On Yıllık Uzama Nedeniyle Tahliye: Süre Hesabı, İhtar ve Dava
Güncelleme tarihi: 3 gün önce
“Kiracı on yıldır oturuyor, artık hemen çıkarmak mümkün mü?” sorusunun cevabı yalnız oturulan yıl sayısına bakılarak verilemez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin ilk süresi, bunu izleyen uzama yılları, sonradan imzalanan sözleşmeler ve fesih bildiriminin ulaşma tarihi birlikte incelenmelidir.
On yıllık uzama yolunda kiraya verenin ihtiyaç, kira borcu veya geçerli tahliye taahhüdü göstermesi gerekmez; fakat kanundaki süre ve bildirim şartlarını yerine getirmesi gerekir. Sebep göstermeden fesih hakkı, usulsüz veya aynı gün zorla tahliye yetkisi değildir. Kiracı çıkmazsa yasal uyuşmazlık çözümü ve gerektiğinde icra süreci izlenir.
Bir yıllık kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnız belirli sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. TBK m.347 uyarınca kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme kural olarak bir yıl uzar. Sonraki uzamalar da kanunun öngördüğü düzen içinde gerçekleşir.
Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.347/1: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”
Bu koruma, kiraya verenin hiçbir zaman tahliye isteyemeyeceği anlamına gelmez. İhtiyaç, yeniden inşa, geçerli tahliye taahhüdü, temerrüt ve diğer kanuni nedenler kendi şartları içinde değerlendirilebilir. On yıllık uzama ise bunlardan farklı, ayrıca bir haklı sebebin ispatını gerektirmeyen bir fesih yoludur.
On yıllık uzama süresi hangi tarihten hesaplanır?
Belirli süreli sözleşmede başlangıçtaki kararlaştırılmış kira süresi ile on yıllık uzama birbirinden ayrılır. Önce sözleşmenin ilk süresi tamamlanır; ardından kanuni uzama yılları hesaplanır. On yıllık uzamanın tamamlanmasından sonra onu izleyen uzama yılının sonu için, en az üç ay önceden bildirim şartıyla fesih gündeme gelir.
Bu nedenle bir yıl süreli sözleşme ile beş yıl süreli sözleşmenin hesabı aynı değildir. İlk süresi beş yıl olan sözleşmede, bu beş yılın tamamını on yıllık uzamanın içine koymak yanlış sonuca götürür. Basitleştirilmiş sıra, belirli ilk süre, on yıllık uzama ve bunu izleyen uzama yılının sonudur. Somut takvim yapılırken başlangıç günü ve dönem bitişleri belgeden kontrol edilmelidir.
Örneğin sırf eve girişin üzerinden on yıl geçtiğini söylemek, bir yıl süreli sözleşmede dahi m.347 şartlarının tamamlandığını göstermez. Öte yandan on yıllık uzama dolduktan sonra her seferinde yeniden on yıl beklenmez; usulüne uygun bildirimle sonraki uzama yıllarının bitimi için hak kullanılabilir.
Üç aylık bildirim ne anlama gelir?
Bildirim, hedeflenen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmalıdır. Yalnız ihtarın noterde düzenlendiği veya postaya verildiği günün dikkate alınması yeterli değildir. Tebligatın iadesi, yanlış muhatap veya eksik adres, tarih hesabını ve bildirimin sonucunu etkileyebilir.
TBK m.348 gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı şekle bağlıdır. Noter ihtarı ispat bakımından yaygın bir yöntemdir; önemli olan bildirimin hukuken geçerli içeriği, muhatabı ve ulaşma kaydıdır. Sıradan bir telefon görüşmesine veya “yazın çıkarsınız” şeklindeki belirsiz konuşmaya dayanılarak kesin tahliye tarihi kurulamaz.
Bildirimde kira ilişkisi ve taşınmaz belirlenmeli, hangi dönem sonu için sözleşmenin sona erdirildiği açık olmalıdır. Yanlış yıl veya çelişkili tarih yazılması, sonradan yalnız “on yıl zaten dolmuştu” denilerek geçiştirilemez. Süre kaçırılmışsa sonraki dönem yönünden şartlar yeniden değerlendirilir; aynı gün veya üç ay sonra tahliye gibi otomatik bir sonuç çıkmaz.
