İmar Planında Park ve Kamu Hizmeti Alanı: İmar Hakkı Aktarımı | 2026
Güncelleme tarihi: 2 gün önce
Bir taşınmazın uygulama imar planında yol, park, okul, sağlık tesisi veya başka bir kamu hizmeti alanına ayrılması malikin tapusunu hemen ortadan kaldırmaz. Ancak taşınmazın uzun yıllar kamulaştırılmaması ve plandaki kısıtlamanın kaldırılmaması, malikin taşınmazını kullanma, yapılaşma ve ekonomik olarak değerlendirme imkânlarını ciddi biçimde sınırlayabilir.
Kamu Hizmeti Alanına Ayrılmak Mülkiyet Hakkına Müdahale midir?
Evet. Anayasa Mahkemesine göre taşınmazın imar planında kamu hizmeti alanına ayrılması, malik tapuda mülkiyetini korumaya devam etse bile mülkiyet hakkından doğan yetkileri önemli ölçüde sınırlar. Yapılaşmanın engellenmesi, satış değerinin düşmesi ve taşınmaz üzerinde ekonomik tasarrufta bulunmanın zorlaşması mülkiyet hakkına müdahale oluşturur.
Her Plan Kısıtlaması Mülkiyet Hakkını İhlal Eder mi?
Hayır. İmar planları kamu yararı amacıyla mülkiyet hakkına sınırlama getirebilir. Anayasal sorun, sınırlamanın malik üzerinde aşırı ve belirsiz süreli bir külfete dönüşmesiyle ortaya çıkar. Kısıtlamanın süresi, idarenin kamulaştırma veya plan değişikliği yönünde işlem yapıp yapmadığı, taşınmazın fiilen kullanılabilirliği ve malike herhangi bir giderim sağlanıp sağlanmadığı birlikte değerlendirilir.
Beş Yıllık Süre Neden Önemlidir?
Kamulaştırma Kanunu Ek Madde 1'e göre uygulama imar planında umumi hizmet veya resmî kurum alanına ayrılarak mülkiyet hakkı özüne dokunacak şekilde kısıtlanan taşınmazlarda, uygulama planının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programı veya imar uygulaması yapılması, taşınmazın kamulaştırılması ya da mülkiyet hakkını engelleyen kısıtlılığın plan değişikliğiyle kaldırılması gerekir.
Ali Seymen ve Diğerleri Başvurusunda AYM Ne Karar Verdi?
Anayasa Mahkemesi, Ali Seymen ve diğerleri başvurusunda (B. No: 2018/7817, 13.04.2021), uygulama imar planında kamu hizmeti alanına ayrılan taşınmazın beş yıldan uzun süre kamulaştırılmaması ve herhangi bir tazminat da ödenmemesi nedeniyle başvuruculara aşırı bir külfet yüklendiğini belirterek mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir. Giderim olarak yeniden yargılama kararı verilmiştir. Kararın tam metni Anayasa Mahkemesi kararlar bilgi bankasında yer almaktadır.
AYM'nin 'Adil Denge' Ölçütü
Mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin kamu yararı amacı taşıması tek başına yeterli değildir. Malik ile toplumun genel yararı arasında adil bir denge kurulmalıdır. Taşınmazın uzun süre hiçbir kamulaştırma bedeli ödenmeden kamu hizmeti alanı olarak tutulması ve malikin belirsiz süre boyunca kullanma imkânından mahrum bırakılması bu dengeyi malik aleyhine bozabilir.
İdare Beş Yıl Sonunda Ne Yapmalıdır?
İdare taşınmazı mutlaka tek bir yöntemle edinmek zorunda değildir. Somut plan ve hizmet ihtiyacına göre kamulaştırma, imar uygulaması, plan değişikliği veya mevzuatın izin verdiği başka bir çözüm gündeme gelebilir. Ancak malikin mülkiyet hakkını ağır biçimde kısıtlayan durumun belirsiz süreyle devam ettirilmesi kabul edilebilir değildir.
2026'da Görevli Yargı Konusunda Ne Değişti?
