Kentsel Dönüşümde Tapu Harcı Ödenir mi? 2026 Muafiyet Şartları
6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm işlemlerinde vergi, harç ve ücret muafiyetleri bulunuyor. Ancak “riskli yapı varsa bütün satışlarda tapu harcı alınmaz” şeklinde genel bir kural yok. Muafiyet; taşınmazın niteliğine, işlemin dönüşümden önce veya sonra yapılmasına, işlemin ilk satış olup olmadığına ve tarafların 6306 sayılı Kanundaki kapsama girip girmediğine göre değişiyor.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 31 Mart 2026 tarihli güncellemesi, özellikle riskli yapı tespiti bulunan parsellerin dönüşümden önceki ilk satışlarında tapu harcı istisnasının hangi alana uygulanacağını netleştiriyor.
Bir Bakışta Kentsel Dönüşüm Tapu Harcı Muafiyeti
Muafiyet otomatik değil: İşlem, taşınmaz ve tarafların 6306 sayılı Kanun kapsamındaki şartları birlikte taşıması gerekir.
Kat irtifakı/kat mülkiyeti veya ruhsatlı yapı: 2026 güncel uygulamada riskli yapı tespiti bulunan ve riskli/rezerv alan ilanı olmayan parselin dönüşüm öncesi ilk satışında tapu harcı istisnası parselin tamamına uygulanabilir.
Diğer riskli yapı parselleri: Muafiyet yalnız riskli yapının zeminde kapladığı alanın parsel yüzölçümüne oranı kadar uygulanabilir; kalan kısım için harç alınabilir.
Dönüşüm sonrası ilk satış: 6306 kapsamındaki yeni yapılarda şartları taşıyan ilk satış, devir, tescil ve bazı ipotek işlemleri muafiyet kapsamında olabilir.
Kentsel Dönüşümde Tapu Harcı Ödenir mi?
Şartları sağlanan 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde tapu harcı muafiyeti uygulanabilir. Fakat yalnız binanın riskli yapı olarak tespit edilmiş olması her sonraki satışın süresiz biçimde harçsız yapılacağı anlamına gelmez.
Özellikle 'ilk satış', işlem tarafının kanunda sayılan kişilerden olması ve taşınmazın dönüşüm uygulamasıyla bağlantısı belirleyicidir.
31 Mart 2026 Güncellemesi Ne Getirdi?
TKGM'nin 2024/1 sayılı 6306 Sayılı Kanun Uygulamaları Genelgesinde 31 Mart 2026 tarihinde yapılan güncelleme, riskli yapı tespiti bulunan ancak riskli alan veya rezerv yapı alanında olmayan parsellerin dönüşüm öncesi ilk satışlarına ilişkin uygulamayı ayrıntılandırdı.
Buna göre taşınmaz kat irtifaklı, kat mülkiyetli veya üzerinde ruhsatlı yapı bulunan nitelikteyse şartları taşıyan ilk satışta tapu harcı istisnası parselin tamamına uygulanabiliyor.
Parselin Tamamı Ne Zaman Tapu Harcından İstisna Olabilir?
Riskli yapı tespiti bulunan parsel riskli alan veya rezerv yapı alanı içinde değilse ve taşınmaz kat irtifakı, kat mülkiyeti veya üzerinde ruhsatlı yapı niteliğini taşıyorsa, TKGM'nin 2026 güncel uygulamasına göre dönüşüme tabi tutulmadan önceki şartları sağlayan ilk satış işleminde istisna parselin tamamına uygulanabilir.
Ancak işlemin 6306 sayılı Kanunun 7/9 hükmünde sayılan taraflardan birinin yer aldığı Kanun kapsamındaki işlem olması gerekir.
Muafiyet Sadece Yapının Zeminde Kapladığı Alana Ne Zaman Uygulanır?
Kat irtifakı, kat mülkiyeti veya ruhsatlı yapı koşullarının dışında kalan ve üzerinde riskli yapı bulunan taşınmazlarda 2026 uygulaması farklıdır.
Bu durumda riskli yapı tespit raporundan veya ilgili idareden yapının zemin alanı belirlenerek, tapu harcı istisnası yapının zeminde kapladığı alanın parsel yüzölçümüne oranı kadar uygulanır. Parselin kalan kısmı için tapu harcı tahsil edilebilir.
Örnek: 1.000 m² Arsada 200 m² Riskli Yapı Varsa
Taşınmaz yukarıdaki parselin tamamına istisna tanınan nitelikte değilse ve riskli yapının zeminde kapladığı alan 200 m², parsel toplamı 1.000 m² ise muafiyet oranı yapı zemini/parsel oranı üzerinden değerlendirilebilir.
Bu örnekte oran %20'dir. Somut harç hesabı, tapu kaydının niteliği ve ilgili idarenin tespitine göre yapılacağından yalnız matematik oranına bakılarak kesin muafiyet sonucu çıkarılmamalıdır.
Dönüşüm Sonrası Yeni Dairenin İlk Satışında Tapu Harcı Var mı?
6306 sayılı Kanun uygulaması sonucunda oluşan yeni yapılarda, kanunda ve TKGM uygulamasında sayılan kişilerle bağlantılı ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemleri muafiyet kapsamına girebilir.
Malik, işi yüklenen müteahhit ve belirli şartlarla riskli yapıda en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bulunan kişiler bakımından özel düzenlemeler vardır.
Müteahhitten Üçüncü Kişiye İlk Satışta Muafiyet Var mı?
