin yerini tutmaz.

KMK m.45; taşınmazın bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünerek bir kısmının devri ve dış duvar, çatı veya damın reklam amacıyla kiralanması gibi önemli işlemler için bütün maliklerin oybirliğini arar. KMK m.42'deki faydalı yenilik ve ilaveler için öngörülen sayı ve arsa payı çoğunluğu ise başka bir düzenlemedir. Önce işlemin türü belirlenmeli, sonra gereken çoğunluk hesaplanmalıdır.

Yönetim planında değişiklik yapılacaksa bunun ayrı usulü vardır. Ayrıntılar site yönetim planı değişikliği yazısında bulunur. Ortak alan kullanımına izin veren yeni bir kurul kararı alınmışsa yalnız işgalin kaldırılmasını istemekle yetinilmeyip, kurul kararına karşı süreli başvuru gerekip gerekmediği de incelenmelidir.

Yargıtay proje ve çoğunluk incelemesinde ne arıyor?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 02.07.2018 tarihli, 2018/2967 E., 2018/5075 K. sayılı karar: Ortak yerlere müdahale, eski hâle getirme, zarar ve kurul kararının iptali birlikte talep edilmişti. Daire, ortak yerlerdeki değişikliklerin mimari projede değişiklik gerektirip gerektirmediğinin araştırılmasını; gerekiyorsa oybirliği gereğinin değerlendirilmesini istedi. Ayrıca dairedeki hasarın mantolamadan, ortak yerden veya başka bağımsız bölümden kaynaklanıp kaynaklanmadığının uzman raporuyla açıklığa kavuşturulması gerektiğini belirterek eksik incelemeyle verilen hükmü bozdu.

Kararın bu konuya katkısı, yalnızca imza sayısına bakılmamasıdır. Yapılan işlemin proje ve ortak kullanım üzerindeki etkisi de araştırılmalıdır. Karar, ortak yerdeki her küçük onarımın oybirliği gerektirdiğini söylemez; somut değişikliğin niteliği belirleyicidir. Bu nedenle dava hazırlığında “ortak alan işgal edildi” iddiası, projedeki yer ve mevcut müdahale gösterilerek somutlaştırılmalıdır.

Hangi belgeler ve deliller hazırlanmalı?

• Güncel tapu, yönetim planı, onaylı mimari proje ve ilgili tadilat belgeleri.

• Müdahalenin yeri, ölçüsü ve kullanım biçimini gösteren tarihli fotoğraflar, yönetim tutanağı ve tanık bilgileri.

• İleri sürülen izin, tahsis, kira sözleşmesi veya kurul kararının tamamı; yalnız imza sayfası yeterli değildir.

• Yöneticiye ve müdahaleyi yapan kişiye yapılan başvurular ile teslim kayıtları.

• Varsa belediye incelemesi, teknik rapor, önceki dava veya delil tespiti dosyası.

Fotoğraflar ortak alandaki durumu göstermeli; gereksiz şekilde kişilerin özel yaşamını veya ev içini kaydetmemelidir. Geçici yapı sökülüp yeniden kuruluyorsa ya da durum hızla değişiyorsa HMK m.400 ve devamı uyarınca delil tespiti değerlendirilebilir. Bilirkişiden yalnız fotoğraf çekmesi değil, onaylı proje ile mevcut durumun karşılaştırılması istenmelidir.

Önce yönetim, arabuluculuk veya belediye mi?

Yazılı başvuruda alanın yeri, müdahalenin türü, hangi kullanımın engellendiği ve istenen çözüm açıkça belirtilmelidir. Yönetimden ilgili karar ve proje belgeleri istenebilir. Ancak yönetimin cevap vermesini beklemek, varsa kurul kararına karşı dava süresini kendiliğinden durdurmaz. Bildirim, delil oluşturur; her uyuşmazlıkta mahkeme başvurusundan önce zorunlu bir noter ihtarı bulunduğu anlamına gelmez.

