Kiralık Evde Evcil Hayvan: Sözleşme, Yönetim Planı ve Tahliye

Kira Hukuku rehberleri

Kiralık evde kedi veya köpek bulunması, tek başına her durumda tahliye sebebi değildir. Ancak “hayvanım kimseyi rahatsız etmiyor” demek de bütün uyuşmazlıkları çözmez. Kira sözleşmesi, apartman veya sitenin yönetim planı, hayvanın kullanım alanı ve somut rahatsızlık iddiası ayrı ayrı incelenmelidir. Kiracı, ev sahibi ve komşular farklı hukuki yollara sahip olabilir.

Bu rehber, konutta evcil hayvan beslenmesine ilişkin temel sorunları ve delil düzenini açıklar. Ticari hayvan üretimi, pansiyon işletmesi ve özel kısıtlamalara tabi hayvanlar aynı kapsamda değerlendirilmez. Mevzuat ve karar kontrolü: 29 Ekim 2026.

Kiralık evde evcil hayvan beslemek için her zaman izin gerekir mi?

Türk Borçlar Kanunu'nda, kiralık konutta her evcil hayvan için mutlaka ayrı yazılı izin alınacağını söyleyen genel bir hüküm bulunmaz. Bununla birlikte kiracı, TBK m.316 uyarınca taşınmazı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmalı, binada yaşayanlara ve komşulara gerekli saygıyı göstermelidir. Tarafların sözleşmeye koyduğu kullanım şartları ve kat mülkiyeti düzeni ayrıca önem taşır. Türk Borçlar Kanunu.

Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.316/1: “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.”

Bu nedenle taşınmadan önce kira sözleşmesinin eklerini ve yönetim planını görmek en güvenli başlangıçtır. Ev sahibine yalnız “evcil hayvanım var” demek yerine tür, sayı ve kullanım koşullarını yazılı olarak açıklamak ilerideki ispat sorununu azaltır. Yazılı rıza alınması faydalıdır; ancak bu rıza apartman yönetim planını değiştirmez ve komşuları rahatsız etme hakkı vermez.

Bir kedinin konut içinde yaşaması ile çok sayıda hayvanın ticari faaliyet kapsamında tutulması aynı kullanım değildir. Sözleşmede “konut” olarak kiralanan yerde hayvan pansiyonu işletmek; kullanım amacı, ruhsat ve komşuluk bakımından ayrıca değerlendirilir. Sorun, yalnız hayvanın adı üzerinden değil, fiilî kullanım üzerinden ele alınır.

Sözleşmede “evcil hayvan yasaktır” yazıyorsa ne olur?

Açık bir sözleşme hükmü varsa bunun kapsamı, tarafların sonraki davranışları ve ileri sürülen aykırılık incelenir. Her matbu cümlenin tartışmasız geçerli olduğu söylenemeyeceği gibi, bütün yasak kayıtlarının kendiliğinden hükümsüz olduğu da söylenemez. Genel işlem koşulları, dürüstlük kuralı ve somut olayın özellikleri değerlendirmeye girebilir.

Örneğin sözleşmede yasak bulunmasına rağmen kiraya verenin hayvanı bilerek uzun süre açıkça kabul etmesi, sonradan ileri sürülen talebin değerlendirilmesinde önem taşıyabilir. Ancak yalnız hayvanın fotoğrafını sosyal medyada görmüş olması, bütün kullanım şartlarından vazgeçtiğini mutlaka ispatlamaz. Mesajlar, ek protokol ve tarafların açık beyanları daha belirgin delillerdir.

Yasağa aykırılık iddiası, kiraya verene kendiliğinden kilit değiştirme veya hayvanı evden çıkarma yetkisi vermez. Sözleşmenin feshi ve tahliye için gerekli şartlar izlenmelidir. Aynı şekilde kiracının da ihtarı görmezden gelerek “kanunda evcil hayvan yasağı yok” demesi, sözleşmedeki özel hükme cevap vermek için yeterli olmayabilir.

Yönetim planı ile apartman panosundaki ilan aynı mıdır?

Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.28 uyarınca yönetim planı, binanın yönetim ve kullanım düzenini belirleyen, kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindedir. KMK m.18'deki yükümlülükler kiracılar ve bağımsız bölümden sürekli yararlananlar bakımından da uygulanır. Bu sebeple kiracının yalnız ev sahibiyle yaptığı sözleşmeye bakması yeterli değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu.

