Gürültü Yapan ve Komşuları Rahatsız Eden Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Gece boyunca süren yüksek ses, ortak alanlarda tehdit veya sürekli taşkınlık, apartmanda yaşamı ciddi biçimde zorlaştırabilir. Ancak bir komşunun şikâyeti üzerine kiracı kendiliğinden tahliye edilmiş olmaz. Davranışın niteliği, ispatı, kiraya verenin yapması gereken bildirimler ve mahkemeye başvuracak kişinin sıfatı ayrı ayrı değerlendirilir.

Sorunun kaynağı bazen kiracının davranışı, bazen binanın yalıtım eksikliği, bazen de günlük yaşam seslerine ilişkin farklı beklentilerdir. Çözüm, her sesi tahliye nedeni saymak veya şikâyeti bütünüyle önemsiz görmek yerine, rahatsızlığın ölçüsünü ve hukuki yolunu doğru belirlemekten geçer.

Kiracının komşulara karşı yükümlülüğü nedir?

Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi, kiracının taşınmazı sözleşmeye uygun ve özenle kullanmasını; aynı taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermesini öngörür. Bu yükümlülük yalnız kira parasını düzenli ödemekten ibaret değildir. Sürekli ve ciddi rahatsızlık veren davranışlar kira ilişkisini etkileyebilir. Türk Borçlar Kanunu, m.316

Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.316/1: “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.”

Kat mülkiyetine tabi yapılarda ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesi önem taşır. Bağımsız bölüm ve ortak alan kullanımında doğruluk kurallarına uyulması, diğer kişilerin rahatsız edilmemesi ve haklarının çiğnenmemesi gerekir. Bu yükümlülükler kiracılara ve taşınmazdan devamlı yararlanan diğer kişilere de uygulanır. Kat Mülkiyeti Kanunu, m.18

Ev sahibinin “kira ödeniyorsa gerisi beni ilgilendirmez” yaklaşımı bu kuralları açıklamaz. Öte yandan şikâyet eden kişinin de komşusunun özel hayatına müdahale etme veya onu kendi yöntemleriyle evden çıkarma yetkisi yoktur.

Hangi rahatsızlıklar tahliye bakımından önem taşıyabilir?

Gürültünün saati, süresi, tekrarlanması, yoğunluğu ve çevreye etkisi birlikte değerlendirilir. Sürekli gece eğlenceleri, ısrarlı bağırışlar veya ciddi taşkınlıklar ile olağan ev yaşamından kaynaklanan sesler aynı değildir. Tek bir kutlama veya bir çocuğun gündelik hareketi, bağlamdan koparılarak otomatik tahliye sebebi sayılamaz.

Binanın ses yalıtımı, kullanım amacı ve olayın gerçekten hangi bağımsız bölümden kaynaklandığı da araştırılmalıdır. “Üst kattan geliyor” kanaati ile kaynağın somut olarak belirlenmesi farklıdır. Apartmandaki bütün anlaşmazlıkların gürültü başlığı altında birleştirilmesi, asıl sorunun görülmesini zorlaştırabilir.

Kanunda her olay için geçerli bir “üç şikâyette tahliye” kuralı yoktur. Polis çağrılması, yönetim tutanağı tutulması veya komşuların imza toplaması tek başına tahliye kararı yerine geçmez. Buna karşılık bu kayıtlar, uygun şekilde düzenlenmiş ve somut olaya ilişkinse ispat değerlendirmesinde önem taşıyabilir.

Ev sahibi önce en az otuz gün süre vermek zorunda mı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 316'nın olağan yolu, kiracıya aykırılığı gidermesi için en az otuz gün süre tanıyan yazılı ihtardır. Bildirimde, süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşmenin feshedileceği belirtilmelidir. Bu süre, “otuz gün içinde mutlaka evi boşalt” anlamına gelmez; temel amaç davranışın düzeltilmesine imkân vermektir.

İhtarda hangi olayların sorun oluşturduğu anlaşılır biçimde gösterilmelidir. “Komşular rahatsız, davranışlarını düzelt” gibi tamamen soyut ifadeler yerine tarihleri ve davranışları belirli bir açıklama yapılması önemlidir. Bildirimin muhataba ulaştığının ve verilen sürenin usulüne uygun olduğunun ispatı da düşünülmelidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 27.03.2023 tarihli, 2022/8227 E., 2023/804 K. sayılı kararında özenle kullanma borcuna aykırılığa dayalı bir işyeri uyuşmazlığı incelenmiştir. Derhâl fesih koşulları bulunmayan olayda gerekli süreli ihtarın yapılmamış olması önem taşımıştır. Karar doğrudan apartman gürültüsü hakkında değildir; burada genel ihtar kuralının önemini göstermektedir. Kararın resmî metni

Süre vermeden fesih hangi durumlarda gündeme gelir?

