Üst Kattan Su Sızıyor: Onarım, Delil Tespiti ve Zararın Karşılanması

Tavanda oluşan leke, duvardan gelen su veya banyodaki sürekli nem, yalnızca boya yaptırılarak çözülecek bir sorun olmayabilir. Önce sızıntının kaynağı durdurulmalı; arızanın hangi tesisattan geldiği ve hangi zararlara yol açtığı belgelenmelidir. Suyun üst kattan görünmesi, üst katta oturan kişinin her durumda bütün zarardan sorumlu olduğu anlamına gelmez.

Bu rehber, 3 Kasım 2026 itibarıyla onarım, delil tespiti ve zarar taleplerini birlikte ele alır. Ortak boru, çatı, daire içi tesisat, kiracı kullanımı ve hatalı tadilat ayrı değerlendirilir. Komşunun onarımı kabul etmesi ile geçmiş zararı ödemeyi kabul etmesi de aynı şey değildir.

Su sızıntısı fark edildiğinde ilk olarak ne yapılmalı?

Can ve elektrik güvenliği önceliklidir. Islak elektrik donanımına müdahale edilmemeli; tehlikenin niteliğine göre yetkili teknik ekipten yardım alınmalıdır. Güvenli biçimde mümkünse ilgili su hattının kapatılması, eşyaların korunması ve yönetime haber verilmesi zararın büyümesini önleyebilir. Delil toplama amacı, devam eden tehlikeyi veya hasarı büyütmeyi haklı kılmaz.

Hasarın ilk hâli, tarih ve yer bilgisi korunarak fotoğraf ve videoyla kaydedilebilir. Üst komşuya, malike ve yönetime yapılan bildirimlerin içeriği saklanmalıdır. Tesisatçıdan yalnızca “su kaçağı var” yazan bir fiş değil; kontrol edilen yerleri, saptanan arızayı, yapılan müdahaleyi ve değiştirilen parçaları gösteren servis kaydı istenmelidir.

Acil onarım gerekiyorsa mevcut durum mümkün olduğunca belgelenerek müdahale edilmelidir. Sökülen parçalar güvenli şekilde saklanabiliyorsa bunlar da delil olabilir. Ancak profesyonel müdahale gerektiren tesisata gelişigüzel işlem yapmak, hem güvenlik hem de sonradan arızanın kaynağını belirlemek bakımından sorun yaratır.

Ortak tesisat ile daire içi tesisat nasıl ayrılır?

KMK m.4; her malikin kendi bölümü dışındaki ortak kanalizasyon ve su tesislerini, çatıyı ve yağmur oluklarını ortak yerler arasında sayar. Ana kolon borusu, çatı izolasyonu ve yalnız bir daireye hizmet eden bağlantı aynı nitelikte olmayabilir. Borunun fiziksel olarak hangi duvarın içinden geçtiği tek başına yeterli ölçüt değildir; işlevi, projesi ve hizmet verdiği bölümler incelenir.

Örneğin birden fazla daireye hizmet eden ortak borudaki arıza, üst dairenin banyo duvarından açılarak giderilse bile sırf bu nedenle o daire malikinin özel giderine dönüşmez. Buna karşılık belirli dairenin yanlış bağlanan çamaşır makinesi hortumu veya yalnız o dairenin kullanımındaki tesisat, farklı sorumluluk değerlendirmesi gerektirebilir. Bunlar açıklayıcı örneklerdir; gerçek kaynak teknik incelemeyle belirlenir.

Yönetim planı, tesisat projesi, önceki tadilatlar ve uzman tespiti birlikte kullanılmalıdır. Tek bir ustanın ilk izlenimine dayanarak komşuya bütün onarım bedelini yüklemek veya bütün maliklerden para toplamak yerine, arızanın sebebi ve uygun giderim yöntemi ortaya konulmalıdır.

Onarım ve tazminat sorumluluğunun kanuni dayanakları

Kanun metni — KMK m.19/3: “Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”

KMK m.18 ise komşuların haklarına saygı ve rahatsızlık vermeme yükümlülüğünü düzenler. KMK m.20'ye göre, başka türlü anlaşma olmadıkça ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine arsa payı oranında katılınır. Gidere belirli bir malikin veya onun bölümünü kullanan kişinin kusurlu davranışı neden olmuşsa ödeme yapanların sorumluya dönme hakkı saklıdır.

Kanun metni — TBK m.69/1: “Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür.”

Yapı malikinin sorumluluğu ile kişinin kendi kusurlu davranışından doğan sorumluluk aynı hukuki temele dayanmaz. TBK m.49, m.69; KMK hükümleri ve gerekiyorsa komşuluk hukukuna ilişkin TMK m.730 ve 737, olayın niteliğine göre değerlendirilir. “Hiç haberim yoktu, dolayısıyla sorumlu değilim” veya “malik olduğuna göre her zararı öder” şeklindeki iki genelleme de dosya incelenmeden kurulamaz.

