Tapuda Haciz, İpotek ve Şerh Nasıl Sorgulanır? Takyidat Rehberi | 2026

Üzeyir AHISKALI

28 dakika önce

5 dakikada okunur

Ev, arsa veya işyeri satın almadan önce yalnız tapuda kimin malik olduğuna bakmak yeterli değildir. Taşınmaz üzerinde haciz, ipotek, aile konutu şerhi, intifa hakkı, satış vaadi, ihtiyati tedbir veya başka bir kısıtlama bulunabilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bu tür kayıtların genel adını “takyidat” olarak kullanır. TKGM'ye göre takyidat; mülkiyet hakkını kısıtlayan şerhler, beyanlar, irtifak hakları, gayrimenkul mükellefiyeti, vakıf belirtmeleri ve rehinleri kapsar.

Bir Bakışta Tapu Takyidat Kontrolü

Kendi taşınmazınız: e-Devlet Tapu Bilgileri Sorgulama ve Web Tapu üzerinden kontrol edilebilir.

Belge: Web Tapu üzerinden tapu kayıt örneği talep edilebilir.

Alıcı için önemli: Satın alınacak taşınmazın güncel resmi tapu kaydı ve takyidatları satıştan hemen önce kontrol edilmelidir.

İpotek varsa: Taşınmaz ipotekle birlikte devredilebilir; ipotek kendiliğinden ortadan kalkmaz.

Haciz varsa: Hacizli taşınmazın devri bazı durumlarda mümkün olsa da alacaklının hakları ve cebri satış riski devam edebileceğinden kayıt çözülmeden işlem ciddi risk taşır.

Takyidat Nedir?

Takyidat, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını sınırlayan veya taşınmazın hukuki durumunu etkileyen kayıtların genel adıdır. Örneğin ipotek, haciz, aile konutu şerhi, intifa hakkı, üst hakkı, satış vaadi, ihtiyati tedbir ve bazı beyanlar bu başlık altında görülebilir.

Her takyidat satışa otomatik olarak engel değildir; kaydın türü, dayanağı ve hukuki etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Tapuda Haciz, İpotek ve Şerh Nasıl Sorgulanır?

Kendi adınıza kayıtlı taşınmazları e-Devlet'teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinden görüntüleyebilirsiniz. Web Tapu'daki Taşınmaz Listesi ve detay ekranlarında şerh, beyan, ipotek ve diğer kısıtlamalar görülebilir.

TKGM'nin e-Haciz açıklamasına göre aktif kamu hacizleri, haczi koyan kurum, tarih ve yevmiye bilgileri ile kaldırma durumları Web Tapu veya e-Devlet üzerinden takip edilebilir.

e-Devlet hizmeti: Tapu Bilgileri Sorgulama.

Başkasının Tapusundaki Haczi e-Devlet'ten Görebilir miyim?

e-Devlet'teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmeti kimlik doğrulamasıyla kişinin kendi tapu bilgilerine erişim sağlar. Bir alıcının satıcının bütün taşınmazlarını ve takyidatlarını kendi e-Devlet hesabından serbestçe görüntülemesi mümkün değildir.

Satın alma aşamasında satıcıdan güncel resmi tapu kayıt örneği istenmesi ve satış işlemi sırasında tapu müdürlüğünün güncel sicil kontrolünün esas alınması daha güvenlidir. Tapu sicilinden üçüncü kişi olarak bilgi/belge talebinde bulunulacaksa hukuken korunmaya değer ilginin ortaya konulması gerekebilir.

Tapu Kayıt Örneği Nasıl Alınır?

Miras bırakan adına kayıtlı taşınmazları tespit etmek için de ayrı bir e-Devlet hizmeti vardır. Mirasçısı olduğunuz kişi adına tapu sorgulama rehberimizi inceleyebilirsiniz.

TKGM'nin güncel SSS açıklamasına göre tapu kayıt örneği Web Tapu üzerinden başvuru yapılarak tapu müdürlüğüne gitmeden alınabilir.

Tapu kayıt örneği, taşınmazın malik bilgileri ile sicildeki şerh, beyan, rehin ve diğer takyidatların resmi kaydını incelemek için önemli belgedir.

Ev Alırken Hangi Tapu Kayıtları Kontrol Edilmeli?

Satış öncesinde en azından malik bilgisi, hisse oranı, hacizler, ipotekler, aile konutu şerhi, ihtiyati tedbir, intifa/oturma hakkı, satış vaadi şerhi, önalım/geri alım hakları ve taşınmaza ilişkin önemli beyanlar kontrol edilmelidir.

Tapu kaydının temiz görünmesi de imar, ruhsat, fiili kullanım, aidat, vergi veya sözleşme sorunlarının bulunmadığını tek başına garanti etmez.

İpotekli Ev Satılabilir mi?

Evet. TKGM'nin güncel sık sorulan sorularında ipotekli taşınmazın ipotek borcu ile birlikte başkasına devrine engel olmadığı açıkça belirtilmektedir. İpotek alacaklısının izni de kural olarak satış için gerekli değildir.

Ancak ipotek satışla kendiliğinden silinmez. Alıcı taşınmazı ipotek yüküyle edinmiş olabilir. Bu nedenle ipoteğin satış öncesinde veya satışla eş zamanlı kaldırılacağı söyleniyorsa banka fek süreci ve tapu siciline yansıması mutlaka teyit edilmelidir.

Hacizli Ev Satılabilir mi?

