Kiracıya Haciz İhbarnamesi Gelirse: Kira Kime Ödenir, Süreler Nelerdir?

Kiracıya bir icra dosyasından yazı gelmesi, her zaman kiracının kendi borcu için takip başlatıldığı anlamına gelmez. Ev sahibinin borcu nedeniyle kira alacağına haciz konulmuş olabilir. Bu durumda kiracı, icra dosyasında üçüncü kişi sıfatıyla muhatap alınır. Yazıyı görmezden gelmek veya “benim ev sahibinden alacağım var” diyerek işlem yapmamak ciddi sonuçlar doğurabilir.

Önce belgenin türü belirlenmelidir: Birinci, ikinci veya üçüncü haciz ihbarnamesi ile kira bedellerinin icra dosyasına ödenmesini isteyen başka bir yazı aynı değildir. İtiraz yolu ve süreler belgenin hukuki dayanağına göre değişir. Bu rehber özellikle İcra ve İflas Kanunu’nun 89. maddesindeki ihbarnameleri ve kira ödemesinde izlenecek yolu açıklar.

Ev sahibinin borcu kiracıdan neden isteniyor?

Ev sahibinin alacaklısı, borçlunun üçüncü kişilerden olan alacaklarını haczettirebilir. Kiracının ödemesi gereken kira, ev sahibinin alacağı olduğundan haczin konusu olabilir. Kiracı bu nedenle bildirim alır; sırf kiracı olduğu için ev sahibinin bütün borçlarını üstlenmiş olmaz.

Ancak ihbarnameye süresinde ve doğru şekilde cevap verilmemesi, kanundaki aşamalar sonucunda bildirilen borcun kiracının zimmetinde sayılmasına ve ona yönelen tahsil işlemlerine yol açabilir. “Ben asıl dosyanın tarafı değilim” düşüncesi, tebligatı etkisiz hâle getirmez. Temel düzenleme İİK m. 89 hükmüdür.

Örneğin aylık 25.000 TL kira ödeyen kişinin ev sahibinin 600.000 TL borcu nedeniyle bildirim alması, kira borcunun kendiliğinden 600.000 TL’ye çıktığı anlamına gelmez. Haczin kapsamı, mevcut kira ilişkisi, hangi dönemlere ilişkin alacağın bildirildiği ve kiracının usul işlemlerini zamanında yapıp yapmadığı birlikte değerlendirilir.

Gelen belgenin hangi aşamada olduğunu nasıl anlarsınız?

Yazının başlığını, icra dairesini, dosya numarasını, takip borçlusunu ve kanun maddesini okuyun. İİK m. 89 kapsamında gönderilen ilk iki ihbarname ile üçüncü bildirim farklı sonuçlar doğurur. Sadece zarfın üzerindeki tarih değil, hukuken geçerli tebliğ tarihi önemlidir.

• Birinci haciz ihbarnamesi: Borç veya elde bulunan mal konusunda bildirim ve itiraz aşaması.

• İkinci haciz ihbarnamesi: İlkine süresinde itiraz edilmediğinde tanınan ikinci yedi günlük aşama.

• Üçüncü bildirim: Önceki aşamalarda itiraz ve ödeme yapılmamışsa ödeme veya menfi tespit davası seçeneklerinin bildirildiği aşama.

• Başka bir kira ödeme yazısı: Örneğin taşınmaz haczi veya ipoteğin paraya çevrilmesi kapsamında gönderilen yazı; otomatik olarak aynı süre sistemi uygulanmaz.

Belge adını sosyal medya yorumundan değil, resmi evraktan belirleyin. Elektronik tebligat, usulsüz tebligat veya birden fazla bildirim varsa süre hesabı ayrıca incelenmelidir.

Birinci haciz ihbarnamesine kaç gün içinde itiraz edilir?

İİK m. 89 uyarınca ilk ihbarnamenin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine yazılı veya sözlü itiraz edilebilir. Borcun bulunmaması, bildirilen tutarın yanlış olması, borcun tebligattan önce ödenmiş olması veya kira ilişkisinin sona ermiş olması gibi durumlar somut dayanaklarıyla açıklanmalıdır.

İtiraz yalnızca ev sahibine, onun avukatına veya alacaklıya mesaj göndermekle tamamlanmaz. İşlem, ilgili icra dosyasına usulüne uygun şekilde ulaşmalıdır. Başvuru ve alındı belgesi saklanmalıdır. “Kiracıyım, beni ilgilendirmez” şeklindeki belirsiz bir cevap yerine, sözleşme ve ödeme durumunu doğru anlatan açıklama yapılmalıdır.

