Kiracının Kendi Evi Varsa Tahliye: Aynı İlçe, Eşin Konutu ve Süreler

Kiracının kendi evinin bulunması, kiraya verenin her durumda hemen tahliye isteyebileceği anlamına gelmez. Konutun nerede bulunduğu, kime ait olduğu, oturmaya elverişli olup olmadığı, kiraya verenin sözleşme kurulurken bu durumu bilip bilmediği ve başvuru zamanı birlikte değerlendirilir. Bir tapu kaydı önemli bir delildir; fakat tek başına bütün koşulları karşılamaz.

Bu rehber, Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin üçüncü fıkrasındaki özel tahliye sebebini açıklıyor. Kiraya verenin kendisinin konuta ihtiyaç duyması, yeni malikin satın alma nedeniyle başvurması ve kiracının tahliye taahhüdü vermesi farklı hukuki yollardır. Her yolun koşulları ve süreleri kendi içinde incelenmelidir.

Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.352/3: “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

Kiracının kendi evi varsa tahliye için hangi koşullar aranır?

Türk Borçlar Kanunu m.352/3 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralananla aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunmalıdır. Kiraya verenin, kira sözleşmesi kurulurken bu durumu bilmiyor olması da gerekir. Dava, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır; süreyi etkileyen yazılı bildirim ve arabuluculuk kuralları ayrıca hesaba katılır.

Bu koşullar birbirinin yerine geçmez. Örneğin kiracının başka bir şehirde çok değerli bir dairesinin bulunması, bu madde bakımından aranan yer koşulunu kendiliğinden karşılamaz. Aynı ilçedeki bir taşınmazın tapuda kiracı adına kayıtlı olması da o yapının oturulabilir bir konut olduğunu tek başına göstermez. Talep, somut taşınmaz ve kira ilişkisi üzerinden kurulmalıdır.

Aynı ilçe veya belde ne demektir?

Kanun aynı şehirde, aynı büyükşehirde ya da işe yakın yerde herhangi bir taşınmaz bulunmasını yeterli görmez. Kiralananın ve kiracıya ait konutun idari sınırlar içindeki konumu araştırılır. Aynı büyükşehir belediyesine bağlı farklı ilçelerdeki iki konut bakımından yalnızca büyükşehir ortaklığına dayanarak bu koşulun sağlandığı söylenemez.

Adres kayıtları, tapu bilgileri ve gerektiğinde belediyenin sınır verileri birlikte değerlendirilir. İlçe sınırının değiştiği ya da mahalle adlarının farklı kayıtlarda farklı göründüğü dosyalarda güncel adresi tahmin etmek yerine resmî kayıtlar karşılaştırılmalıdır. Aynı sokak adına sahip iki ayrı yerin karıştırılması, davanın yanlış taşınmaz üzerinden yürütülmesine neden olabilir.

Eşin, çocuğun veya şirketin evi de yeterli olur mu?

Hüküm, kiracıyı ve birlikte yaşadığı eşini açıkça kapsar. Eş adına kayıtlı konut açısından birlikte yaşama koşulu göz ardı edilmemelidir. Evliliğin hukuken devam etmesiyle fiilen birlikte yaşama her dosyada aynı mesele değildir; ayrılık, farklı yerleşim yerleri ve hane düzeni somut delillerle incelenir.

Kiracının anne veya babasının, yetişkin çocuğunun ya da ortağı olduğu şirketin konut sahibi olması, doğrudan kiracının konut sahibi olmasıyla eşit değildir. Kiracı lehine bir kullanım imkânı bulunması ile kanunda belirtilen mülkiyet ilişkisi ayrı konulardır. Sadece akrabalık veya şirket ortaklığı gösterilerek bu özel tahliye sebebi otomatik olarak genişletilemez.

Miras yoluyla edinilmiş küçük bir pay da ayrıca değerlendirilmelidir. Paylı mülkiyet, taşınmazın tamamında tek başına oturma imkânını her zaman sağlamaz. Pay oranı, taşınmazın bölümleri, diğer maliklerin hakları ve fiilî kullanım düzeni araştırılmadan “tapuda hisse var, tahliye kesin” sonucuna varılmamalıdır.

Oturmaya elverişli konut nasıl belirlenir?