Haciz kaydı taşınmaz üzerinde ciddi bir alacaklı hakkı bulunduğunu gösterir. TKGM'nin uygulama rehberlerinde mevcut hacizle birlikte taşınmaz satışının mümkün olabildiği durumlar açıklanmaktadır.

Ancak haciz devrin ardından kendiliğinden yok olmaz ve alacaklının cebri icra hakkı devam edebilir. Bu nedenle hacizli taşınmazın satın alınması, kaydın niteliği ve icra dosyası incelenmeden yapılmaması gereken yüksek riskli bir işlemdir.

İİK m.111/a kapsamında borçluya rızaen satış yetkisi verilen özel hacizli satışlarda ise icra müdürlüğü ve icra mahkemesinin dahil olduğu farklı bir süreç uygulanır.

Aile Konutu Şerhi Satışa Engel mi?

Aile konutu şerhi bulunan taşınmazda diğer eşin açık rızası önemlidir. Şerh, malik eşin tek başına tasarruf yetkisinin aile konutu kuralları bakımından sınırlandığını tapu sicilinde görünür kılar.

Bu konuyu Aile Konutu Şerhi ve Eş Rızası rehberimizde ayrıntılı açıkladık.

İhtiyati Tedbir Varsa Satış Yapılabilir mi?

Mahkeme tarafından tapuya işlenen ihtiyati tedbirin içeriği belirleyicidir. Tedbir taşınmazın devrini yasaklıyorsa satış işlemi tamamlanamaz. Tedbirin kapsamı mahkeme kararı ve tapu sicilindeki kayıt üzerinden kontrol edilmelidir.

Süresi veya hukuki dayanağı sona ermiş tedbirlerin terkin edilmesi gerekir; kaydın fiilen tapu sicilinden silindiği görülmeden satış güvenli kabul edilmemelidir.

Borcu Ödenen İpotek veya Haciz Nasıl Kaldırılır?

İpotek borcu ödendiğinde ilgili bankanın ipotek terkin (fek) evrakını elektronik olarak tapu müdürlüğüne göndermesi üzerine terkin işlemi yapılabilir.

Kamu hacizlerinde de ilgili kurumun elektronik kaldırma bildiriminin tapu sistemine ulaşması gerekir. TKGM'nin E-Terkin hizmeti, hükmü sona ermiş ipotek, haciz, şerh ve benzeri kayıtların dijital ortamda silinmesine yönelik altyapıdır.

Borç ödenmiş olsa bile tapu sicilinde kayıt hâlâ görünüyorsa, satış öncesinde kaldırma işleminin tamamlanması beklenmelidir.

Web Tapu'da Kısıtlılık Nasıl Kontrol Edilir?

Web Tapu'da taşınmaz listesi üzerinden ilgili taşınmazın detaylarına girilerek şerh, beyan ve ipotek bölümleri kontrol edilebilir. TKGM'nin güncel e-Terkin hizmeti de kullanıcının bu alanlardan hangi kısıtlayıcı kayıtların mevcut olduğunu görmesini öngörür.

Genel başvuru ve işlem akışı için Web Tapu Satış Başvurusu rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Tapuda Kayıt Temizse Satış Güvenli midir?

Güncel tapu kaydında haciz, ipotek veya şerh bulunmaması önemli bir güvenlik kontrolüdür; ancak tek başına yeterli değildir.

İmar durumu, yapı ruhsatı ve iskan, fiili sınırlar, aidat/borçlar, kiracı/işgal durumu, satış bedeli, DASK, ödeme yöntemi ve varsa aile hukuku veya vekâlet sorunları ayrıca kontrol edilmelidir.

Satış Günü Takyidat Yeniden Kontrol Edilmeli mi?

Evet. Tapu sicili dinamik bir kayıttır. Daha önce alınmış tapu örneğinden sonra yeni haciz, ipotek, tedbir veya şerh işlenmiş olabilir.

Bu nedenle özellikle yüksek bedelli taşınmaz satışlarında işlem gününe mümkün olduğunca yakın tarihli güncel kayıt esas alınmalı ve tapu müdürlüğünün işlem anındaki sicil kontrolü dikkate alınmalıdır.

Güvenli Ödeme Takyidat Riskini Ortadan Kaldırır mı?

Hayır. Güvenli Ödeme Sistemi satış bedelinin aktarım riskini azaltır; taşınmazın hukuki sicilini temizlemez. Takyidat kontrolü ile ödeme güvenliği farklı konulardır.

Ödeme sistemi için Tapuda Güvenli Ödeme Sistemi rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Tapuda haciz var mı e-Devlet'ten öğrenebilir miyim?

Kendi taşınmazlarınız bakımından e-Devlet Tapu Bilgileri Sorgulama ve Web Tapu üzerinden kayıtları inceleyebilirsiniz.

İpotekli ev alınır mı?

Hukuken ipotekli taşınmaz devredilebilir; ancak ipotek devam ettiği için alıcının riski yüksektir. Fek işlemi tamamlanmadan satış yapılacaksa sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.

Hacizli ev almak güvenli mi?

Haciz alacaklının cebri icra hakkı nedeniyle önemli risk taşır. Haczin türü, dosyası ve kaldırılma şartları görülmeden işlem yapılmamalıdır.

Satıcı ekran görüntüsü gösterirse yeterli mi?

Hayır. Güncel resmi tapu kayıt örneği ve işlem günündeki sicil kontrolü daha güvenlidir; eski ekran görüntüsü sonradan eklenen kayıtları göstermeyebilir.