Süresinde itiraz, alacaklının itirazın gerçeğe aykırı olduğunu ileri sürmesine engel değildir. Bilerek gerçeğe aykırı beyanda bulunmak tazminat ve kanundaki şartlarla cezai sorumluluk tartışması yaratabilir. İtiraz, borçtan kaçınmak için otomatik kullanılan bir form değil, gerçek duruma uygun bir usul işlemidir.

İkinci ihbarname ve üçüncü bildirimde süreler nedir?

İlk ihbarnameye süresinde itiraz edilmezse ikinci haciz ihbarnamesi gönderilir. Bu aşamada da tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz olanağı vardır. İkinci ihbarnameye de itiraz edilmemesi ve borcun ödenmemesi veya malın teslim edilmemesi hâlinde üçüncü bildirim aşamasına geçilir.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.89/3, menfi tespit belgesine ilişkin cümle hükmü: “Bu bildirimi alan üçüncü şahıs, icra takibinin yapıldığı veya yerleşim yerinin bulunduğu yer mahkemesinde süresi içinde menfi tespit davası açtığına dair belgeyi bildirimin yapıldığı tarihten itibaren yirmi gün içinde ilgili icra dairesine teslim ettiği takdirde, hakkında yürütülen cebri icra işlemleri menfi tespit davası sonunda verilen kararın kesinleşmesine kadar durur.”

Buradaki yirmi gün, dava açmak için tanınan on beş günün sonuna eklenen yeni bir yirmi gün değildir; üçüncü bildirimin yapıldığı tarihten hesaplanır. Dava açma ve belge sunma işlemlerinin ikisi de ayrıca takip edilmelidir.

Üçüncü bildirimde, tebliğden itibaren on beş gün içinde ödeme veya malı teslim yahut menfi tespit davası açma seçenekleri gündeme gelir. Dava açılması tercih ediliyorsa ayrıca, davanın açıldığını gösteren belgenin üçüncü bildirimin tebliğinden itibaren yirmi gün içinde ilgili icra dairesine sunulması gerekir. Kanundaki durdurma sonucundan yararlanmak açısından bu ikinci işlem ihmal edilmemelidir.

Buradaki yirmi gün, dava açmak için verilen on beş günün üzerine eklenen yeni bir süre değildir. İki süre de üçüncü bildirimin tebliğiyle bağlantılıdır. İlk süre dava açmaya, ikinci süre bunun icra dosyasına belgelenmesine ilişkindir. İki işlemi de son güne bırakmak ciddi risk yaratır.

Bu menfi tespit davasında üçüncü kişi, borçlu olmadığını veya malın takip borçlusuna ait olmadığını ispat yüküyle karşılaşır. Davayı kaybetmesi hâlinde kanunda, dava konusu şeyin yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere tazminat öngörülmüştür. Bu nedenle dava kararı, tutar ve deliller incelenerek verilmelidir.

Kira bedeli artık kime ödenmeli?

Haciz bildiriminin kapsamına giren kira alacağı için, usulüne uygun bildirimden sonra ev sahibine yapılan ödeme haczi koyduran alacaklıya karşı geçerli sayılmayabilir. Kiracı, ev sahibine ödeme yaptığı hâlde icra dosyasına yeniden ödeme baskısıyla karşılaşabilir. Ev sahibinin “sen bana göndermeye devam et” demesi resmi işlemi kaldırmaz.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.89/1, ilgili cümle bölümü hükmü: “borçlu olan hakiki veya hükmi şahsa bundan böyle borcunu ancak icra dairesine ödiyebileceğini ve takip borçlusuna yapılan ödemenin muteber olmadığını”

Bu kural, ihbarnamenin kapsadığı kira alacağı bakımından uygulanır. Ev sahibine yapılan ikinci ödeme, dosyaya karşı borcu kendiliğinden sona erdirmeyebilir. Borç bulunmadığı, kira ilişkisinin bittiği veya önceki ödeme gibi savunmalar varsa bunlar süresinde icra dairesine sunulmalıdır. İhbarnameyi yalnızca ev sahibine iletmek itiraz değildir.

Önce dosya ve ödeme hesabı resmi kanaldan doğrulanmalıdır. Sahte mesaj veya telefonla gönderilen IBAN’a ödeme yapılmamalıdır. Ödeme açıklamasında dosya numarası, kiralanan yer ve ilgili kira dönemi açıkça belirtilmeli; makbuz ve banka dekontu saklanmalıdır. Birden fazla haciz dosyası varsa ödeme sırası hakkında kişisel tahminle hareket edilmemeli, dosyalar arasındaki ilişki açıklığa kavuşturulmalıdır.

