Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Ne Olur? Sözlü Kira, İspat ve Tahliye

Yazılı kira sözleşmesi bulunmaması, evde oturan kişinin mutlaka haksız işgalci olduğu veya ev sahibinin onu istediği gün çıkarabileceği anlamına gelmez. Konut kirası kural olarak sözlü de kurulabilir. Asıl güçlük çoğu zaman sözleşmenin geçerliliğinde değil; kimin kiracı olduğu, kiranın ne kadar olduğu ve ilişkinin hangi tarihte başladığının ispatındadır.

Bu rehber, sıradan konut ve çatılı işyeri kiralarını esas alır. Kamu taşınmazları, özel kanuna tabi kiralamalar veya tarafların ayrıca kararlaştırdığı şekil koşulları farklı değerlendirme gerektirebilir. Yazılı belge eksikliğini, ödeme yapmama veya kendiliğinden tahliye imkânı olarak görmek her iki taraf açısından da risklidir.

Sözlü kira sözleşmesi geçerli midir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 12. maddesinde sözleşmeler için genel kural şekil serbestisidir. Kanunun 299. maddesindeki kira ilişkisi, bir şeyin kullanımının bedel karşılığında bırakılması üzerine kurulur. Sıradan konut kirasının geçerliliği için genel bir noter veya yazılı sözleşme zorunluluğu yoktur. Bununla birlikte tarafların kendi aralarında geçerlilik için belirli bir şekil kararlaştırması TBK 17 kapsamında ayrıca değerlendirilir. Türk Borçlar Kanunu, m.12, 17 ve 299

Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.12/1: “Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.”

Örneğin tarafların aylık bedelde anlaşması, anahtarın teslim edilmesi ve ödemelerin kabul edilmesi, başka delillerle birlikte kira ilişkisinin varlığını gösterebilir. Ancak yalnızca evde bulunmak aynı sonucu doğurmaz: kişi kiracının eşi, misafiri, alt kiracısı veya bedelsiz kullanım izni verilmiş biri olabilir. İlişkinin hukuki niteliği somut olaydan çıkarılır.

Bir internet sitesinden sözleşme örneği indirilmemiş olması hakları ortadan kaldırmaz. Buna karşılık yazılı sözleşme, sonradan çıkan uyuşmazlıklarda tarafların neye razı olduğunu belirginleştirir. Geçerli olmak ile kolay ispat edilebilir olmak farklı konulardır.

Sözleşme yoksa hangi hususlar ispatlanmalıdır?

Uyuşmazlıkta herkesin aynı şeyi ispatlaması beklenmez. Genel olarak bir vakıadan kendi lehine hak çıkaran taraf, o vakıayı ispatla yükümlüdür. Kira ilişkisini ileri süren kişi ilişkinin varlığını; talep ettiği bedel tartışılıyorsa bu bedelin dayanağını ortaya koymalıdır. Kiracı da ödeme yaptığını ileri sürüyorsa ödemeyi gösterebilmelidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.190

Dosyada şu sorular birbirinden ayrılmalıdır:

• Ev kime ve hangi sıfatla teslim edildi?

• Kira başlangıcı, ödeme günü ve kararlaştırılan tutar neydi?

• Depozito verildi mi; verildiyse kime, ne zaman ve hangi amaçla?

• Sonradan yeni bedelde anlaşma yapıldı mı, yoksa yalnızca tek taraflı talep mi var?

• Talep edilen aylara ait ödemeler hangi hesaba ve hangi açıklamayla yapıldı?

Ev sahibinin “kiracım olduğunu kabul ediyorum ama kira daha yüksek” demesiyle kira ilişkisini tamamen reddetmesi aynı ispat sorununu doğurmaz. Belge düzeni bu ayrım gözetilerek hazırlanmalıdır. Her iddia için ayrı bir zaman çizelgesi kurulması, yıllar içindeki bedellerin birbirine karışmasını önler.

Banka dekontu, WhatsApp mesajı ve fatura işe yarar mı?

Banka kayıtları ödeme hareketinin tutarını, tarihini ve alıcısını gösterebilir. Açıklamaya adres ve kira ayı yazılması yararlıdır. Fakat gönderenin tek başına yazdığı “kira” açıklaması, karşı tarafın tüm sözleşme şartlarını kabul ettiği anlamına gelmez. Hesap sahibinin kiraya verenle bağlantısı ve geçmiş ödeme düzeni de incelenir.

