Ortak Kira Sözleşmesi: Birden Fazla Kiracı, Borç, Ayrılma ve Tahliye

İki arkadaşın, kardeşlerin veya eşlerin aynı kira sözleşmesini kiracı sıfatıyla imzalaması, tek kiracılı ilişkiden farklı sorular doğurur. Kiranın tamamı kimden istenebilir? Kiracılardan biri taşınınca sorumluluğu biter mi? Ev sahibi ihtarı yalnızca bir kişiye gönderebilir mi? Tahliye taahhüdünü tek kişinin imzalaması yeterli midir?

Bu soruların cevabı, evde kaç kişinin yaşadığından önce sözleşmede kimlerin hangi sıfatla yer aldığına bağlıdır. Birlikte yaşamak, ortak kiracı olmak, alt kiracı olmak ve kefil olmak farklı hukuki durumlardır. Doğru değerlendirme için sözleşme, imzalar, sonradan yapılan anlaşmalar ve ödeme düzeni birlikte incelenmelidir.

Ev arkadaşı ile ortak kiracı arasındaki fark nedir?

Ortak kiracılıkta birden fazla kişi aynı kira ilişkisinin kiracı tarafında bulunur. Sözleşmeyi yalnızca bir kişi kiracı olarak yapmışsa, onunla birlikte yaşayan kişinin giderlere katılması tek başına ev sahibine karşı kiracı sıfatı kazandığını göstermez. Buna karşılık sözleşme, temsil veya sonradan katılma iradesiyle farklı bir sonuç doğmuş olabilir.

Belgede bir kişinin adının bulunması da sıfatını tek başına açıklamaz. Kiracı, kefil, tanık veya temsilci olarak imza atılması farklı sonuçlar yaratır. “İkinci isim yazılı, o da kiracıdır” ya da “imzası var, bütün borcu üstlenmiştir” şeklinde otomatik sonuca gidilmemelidir.

Özellikle eve sonradan gelen kişi için, önceki kiracının yerini mi aldığı yoksa sadece onunla mı yaşadığı açıklaştırılmalıdır. Alt kira, ev arkadaşlığı ve sözleşme devri rehberi bu ayrımı tamamlar.

Ev sahibi kiranın tamamını tek kiracıdan isteyebilir mi?

Para borcu bakımından müteselsil sorumluluk önemlidir. Bu sorumluluk varsa alacaklı, borcun tamamını veya bir kısmını borçlulardan herhangi birinden talep edebilir; aynı borcu birden fazla kez tahsil edemez. Borç tamamen ödenene kadar diğer borçluların sorumluluğu da ilgili kurallar çerçevesinde sürer.

Ancak sırf birden fazla kiracı bulunduğu için her para borcunda kendiliğinden müteselsil sorumluluk doğduğu söylenemez. TBK m. 162, böyle bir sorumluluğun borcun tamamının üstlenildiğine ilişkin iradeden veya kanundan kaynaklanmasını arar. Sözleşmedeki “kiracılar borcun tamamından müteselsilen sorumludur” hükmü bu nedenle önem taşır. TBK m. 162–167.

Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.162/1: “Birden çok borçludan her biri, alacaklıya karşı borcun tamamından sorumlu olmayı kabul ettiğini bildirirse, müteselsil borçluluk doğar.”

Sözleşmede kullanılan kelimeler kadar düzenlemenin bütünü ve uygulanabilecek özel hükümler de incelenir. Aile konutunda eşin kanunen sözleşmeye katılması bunun önemli örneğidir. Ticari nitelikteki ilişkilerde ise ayrıca ticari hükümler gündeme gelebileceğinden, konuttaki iki ev arkadaşı için yapılan değerlendirme her işyeri ortaklığına aynen taşınmamalıdır.

Kiracıların kendi aralarında yaptığı paylaşım ev sahibini bağlar mı?

İki kiracı kendi arasında kiranın yüzde altmışını birinin, yüzde kırkını diğerinin ödeyeceğini kararlaştırabilir. Ancak bu iç anlaşma, ev sahibinin kabul ettiği sözleşmedeki sorumluluk düzenini kendiliğinden değiştirmez. Ev sahibine karşı müteselsil sorumluluk varsa “ben kendi payımı arkadaşıma verdim” savunması her durumda yeterli olmaz.

Örneğin 30.000 TL kira için iki ortak kiracı müteselsil sorumluluk üstlenmişse ve biri ev sahibine yalnızca 15.000 TL ödemişse, kalan tutar için onun sorumluluğu bütünüyle ortadan kalkmış sayılmaz. Arkadaşının ödemesi gereken kısmı ona göndermiş olmak da bu paranın ev sahibine ulaştığını tek başına kanıtlamaz.