Haciz kalktığında da yalnızca ev sahibinin sözlü beyanına dayanarak ödeme yönü değiştirilmemelidir. Kaldırma veya ödeme düzeninin değiştiğini gösteren resmi işlem doğrulanmalıdır. Haciz dışındaki normal kira ödeme sorunları için ev sahibinin kirayı kabul etmemesi rehberi ayrıca incelenebilir; tevdi yolu, haciz dosyasının talimatını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kira önceden ödendiyse veya sözleşme bittiyse ne yapılır?

Tebligattan önce yapılmış gerçek ödemeler belgelenmelidir. Aylık kira mı, birkaç aylık peşin kira mı, depozito mu ödendiği açıklamadan anlaşılmalıdır. Depozito yatırılmış olması, aynı miktarda kira borcunun ödenmiş olduğu anlamına gelmez. Sonradan düzenlenen veya gerçeği yansıtmayan makbuzlar yeni sorunlar yaratır.

Kira ilişkisi sona ermişse fesih, tahliye, anahtar teslimi ve son hesap belgeleri önemlidir. Sadece evden taşınmakla bütün kira borçlarının sona erdiği kabul edilmeyebilir. Erken çıkış ve anahtar teslimi rehberinde bu ayrım açıklanmıştır.

Henüz vadesi gelmemiş kira için de otomatik biçimde “hiç borcum yok” denmemelidir. Devam eden sözleşmeden doğacak dönemsel kira alacakları, bildirimin içeriği ve takip türüne göre haczin kapsamına girebilir. Mevcut ilişki, ödeme takvimi ve hangi dönemlerin talep edildiği doğru bildirilmelidir.

Bütün icra yazılarında aynı yedi günlük itiraz mı geçerlidir?

Hayır. İİK m. 92 kapsamında haczedilen taşınmazın kira gelirlerine yönelik bildirim veya ipoteğin paraya çevrilmesi takibinde İİK m. 150/b kapsamında gelecekteki kiraların icra dosyasına ödenmesi emri farklı düzenlemelerdir. İkinci durumda kanunda, bildirime rağmen ödeme yapmayan kiracı bakımından ayrıca yaptırım bağlantısı kurulmuştur.

Bu yazılara, İİK m. 89’un üç aşamalı sistemi aynen uygulanıyormuş gibi yaklaşmak hatalıdır. Başvuru yolu, şikâyet veya itiraz imkânı, muhatap sıfatı ve süre somut evraktan belirlenmelidir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğa başvurmak da icra evrakındaki süreleri kendiliğinden durdurduğu varsayımıyla kullanılmamalıdır.

Sık sorulan sorular

Ev sahibiyle anlaşmak ihbarnameyi ortadan kaldırır mı?

Hayır. Kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşma, haciz alacaklısının hakkını veya icra işlemini tek başına ortadan kaldırmaz. Dosyadaki kaldırma veya değişiklik işlemi ayrıca gerekir.

Süreyi kaçırdıysam hiçbir yol kalmadı mı?

Her dosyada aynı cevap verilemez. Tebligatın usulü, öğrenme tarihi, kusursuz engel ve hangi aşamada bulunulduğu incelenir. Kanunun izin verdiği gecikmiş itiraz veya diğer başvuru yolları koşullara bağlıdır; geç verilmiş sıradan dilekçenin otomatik kabul edileceği varsayılmamalıdır.

İcra dosyasına ödeme yapınca kira borcum da ödenmiş olur mu?

Haczin kapsamındaki kira borcunun doğru dosyaya, doğru dönem ve tutarla usulüne uygun ödenmesi esas alınır. Dekontu saklamak ve kira hesabıyla eşleştirmek gerekir. Yanlış dosya, eksik tutar veya belirsiz açıklama uyuşmazlık yaratabilir.

Ev sahibinin borcuna ben itiraz edebilir miyim?

Kiracının üçüncü kişi olarak kendi borç durumunu açıklaması ile takip borçlusunun asıl borca ilişkin savunmaları farklıdır. Kiracıya tanınan başvuru yolları kendi sıfatı ve kendisine yönelen işlem üzerinden değerlendirilir.

İlk gün hazırlanacak dosya

Tebligat ve zarfı, kira sözleşmesini, son ödeme dekontlarını, varsa peşin ödeme ve anahtar teslim belgelerini bir araya getirin. Bildirimin türünü ve tebliğ tarihini belirleyin. Kira borcunu dönemlere ayırın; hangi tutara neden itiraz edildiğini somutlaştırın. Başvurunun icra dosyasına ulaştığını ve ödeme hesabının doğruluğunu belgeleyin.

Bu rehber 29 Ekim 2026 tarihli mevzuat kontrolüne dayanır. İcra süreleri kısa olduğundan somut evrak gecikmeden değerlendirilmelidir. Diğer kira sorunları için Kira Hukuku rehberlerine ulaşabilirsiniz.

Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.