Yargıtay, üst komşuya doğrudan sorumluluk yüklenmesini yeterli buluyor mu?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 25.10.2018 tarihli, 2017/2273 E., 2018/6808 K. sayılı karar: Üst kattan gelen su nedeniyle maddi tazminat istenmiş; mahkeme tespit dosyasındaki rapora dayanarak davalıları sorumlu tutmuştu. Daire, yönetim planı ve tesisat projesi getirtilerek zararın ortak borudan mı, bağımsız bölüme ait borudan mı kaynaklandığının uzman kurulca belirlenmesini istedi. Ortak tesisattan kaynaklanan zarar ile davalının kendi haksız eylemi ve özel tesisatından doğan sorumluluk ayrılmadan hüküm kurulmasını yeterli bulmadı ve kararı bozdu. Malik olmayan diğer davalı yönünden taraf sıfatının da değerlendirilmesini istedi.

Bu kararın pratik sonucu, delil tespitinde yalnız zarar miktarının hesaplanmasının yetmeyebilmesidir. Arızanın kaynağı, kimlerin kullanım veya bakım alanına girdiği ve hasarla bağlantısı açıklanmalıdır. Kararda bir eşin sorumlu tutulmamasına ilişkin değerlendirme, kiracıların veya diğer kullanıcıların kendi kusurlu davranışlarından hiçbir zaman sorumlu olmayacağı anlamına gelmez.

Komşu evine girilmesine izin vermiyorsa

KMK m.23, bir bağımsız bölüm veya tesisattaki hasarın giderilmesi için başka bir bağımsız bölüme girilmesi gerekiyorsa, o bölümün malikine ve orada oturanlara gerekli girişe ve işlere katlanma yükümlülüğü getirir. Bu düzenleme yalnız komşuların iyi niyetine bırakılmış bir rica değildir. Ancak kişinin kendi kararıyla kapıyı kırarak girmesine de genel bir yetki vermez.

Gerekli işin kapsamı, hangi uzman tarafından yapılacağı, zamanlaması ve karşı dairede oluşacak zararın nasıl giderileceği açıklanmalıdır. İzin verilmezse hâkimin müdahalesi ve koşulları varsa geçici koruma istenebilir. Kanun, izin nedeniyle zarar gören kişinin zararının da karşılanmasını düzenler; onarım bahanesiyle gereksiz veya ölçüsüz müdahale yapılamaz.

Ortak yerdeki bozukluğun yapıya veya bağımsız bölüme zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmişse KMK m.19/2'deki özel düzenleme devreye girebilir. Projesine ve tekniğine uygun acil onarım için maliklerin rızasının aranmadığı bu durum, her tadilatın “acil” denilerek yapılabileceği anlamına gelmez.

Delil tespiti ne sağlar, ne sağlamaz?

Kanun metni — HMK m.400/2: “Delil tespiti istenebilmesi için hukuki yararın varlığı gerekir. Kanunda açıkça öngörülen hâller dışında, delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı yahut ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimal dâhilinde bulunuyorsa hukuki yarar var sayılır.”

Söküm, kuruma, boya veya yenileme sonrasında arızanın izleri kaybolacaksa delil tespiti önem kazanır. Dava açılmadan önce HMK m.401 uyarınca esas davaya bakacak mahkemeden veya incelenecek şeyin bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenebilir. Dava açıldıktan sonra talep davanın görüldüğü mahkemeye yöneltilir. Dilekçede kaybolma riski ve bilirkişinin cevaplaması gereken sorular belirtilmelidir.

• Sızıntının gerçek kaynağı ve etkin biçimde durdurulması için gerekli teknik işlem nedir?

• Arızalı bölüm ortak tesisat mı, belirli bağımsız bölüme ait tesisat mı; proje ne gösteriyor?

• Yeni hasar ile önceden bulunan rutubet veya yıpranma ayrılabiliyor mu?

• Hangi eşyalar ve yapı elemanları zarar gördü; makul onarım veya değişim bedeli nedir?

• Onarım için başka bölüme giriş gerekli mi; çalışma sırasında alınacak önlemler nelerdir?

HMK m.403 uyarınca zorunlu acele hâllerde karşı tarafa önceden tebligat yapılmadan da tespit yapılabilir; sonradan tebliğ ve itiraz güvenceleri devam eder. Tespit raporu tek başına tahsil edilebilir bir tazminat hükmü veya onarım emri değildir. İhtiyati tedbir ise HMK m.389 koşullarında geçici koruma sağlar; iki kurumun amacı farklıdır.

Kiracı mı, ev sahibi mi, yönetim mi muhatap alınmalı?

Bu sorunun cevabı zarar gören kişinin ve arızanın bulunduğu daireyi kullanan kişinin sıfatına göre değişir. Alt katta kiracı oturuyorsa kendi eşyasındaki zarar ile ev sahibinin duvar veya parkesindeki zarar ayrılmalıdır. Kiracı ayrıca kiraya verene ayıbı bildirmeli; kira ilişkisine dayalı onarım ve diğer haklarını ayrı değerlendirmelidir.