2025 tarihli Yargıtay kararında nasıl bir hesap yapıldı?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 5 Kasım 2025 tarihli, 2025/4720 E., 2025/5281 K. sayılı kararı, beş yıl süreli bir çatılı işyeri sözleşmesini incelemiştir. Kararda ilk beş yıllık sürenin bitimi ile bundan sonra işleyen on yıllık uzama ayrı ele alınmış; hedeflenen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce tebliğ edilen yazılı bildirime dayanılarak tahliye kabul edilmiştir.
Bu kararın pratik önemi, toplam kiracılık süresinin tek başına yeterli görülmemesidir. İlk sözleşme süresi, uzama dönemi ve tebliğ birbirini tamamlayan unsurlardır. Herhangi bir komşunun veya benzer işletmenin tahliye edilmiş olması, başka bir sözleşme için aynı sonucun doğacağını göstermez.
Tahliye davası mutlaka bir ay içinde mi açılır?
On yıllık uzama nedeniyle fesih, ihtiyaç veya tahliye taahhüdü nedeniyle açılan davalarla aynı süre rejimine sahip değildir. Yukarıdaki 2025 tarihli karar, süresinde yazılı fesih bildirimi yapıldıktan sonra davanın ihtarın kapsadığı dönemin bitiminden sonraki kira yılının sonuna kadar açılabileceğini açıklamaktadır. Dolayısıyla diğer tahliye türlerindeki bir aylık süreyi bu yola otomatik olarak taşımak doğru değildir.
Buna karşılık bu açıklama süresiz bekleme hakkı vermez. Bildirimin hangi yıl için sonuç doğurduğu, dava tarihi, sonraki anlaşmalar ve arabuluculuk süreci dosyaya göre kontrol edilmelidir. Dava, fesih etkisinin doğması gereken dönem sonu gelmeden açılırsa erken açılma sorunu da gündeme gelebilir. İnternetteki tek bir “son gün” hesabı bütün sözleşmelere uygulanmamalıdır.
Kira ilişkisinden doğan tahliye davasında kural olarak dava şartı arabuluculuğa başvurulur. 6325 sayılı Kanun m.18/B ile m.18/A'daki süre hükümleri birlikte değerlendirilir. Arabuluculuğa başvurmak, daha önce eksik bırakılmış üç aylık fesih bildirimini kendiliğinden tamamlayan bir işlem değildir.
Her yıl imzalanan kâğıt on yıllık hesabı değiştirir mi?
Dosyada yalnız ilk kira sözleşmesi değil, sonraki bütün sözleşmeler ve ek protokoller incelenmelidir. Tarafların yeniden kira sözleşmesi kurması, uzama süresinin hangi sözleşmenin bitiminden itibaren hesaplanacağı bakımından belirleyici olabilir. Buna karşılık kanun gereği kendiliğinden gerçekleşen yıllık uzama ile yeni bir sözleşme imzalanması aynı şey değildir.
Belgenin yalnız kira bedelini güncellemesi, yeni bir süre belirlemesi veya önceki sözleşmeye açıkça bağlı bir ek protokol olması farklı hukuki değerlendirmeler gerektirir. Bu nedenle “her imza kesin sıfırlar” veya “sonraki sözleşmelerin hiçbir önemi yoktur” denilmemelidir. Yeni belge imzalanmadan önce süre hesabına etkisi anlaşılmalıdır; belgenin başlığından çok içeriği önem taşır.
Ev satılırsa on yıllık süre yeniden mi başlar?
TBK m.310 gereğince yeni malik kural olarak mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Sırf mülkiyetin değişmesi, önceki kira ilişkisinin bütün geçmişini silmez. Yeni malikin yalnız tapu devri tarihinden itibaren yeniden on yıl sayması veya satın aldığı gün kiracıyı çıkarabileceğini düşünmesi doğru değildir.
Yeni malikin kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için ihtiyacı varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye ve yeni malikin hakları ayrıca ele alınır. Bu yolun bir aylık bildirim ve diğer özel şartları, on yıllık uzama bildirimiyle karıştırılmamalıdır. Satıştan sonra yeni sözleşme yapılmışsa belgenin süreye etkisi de ayrıca incelenir.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde yöntem aynı mı?
