Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi: Yeni Malik, Süre ve Başvuru
Güncelleme tarihi: 3 gün önce
Kiralanan evin veya işyerinin satılması, kira ilişkisinin kendiliğinden sona ermesi anlamına gelmez. Bununla birlikte uzun süreli kullanım planlayan, işyerine yatırım yapan veya yeni malike karşı kira hakkını daha görünür ve güçlü biçimde korumak isteyen kişiler için tapuya kira şerhi önemli olabilir. Şerh, kiracıyı taşınmazın maliki yapmaz; kira ilişkisinden doğan kişisel hakkın tapu siciline işlenmesini sağlar.
Uygulamada en sık karıştırılan üç işlem, kira sözleşmesinin noterde düzenlenmesi, sözleşmenin elektronik ortamda kurulması ve kira hakkının tapuya şerh edilmesidir. Bunlar aynı işlem değildir. Bu rehber, hangi korumanın zaten kanundan kaynaklandığını, şerhin ne eklediğini ve başvurudan önce hangi belgelerin kontrol edilmesi gerektiğini açıklar.
Kira şerhi nedir, kiracıya ne kazandırır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 312. maddesi, taşınmaz kiralarında kira hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştırılabileceğini düzenler. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi ise şerh edilen kişisel hakkın, taşınmaz üzerinde daha sonra hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilmesini sağlar. Dolayısıyla mesele yalnızca sözleşmenin bir yerde saklanması değil, hakkın sonraki hak sahipleri karşısındaki etkisidir. TBK m. 312 ve TMK m. 1009 birlikte değerlendirilmelidir.
Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.312/1: “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.”
Şerh, kira ilişkisinin kapsamını aşan sınırsız bir oturma veya işletme hakkı oluşturmaz. Sözleşmenin geçerliliği, kullanım amacı, süresi, ödeme yükümlülükleri ve kanuni sona erme sebepleri önemini korur. Kiracının kira bedelini ödememesi gibi bir ihlalin sonuçları, sırf tapuda şerh bulunduğu için ortadan kalkmaz.
Şerh yoksa yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. TBK m. 310 uyarınca kiralanan, sözleşmenin kurulmasından sonra el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu sonuç için mutlaka kira şerhi bulunması gerekmez. “Tapuda adım yok, satışla birlikte bütün haklarım bitti” düşüncesi doğru değildir.
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye istemesi ise ayrı koşullara ve sürelere bağlıdır. Satış tarihi, ihtiyacın niteliği, bildirimler, sözleşme dönemi ve varsa kira şerhinin kapsamı birlikte incelenir. Şerh bulunması da bütün tahliye sebeplerine karşı sınırsız koruma şeklinde yorumlanmamalıdır. Özellikle şerhin hangi süre için verildiği ve yeni malikin hangi hukuki sebebe dayandığı belirleyicidir.
Satış sonrasında kira ödemesinin yönü değişiyorsa tapu edinimi ve yeni ödeme bilgileri doğrulanmalı, aynı aya ilişkin iki ayrı ödeme riskinden kaçınılmalıdır. Yeni malik ve ihtiyaç konusunun ayrıntıları ihtiyaç nedeniyle tahliye rehberinde açıklanmıştır.
Hangi durumlarda şerh özellikle önem taşır?
Uzun süreli işyeri kiraları, kiracının ciddi dekorasyon veya kurulum gideri yaptığı yerler ve taşınmazın kısa süre içinde devredilmesinin beklendiği ilişkilerde şerhin işlevi daha belirgin olabilir. Bir sağlık kuruluşunun, atölyenin veya mağazanın taşınması yalnızca nakliye masrafı yaratmaz; ruhsat, müşteri çevresi ve faaliyet sürekliliği de etkilenebilir.
Örneğin beş yıllık kullanım planıyla işyeri kiralayan kişi, sözleşmedeki “satış hâlinde de kullanım sürer” hükmünü yeterli görebilir. Oysa sözleşmenin yeni hak sahiplerine karşı etkisi, tapudaki kayıtlar ve şerhin zamanlaması ayrıca değerlendirilmelidir. Büyük yatırım yapılmadan önce bu incelemenin tamamlanması, uyuşmazlık çıktıktan sonra koruma aramaktan daha sağlıklı olur.