Elverişlilik yalnızca binanın dışarıdan ayakta görünmesi değildir. Yapının tamamlanma durumu, güvenliği, temel kullanım imkânları ve kiracının aile yapısı önem taşır. Hane nüfusu, sağlık veya erişilebilirlik gereksinimleri gibi somut koşullar, konutun kullanılabilirliğiyle bağlantılı olarak değerlendirilir. Salt daha yeni bir ev tercih edilmesi ile gerçek bir kullanım engeli birbirinden ayrılır.

Boş arsa, yapımı sürmekte olan bağımsız bölüm veya konut olarak kullanılması hukuken ve fiilen mümkün olmayan bir yer, sırf malvarlığı değeri bulunduğu için oturmaya elverişli konut sayılmaz. Diğer yandan bir konutta başka kişinin oturması da tek cümleyle çözülecek bir mesele değildir. Kullanımın hukuki dayanağı ve kiracının konuttan yararlanma olanağı dosyada incelenmelidir.

Gerekirse mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Teknik iddialar fotoğraf, yapı belgeleri ve ilgili kayıtlarla desteklenmelidir. Sağlıkla ilgili özel durum ileri sürüldüğünde, yalnızca uyuşmazlık için gerekli bilgiler hukuka uygun yolla sunulmalı; karşı tarafın özel hayatına izinsiz müdahale edilmemelidir.

Yargıtay elverişlilik konusunda ne söylüyor?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 20.09.2017 tarihli, 2017/4366 E., 2017/12337 K. sayılı kararında, kiracı kendi taşınmazının inşaat hâlinde ve oturulamaz durumda olduğunu savunmuştur. Daire, konutun oturulabilirliğinin araştırılması gerektiğini; sosyal durum ve aile nüfusunun da elverişlilik değerlendirmesinde önem taşıdığını belirtmiştir.

Karardaki dava, kiracı yargılama sırasında çıktığı için konusuz kalmıştır. Bozma, dava tarihindeki haklılığın ve yargılama giderlerinin eksik araştırmayla belirlenmesine ilişkindir. Dolayısıyla karar “aynı ilçede evi bulunan herkes mutlaka tahliye edilir” sonucunu vermez; tersine, uygunluk savunmasının usulüne uygun araştırılması gerektiğini gösterir.

Kiraya veren sözleşme yapılırken evi biliyorsa ne olur?

Kiraya verenin sözleşmenin kuruluşundaki bilgisi, maddenin açık koşullarından biridir. Kiracının konut sahibi olduğunu bilerek sözleşme yapan kiraya veren, sonradan yalnızca fikrini değiştirdiği için bu koşulu gerçekleşmiş sayamaz. Ancak kiracının malvarlığını genel olarak varlıklı bilmek ile ilgili konutun varlığını bilmek aynı şey değildir.

Sözleşme öncesi yazışmalar, tarafların açıklamaları ve diğer hukuka uygun deliller önem kazanır. Kiracı, evinin bulunduğunu önceden bildirdiğini söylüyorsa bunun hangi tarihte ve nasıl yapıldığını ortaya koymalıdır. Kiraya veren de sadece “yeni öğrendim” demekle bütün diğer koşulları ispatlamış olmaz.

Konutun sonradan edinildiği olaylarda edinim tarihi, kira dönemleri ve ileri sürülen sebep ayrıca değerlendirilir. Kiracının sözleşme başlangıcında ev sahibi olmaması, daha sonraki bütün dönemler için bu tahliye sebebinden otomatik olarak bağışık olduğu anlamına gelmez. Buna karşılık, yalnızca yeni tapu tarihine bakılarak dava takvimi oluşturulması da yeterli değildir.

Bir aylık dava süresi ne zaman başlar?

Kanundaki temel başlangıç sözleşmenin bitimidir. Konut kira sözleşmelerindeki uzama düzeni nedeniyle ilk sözleşmenin tarihi, süresi ve güncel kira dönemi birlikte okunmalıdır. Tapunun öğrenildiği günün otomatik olarak bir aylık dava süresini başlattığı düşünülmemelidir. Başka tahliye sebeplerindeki altı aylık veya otuz günlük süreler bu maddeye doğrudan taşınamaz.

TBK m.353, kiraya verenin en geç dava açmak için öngörülen süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmesi hâlinde dava açma süresinin bir kira yılı uzamasını düzenler. Bildirimin içeriği, muhatabı ve zamanında ulaştığının ispatı önemlidir. Sadece noterde bir işlem başlatılmış olmasıyla bildirimin hukuki etkisi aynı şey değildir.

