Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı? Randevu, Mahremiyet ve Sınırlar

Kiracının yaşadığı ev satışa çıkarıldığında veya kira ilişkisi sona ermek üzereyken yeni kiracı arandığında iki hak karşı karşıya gelir: malikin taşınmazı değerlendirme hakkı ve kiracının konutunu huzur içinde kullanma hakkı. Kanun, kiracıya belirli ölçüde evi gösterme yükümlülüğü getirir. Bunun karşılığı, günün her saatinde ziyaretçi kabul etmek ya da evin anahtarını emlakçıya bırakmak değildir.

Bu rehber; gösterme talebinin hangi amaçlarla yapılabileceğini, randevunun nasıl düzenleneceğini, fotoğraf ve mahremiyet sınırlarını ve anlaşmazlıkta izlenebilecek yolu açıklar. Satış ilanı verilmesi, kiracının kendiliğinden tahliye olduğu veya sözleşmedeki bütün haklarını kaybettiği anlamına gelmez.

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü hangi kanuna dayanır?

Türk Borçlar Kanunu m.319, bakım, satış veya sonraki kiralama için gerekli olduğu ölçüde kiralananın görülmesine izin verilmesini düzenler. Görmeye gelen kişi kiraya veren olabileceği gibi onun belirlediği üçüncü bir kişi de olabilir. Alıcı adayı, emlak danışmanı veya gerekli bir teknik incelemeyi yapacak kişi bu kapsamda değerlendirilebilir.

Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.319/2: “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.”

Hükümdeki belirleyici ifade “gerekli olduğu ölçüde”dir. Gerçek bir satış veya sonraki kiralama amacıyla makul ziyaret istemek ile kiracıyı rahatsız ederek evden çıkarmak için sürekli ziyaretçi göndermek aynı değildir. Ziyaretin amacı, sıklığı, süresi ve zamanlaması birlikte değerlendirilir. İşyerlerinde müşteri, çalışan, üretim ve ticari gizlilik ihtiyaçları da hesaba katılmalıdır.

Kiraya veren, yapılacak işleri ve kiralananın gezilip görülmesini uygun bir süre önce bildirmek ve kiracının yararlarını gözetmek zorundadır. Dolayısıyla yükümlülük tek taraflı değildir: kiracı makul incelemeyi tümden engellememeli, kiraya veren de düzenlemeyi dayatma ve baskı aracına dönüştürmemelidir.

Haftada kaç gün, kaç saat gösterilmesi gerekir?

Kanunda bütün evler için geçerli, haftanın belirli iki günü veya her ziyaret öncesinde mutlaka 24 ya da 48 saat bildirim şeklinde tek bir takvim yoktur. Uygun zaman; evin kullanım biçimine, kiracının çalışma saatlerine, çocukların ve diğer sakinlerin ihtiyaçlarına, satışın veya kiralamanın gerçek koşullarına göre belirlenir.

Örneğin vardiyalı çalışan bir kiracının gündüz uyuduğu saatleri açıklayıp başka zaman önermesi ile hiçbir gerekçe göstermeden bütün randevuları reddetmesi farklıdır. Evden çalışan kişinin toplantı saatleri, hastalık, bakım ihtiyacı ve kısa süreli seyahat de değerlendirmeye katılabilir. Bunlar sınırsız erteleme hakkı sağlamaz; tarafların uygulanabilir alternatif üretmesini gerektirir.

En sağlıklı yöntem, yazılı bir randevu düzeni oluşturmaktır. Taraflar belirli gün ve saat aralıkları, ziyaretin yaklaşık süresi, önceden haber verme yöntemi ve kaç kişinin geleceği üzerinde anlaşabilir. Aynı zaman dilimine birkaç ziyaretin toplanması, kiracının bütün haftasının bölünmesini önleyebilir. Bu düzen, somut koşullara göre değiştirilebilir olmalıdır.

Emlakçı habersiz gelebilir veya anahtarı isteyebilir mi?

Emlakçıyla çalışılması, kiraya verenin bildirim ve ölçülülük yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Kiracı, kimin geleceğini ve hangi amaçla ziyaret yapılacağını öğrenmek isteyebilir. Kiraya verenin danışmanı yazılı olarak tanıtması ve randevuları tek bir kişi üzerinden yürütmesi, yanlış anlaşılma ve güvenlik kaygılarını azaltır.

Evi gösterme borcu, anahtarı sürekli olarak ev sahibine veya emlakçıya teslim etme zorunluluğu değildir. Kiracı ziyaret sırasında bulunmak veya kendisinin belirlediği güvenilir bir kişinin eşlik etmesini sağlamak isteyebilir. Bunun gerçek ve makul randevuları sürekli boşa çıkaran bir koşula dönüşmemesi gerekir. Ortak bir zaman planı kurmak mümkünse önce bu yol denenmelidir.

