Boğaziçi Öngörünüm Bölgesi: İmar, Hukuki El Atma ve Tazminat | 2026
Güncelleme tarihi: 11 dakika önce
Boğaziçi Sahil Şeridi ve Öngörünüm Bölgesindeki taşınmazlar, genel imar kurallarının yanında 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ve koruma mevzuatından kaynaklanan özel sınırlamalara tabidir. Bir taşınmazın park, çocuk bahçesi, açık spor alanı veya başka bir kamu kullanımına ayrılması mülkiyeti kendiliğinden sona erdirmez; ancak malik taşınmazını uzun yıllar ekonomik olarak kullanamaz hâle gelirse mülkiyet hakkına müdahalenin ölçülülüğü ve giderim yolları gündeme gelir.
Boğaziçi Öngörünüm Bölgesi Nedir?
Kısa cevap: Boğaziçi Öngörünüm Bölgesi, Boğaziçi Alanı içinde yapılaşma ve kullanımın özel koruma kurallarına bağlandığı bölümlerden biridir. Bir taşınmazın bu bölgede kalması mülkiyeti kendiliğinden sona erdirmez; ancak imar, yapılaşma ve kullanım imkânları 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu ile ilgili plan ve koruma kararlarına göre önemli ölçüde sınırlanabilir.
2960 sayılı Kanun Boğaziçi Alanını sahil şeridi, öngörünüm, geri görünüm ve etkilenme bölgeleri bakımından farklı koruma ve planlama rejimlerine bağlar. Öngörünüm bölgesinde taşınmazın hukuki durumu belirlenirken yalnız tapu kaydı veya mahalle bilgisi yeterli değildir; yürürlükteki plan, koruma statüsü, plan notları ve taşınmazın 22.07.1983 onaylı plan içindeki konumu birlikte incelenmelidir.
Özel Koruma Statüsü Mülkiyet Hakkını Ortadan Kaldırır mı?
Hayır. Malik tapuda malik olmaya devam eder. Bununla birlikte yapılaşma ve kullanım olanakları ciddi biçimde sınırlandırılabilir. Anayasal değerlendirmede asıl soru, sınırlamanın kamu yararı amacıyla kurulup kurulmadığının yanında malike yüklenen külfetin süresi ve ağırlığıdır. Uzun süren ve etkili bir giderim imkânı bırakmayan kısıtlamalar adil denge sorununa yol açabilir.
Park veya Yeşil Alana Ayrılan Taşınmazda Hukuki El Atma
Taşınmaz uygulama imar planıyla kamu hizmetine ayrıldığı hâlde idare kamulaştırma yapmaz ve plan kararını da değiştirmezse malik tapuda malik kalmasına rağmen taşınmazından yararlanma imkânını önemli ölçüde kaybedebilir. Kamulaştırma Kanunu Ek m.1, uygulama imar planında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılarak tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar için beş yıllık uygulama sürecini ve bu sürede kamulaştırma, imar uygulaması veya kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği seçeneklerini düzenler.
Danıştay 6. Dairesinin Boğaziçi Kararı
Danıştay 6. Dairesinin 28.12.2020 tarihli E.2016/11961, K.2020/13828 sayılı kararında, Boğaziçi Öngörünüm Bölgesinde park, çocuk bahçesi, oyun ve açık spor alanına ayrılan taşınmazlar yönünden uzun süreli kısıtlılık ayrıntılı biçimde incelenmiştir. Kararda taşınmazların yapılaşma olanağının bulunmaması, kamulaştırmaya hukuki engel olmaması, Boğaziçi Kanununda kamulaştırmaya yönelik kaynak öngörülmesi ve somut olayda takas yolunun etkili bir çözüm sunmaması birlikte değerlendirilerek malik aleyhine adil dengenin bozulduğu sonucuna ulaşılmıştır.
Takas İmkânı Her Zaman Etkili Bir Çözüm müdür?