TBK 316; kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, süre verilmesinin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın kiraya veren, aynı taşınmazda oturanlar ya da komşular açısından çekilmez olması gibi durumlarda yazılı bildirimle derhâl fesih imkânı düzenler. Bu istisnalar, her tartışmada kullanılabilecek genel bir kısa yol değildir.

Çekilmezlik değerlendirmesi olayın ağırlığına ve delillere dayanır. Tekrarlanan ciddi tehditler ile normal yaşamdan kaynaklanan rahatsızlıklar aynı düzeyde görülmez. Olayın yalnız taraflardan birinin öznel değerlendirmesiyle anlatılması yeterli olmayabilir; ne olduğu, kime yöneldiği ve hangi etkileri doğurduğu gösterilmelidir.

Derhâl fesih de ev sahibine kilit değiştirme, elektrik veya suyu kesme, eşyaları dışarı çıkarma yetkisi vermez. Kiracı gönüllü çıkmıyorsa tahliye için gerekli hukuki süreç izlenir. Acil güvenlik tehlikesi veya suç iddiası varsa yetkili mercilere başvuru ayrıca yapılır; bunun için kira davasının sonuçlanması beklenmez.

Şikâyet eden komşu veya yönetici doğrudan tahliye davası açabilir mi?

Kiraya verenin kira sözleşmesine dayanan talebi ile komşunun apartman hukukundan doğan talebi aynı değildir. Yönetici, sırf yönetici olduğu için her kira sözleşmesinin tarafı veya kiraya verenin yerine geçmez. Komşuların toplu kararı da bir kiracının sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi, yükümlülüklerin yerine getirilmemesi nedeniyle zarar gören kat maliklerine hâkimin müdahalesini isteme imkânı tanır. Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde değerlendirilecek talepler, olayın niteliğine göre rahatsızlığın giderilmesine yönelik olabilir. Talepte bulunacak kişinin malik, kiracı veya yönetici olması hangi hukuki yola başvurulacağını etkiler. Kat Mülkiyeti Kanunu, m.33

Yönetim planı da kullanım kuralları bakımından önemlidir. Bununla birlikte plan veya kurul kararı, emredici kanun hükümlerinin ve mahkeme sürecinin yerine geçmez. Yönetici, somut olayları kayda geçirip ilgili taraflara bildirim yapabilir; yetkisini aşan tahliye kararları verdiği varsayılmamalıdır.

Gürültü ve rahatsızlık hukuka uygun olarak nasıl belgelenir?

Önce olayların kısa ve düzenli bir dökümü hazırlanmalıdır: tarih, başlangıç ve bitiş saati, davranışın türü, kimlerin doğrudan gözlemlediği ve varsa resmî başvuru bilgisi. Olayla ilgisiz eski tartışmalar yerine somut vakıalar üzerinde durulması değerlendirmeyi kolaylaştırır.

• Olayı doğrudan duyan veya gören kişilerin tanıklığı.

• Tarih ve imzaları belirli, gözlemi açıklayan yönetim tutanakları.

• Kolluk veya ilgili idari mercilere yapılmış başvurular ve düzenlenen kayıtlar.

• Tarafların hukuka uygun şekilde elde edilmiş bildirim ve cevapları.

• Gerekiyorsa teknik inceleme, yetkili ölçüm veya bilirkişi değerlendirmesi.

Bir telefon uygulamasındaki ses değeri her durumda resmî ölçüm sayılmaz. Bina yalıtımı veya sesin kaynağı tartışmalıysa teknik değerlendirme gerekebilir. “Herkes biliyor” yerine hangi kişinin hangi olayı bizzat gözlemlediği açıklanmalıdır.

Delil toplarken başkasının özel alanını gizlice görüntülemek, hesaplarına izinsiz girmek veya hukuka aykırı kayıt üretmekten kaçınılmalıdır. HMK 189 uyarınca hukuka aykırı elde edilmiş deliller dikkate alınamaz. Delilin kaybolması veya ileride elde edilmesinin güçleşmesi riski varsa HMK 400 ve devamındaki delil tespiti yolu değerlendirilebilir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m.189 ve 400

Arabuluculuk gerekli mi, acil başvuru bekler mi?