Kiracının işte, tatilde veya şehir dışında olması da tek başına eve girme izni sayılmaz. Açıkça verilen izin, belirlenen zaman ve amaç kapsamında değerlendirilir. Bir kez izin verilmesi, sonraki bütün ziyaretler için süresiz bir yetki oluşturmaz. Ortak kullanımlı evlerde diğer sakinlerin hakları da dikkate alınmalıdır.

Ev sahibi kendi anahtarıyla içeri girebilir mi?

Taşınmazın maliki olmak, kiracıya teslim edilmiş konuta sınırsız giriş yetkisi vermez. Türk Ceza Kanunu m.116, konuta rızaya aykırı girmeyi veya rızayla girdikten sonra çıkmamayı belirli koşullarda konut dokunulmazlığının ihlali olarak düzenler. Somut olayda rıza, kullanım ve diğer hukuki şartlar ayrıca incelenir.

Bu nedenle “ev benim, anahtar da bende” düşüncesiyle satış ziyareti yapılması güvenli bir yol değildir. Kiracının yükümlülüğünü yerine getirmediği iddia ediliyorsa başvurulacak yol, hukuki usullerdir. Kapıyı zorlamak, kilidi değiştirmek, tehdit etmek veya eşyaları dışarı çıkarmak, gösterme hakkını kullanmak olarak kabul edilemez.

Yangın, ciddi su baskını veya başka bir acil tehlike, sıradan alıcı ziyaretinden farklıdır. Böyle bir olayda tehlikenin niteliği, zorunluluk ve müdahalenin sınırları değerlendirilir; gerekiyorsa acil yardım birimleri çağrılır. Acil müdahale ihtimali, önceden planlanabilecek satış ziyaretlerini habersiz yapmanın gerekçesi hâline getirilemez.

Fotoğraf çekilmesi ve internette ilan verilmesi zorunlu mu?

Evin görülmesine izin verme yükümlülüğü, kişisel eşyaların, aile fotoğraflarının veya özel belgelerin sınırsızca fotoğraflanıp internette yayımlanmasına otomatik izin vermez. Taşınmazın özelliklerini göstermek ile kişinin özel yaşamını görünür kılmak farklı sonuçlar doğurur. Çekimin amacı, kapsamı ve yayımlanacak görüntüler ayrı değerlendirilmelidir.

Uygulamada kişisel belgeler ve fotoğraflar görüntü dışında bırakılabilir; evin boşken çekilmiş fotoğrafları, planı veya dış cephe görüntüleri kullanılabilir. Yeni çekim gerekiyorsa önceden hangi odaların ve açıların kullanılacağı konuşulabilir. Özellikle çocukların, güvenlik düzeneklerinin, değerli eşyaların veya çalışma belgelerinin görüntülenmesi konusunda dikkatli davranılmalıdır.

Kiracı, mahremiyet itirazını somut biçimde açıklayıp daha az müdahaleci bir seçenek önerebilir. Kiraya veren de ilan için gerekli bilgiyi bu sınırlar içinde sağlamaya çalışmalıdır. Her fotoğraf için aynı hukuki sonuç çıkarılamaz; kişilik hakları, özel yaşam ve varsa kişisel veri kuralları somut görüntü ve kullanım üzerinden incelenir.

Kiracı bütün ziyaretleri reddederse ne yapılabilir?

Önce talebin gerçekten gerekli olup olmadığı ve uygun biçimde bildirilip bildirilmediği kontrol edilmelidir. Tarihi, amacı ve makul saat aralığı belli olmayan “istediğim zaman geleceğim” mesajı ile alternatifleri değerlendirilmiş somut bir randevu talebi aynı güçte değildir. Yazışmalarda hakaret ve tehdit yerine açık öneriler kullanılmalıdır.

Uzlaşma sağlanamazsa kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık için arabuluculuk ve gerektiğinde dava yolu değerlendirilir. Genel olarak kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; talebin niteliği ve kanuni istisnalar ayrıca kontrol edilir. Mahkemeden, gerekli görülme gün ve saatlerinin somutlaştırılması istenebilir. Usulün ayrıntıları için kira arabuluculuğu rehberine bakılabilir.