Süre hesabı için tek bir internet örneğine güvenmek yerine sözleşme, tebligat ve arabuluculuk tarihleri yan yana konulmalıdır. Yanlış döneme göre gönderilmiş bir ihtar veya süresi geçtikten sonra yapılan başvuru, esasta haklı görünen talebin sonuçsuz kalmasına yol açabilir.

Arabuluculuk ve dava hangi sırayla yürür?

Bu sebebe dayalı tahliye davasından önce arabuluculuğa başvurulması gerekir. 6325 sayılı Kanun m.18/B kira uyuşmazlıklarında dava şartını; m.18/A/15 ise büroya başvuru ile son tutanağın düzenlenmesi arasındaki sürede zamanaşımının durmasını ve hak düşürücü sürenin işlememesini düzenler.

Bu düzenleme, arabuluculuk bittikten sonra her durumda sıfırdan yeni bir aylık süre başlayacağı anlamına gelmez. Başvurudan önce geçen süre, son tutanağın tarihi ve varsa m.353 bildirimi birlikte değerlendirilir. Arabuluculukta anlaşma olmazsa görevli mahkeme, kira ilişkisinden doğan bu uyuşmazlık bakımından sulh hukuk mahkemesidir. Yetki, taraf ve talep seçimi ayrıca kontrol edilir.

Kiraya verenin tahliye isteme hakkı, kendi başına kapı kilidini değiştirme, eşyaları çıkarma veya hizmetleri kesme yetkisi vermez. Anlaşma ya da yargısal süreçteki uygulanabilir karar ve usuller takip edilmelidir. Kiracı da uyuşmazlık var diye kira ödemelerini kendiliğinden durdurmamalıdır.

Başvuru öncesinde hangi belgeler hazırlanmalı?

• Kira sözleşmesi, ekleri ve başlangıçtan bugüne dönemleri gösteren bilgiler.

• Kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait olduğu ileri sürülen konutun doğru tapu ve adres bilgileri.

• Kiraya verenin sözleşme kurulurken ne bildiğiyle ilgili yazışmalar ve açıklamalar.

• Oturulabilirlik, hane yapısı ve somut kullanım engellerine ilişkin hukuka uygun belgeler.

• Yazılı bildirimler, tebliğ kayıtları, arabuluculuk başvurusu ve son tutanak.

Belge listesi, herkesin başkasının tapu veya sağlık kayıtlarını serbestçe toplayabileceği anlamına gelmez. Erişim yetkisi olmayan kayıtların mahkeme aracılığıyla getirtilmesi değerlendirilir. Davanın başında doğru taşınmaz ve doğru kişi belirlenmesi, gereksiz yazışmaları ve masrafı azaltır.

Sık sorulan sorular

Ev sahibinin ayrıca konut ihtiyacını kanıtlaması gerekir mi?

Bu tahliye sebebi, kiraya verenin kendi ihtiyacına dayanan davadan farklıdır. Burada m.352/3'ün koşulları araştırılır. Kiraya verenin veya yakınının ihtiyacı ileri sürülecekse ihtiyaç nedeniyle tahliye rehberindeki ayrı koşullar değerlendirilmelidir.

Sözleşmeye “ev alırsan hemen çıkarsın” yazılması yeterli mi?

Hayır. Konut kiralarında kanuni tahliye güvenceleri, kiracı aleyhine sözleşmeyle genişletilemez. Böyle bir cümle, kanundaki koşulları ve yargısal süreci ortadan kaldırmaz. Ayrı bir tahliye taahhüdünün geçerliliği ise kendi şekil ve zaman koşullarına bağlıdır.

Dava devam ederken taşınırsam konu tamamen kapanır mı?

Fiilî çıkış ve anahtar teslimi doğru biçimde belgelendirilmelidir. Tahliye talebi konusuz kalabilse de yargılama giderleri, kira ve teslimle ilgili diğer uyuşmazlıklar sürebilir. Sadece evi boşaltmakla anahtarın hukuken teslim edilmesi aynı işlem değildir.

İlgili rehberler ve kaynaklar

Süre ve başvuru adımları için kira arabuluculuğu, diğer tahliye yollarını ayırmak için tahliye taahhütnamesi, teslim süreci için anahtar teslimi ve makul süre rehberleri incelenebilir. Tüm yazılar Kira Hukuku kategorisinde yer alır.

Bu yazı 28 Ekim 2026 itibarıyla erişilen mevzuat ve belirtilen karar esas alınarak genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Dava süresi ve tahliye koşulları, somut sözleşme ve belgeler üzerinden değerlendirilmelidir.

Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.