6325 sayılı Kanun m.18/B/1-c, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuğu dava şartı olarak düzenler. Komşu hakkı uyuşmazlıkları da aynı maddenin kapsamındadır. Görüşmede kaldırılacak bölüm, uygulama tarihi, projeye uygunluk, masraf paylaşımı ve gelecekteki kullanım düzeni açıkça yazılmalıdır. Bu kapsamdaki anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi zorunludur; anlaşma, katılmayan hak sahiplerinin haklarını ortadan kaldıramaz.

Projeye veya ruhsata aykırılık varsa belediye başvurusu ayrıca yapılabilir. İdari inceleme ile özel hukukta ortak kullanım hakkının korunması farklı yollardır. Bir idari belgenin bulunması, diğer maliklerin haklarına ilişkin bütün itirazları kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Acil tehlike veya delil kaybı varsa arabuluculuğun sonuçlanmasını beklemeden uygun geçici hukuki koruma istenebilir.

Dava kime karşı, hangi taleple açılır?

Kat mülkiyeti hükümleri kapsamındaki uyuşmazlıklarda KMK Ek m.1 ve m.33 çerçevesinde sulh hukuk mahkemesi gündeme gelir. Fakat kat mülkiyeti bulunmayan taşınmaz, üçüncü kişinin müdahalesi, ayrı bir ecrimisil talebi veya toplu yapı düzenine geçmemiş çok parsel sitesi için aynı görev sonucuna otomatik gidilmez. Tapu yapısı, taraflar ve talebin hukuki niteliği birlikte incelenir.

Talep; müdahalenin önlenmesi, belirli imalatın kaldırılması, onaylı projeye uygun eski hâle getirme ve koşulları varsa zararın giderilmesi olabilir. Hangi kapının, çitin veya yapının nasıl kaldırılacağı belirsiz bırakılmamalıdır. Müdahaleyi yapan ve sürdüren kişi, bağımsız bölüm maliki ile kiracının konumu ve yöneticinin temsil yetkisi ayrıca belirlenir. Bir malik kendi ortak kullanım hakkını korumak için başvurabilir; bütün maliklerin her davada davacı olması gerektiği söylenemez.

Sık sorulan sorular

İşgali kendim kaldırabilir miyim?

Başkasının eşyasını atmak, kilit kırmak veya yapıyı kendiliğinden sökmek yeni bir sorumluluk doğurabilir. Haklı bir ortak alan talebi bulunması sınırsız fiilî müdahale yetkisi vermez. Anlaşma veya uygulanabilir mahkeme kararı üzerinden ilerlemek gerekir.

Uzun süredir itiraz edilmemesi alanı özel mülk yapar mı?

Tek başına yapmaz. Bununla birlikte geçmiş anlaşmalar, yönetim planı, kullanım düzeni ve dürüstlük kuralı somut dosyada değerlendirilir. Tapu ve proje incelenmeden yalnız geçen süreye dayanarak kesin sonuç çıkarılamaz.

Ortak alanı kullanamadığım için aidat ödemeyi bırakabilir miyim?

Ortak kullanım uyuşmazlığı, ortak gider borcunu kendiliğinden kaldırmaz. KMK m.20'deki gider yükümlülüğü ayrı değerlendirilir. Aidatı kesmek yerine müdahale ve gider itirazını doğru başvurularla ileri sürmek gerekir.

Kaynaklar ve ilgili rehberler

Mevzuat: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, 16, 18, 19, 20, 28, 33, 42, 45 ve Ek m.1; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.683; 6100 sayılı HMK m.389 ve 400–403; 6325 sayılı Kanun m.18/A ve 18/B. Karar: Yargıtay 20. HD, 02.07.2018, 2018/2967 E., 2018/5075 K. Kararın özeti yukarıda somut uyuşmazlık ve sonucu ile verilmiştir.

Diğer yazılara Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi bölümünden ulaşabilirsiniz. Bu metin genel bilgilendirme niteliğindedir; somut başvuruda tapu, proje, karar ve tebliğ belgeleri birlikte değerlendirilmelidir.