Tarafların birbirine gönderdiği mesajlar; bedel, başlangıç tarihi veya teslim konusunda önemli olabilir. HMK 199, elektronik verileri de belge kapsamında değerlendirir. Buna rağmen her ekran görüntüsü kendiliğinden imzalı senet gücünde değildir. Mesajın kimden geldiği, bütünlüğü, tarihleri ve konuşmanın bağlamı tartışılabilir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.199 ve 202

Elektrik, su ve internet aboneliği ile adres kaydı, taşınmazın fiilen kullanıldığını destekleyebilir. Bunlar tek başına aylık kira miktarını veya sözleşmenin hangi aile bireyiyle yapıldığını kesinleştirmez. Kiraya verenin imzaladığı makbuz, teslim tutanağı, yazışma ve düzenli ödeme kayıtları birlikte değerlendirildiğinde daha anlamlı bir tablo oluşur.

Belgelerin aslını ve konuşmaların tamamını saklayın. Kesilmiş ekran görüntüleriyle bağlamı değiştirmek, başkasının hesabına izinsiz girmek veya geriye dönük belge üretmek çözüm değildir. Ödemenin banka veya PTT üzerinden yapılmasına ilişkin ayrı yükümlülükler de vardır; bunları kiranın elden ödenmesi rehberinde ele aldık.

Tanık göstermek her durumda yeterli olur mu?

“Komşum anlaşmayı biliyor” demek her uyuşmazlıkta tanık dinlenmesini sağlamaz. HMK 200'deki senetle ispat sınırı ve kira ilişkisinde yıllık bedelin değerlendirilmesi önem taşır. Parasal sınır yıllara göre değiştiği için eski bir internet yazısındaki rakamla hareket edilmemelidir. Somut işlem tarihi ve uygulanacak sınır belirlenmelidir.

Karşı tarafın açık muvafakati, kanundaki istisnalar veya HMK 202 anlamında delil başlangıcı bulunması tanık dinlenmesi bakımından etkili olabilir. Delil başlangıcının, iddia edilen işlemi muhtemel göstermesi ve aleyhine ileri sürülen kişi ya da temsilcisi tarafından verilmiş veya gönderilmiş olması gerekir. Herhangi bir tanıdığın yazdığı not bu koşulu karşılamaz. Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.200–203

Bu nedenle yalnız tanık listesi hazırlamak yerine eldeki yazılı ve elektronik belgeler önce değerlendirilmelidir. Senetle ispat kuralının uygulanıp uygulanmadığı, işlemin niteliği ve somut deliller üzerinden belirlenir.

Evde oturan kişi her zaman sözleşmenin kiracısı mıdır?

Hayır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 03.03.2022 tarihli, 2019/2 E., 2022/242 K. sayılı kararında bu ayrım önem kazanmıştır. Uyuşmazlıkta, bir kişinin evde oturduğunu ve evi eşinin kiraladığını belirtmesi, kendisinin kiracı olduğunu kabul etmesi olarak görülmemiştir. Çoğunluk, kira ilişkisinin tarafına ilişkin ispat sorununu ayrıca değerlendirmiştir. Kararın resmî metni

Bu karar “eşler hiçbir zaman sorumlu olmaz” şeklinde okunamaz. Aile konutu, sözleşmeye taraf olma ve bildirim hükümleri ayrı meselelerdir. Çıkarılacak pratik sonuç, fiilî oturma ile sözleşmenin tarafı olmayı otomatik olarak eşitlememektir. Özellikle bir eşin imzaladığı, diğerinin ödeme yaptığı ilişkilerde roller doğru belirlenmelidir.

Yazılı sözleşme yoksa ev sahibi hemen tahliye isteyebilir mi?

Sözlü kurulmuş konut kirasında da kanuni tahliye koşulları geçerlidir. Belge bulunmaması, süreli sözleşmenin sonunda kendiliğinden boşaltma hakkı yaratmaz. Kira borcunun ödenmemesi, ihtiyaç veya başka bir tahliye sebebi varsa o sebebin şartları, bildirimleri ve süreleri incelenir.

Kiracının sözlü olarak “istersen çıkarım” demesi de TBK 352'deki yazılı tahliye taahhüdünün yerini otomatik olarak tutmaz. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği ayrı bir değerlendirme konusudur. Kira ilişkisi sözlü geçerli olabilirken belirli bir tahliye yolunun yazılı belge gerektirmesi çelişki değildir.

Ev sahibi kilidi değiştiremez, eşyaları dışarı çıkararak uyuşmazlığı kendisi çözemez. Kiracı da “imzam yok, borcum yok” düşüncesiyle ödemeyi kesmemelidir. İcra ödeme emri veya dava evrakı gelmişse sözleşme eksikliğine güvenerek tebligatı cevapsız bırakmak hak kaybına yol açabilir. Başvurulan takip yoluna göre belge ve itiraz koşulları değişir.