Gösterme yükümlülüğüne aykırılık, her olayda otomatik ve derhâl tahliye sonucu doğurmaz. Tahliye veya tazminat gibi taleplerin kendi şartları, bildirimleri ve delilleri vardır. Satışın geciktiği ileri sürülüyorsa zarar ve nedensellik de somutlaştırılmalıdır. Aynı şekilde bir dava açılması, malike zorla girme yetkisi vermez; kararın uygulanması yasal yollarla yürütülür.

Ev satılırsa kiracı hemen çıkmak zorunda mı?

Satış için gösterme yükümlülüğüyle tahliye şartları birbirinden ayrılmalıdır. TBK m.310 uyarınca kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış işlemi tek başına mevcut kira ilişkisini sona erdirmez. “Alıcı gelecek” denilmesi de çıkış tarihi belirlemez.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye, kanundaki özel şart ve sürelerle değerlendirilir. Bu konuda ihtiyaç nedeniyle tahliye ve yeni malik rehberi ayrı yol haritası sunar. Randevu yazışmasına çıkış tarihi veya tahliye sözü eklenmesi, ileride başka bir uyuşmazlık yaratabileceğinden metin dikkatle okunmalıdır.

Tamirat için giriş de aynı kurala mı tabidir?

TBK m.319, ayıpların giderilmesi veya zararların önlenmesi için gerekli çalışmalara katlanma borcunu da düzenler. Ancak birkaç saatlik tesisat kontrolü, uzun süreli tadilat ve evde oturmayı olanaksız kılan yeniden inşa aynı kapsam ve sonuçlara sahip değildir. Giriş amacı doğru belirlenmelidir.

Kiracının kira bedelinde indirim ve zararının giderilmesini isteme hakları, koşulları varsa saklıdır. Evin kullanılabilirliğini etkileyen onarımlar için tamirat ve kira indirimi rehberi incelenebilir. Kiracı sırf ziyaret nedeniyle kirayı kendiliğinden kesmemeli; somut hak ve uygulanacak usul birlikte değerlendirilmelidir.

Tarafların saklaması gereken belgeler

• Kira sözleşmesi ve gösterme, bildirim veya kullanım şartlarını içeren ekler.

• Satış ya da sonraki kiralama amacı, danışmanın kimliği ve randevu talepleri.

• Önerilen alternatif gün ve saatler ile karşı tarafın cevapları.

• Gerçekleşen veya iptal edilen ziyaretlerin tarih ve kısa açıklamaları.

• Varsa somut zarar, mahremiyet ihlali veya izinsiz girişle ilgili hukuka uygun deliller.

Belgelerin amacı tartışmayı büyütmek değil, hangi talebin yapıldığını ve nasıl karşılık verildiğini göstermektir. Mesajların yalnız bir bölümünü saklamak yerine konuşma bağlamını korumak yararlıdır. Gizli kayıt veya başka müdahalelerle yeni bir hak ihlali yaratılmamalıdır.

Sık sorulan sorular

Pazar günü evi göstermek zorunda mıyım?

Herkes için geçerli zorunlu bir pazar günü kuralı yoktur. Tarafların koşullarına uygun zaman belirlenir. O gün mümkün değilse makul başka bir seçenek sunulması, sürekli ret cevabından farklı değerlendirilir.

Sözleşmede “istenildiği zaman girilir” yazıyorsa ne olur?

Böyle bir ifade, konut dokunulmazlığını ve kiracının korunmasını ortadan kaldıran sınırsız izin gibi uygulanamaz. Hükmün geçerliliği ve kapsamı kanunun emredici hükümleri, dürüstlük kuralı ve somut kullanım üzerinden değerlendirilir.

Emlakçının yanında bulunmasını reddedebilir miyim?

Kiraya verenin görevlendirdiği üçüncü kişi kanundaki gösterme kapsamında olabilir. Kimlik ve yetki konusunda açıklama istemek mümkündür. Somut bir güvenlik veya mahremiyet sorunu varsa gerekçesi belirtilmeli, uygun çözüm önerilmelidir; bütün danışmanları koşulsuz reddetmek ayrı bir değerlendirme gerektirir.

Ziyaret sırasında çıkmam istenebilir mi?

Gösterme yükümlülüğü, kiracının evini ziyaretçilere tek başına bırakma zorunluluğu değildir. Ziyaretin makul şekilde yapılmasına engel olmadan kiracının veya belirlediği kişinin eşlik etmesi planlanabilir.

Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.

Kaynaklar ve ilgili rehberler

Bu yazı 28 Ekim 2026 tarihinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.310, 319 ve 320, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, 6325 sayılı Kanun m.18/B ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m.116 esas alınarak hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme niteliğindedir; somut sözleşme ve olay ayrıca incelenmelidir. Diğer başlıklar için Kira Hukuku rehberlerine ulaşabilirsiniz.