Yönetim planında açık hayvan bulundurma yasağı varsa, yalnız somut gürültü çıkmadığı savunmasına dayanmak risklidir; planın bağlayıcılığı ve hükmün uygulanabilirliği ayrıca tartışılır. Buna karşılık yöneticinin sonradan panoya astığı tek taraflı bir duyuru, kendiliğinden yönetim planı hükmü hâline gelmez. Bir kurul kararının yetkisi, usulü ve mevcut plana uygunluğu incelenmelidir.

Yönetim planını değiştirmek için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Toplantıya gelenlerin beşte dördü ile bütün maliklerin beşte dördü aynı hesap değildir. Kiracının toplantıda görüş bildirmesi veya ev sahibinin tek başına izin vermesi bu çoğunluğun yerine geçmez. Yönetim planının tapu kayıtlarındaki örneği ve varsa değişiklikleri temin edilmelidir.

Gürültü, koku veya güvenlik sorunu nasıl değerlendirilir?

Yönetim planında yasak bulunmaması sınırsız kullanım hakkı vermez. Sürekli havlama, ortak alanların kirletilmesi, yoğun koku veya kontrolsüz hayvanın somut tehlike oluşturması, komşuluk ve özen yükümlülüğü bakımından değerlendirilebilir. Rahatsızlığın niteliği, sürekliliği, yoğunluğu ve alınabilecek önlemler önemlidir.

Bir komşunun hayvanları sevmemesi ile belgelenmiş sürekli rahatsızlık farklı durumlardır. İddiada bulunan taraf, mümkün olduğunca tarih, saat, olay ve etkisini somutlaştırmalıdır. Kiracı ise veteriner takibi, temizlik, eğitim veya ortak alan kullanımına ilişkin aldığı önlemleri açıklayabilir. Gerçek olayı ortaya koyan tutanak, tanık ve gerektiğinde keşif veya bilirkişi incelemesi belirleyici olabilir.

Delil toplarken başkasının konutunu izlemek, özel konuşmaları hukuka aykırı kaydetmek veya kişisel bilgileri apartman grubunda yaymak yeni uyuşmazlıklar doğurabilir. Ortak alan olaylarıyla sınırlı, hukuka uygun ve doğrulanabilir kayıtlar tercih edilmelidir. Gürültü bakımından ayrıntılar komşuları rahatsız eden kiracı rehberinde yer alır.

Yargıtay'ın 2024 tarihli kararı ne söylüyor?

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2 Temmuz 2024 tarihli, 2024/5150 E., 2024/8007 K. sayılı kararında, bir bağımsız bölümdeki köpek ve kediler nedeniyle ileri sürülen rahatsızlığın giderilmesi talebi incelenmiştir. Davalı, yönetim planında yasak bulunmadığını ve şikâyetlerin dayanaksız olduğunu savunmuştur. İlk derece mahkemesinin kabul kararı, istinaf incelemesinden sonra Yargıtay tarafından onanmıştır. Kararda KMK m.18 ve 33 esas alınmıştır. Resmî karar metni.

Bu karar “bütün apartmanlarda evcil hayvan yasaktır” şeklinde okunamaz. Somut dosyada rahatsızlığın giderilmesi istemi ve toplanan deliller değerlendirilmiştir. Karar metninde tarafların savunması olarak aktarılan cümleleri mahkemenin kabul ettiği genel kural gibi sunmak da doğru değildir. Bir başka binadaki az sayıda ve rahatsızlık vermeyen hayvanın durumuna, olay karşılaştırması yapılmadan aynı sonuç uygulanamaz.

Ev sahibi doğrudan tahliye davası açabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.316 kapsamındaki olağan aykırılıkta kiraya veren, en az otuz gün süre tanıyarak aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmelidir. İhtarın hangi davranışın düzeltilmesini istediği anlaşılmalıdır; belirsiz bir “hayvanını çıkar” mesajı her dosyada yeterli kabul edilemez.

Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, süre tanınmasının yararsız olduğunun anlaşılması veya davranışın ilgili kişiler bakımından çekilmez olması hâllerinde kanun derhâl yazılı feshe imkân tanır. Ancak bu istisnalar, her şikâyette otuz günlük aşamayı atlama yolu değildir. Fesih sebebi ve deliller değerlendirilmelidir.