Hayır. TBK m.347'nin ikinci fıkrasında kiraya verenin kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sona erdirme imkânı düzenlenir. Taşınmazlarda TBK m.329'daki dönem ve bildirim kuralları bu değerlendirmede önem taşır. Belirli süreli sözleşme için anlatılan ilk süre ve yıllık uzama hesabı aynen kopyalanamaz.
Sözleşmenin yazılı olmaması da tek başına belirsiz süreli olduğu anlamına gelmez; taraflar sözlü olarak süre kararlaştırmış olabilir. İspat sorunu ile sözleşme türü ayrı meselelerdir. İlk sözleşme, yazışmalar, ödeme kayıtları ve sonraki belgeler birlikte değerlendirilmelidir. Eski kira ilişkilerinde yürürlük ve geçiş hükümleri de dosya tarihine göre önem taşıyabilir.
Kiracı ihtar alınca hangi belgeleri kontrol etmeli?
İlk sözleşmenin başlangıç tarihi ve kararlaştırılmış süresi.
Sonradan imzalanan bütün sözleşme, yenileme belgesi ve ek protokoller.
Fesih ihtarının tam metni ve tebliğ zarfı veya elektronik tebligat kaydı.
Bildirimde hedeflenen dönem sonu ve muhatap bilgileri.
Malik değişikliği varsa tapu ve kira ilişkisinin devrine ilişkin kayıtlar.
Ortak kiracılık veya aile konutu varsa taraf ve eş bildirimleri.
Arabuluculuk başvurusu, son tutanak ve varsa dava dilekçesi.
İhtarı almak, iddiaları kabul etmek anlamına gelmez; fakat gelen belgeyi yok saymak da doğru değildir. Tebliğ tarihi not edilmeli, kira ödemeleri kayıtlı biçimde sürdürülmeli ve olası savunma belgeleri korunmalıdır. Aile konutunda eşin sözleşmeye katılması gibi durumlarda bildirim muhatapları ayrıca kontrol edilmelidir.
Süre dolduğunda ev sahibi kilidi değiştirebilir mi?
Hayır. Fesih hakkının doğması veya ihtar gönderilmesi, ev sahibine kiracının eşyalarını çıkarma, kilidi değiştirme ya da elektrik ve suyu kestirerek tahliye sağlama yetkisi vermez. Anlaşmalı teslim yoksa yasal süreç işletilir. Kiracı bakımından da mahkeme ve icra belgelerindeki süreler ciddiyetle takip edilmelidir.
Taraflar çıkış tarihinde anlaşırsa anahtar teslimi, kira, kullanım giderleri ve depozito yazılı biçimde düzenlenmelidir. Anahtar teslimi rehberi ve depozito iadesi rehberi, ilişkinin son hesabının açık yapılmasına yardımcı olur.
Sık sorulan sorular
Kirayı düzenli ödeyen kiracı bu yolla çıkarılabilir mi?
Kanuni şartlar oluşmuşsa evet. Bu yol kira borcuna değil, süre ve geçerli fesih bildirimine dayanır. Düzenli ödeme diğer borç tartışmalarını önler, fakat tek başına m.347'yi etkisiz kılmaz.
Ev sahibinin ihtiyacını kanıtlaması gerekir mi?
On yıllık uzama yolunun şartları oluşmuşsa ayrıca ihtiyaç ispatı aranmaz. İhtiyaç nedeniyle tahliye ise farklı bir hukuki yoldur.
Sözleşme her yıl kendiliğinden uzayınca on yıl sıfırlanır mı?
Hayır. Kanuni yıllık uzamalar, on yıllık uzama hesabının konusudur. Sonradan imzalanmış yeni bir sözleşme bulunması ayrı değerlendirilir.
Üç ay önceden bildirim yapılmadıysa hemen dava açılabilir mi?
Eksik süre, sırf dava açılarak giderilmiş sayılmaz. Hedeflenen dönem, tebliğ ve sonraki yıl için gereken işlemler yeniden incelenir.
Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.
Kaynaklar ve ilgili rehberler
28 Ekim 2026 itibarıyla hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme niteliğindedir; fesih ve dava takvimi sözleşmeler ile tebligat belgeleri görülmeden kesinleştirilemez.