Hayır. Mevzuatta takas seçeneğinin bulunması tek başına malikin zararının giderildiği anlamına gelmez. Taşınmazın statüsü bakımından takas şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği, malikin bu yola fiilen erişip erişemediği ve idarenin uygulanabilir bir alternatif sunup sunmadığı araştırılmalıdır. Danıştayın Boğaziçi kararında da teorik bir giderim seçeneğinden çok somut olayda gerçekten uygulanabilir bir yol bulunup bulunmadığı önemsenmiştir.
30 Ocak 2026 Sonrası Görev Konusu Neden Değişti?
Kamulaştırma Kanunu Ek m.1'e 2022 yılında eklenen üçüncü cümle, bu kapsamda açılacak mülkiyet hakkından kaynaklı bedele ilişkin davalarda adli yargıyı görevli kılıyordu. Anayasa Mahkemesi 16.01.2025 tarihli E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararıyla bu cümleyi iptal etti ve iptal hükmü 30.01.2026 tarihinde yürürlüğe girdi. Bu nedenle 2026'da hukuki el atma uyuşmazlıklarında görev değerlendirmesi yapılırken eski “her hâlde adli yargı” cümlesine dayanılmamalı; dava tarihi, talebin niteliği ve güncel görev içtihadı birlikte incelenmelidir.
Kamulaştırma mı, Plan Değişikliği mi, Tazminat mı?
Her dosyada tek bir çözüm yoktur. Taşınmazın kamu hizmeti için gerçekten gerekli olduğu durumlarda kamulaştırma; kamu kullanımına ihtiyaç kalmamışsa kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği; uzun süreli ve ağır kısıtlamanın giderilmediği hâllerde ise koşullarına göre bedel veya tazminat talebi gündeme gelebilir. Plan kararının kendisinin şehircilik ilkelerine veya kamu yararına aykırı olduğu ileri sürülüyorsa plan iptali davası ayrıca değerlendirilmelidir.
Dosyada Toplanması Gereken Belgeler
Güncel tapu kaydı, çap ve taşınmazın koordinat bilgileri
1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlar ile plan notları
Boğaziçi ve varsa doğal/kentsel sit statüsüne ilişkin kararlar
Planın onay ve kesinleşme tarihleri ile geçmiş plan değişiklikleri
Kamulaştırma programı, idare başvuruları ve yazışmalar
Varsa takas başvurusu ve idarenin verdiği cevaplar
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
Boğaziçi veya sit statüsü varsa tazminatın hiçbir koşulda istenemeyeceğini varsaymak.
Takas yolunun somut taşınmaz bakımından gerçekten uygulanabilir olup olmadığını araştırmamak.
2026 sonrası görev tartışmasında iptal edilen eski adli yargı cümlesini kullanmaya devam etmek.
Plan iptali ile uzun süreli kısıtlılıktan kaynaklanan bedel talebini aynı hukuki yol sanmak.
Sonuç
Boğaziçi Öngörünüm Bölgesinde taşınmazın özel koruma rejimine tabi olması, mülkiyet hakkı incelemesini ortadan kaldırmaz. Kısıtlamanın süresi, kamu kullanımının niteliği, kamulaştırma ve takas seçeneklerinin gerçekliği, planın güncelliği ve malike yüklenen külfet birlikte değerlendirilmelidir. 30.01.2026 itibarıyla görev konusunda da eski yasal düzenlemeye otomatik biçimde dayanılmaması özellikle önemlidir.
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır; taşınmazın plan ve koruma belgeleri görülmeden somut uyuşmazlık hakkında kesin değerlendirme yapılamaz.
Konuyla İlgili Diğer Rehberler
Görüşme ve iletişim
Boğaziçi Öngörünüm Bölgesindeki taşınmazınızın imar kısıtlamaları hakkında görüşme talebinizi büromuza iletebilirsiniz. Görüşme için elinizdeki tapu kaydını, imar durumu ve plan belgelerini; varsa idareye yaptığınız başvuruları ve verilen cevapları hazırlamanız yararlı olur.
Yorumlar