Kira ilişkisinden doğan tahliye davasında dava şartı arabuluculuk da dikkate alınır. Kiracının evden çıkarılması talebi ile KMK m.33 kapsamında rahatsızlığın giderilmesi veya hayvana ilişkin önlem alınması talebi aynı dava değildir. Yönetici, komşu ve kiraya verenin sıfatları ile istekleri belirlenmelidir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda da ilgili arabuluculuk kuralları göz önünde tutulur; usul için kira arabuluculuğu rehberi incelenebilir.

Hayvanın verdiği zarar ve depozito nasıl hesaplanır?

Kapı, parke veya mobilyaya verilen somut zarar, olağan kullanım sonucu oluşan eskimeden ayrılmalıdır. TBK m.334 gereğince kiracı sözleşmeye uygun kullanımın oluşturduğu normal yıpranmadan sorumlu değildir. Buna karşılık hayvanın neden olduğu ve kiracının sorumluluğuna giren hasar için giderim talebi gündeme gelebilir.

Evde hayvan bulunması depozitonun tamamının otomatik olarak kesilmesini sağlamaz. Başlangıç ve teslim fotoğrafları, demirbaş listesi, hasarın niteliği ve makul onarım bedeli karşılaştırılmalıdır. Eski bir eşyanın bütün yenileme bedelini açıklamasız biçimde kiracıya yüklemek de doğru değildir. Depozito kesintileri ve hasar hesabı rehberi bu ayrımı açıklar.

Hayvanın komşuya veya üçüncü kişiye verdiği zarar bakımından TBK m.67'deki hayvan bulunduranın sorumluluğu ayrıca gündeme gelebilir. Bu, yalnız kira sözleşmesinin tarafları arasında kalan bir konu değildir. Hayvanın bakımını ve yönetimini kimin üstlendiği, gerekli özen ve olayın oluş şekli incelenir.

Sorunu büyütmeden nasıl bir düzen kurulabilir?

• Kira sözleşmesi, yönetim planı ve sonradan alınan kararları birbirinden ayırın.

• Şikâyeti tarih, olay ve istenen önlem üzerinden yazılı hâle getirin.

• Temizlik, tasma, ortak alan kullanımı ve gürültüyü azaltacak somut önlemleri belirleyin.

• Kiraya verenle yapılacak iznin hangi hayvan ve koşullar için verildiğini açıklayın.

• İhtar veya dava evrakını, yöneticiyle yapılan sözlü görüşmenin sonucu beklenerek geciktirmeyin.

Uzlaşma, yalnız “şikâyet edilmeyecek” sözüne değil uygulanabilir davranışlara dayanmalıdır. Ortak alan temizliği veya gece gürültüsünün önlenmesi gibi somut önlemler, tarafların neyi kabul ettiğini görünür kılar. Hiçbir anlaşma hayvana zarar verme veya hukuka aykırı biçimde el koyma yetkisi vermez.

Sık sorulan sorular

Ev sahibi izin verdi; site yönetimi yine itiraz edebilir mi?

Evet, yönetim planı veya somut rahatsızlık bakımından ayrıca inceleme yapılabilir. Ev sahibinin izni site yönetim planını değiştirmez. Bununla birlikte yönetimin talebinin de hangi hükme veya olaya dayandığı açıklanmalıdır.

Evcil hayvan beslediğim için kiram artırılabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarındaki artış sınırları bu sebeple ortadan kalkmaz. Sonradan tek taraflı bir “hayvan ücreti” veya ceza getirilmesi ayrıca değerlendirilir. Gerçek zarar talebiyle genel ve otomatik ek ödeme aynı şey değildir.

Yönetici hayvanı kendisi uzaklaştırabilir mi?

Bir yönetim kararı, yöneticiyi konuta girip hayvanı zorla alma yetkisiyle donatmaz. Uyuşmazlık yetkili makam ve mahkemeler üzerinden çözülmelidir. Acil bir tehlike iddiası varsa somut duruma göre ilgili kamu birimlerine başvurulur.

Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.

Kaynaklar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.18, 28 ve 33. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.67, 316, 334, 342 ve 346. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2024/5150 E., 2024/8007 K.. Rehber genel bilgilendirme niteliğindedir; sonuç sözleşme, yönetim planı ve somut delillere göre belirlenir.