Kiracı Evde Tadilat Yapabilir mi? Yazılı İzin, Masraflar ve Eski Hâle Getirme

Kiracı, yaşadığı evi veya işlettiği dükkânı daha kullanışlı hâle getirmek isteyebilir. Mutfak dolaplarını değiştirmek, bölme duvar yapmak, klima taktırmak veya zeminleri yenilemek ilk bakışta yalnızca bir masraf kararı gibi görünür. Oysa bu işlemlerde üç ayrı soru vardır: Değişikliğe izin verildi mi, bedelini kim karşılayacak ve çıkışta eski durum geri getirilecek mi?

Bu soruların aynı cevapla çözüldüğü düşünülmemelidir. Kiraya verenin tadilata izin vermesi, masrafı üstlendiği anlamına gelmez. Kiracının faturayı ödemesi de her durumda kiradan kesinti yapabileceğini göstermez. İş başlamadan önce kurulan açık ve yazılı bir düzenleme, yıllar sonra çıkabilecek teslim ve depozito uyuşmazlığını önemli ölçüde azaltır.

Kiracı hangi değişiklikler için yazılı izin almalı?

Türk Borçlar Kanunu m.321, kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapmasını kiraya verenin yazılı rızasına bağlar. Mekânın yapısını, sabit donanımını veya kullanım biçimini etkileyen işlemler bu açıdan önemlidir. Oda birleştirme, sabit tezgâh kurma, banyo düzenini değiştirme ve cepheye müdahale gibi işler, sıradan günlük kullanım olarak kabul edilmemelidir.

Kanun metni — 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.321/1: “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.”

Taşınabilir bir mobilya yerleştirmek ile yapıya kalıcı biçimde bağlı bir tesisat kurmak aynı değildir. İşin adı kadar, gerçekte neyi değiştirdiği ve söküldüğünde ne tür hasar bıraktığı incelenir. Sözleşmede yer alan tadilat maddeleri de okunmalıdır. “Kiracı her türlü masrafı karşılar” gibi genel bir cümle, yapılabilecek bütün yapısal değişiklikler için sınırsız izin olarak görülmemelidir.

Yazılı onayın hangi iş için verildiği açık olmalıdır. Sadece “evi güzelleştirebilirsiniz” açıklaması, duvar yıkımı veya tesisat değişikliği konusunda ciddi bir kapsam tartışması yaratabilir. Proje, fotoğraf veya iş listesi eklenmesi, tarafların farklı şeylere onay verdiğini sonradan ileri sürmesini önler.

Sözlü izin veya WhatsApp mesajı yeterli olur mu?

Sözlü izin, sonradan hem varlığı hem kapsamı bakımından ispat sorunu doğurabilir. Kanunun aradığı yazılı rıza nedeniyle, işlem öncesinde tarafların imzaladığı bir onay veya ek protokol alınması en güvenli yoldur. Onayı veren kişinin kiraya veren adına bu konuda yetkili olup olmadığı da kontrol edilmelidir; apartman görevlisinin sözlü açıklaması aynı sonucu sağlamaz.

Mesajlar ve e-postalar uyuşmazlıkta delil olarak değerlendirilebilir. Ancak her elektronik mesajın, içeriği ve aidiyeti tartışılmaksızın kanuni yazılı şekil koşulunu mutlaka karşıladığı söylenemez. Ekran görüntüsüne güvenerek yüksek tutarlı bir imalata başlamak yerine, yapılacak işin ve mali koşulların açıkça imzalanması tercih edilmelidir. Elektronik imza kullanılıyorsa imzanın hukuki niteliği ayrıca önem taşır.

Sonradan gönderilen “zaten biliyordunuz” mesajı, önceden alınmış belirli bir yazılı izinle eşdeğer değildir. Buna karşılık kiraya verenin sürece katılımını gösteren yazışmalar da yok sayılmaz. İspatın sonucu, tek bir cümleye değil bütün belge ve davranışlara göre değerlendirilir.

İzin veren ev sahibi çıkışta eski hâli isteyebilir mi?

TBK m.321'e göre yenilik ve değişikliğe rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça taşınmazın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Bu nedenle izin belgesinde yalnızca işin yapılması değil, kira sonunda ne olacağı da belirtilmelidir. Aksi hâlde taraflardan biri kalıcı, diğeri geçici bir düzenlemeye izin verdiğini düşünebilir.

Örneğin mutfak dolaplarının yenilenmesine yazılı izin verilmiş ve eski hâle dönüş ayrıca yazılı kararlaştırılmamışsa, çıkışta sırf tercih değiştiği için eski dolapların yeniden takılması istenemez. Ancak izin kapsamını aşan iş, hatalı montaj veya ayrıca verilen zarar farklıdır. İzin, yapıya zarar verme ya da kamu düzenlemelerine aykırı işlem yapma hakkı oluşturmaz.

“Sökülerek teslim edilecek”, “yerinde bırakılacak” veya “belirli bedelle devralınacak” gibi koşullar, hangi imalatı kapsadığı belirtilerek yazılmalıdır. Genel bir teslim maddesinin özel tadilat izniyle çeliştiği durumlarda belgelerin birlikte yorumlanması gerekir. Bu nedenle farklı tarihlerdeki eklerin birbiriyle uyumu da kontrol edilmelidir.

