Miras Kalan Taşınmazı Bir Mirasçı Tek Başına Kiraya Verebilir mi? | 2026
Miras kalan bir ev veya işyerinin mirasçılardan yalnız biri tarafından kiraya verilmesi uygulamada sık uyuşmazlık doğurur. Sorunun cevabı, taşınmazın hâlen miras ortaklığına bağlı elbirliği mülkiyetinde mi olduğu, paylı mülkiyete geçilip geçilmediği ve kiraya veren mirasçının diğer mirasçılardan yetki alıp almadığına göre değişir.
Paylaşma yapılmadan önce taşınmaz kime aittir?
TMK m.640 uyarınca birden çok mirasçı varsa, paylaşmaya kadar tereke üzerinde miras ortaklığı oluşur. Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve sözleşme veya kanundan doğan özel bir temsil ya da yönetim yetkisi bulunmadıkça terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler.
Bir mirasçı tek başına kira sözleşmesi yapabilir mi?
Elbirliği mülkiyetinde yönetim ve tasarruf bakımından kural birlikte hareket etmektir. TMK m.702 de kanunda veya sözleşmede aksine hüküm yoksa yönetim ve tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermesini öngörür. Bu nedenle yetkilendirme bulunmadan bir mirasçının tek başına yaptığı kira sözleşmesinin miras ortaklığını ve diğer mirasçıları bağladığı peşinen söylenemez.
Tek mirasçının imzaladığı kira sözleşmesi tamamen geçersiz midir?
Bu konuda 'her durumda geçersizdir' şeklinde bir genelleme doğru değildir. Kiraya veren sıfatı ile malik sıfatı aynı şey değildir ve kira sözleşmesi imzalayan kişi ile kiracı arasında kişisel borç ilişkisi doğabilir. Buna karşılık sözleşmenin terekeyi ve sözleşmeye taraf olmayan diğer mirasçıları ne ölçüde bağladığı; yetki, sonradan verilen onay, kullanım biçimi ve mülkiyet rejimine göre ayrıca değerlendirilir.
Diğer mirasçılar ne yapabilir?
Sözleşmeye katılmayan mirasçılar, koşulları varsa mülkiyet ve miras ortaklığı haklarına dayanarak elatmanın önlenmesi, kira gelirinin terekeye iadesi, hesap verme veya tazminat taleplerini gündeme getirebilir. Ecrimisil istenip istenemeyeceği ise kiracının ve kiraya veren mirasçının iyi veya kötü niyeti, diğer mirasçıların rızası ve intifadan men koşulu gibi unsurlara göre ayrıca incelenmelidir.
Kira gelirini tek mirasçı alabilir mi?
Taşınmaz terekeye aitse ondan elde edilen kira geliri de kural olarak tereke geliridir. Kirayı fiilen bir mirasçı tahsil ediyor olsa bile bu durum gelirin yalnız ona ait olduğu anlamına gelmez. Miras ortaklığı devam ederken gelirlerin hesabı ve paylaşımı tereke hükümleri çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Tereke temsilcisi taşınmazı kiraya verebilir mi?
Sulh hukuk mahkemesince tereke temsilcisi atanmışsa, temsilcinin yönetim ve temsil yetkisi mahkeme kararı ve TMK m.640 çerçevesinde değerlendirilir. Taşınmazın kiraya verilmesi terekenin yönetimi kapsamında temsilcinin görev alanına giriyorsa, mirasçılardan her birinin ayrı ayrı kira sözleşmesi yapması yerine temsilci üzerinden işlem yapılması mümkün olabilir.
Paylı mülkiyete geçilmişse kural değişir mi?
Evet. Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürüldüğünde TMK m.691'deki önemli yönetim işleri rejimi gündeme gelir. Taşınmazın kiraya verilmesi önemli yönetim işi olarak değerlendirildiğinde, aksine anlaşma yoksa pay ve paydaş çoğunluğu aranır. Güncel Yargıtay uygulaması da paylı mülkiyette kira ilişkisini bu çoğunluk ve sözleşmeye taraf olanların sıfatları üzerinden değerlendirmektedir.
Mirasbırakan taşınmazı hayattayken kiraya vermişse ne olur?
Mirasbırakanın ölümünden önce kurulmuş geçerli bir kira sözleşmesi varsa ölüm, kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez. Mirasçılar mirasın kazanılmasıyla kiraya verenin malvarlığına ilişkin hak ve borçlarına halef olur. Bu durumda yeni bir kira sözleşmesi yapılmasından farklı olarak mevcut sözleşmenin devamı ve kira alacaklarının kim tarafından talep edileceği değerlendirilir.
Kiracı kime ödeme yapmalıdır?
Miras ortaklığı devam ederken kiracının hangi kişiye yapacağı ödemenin borcu sona erdireceği, mevcut kira sözleşmesinin taraflarına, mirasçılara yapılan bildirimlere, verilen yetkiye ve varsa tereke temsilcisinin bulunmasına göre değişebilir. Özellikle mirasçılar arasında açık uyuşmazlık varsa kiracının yalnız bir mirasçıya ödeme yapmasının tüm mirasçılar yönünden sonuç doğuracağı varsayılmamalıdır.
Sonuç
Miras ortaklığı devam ederken bir mirasçının tek başına yaptığı kira işlemi, elbirliği mülkiyetinin birlikte hareket kuralı nedeniyle hukuki risk taşır. Ancak sözleşmenin taraflar arasındaki şahsi sonuçları ile terekeyi ve diğer mirasçıları bağlayıp bağlamadığı ayrı meselelerdir. Paylaşma, paylı mülkiyete geçiş, verilen yetkiler ve varsa tereke temsilcisi somut olayda sonucu değiştirir.
Yorumlar