Ancak her kira ilişkisinde şerh zorunlu değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin kanuni korumalar, şerh bulunmasa da uygulanır. Karar verilirken kira süresi, yatırımın büyüklüğü, tapudaki mevcut yükler ve başvurunun maliyeti birlikte düşünülmelidir.
Kiracı tek başına tapuya başvurabilir mi?
Kiracının elinde bir kira sözleşmesi bulunması, her durumda tek başına şerh koydurabilmesi demek değildir. Sözleşmede şerh konusunda anlaşma ve başvuru yetkisi bulunup bulunmadığı, belgenin şekli ve tapu sicilindeki hak sahibinin iradesi önemlidir. Noterde onaylanmış sözleşmede kiracıya gerekli yetki verilmesi ile sıradan yazılı sözleşmenin varlığı aynı şekilde değerlendirilmez.
TKGM’nin işlem rehberlerinde, kira sözleşmesi, kimlik ve gerekiyorsa temsil belgeleri esas alınır. Noter onaylı ve gerekli yetkiyi içeren belge üzerinden başvuru yapılabilmesi ile tarafların veya temsilcilerinin birlikte işlem yapması farklı başvuru yollarıdır. Somut belgenin yeterliliği tapu müdürlüğünce incelenir. TKGM hizmet standartları.
Malik olmayan bir kişinin kiraya verdiği taşınmazlarda ayrıca dikkat gerekir. Kira sözleşmesinin tarafları arasında doğurduğu borçlarla tapu siciline işlem yaptırma yetkisi aynı mesele değildir. Paylı veya elbirliği mülkiyetinde de gereken katılım ve temsil koşulları ayrıca araştırılmalıdır.
Başvurudan önce hangi belgeler hazırlanmalı?
İlk adım, sözleşmedeki taşınmaz ile tapu kaydındaki taşınmazın aynı olduğunu doğrulamaktır. Sokak adresi tek başına yeterli güvence sağlamaz; ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm bilgileri kontrol edilmelidir. Yanlış bağımsız bölüme ilişkin belge, koruma sağlamak yerine yeni bir uyuşmazlık yaratabilir.
Kira sözleşmesi ve ekleri; başlangıç, süre, kullanım amacı ve şerh yetkisi.
Güncel tapu bilgileri; malik, pay durumu ve mevcut takyidatlar.
Tarafların kimlikleri; şirket varsa temsil ve imza yetkisini gösteren belgeler.
Vekille işlem yapılacaksa işleme uygun vekâletname.
İşlemin niteliğine göre istenen diğer belgeler ve bina için gerekli sigorta bilgileri.
Başvuru kanalı, randevu ve güncel ücretler işlem tarihinde resmi sistemden doğrulanmalıdır. İnternetteki eski harç tutarları veya hizmet süreleri üzerinden kesin maliyet ve tamamlanma saati verilmesi doğru olmaz. Noter işlemi yapıldıysa dahi tapu başvurusunun sonuçlanıp sonuçlanmadığı ayrıca izlenmelidir.
Şerhin süresi ile kira sözleşmesinin süresi aynı mı?
Şerh kaydının hangi sözleşmeye, hangi süreye ve hangi hakka dayandığı açık olmalıdır. Kira ilişkisinin kanun gereği uzaması, tapudaki belirli süreli kaydın her durumda aynı biçimde ve kendiliğinden uzadığı anlamına gelmez. Sözleşmenin devamı ile sicildeki kaydın üçüncü kişilere karşı güncel etkisi ayrı incelenir.
Bu nedenle süre sonu yaklaşırken yalnızca kira ödemeye devam etmek yeterli görülmemelidir. Tapu kaydı, sözleşmedeki uzama hükümleri ve gerekiyorsa şerhin yenilenmesi veya değiştirilmesi değerlendirilmelidir. Terkin konusunda da sırf kira ilişkisinin bittiği iddiasıyla kaydın ortadan kalktığı varsayılmamalı; geçerli belge ve sicil işlemi araştırılmalıdır.
Kiracı erken ayrılacaksa şerhin kaldırılması ile borç hesabının kapatılması aynı protokolde açıkça düzenlenebilir. Fakat tapu işlemi tek başına anahtarın teslim edildiğini veya geçmiş kira borçlarının ödendiğini kanıtlamaz.