Kamulaştırma Kanunu Ek Madde 1'e 2022 yılında eklenen ve hukuki el atma nedeniyle açılacak bedel davalarını açıkça adli yargıya bırakan hüküm, Anayasa Mahkemesinin E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararıyla iptal edilmiş ve iptal 30.01.2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu nedenle 2026 sonrası yalnızca imar planından kaynaklanan hukuki el atma dosyalarında görevli yargı, dava tarihi ve talebin niteliği dikkate alınarak güncel içtihatla birlikte belirlenmelidir. Hukuki el atma ve 2026 görev tartışmasına ilişkin ayrıntılı güncel rehberimize buradan ulaşabilirsiniz.
Fiilî El Atma Varsa Durum Farklı mıdır?
Eğer idare yalnızca imar planıyla kısıtlama getirmemiş, taşınmaza fiilen yol, park, bina veya başka bir kamu tesisi yaparak fiziksel olarak da el atmışsa uyuşmazlık fiilî kamulaştırmasız el atma niteliğine dönüşebilir. Fiilî el atmaya dayalı bedel ve tazminat talepleri adli yargıda değerlendirilir.
İmar Planının İptali de İstenebilir mi?
Kamu hizmeti kararının şehircilik ilkeleri, planlama esasları veya kamu yararı bakımından hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa doğrudan imar planının iptali idari yargıda istenebilir. Planın iptali ile uzun süreli kısıtlılıktan kaynaklanan bedel veya tazminat talebi aynı hukuki mesele değildir. İmar planı iptal davası ve planlama ilkeleri hakkında ayrıntılı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kamulaştırma Yapılırsa Bedel Nasıl Hesaplanır?
İdare kamulaştırma yoluna giderse taşınmazın değeri 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun değerleme hükümlerine göre belirlenir. Arsa veya arazi niteliği, emsal satışlar, net gelir yöntemi ve taşınmazın özellikleri önem taşır. Kamulaştırma bedelinin hesaplanmasına ilişkin rehberimize buradan ulaşabilirsiniz.
Dava Öncesi Hangi Belgeler Toplanmalıdır?
Güncel tapu kaydı, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planları, plan notları, planın onay ve kesinleşme tarihleri, imar durumu, beş yıllık imar programları, idareye yapılmış başvurular ve cevaplar, varsa kamulaştırma programı ve taşınmaza fiilî müdahale bulunup bulunmadığını gösteren belgeler birlikte incelenmelidir.
2025 Düzenlemesi: İmar Hakkı Aktarımı Nedir?
7534 sayılı Kanunla 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen düzenlemeler, uygulama imar planında umumi veya kamu hizmet alanında kaldığı için özel mülkiyete konu yapılaşma hakkı kullanılamayan taşınmazlarda imar hakkı aktarımını yeni bir çözüm yöntemi olarak kabul etti. Amaç, kamu hizmetine ayrılmış taşınmazın kamuya geçişini sağlarken malik açısından kullanılmayan yapılaşma hakkını başka bir parselde değerlendirebilmektir.
Aktarım otomatik bir hak değildir. Uygulama imar planı veya plan hükmü gerekir; verici ve alıcı parselin değerleri esas alınır. Planlı alanlarda alıcı parselin emsale esas inşaat alanındaki artış, imar planıyla belirlenen oran kadar ve kural olarak %30'u aşmayacak şekilde düzenlenmiştir.
Park Alanında Kalan Özel Mülkiyet İçin Ne Değişti?
Bir taşınmazın uygulama imar planında park, çocuk bahçesi, yol veya başka bir umumi hizmet alanında kalması, mülkiyetin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez. Ancak malik yapılaşma hakkını kullanamaz ve taşınmazın kamuya geçirilmesi gerekir. 3194 sayılı Kanun'un 13. maddesi artık parselasyon, kamu/Hazine taşınmazlarından karşılama, imar hakkı aktarımı, trampa, satın alma ve kamulaştırma gibi birden fazla yöntemi birlikte öngörmektedir.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 2026 tarihli konsolide İmar Kanunu metninde de imar hakkı aktarımı ve %30 sınırı açıkça yer almaktadır. Bu nedenle 'park alanında kaldı, mutlaka kamulaştırma davası açılır' şeklindeki eski ve tek seçenekli yaklaşım artık her dosya için doğru değildir.