TKGM'nin güncel uygulamasına göre 6306 kapsamındaki uygulama sonucunda oluşan yeni yapılar ile riskli alan veya rezerv yapı alanında inşa edilen yeni yapıların, 10 Aralık 2018'den itibaren işi yüklenen müteahhit ve düzenlemede sayılan kamu kurumları/iştirakleri tarafından üçüncü kişilere gerçekleştirilen ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemleri şartları varsa vergi, harç ve ücret muafiyetinden yararlanabilir.
Bu muafiyetin ikinci ve sonraki satışlara otomatik taşındığı düşünülmemelidir; “ilk satış” şartı ayrıca kontrol edilmelidir.
Riskli Alan veya Rezerv Yapı Alanında Belge Gerekir mi?
Evet. TKGM uygulamasında riskli alan veya rezerv yapı alanında inşa edilen yeni yapı bakımından muafiyet isteniyorsa, yeni yapının bu alanda kaldığının Bakanlık/Kentsel Dönüşüm Başkanlığının ilgili biriminden alınacak yazıyla belgelenmesi gerekir.
Kiracı Kentsel Dönüşüm Tapu Harcı Muafiyetinden Yararlanabilir mi?
6306 sayılı Kanunda, dönüşüme konu riskli yapıyı en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kullanan gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişileri için de belirli işlemlerde muafiyet imkânı düzenlenmiştir.
Ancak kiracılık süresinin ve kullanım durumunun belgelendirilmesi gerekir; yalnız kira sözleşmesinin varlığı her işlem için otomatik muafiyet sağlamaz.
Tapu Harcı Muafiyeti Alıcı ve Satıcı İçin de Geçerli mi?
Muafiyetin taraflara nasıl uygulanacağı işlemin hangi 6306 düzenlemesi kapsamında bulunduğuna göre değişir. TKGM, bazı nitelikli ilk satışlarda işlem taraflarının muafiyetten yararlanacağını açıkça belirtmektedir.
Bu nedenle işlemden önce yalnız taşınmazın riskli yapı kaydına değil, satışın hangi aşamada olduğu ve tarafların sıfatına da bakılmalıdır.
Döner Sermaye Ücreti de Her Zaman Muaf mı?
Hayır. 6306 kapsamındaki muafiyet hükümleri vergi, harç ve ücretler bakımından geniş olmakla birlikte, TKGM uygulamasında işlem türüne göre döner sermaye ücretinin ayrıca tahsil edildiği istisnai durumlar da vardır.
Örneğin riskli yapı bulunan parselin Kanun kapsamı dışındaki boş parsellerle tevhit edilmesine ilişkin bazı işlemlerde döner sermaye muafiyeti uygulanmadığı TKGM genelgesinde belirtilmektedir. Bu nedenle 'tapu harcı yoksa bütün tapu masrafı sıfırdır' sonucu çıkarılmamalıdır.
Muafiyet Tapuda Kendiliğinden Görünür mü?
Riskli yapı belirtmesi, dönüşüm kayıtları ve ilgili kurum belgeleri tapu sisteminde önemli olmakla birlikte, bazı muafiyetlerin uygulanması için ilgili idareden veya Bakanlık/Kentsel Dönüşüm Başkanlığından belge gerekebilir.
Harç muafiyeti konusunda tereddüt bulunması hâlinde TKGM genelgesi konunun mahalli maliye kuruluşuna sorularak alınacak cevap doğrultusunda işlem yapılmasını öngörmektedir.
Tapu Harcı Muafiyeti Yoksa Normal Oran Ne?
Muafiyet kapsamına girmeyen gayrimenkul satışlarında tapu harcı gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 oranındadır.
Normal satıştaki oran ve örnek hesaplamalar için 2026 Tapu Harcı rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Kentsel Dönüşüm Taşınmazının Satışı Nasıl Başlatılır?
Muafiyet şartları kontrol edildikten sonra satış başvurusu tapu müdürlüğü sürecinde Web Tapu üzerinden başlatılabilir. İşlem sırasında riskli yapı ve muafiyet belgelerinin eksiksiz olması önemlidir.
Başvuru adımları için Web Tapu Satış Başvurusu rehberimize bakabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Riskli yapı şerhi varsa tapu harcı hiç ödenmez mi?
Hayır. Riskli yapı tespitinin bulunması önemli olmakla birlikte işlem türü, taşınmazın niteliği, ilk satış şartı ve tarafların statüsü birlikte değerlendirilir.
Kentsel dönüşümde yeni daireyi müteahhitten ilk kez alan kişi tapu harcı öder mi?
6306 kapsamındaki yeni yapının şartları ve satıcının niteliği uygunsa ilk satış işlemi muafiyet kapsamına girebilir. Somut yapı ve belge durumu tapuda ayrıca kontrol edilmelidir.
Parsel büyük, bina küçükse bütün arsa muaf mı?
Her durumda değil. Kat irtifakı/kat mülkiyeti veya ruhsatlı yapı şartlarını taşımayan bazı riskli yapı parsellerinde muafiyet yalnız bina zemin alanının parsel alanına oranıyla sınırlı uygulanabilir.
İkinci satış da muaf mı?
Muafiyet düzenlemelerinin önemli kısmı ilk satış/devir şartına bağlıdır. İlk satıştan sonraki devirde aynı muafiyetin otomatik devam ettiği varsayılmamalıdır.
Yorumlar