6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi; kira ilişkisinden, kat mülkiyetinden ve komşu hakkından kaynaklanan belirli uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk düzenler. Kira uyuşmazlıklarında İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri kanuni istisnadır. Somut talep hangi gruba giriyorsa süreç buna göre kurulmalıdır. Arabuluculuk Kanunu, m.18/B

Arabuluculuk, tarafların anlaşmasını zorunlu kılmaz. Uygun bir anlaşmada gürültüye neden olan kullanım, ortak alan düzeni veya davranışın durdurulması açık ve uygulanabilir biçimde yazılabilir. Belirsiz bir “kimse kimseyi rahatsız etmeyecek” cümlesi, yaşanan somut sorunu çözmeyebilir.

Acil güvenlik başvuruları, suç ihbarı, idari şikâyet ve gerekli geçici hukuki korumalar aynı şey değildir. Şiddet tehlikesi bulunan bir kişi, önce arabuluculuk toplantısını beklemek zorunda olduğu düşüncesine kapılmamalıdır. Dava süreci ile acil koruma ihtiyacı ayrı değerlendirilir.

Hakkında şikâyet edilen kiracı ne yapmalı?

Önce şikâyetin içeriği öğrenilmeli; haklı bir rahatsızlık varsa giderilmelidir. Gürültü kaynağı başka daire veya yapısal sorun ise bu durum somut bilgilerle açıklanmalıdır. Yazılı ihtar gelmişse tebliğ tarihi, tanınan süre ve istenen davranış değişikliği kaydedilmeli; cevap ve belgeler saklanmalıdır.

Kirayı düzenli ödemek, komşulara saygı yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Buna karşılık rahatsızlık iddiası da kiracının savunma hakkını kaldırmaz. Süre içinde önlem alınmışsa hangi önlemin ne zaman alındığı gösterilebilir. Gerektiğinde teknik incelemeye açık olmak, ses kaynağına ilişkin yanlış anlaşılmaları giderebilir.

Kiracı, başka komşuların davranışına tepki olarak kira ödemesini kesmemelidir. Taşınmazdaki kullanım sorunları, ayıp, onarım ve kira indirimi yönünden ayrıca incelenebilir; tek taraflı ödeme kesintisi ise farklı riskler doğurur.

Sık sorulan sorular

Apartman sakinlerinin imzası tahliye için yeterli mi?

Hayır. İmzalı şikâyet bir delil olabilir; fakat kanuni tahliye koşullarının ve gerekli usulün yerine geçmez. İmzacıların doğrudan bildiği olaylar ile duyuma dayalı ifadeler ayrılmalıdır.

Bir kez polis gelmesi kesin tahliye sebebi midir?

Hayır. Başvurunun içeriği, tutanakta ne tespit edildiği ve davranışın ağırlığı önemlidir. Olayın hiç araştırılmadan yalnız polis çağrılmasına dayanılması doğru değildir.

Ev sahibi kiracının davranışı nedeniyle her durumda sorumlu olur mu?

Sorumluluğun türü ve dayanağına bakılır. KMK 18'de kullanım yükümlülükleri bakımından kiracılarla birlikte maliklerin sorumluluğuna ilişkin hüküm vardır. Ancak bundan her olayda aynı kapsamda ve sınırsız tazminat sonucu çıkarılamaz; talep ve koşullar ayrıca incelenir.

Yönetim kararıyla kapıya giriş engellenebilir mi?

Uyuşmazlığı çözmek amacıyla kiracının konuta erişimini fiilen engellemek veya temel hizmetleri kesmek hukuki başvuru yollarının yerine geçmez. Gereken yol, yetkili makam ve mahkeme sürecidir.

İlgili rehberler ve kaynaklar

Apartman giderleri için kiracının aidat sorumluluğu, taraflar arasında çözüm için kira arabuluculuğu, diğer konular için Kira Hukuku rehberleri incelenebilir.

Bu yazı, 28 Ekim 2026 itibarıyla kontrol edilen mevzuat ve belirtilen karara dayalı genel bilgilendirmedir. Tahliye, müdahalenin önlenmesi veya başka bir başvuru seçilirken olayın ağırlığı, deliller ve taraf sıfatları birlikte değerlendirilmelidir.

Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.