11 Eylül 2025 Yönetmeliği Ne Getirdi?
11 Eylül 2025 tarihli Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik değişikliği, imar hakkı aktarımına konu olabilecek alanları ve aktarım usulünü ayrıntılandırdı. Arazi ve arsa düzenlemesi yapılmasına rağmen kamu eline geçmeyen umumi ve kamu hizmet alanları ile ikinci kez DOP kesintisi yapılamadığı için kamuya geçirilemeyen alanlar bu sistemin başlıca uygulama alanları arasında sayılmıştır.
Aktarım değer esaslıdır. Verici ve alıcı parsellerin değerleri karşılaştırılır; alıcı parselin metrekare birim değerinin verici parselden fazla olmaması ve aktarımın ilgili idarenin yetki alanı içinde plan kararıyla gerçekleştirilmesi gerekir. Her taşınmazın somut imar planı ve önceki parselasyon geçmişi ayrıca incelenmelidir.
Boğaziçi Öngörünüm Bölgesinde İmar Hakkı Aktarımı Mümkün mü?
Boğaziçi Öngörünüm Bölgesi genel imar mevzuatından ayrı ve daha sıkı bir koruma rejimine tabidir. Bu nedenle 3194 sayılı Kanun'daki imar hakkı aktarımı hükümlerinin varlığı, Boğaziçi'nde her park veya yeşil alan parselinde doğrudan aktarım yapılabileceği anlamına gelmez. 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu, özel plan kararları, koruma statüsü ve yetkili idarelerin görüşleri birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle parselin Boğaziçi sahil şeridi veya öngörünüm bölgesinde park, yeşil alan veya yol kullanımında kalması hâlinde; önce planın tarihi ve ölçeği, taşınmazın hangi özel bölge sınırında olduğu, daha önce parselasyon uygulanıp uygulanmadığı, kamuya geçiş için hangi yöntemin hukuken mümkün olduğu ve özel mevzuatın aktarımı sınırlandırıp sınırlandırmadığı belirlenmelidir.
Malik Hangi Yolu İzlemeli?
İlk adım güncel tapu kaydı, çap, imar durumu, uygulama imar planı ve plan notlarının birlikte temin edilmesidir. Daha sonra taşınmazın kamu eline geçişinin parselasyon, imar hakkı aktarımı, trampa, satın alma veya kamulaştırma yöntemlerinden hangisiyle sağlanabileceği değerlendirilir. İdarenin uzun süre hiçbir işlem yapmaması hâlinde ise mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin hukuki niteliği ve başvurulabilecek yargısal yol ayrıca incelenmelidir.
Sonuç
Taşınmazın kamu hizmeti alanına ayrılması tek başına otomatik tazminat veya ihlal sonucu doğurmaz. Ancak kısıtlamanın yıllarca sürmesi, kamulaştırma yapılmaması ve malike etkili bir giderim sağlanmaması hâlinde mülkiyet hakkının ihlali gündeme gelebilir. Beş yıllık süre, müdahalenin ağırlığı ve 30 Ocak 2026 sonrası görev rejimi güncel mevzuat ve içtihatla birlikte değerlendirilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın özellikleri farklı sonuçlar doğurabilir. Büro iletişim bilgilerine İletişim sayfasından ulaşabilirsiniz.
2026 İçin Uygulama Kontrolü
Taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu ve kadastro kayıtları, işlem zinciri, taraf sıfatı, taşınmazın güncel hukuki ve fiilî durumu, değerleme ile görev-yetki meseleleri birlikte incelenmelidir. İmar, tapu ve usul düzenlemeleri değişebildiğinden somut olay güncel mevzuat ve içtihat üzerinden ayrıca doğrulanmalıdır.
Yorumlar