İpotek, haciz veya satış varsa şerh yeterli koruma sağlar mı?
Tapudaki bütün kayıtlar aynı tarihte doğmaz ve aynı hukuki sonucu yaratmaz. Kira şerhinden önce mevcut ipotek, haciz veya başka hakların etkisi ayrıca incelenmelidir. Sonradan verilen bir şerhin önceki bütün kayıtları etkisizleştirdiği söylenemez. Özellikle cebri satış ihtimalinde sıralama, satış koşulları ve ilgili icra hükümleri önemlidir.
Bu nedenle kiracı, “şerh konuldu, artık tapuya bakmama gerek yok” yaklaşımından kaçınmalıdır. Büyük tutarlı peşin kira veya yatırım kararı öncesinde güncel takyidat incelemesi yapılması yararlıdır. Kayıtların ne anlama geldiği tapuda haciz, ipotek ve şerh sorgulama rehberinde ayrıca ele alınmıştır.
Mal sahibi şerh vermeyi taahhüt edip vazgeçerse ne olur?
Önce sözleşmenin gerçekten şerh verme borcu doğurup doğurmadığı belirlenir. Belirsiz bir “gereken kolaylık sağlanacaktır” cümlesi ile açık şerh taahhüdü aynı değildir. Talebin kapsamı, tapudaki hak sahibi, başvuru yetkisi ve karşı tarafın yerine getirmediği işlem somutlaştırılmalıdır.
Şerhe ilişkin sözleşmesel borcun yerine getirilmesi veya ihlalden doğan zarar konusunda hukuki başvuru gündeme gelebilir. Ancak kiracı, anlaşmazlık nedeniyle kira bedelini kendiliğinden kesmemelidir. Görevli mahkeme, arabuluculuk şartı ve geçici koruma ihtiyacı, ileri sürülen talebin niteliğine göre değerlendirilir.
Sık sorulan sorular
Noter onaylı kira sözleşmesi otomatik olarak tapuya işlenir mi?
Hayır. Noter işlemi ile tapu siciline şerh farklıdır. Belgenin düzenlenmesi, başvuru ve sicilde işlemin tamamlanması ayrı aşamalardır. Sonuç, güncel tapu kaydı üzerinden doğrulanmalıdır.
E-Devlet üzerinden yapılan kira sözleşmesi şerh yerine geçer mi?
Elektronik ortamda sözleşme kurulması tek başına tapuya kira şerhi konulduğu anlamına gelmez. Sözleşmenin kurulması ve tapu işlemi ayrı değerlendirilir. Kullanılan hizmetin açıklaması ve tapudaki sonuç kaydı esas alınmalıdır.
Aile konutu şerhi ile kira şerhi aynı şey mi?
Hayır. Aile konutunun korunması, eşlerin rızası ve malik eşin tasarruf yetkisinin sınırlandırılması başka bir hukuki çerçevedir. Kiralanan aile konutunda eşin sözleşmeye katılması da ayrıca düzenlenmiştir. Her kayda aynı isimle yaklaşmak, hangi hakkın korunduğunu belirsizleştirir.
Şerh varken kira artışı yapılabilir mi?
Şerh, kira bedelini süresiz dondurmaz. Artış ve kira bedelinin belirlenmesi, sözleşme ve ilgili kanuni kurallara göre değerlendirilir. Şerhin amacı ile bedel uyuşmazlığı birbirinden ayrılmalıdır.
Başvuru için kısa kontrol listesi
Sözleşmenin aslı, güncel tapu kaydı ve şerh yetkisini birlikte inceleyin. Taşınmaz bilgilerini eşleştirin; mevcut ipotek ve hacizleri kontrol edin. Şerhin kapsamını, süresini ve masrafların kime ait olacağını yazılı biçimde belirleyin. İşlem tamamlandığında kaydı doğrulayın ve süre sonunda yeniden değerlendirin.
Bu rehber 29 Ekim 2026 tarihinde yürürlükteki mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır. Şerhin belirli bir satışa veya tahliye talebine etkisi, somut sözleşme ve sicil kaydı görülmeden kesinleştirilemez. Diğer başlıklar için Kira Hukuku rehberlerini inceleyebilirsiniz.
Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.