Üst dairedeki kiracının hatalı kullanımı, malikin bakım yükümlülüğü veya ortak tesisattaki arıza farklı kişileri sorumluluk tartışmasına dahil edebilir. Yönetici, yönetimin görevlerini yerine getirmeli ve ortak onarımı organize etmelidir; fakat sırf yönetici olduğu için her hasarın bedelini şahsen borçlanmaz. Dava dilekçesinde gerçek sorumlular ile temsilci sıfatı birbirine karıştırılmamalıdır.

Hangi zararlar istenebilir?

Onarım ve kurutma giderleri, boyanın veya zarar gören yapı unsurunun makul yenileme bedeli, ispatlanan eşya zararı ve koşulları varsa zorunlu geçici kullanım giderleri değerlendirilebilir. Her kalem olayla bağlantılı, gerekli ve belgelenebilir olmalıdır. Eski bir eşyanın yerine en pahalı yeni modelin bedeli otomatik olarak yüklenemez; yıpranma, onarım olanağı ve gerçek değer dikkate alınır.

Fatura ve dekontlar, servis raporları, hasar fotoğrafları, satın alma belgeleri ve konutta kalınamadığını gösteren teknik tespitler saklanmalıdır. Manevi tazminat her su lekesi veya tartışma için otomatik doğmaz; kişilik hakkı ihlali gibi ayrıca gereken koşullar incelenir. Konut sigortası varsa poliçedeki bildirim ve inceleme süreci takip edilmeli; aynı zarar iki kez tahsil edilmemelidir.

Arabuluculuk, mahkeme ve süreler

Kat mülkiyeti ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava öncesi arabuluculuk gerekir. Anlaşmada sadece ödeme değil, arızanın kim tarafından ve hangi tarihte giderileceği, tekrar sızıntı olursa kontrol yöntemi ve masraflar da belirlenmelidir. Bu kapsamdaki anlaşmanın icra edilebilirlik şerhi gereği ayrıca yerine getirilir.

Kat mülkiyeti kapsamındaki taleplerde sulh hukuk mahkemesi gündeme gelir. Kat mülkiyeti rejimi dışında kalan yapılar, yalnız sigorta sözleşmesine dayanan talepler veya farklı taraf ilişkileri bakımından görev ayrıca belirlenir. Acil delil tespiti ve uygun tedbir için arabuluculuğun bitmesini beklemek zorunlu değildir.

Haksız fiile dayalı tazminatta TBK m.72 genel olarak zararın ve sorumlunun öğrenilmesinden itibaren iki yıl, fiilden itibaren on yıl öngörür; daha uzun ceza zamanaşımı ve farklı hukuki dayanaklar ayrıca değerlendirilir. Süregelen sızıntıda başlangıç ve yeni zararların ayrımı somut olaya bağlıdır. Bu süreleri komşunun cevap vereceği varsayımıyla ertelemeyin. Dava şartı arabuluculuk başvurusundan son tutanağa kadar geçen sürede zamanaşımı durur, hak düşürücü süre işlemez.

Sık sorulan sorular

Komşu boya yaptırmayı teklif ederse kabul etmek zorunda mıyım?

Kaynak giderilmeden boya yapılması kalıcı çözüm olmayabilir. Teknik onarım, kuruma ve hasarın giderilmesi birlikte planlanmalıdır. Anlaşmada yalnız belirli bir bedeli alırken bütün haklardan vazgeçildiğini söyleyen ibarelerin kapsamı dikkatle değerlendirilmelidir.

Faturam yoksa hiç tazminat alamaz mıyım?

Fatura önemli bir delildir ancak tek ispat aracı değildir. Fotoğraf, servis kaydı, tanık, piyasa verileri ve bilirkişi incelemesi birlikte kullanılabilir. Bununla birlikte yalnız tahmini bir liste sunmak, bütün bedellerin kabul edilmesini sağlamaz.

Yönetim “üst katla çözün” diyebilir mi?

Kaynak ortak tesisatsa yönetim görevi ve ortak gider düzeni göz ardı edilemez. Kaynak belirlenmeden bütün sorumluluğu iki komşuya bırakmak yerine teknik inceleme ve gerekli ortak işlemler yürütülmelidir.

Kaynaklar ve ilgili rehberler

Mevzuat: KMK m.4, 18, 19, 20, 23, 33 ve Ek m.1; TBK m.49, 69 ve 72; TMK m.730 ve 737; HMK m.389 ve 400–403; 6325 sayılı Kanun m.18/A ve 18/B. Karar: Yargıtay 20. HD, 25.10.2018, 2017/2273 E., 2018/6808 K.

Ortak yerin kullanılması için ortak alan işgali, yanlış onarım yapan hizmet sağlayıcısına yönelik talepler için ayıplı hizmet rehberini inceleyebilirsiniz. Tüm ilgili yazılar Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi bölümündedir. Bu metin genel bilgilendirmedir; sorumluluk ve başvuru yolu teknik bulgular ile taraf ilişkisine göre belirlenir.