Bu nedenle payların, ortak hesaba aktarımın ve ev sahibine yapılan nihai ödemenin ayrı ayrı belgelenmesi yararlıdır. Ödeme açıklamasında taşınmaz ve kira dönemi belirtilmeli; ortak kiracıların iç hesabıyla ev sahibinin alacak hesabı karıştırılmamalıdır.

Bütün kirayı ödeyen kişi diğer kiracıdan ne isteyebilir?

Müteselsil borçlulardan biri iç ilişkide kendi payını aşan ödeme yapmışsa, koşulları varsa diğer borçluya rücu edebilir. TBK m. 167’de iç paylaşım için sözleşme, ilişkinin niteliği ve kanundaki esaslar dikkate alınır. Her dosyada otomatik olarak yarı yarıya paylaşım yapılacağı varsayılmamalıdır.

İç anlaşma, oda kullanımı, farklı kira payları ve önceki hesaplaşmalar delil olabilir. Ancak bir kişinin daha küçük odada yaşaması, tek başına her durumda belirli bir indirim hakkı yaratmaz. Tarafların ne kararlaştırdığı önemlidir. Ödeme dekontları ve yazışmalar korunmalıdır.

Rücu talebi, ev sahibine karşı kira borcunun ödenmesinden farklı bir uyuşmazlıktır. Talebin hukuki niteliği, görevli mahkeme ve gerekiyorsa arabuluculuk koşulları ayrıca değerlendirilir. Başkasının payını ödeyen kişi, bunun yerine sonraki ay ev sahibine ödemeyi tek taraflı keserek yeni bir kira borcu oluşturmamalıdır.

Ortak kiracılardan biri taşınırsa sorumluluğu biter mi?

Fiilen evden ayrılmak, kira sözleşmesinden hukuken çıkmakla aynı değildir. Kiracılar arasındaki “artık burada yaşamıyorum” anlaşması, ev sahibinin taraf olduğu sözleşmeyi kendiliğinden değiştirmez. Ayrılan kişinin anahtarını diğer kiracıya bırakması da bütün kiralananın ev sahibine teslim edildiğini göstermez.

En sağlıklı yöntem, kalan kiracılar ve kiraya verenle birlikte yazılı bir değişiklik protokolü yapılmasıdır. Protokolde ayrılış tarihi, geçmiş borçlar, gelecekteki sorumluluğun sona ermesi, yeni kiracı varsa onun katılması ve depozito hesabı açıkça düzenlenmelidir. Sadece yeni kişinin kira göndermeye başlaması, eski kiracının her borçtan ibra edildiğini kesin olarak göstermez.

Bir kişinin sözleşmeden çıkması ile bütün kiralananın erken boşaltılması farklıdır. Kiralanan tamamen iade ediliyorsa TBK m. 325 kapsamındaki makul süre ve uygun yeni kiracı gibi hususlar ayrıca gündeme gelebilir. Ayrıntılar erken çıkış ve anahtar teslimi rehberindedir.

İhtar ve tahliye talebi bütün kiracılara yöneltilmeli mi?

Para alacağı ile kira ilişkisinin sona erdirilmesi aynı şekilde ele alınmaz. Müteselsil para borcu belirli bir borçluya yöneltilebilse de tek bir kiralananın tahliyesi, birlikte kiracılıkta bölünemeyen bir sonuç doğurur. Tarafların doğru belirlenmesi, gerekli bildirimlerin bütün kiracılara yöneltilmesi ve davadaki taraf yapısı önemlidir.

Bu nedenle ev sahibi, “kira her ay bir kişinin hesabından geliyor” diye diğer sözleşme taraflarını yok saymamalıdır. Kiracı da arkadaşına gelen bildirimin kendisi bakımından hiçbir sonuç doğurmayacağını peşinen varsaymamalıdır; evrakın kime, hangi sıfatla ve nasıl tebliğ edildiği incelenmelidir.

İhtarın yalnızca bir kişiye yöneltilmesinin sonucu, takip veya tahliye sebebine göre değerlendirilir. Kira alacağı takibi, temerrüt nedeniyle tahliye, ihtiyaç davası ve tahliye taahhüdü aynı şartlara bağlı değildir. Süreli bir işlem varsa taraf eksikliğini sonradan her zaman kolayca tamamlamak mümkün olmayabilir.

Tahliye taahhüdünü tek ortak kiracının imzalaması yeterli mi?

Birlikte kiracılıkta geçerli tahliye taahhüdü bakımından bütün kiracıların iradesi önemlidir. Bir kiracının diğerleri adına imza atabilmesi için uygun temsil yetkisi bulunmalıdır. Birlikte oturmak, kardeş olmak veya kira ödemelerini yürütmek tek başına temsil yetkisi oluşturmaz.

Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesi, yazılı olması ve belirli tahliye tarihi içermesi gibi diğer geçerlilik koşulları da ayrıca korunur. Bütün imzaların bulunması, başka bir geçersizlik sorununu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Tahliye taahhütnamesi rehberi bu koşulları ayrıntılı açıklar.

Eşler ve aile konutunda hangi özel kurallar var?

TMK m. 194 uyarınca kiralanan aile konutunda sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelebilir ve diğer eşle birlikte müteselsilen sorumlu olur. TBK m. 349 ise aile konutuna ilişkin fesihte diğer eşin açık rızasını ve sözleşmeye katılan eşe yapılacak bildirimleri düzenler. Bu hükümler, sıradan ev arkadaşlığından farklıdır. TMK m. 194.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20.10.2025 tarihli, 2025/3374 E., 2025/4997 K. sayılı kararı, sonradan yapılan aile konutu bildiriminin daha önce geçerli biçimde verilmiş tahliye taahhüdünü geriye etkili olarak geçersiz kılmayacağını belirtir. Kararda birlikte kiracı olan kişilerin taahhüt iradesi de değerlendirilmiştir. Dolayısıyla sözleşmeye katılma bildirimi ile taahhüdün tarihleri önemlidir; “eşim şimdi bildirim yaptı, önceki taahhüt kesin düştü” sonucu çıkarılamaz. Bu, belgenin diğer geçerlilik koşullarının incelenmeyeceği anlamına gelmez. Kararın resmi metni.

Depozito ayrılan kiracıya hemen geri verilir mi?

Kira ilişkisi diğer kiracılarla sürerken, ayrılan kişinin depozito payını ev sahibinden hemen alabileceği her durumda söylenemez. Güvencenin hangi borçları karşıladığı, kimin tarafından yatırıldığı, sözleşmenin devam edip etmediği ve tarafların yaptığı değişiklik anlaşması önemlidir.

Depozito payı kalan veya yeni kiracı tarafından ayrılan kişiye ödenecekse bu iç hesaplaşma yazılı kayda bağlanmalıdır. Ev sahibinin depozito tutarını koruması, ayrılan kiracının geçmiş borçlardan otomatik ibra edildiğini göstermez. Aynı şekilde depozitonun bir kısmının iadesi de bütün gelecek sorumluluklar için yeterli açıklık sağlamayabilir.

Sık sorulan sorular

Arkadaşım kira payını ödemiyorsa onu kendim çıkarabilir miyim?

Sözleşmenin tarafı olan kişiyi yalnızca iç ödeme anlaşmazlığı nedeniyle kilit değiştirerek çıkarmak doğru bir çözüm değildir. Kullanım hakkı, borç ilişkisi ve başvuru yolu ayrı değerlendirilmelidir. İç alacak talebi ile tahliye yetkisi aynı şey değildir.

Kiracılardan biri tek başına sözleşmeyi feshedebilir mi?

Tek bir kiralanana ilişkin ortak sözleşmenin bütün taraflar üzerindeki etkisi gözetilmelidir. Bir kişinin bildirimiyle hem kendisinin hem diğerlerinin durumunun istenildiği gibi değişeceği varsayılamaz. Sözleşmeden ayrılma için açık ve uygun taraf katılımıyla düzenlenmiş anlaşma önemlidir.

Bir kiracıya verilen para makbuz sayılır mı?

Ev sahibine borcun ödendiğini göstermek bakımından parayı alan kişinin tahsil yetkisi ve ödemenin nihai olarak kime ulaştığı önemlidir. Ortak kiracıya yapılan transfer ile kiraya verene yapılan kira ödemesi aynı delil değildir.

Uyuşmazlığı önlemek için sözleşmede neler açık olmalı?

Kiracıların kimliği ve sıfatı, dış ilişkide sorumluluk biçimi, iç kira paylaşımı, ödeme hesabı, ayrılma ve yeni kişinin katılması, depozito hesabı ve bildirim adresleri açıkça düzenlenmelidir. Değişiklik olduğunda yalnızca mesajlaşmayla yetinmek yerine tarafların iradesini gösteren yazılı protokol hazırlanmalıdır.

Bu rehber 29 Ekim 2026 tarihinde kontrol edilen mevzuat ve belirtilen Yargıtay kararı temelinde hazırlanmıştır. Somut sorumluluk, sözleşmenin bütünü ve tarafların işlemleri görülerek belirlenir. İlgili diğer konulara Kira Hukuku kategorisinden ulaşabilirsiniz.

Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.