Kira artışı ve depozito nasıl belirlenir?

Sözleşmenin sözlü olması, konut ve çatılı işyeri kiralarında kanuni artış sınırlarını kaldırmaz. Önce mevcut bedel, yenileme tarihi ve ispatlanabilen artış anlaşması belirlenir; sonra TBK 344 uygulanır. Beş yıl değerlendirmesi de gerçek kira başlangıcına göre yapılır. Bugün yazılı belge düzenlenmesi, önceki ilişkiyi kendiliğinden yok saydırmaz.

Depozitoda ise ödemenin varlığı, miktarı ve niteliği önemlidir. Bankadan gönderilen bir tutarın depozito mu, peşin kira mı olduğu yazışmalarla açıklığa kavuşturulmalıdır. Depozitonun sözlü konuşulmuş olması her türlü kesintiye izin vermez. Ayrıntılar için depozitonun iadesi ve hasar kesintisi rehberine bakılabilir.

Mevcut sözlü ilişkiyi bugün yazıya dökerken nelere dikkat edilmeli?

Gerçek başlangıç tarihi ile belgenin bugün imzalandığı tarih ayrı ayrı gösterilebilir. Geçmiş ödeme düzeni, mevcut bedel, depozito ve teslim edilen eşyalar açıkça yazılmalıdır. Taraflar, anlaşmazlık bulunan eski borçları kabul etmek istemiyorsa muğlak bir “hiçbir alacak kalmadı” cümlesini düşünmeden imzalamamalıdır.

Kiraya verenin kimliği ve temsil yetkisi, kiracının kim olduğu, ödeme hesabı ve bildirim adresleri doğrulanmalıdır. Her tarafa aynı içerikte imzalı nüsha verilmesi uygundur. Boş tarihli tahliye belgesi, belirsiz kefalet veya geçmişe dönük gerçek dışı imza düzeni kurulması yerine, bugünkü durum doğru kayda geçirilmelidir.

Elektronik ortamda sözleşme oluşturulacaksa e-Devlet kira sözleşmesi rehberi de incelenebilir. Dijital yöntem kullanılması, içerikteki hataların veya taraf sıfatındaki belirsizliğin kendiliğinden giderildiği anlamına gelmez.

Sık sorulan sorular

Sözleşme olmadan kira davası açılabilir mi?

Evet; yazılı sözleşmenin bulunmaması tek başına dava açılmasını engellemez. Ancak ileri sürülen kira ilişkisi, bedel ve diğer vakıalar uygun delillerle ispatlanmalıdır. Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk ve kanuni istisnaları da gözetilir.

Kirayı ev sahibinin yakınına göndermişsem ödeme sayılır mı?

Alıcının yetkisi, ev sahibinin talimatı veya ödemeyi kabulü önemlidir. Sırf akraba olması yetkiyi kanıtlamaz. Hesap yönlendirmesi içeren mesajlar ve önceki kabul edilmiş ödemeler saklanmalıdır.

Ev sahibi sözleşmeyi inkâr ederse hemen taşınmalı mıyım?

İnkâr, tek başına tahliye kararı değildir. Mevcut belgeler incelenmeli ve gelen resmî evraka süresinde cevap verilmelidir. Ödeme ve kullanım yükümlülükleri de bu süreçte göz ardı edilmemelidir.

Sonradan yazılan sözleşme bütün süreleri yeniden başlatır mı?

Belgenin adı veya üzerindeki tek tarih belirleyici değildir. Gerçekte yeni bir ilişki mi kurulduğu, yoksa devam eden ilişkinin mi belgelendiği incelenir. Beş yıllık kira tespiti ve uzama süreleri bu ayrım yapılmadan hesaplanmamalıdır.

Başvuru öncesi belge düzeni ve ilgili rehberler

Ödeme kayıtları, mesajların tam dökümü, makbuzlar, teslim bilgisi ve resmî tebligatlar tarih sırasına konulmalıdır. “Sözleşmem yok” başlığı yerine, hangi hususun kabul edildiği ve hangisinin tartışıldığı açıkça yazılmalıdır. Bu hazırlık, kira arabuluculuğunda da somut bir çözüm zemini sağlar.

Diğer konulara Kira Hukuku rehberlerinden ulaşabilirsiniz. Bu yazı, 28 Ekim 2026 itibarıyla kontrol edilen mevzuata dayalı genel bilgilendirmedir; uygulanacak yol, sözleşme ilişkisi ve mevcut delillere göre belirlenir.

Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.