Tadilat masrafı ev sahibinden geri alınabilir mi?

Aynı madde, aksine yazılı anlaşma yoksa kiracının izinle yaptığı yenilik ve değişiklik nedeniyle ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemeyeceğini düzenler. Dolayısıyla “ev daha değerli oldu” veya “faturalar bende” açıklamaları tek başına geri ödeme hakkı doğurmaz. Harcamanın niteliği ve tarafların bedel paylaşımı belirleyicidir.

Bir işin yapılmasına izin verilmesi ile kiraya verenin borç altına girmesi ayrı kararlardır. Kiraya veren masrafı karşılayacaksa üst sınır, ödeme zamanı, faturanın kimin adına düzenleneceği ve onaylanan iş kapsamı yazılmalıdır. İş başladıktan sonra seçilen daha pahalı malzemenin veya ek imalatın bedeli konusunda ayrıca uyuşmazlık çıkabilir.

Kira ilişkisi beklenenden erken bittiğinde de bütün harcamaların otomatik olarak geri alınacağı söylenemez. Sona ermenin nedeni, kullanılabilen süre, sözleşme hükümleri, işin taşınmazda kalan yararı ve daha önce sağlanan karşılık değerlendirilir. Bu inceleme yapılmadan “yapılan her masraf ödenir” ya da “hiçbir masraf istenemez” şeklinde genel sonuç kurulması doğru değildir.

Kira alınmayan dönem tadilatın karşılığı olabilir mi?

Taraflar, belirli işlerin yapılması karşılığında bir süre kira alınmamasını veya belirli tutarın kiradan mahsup edilmesini kararlaştırabilir. Bu durumda ücretsiz dönemin hangi işlerin karşılığı olduğu, ne zaman başlayıp biteceği ve işin eksik kalması hâlindeki sonuçlar açık olmalıdır. Aynı masrafın hem kira muafiyetiyle karşılanıp hem ayrıca talep edilmesi tartışma yaratır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 07.05.2024 tarihli, 2023/3276 E., 2024/1563 K. sayılı kararında, kaba inşaat hâlindeki binada yapılacak imalatlar karşılığında üç yıl kira ödenmemesi ve masrafların ayrıca talep edilmemesi kararlaştırılmıştır. Daire, somut sözleşme düzenini dikkate alarak alacak talebinin reddini onamıştır.

Bu karar, her konutta zorunlu onarım giderinin kiracıya yüklenebileceği şeklinde okunmamalıdır. Karardaki belirleyici nokta, imalatların karşılığı için kurulmuş özel sözleşme düzenidir. Günlük bir konut kirasındaki arızanın giderilmesiyle, kaba binanın belirli bir amaçla tamamlanması aynı hukuki değerlendirmeyi gerektirmeyebilir.

Arıza onarımı ile isteğe bağlı yenileme arasındaki fark nedir?

Su sızıntısının giderilmesi veya kiralananın amaçlanan kullanıma uygun hâle getirilmesi ile çalışan mutfağın zevke göre yenilenmesi birbirinden ayrılmalıdır. Kiraya verenin kullanıma elverişli teslim ve bu durumda bulundurma borcu, TBK m.301, 305 ve 306 çerçevesinde değerlendirilir. Ayıp nedeniyle başvurulabilecek yolların kendi koşulları vardır.

Ayıbın giderilmesinin istenmesi, uygun süre verilmesi, giderilmezse kiraya veren hesabına yaptırılması ve bedelden indirim gibi seçenekler her olayda aynı biçimde uygulanmaz. Acil tehlike, bildirimin mümkün olup olmadığı, masrafın zorunluluğu ve tutarı önem taşır. Kiracı, estetik yenilemenin faturasını “onarım” diye adlandırarak otomatik mahsup hakkı kazanamaz.

Bu nedenle yapılan işin önce arıza giderimi mi, olağan bakım mı, yoksa isteğe bağlı değer artırıcı düzenleme mi olduğu belirlenmelidir. Ayrıntılı ayrım için kirada tamirat masrafları ve kira indirimi rehberi incelenebilir. Kesinti yapılmadan önce hukuki koşullar ve belgeler kontrol edilmelidir.

Ev sahibinin izni belediye ve apartman izinlerinin yerine geçer mi?

Hayır. Özel hukuk ilişkisi içindeki rıza, kamu hukukundaki ruhsat ve teknik güvenlik koşullarını ortadan kaldırmaz. Ortak alan, cephe, taşıyıcı sistem veya ortak tesisata müdahalede kat mülkiyeti ve imar kuralları ayrıca değerlendirilir. İşin niteliğine göre başka maliklerin rızası, proje veya idari izin gerekebilir.

Kiracı ile kiraya verenin anlaşmış olması, komşuların haklarını veya yapının güvenliğini bertaraf etmez. Özellikle elektrik, doğal gaz ve taşıyıcı sisteme ilişkin işlerde yetkili uzmanlar kullanılmalıdır. Tadilat öncesi mevcut durumun belgelenmesi, ileride ortaya çıkan bir hasarın eski mi yeni mi olduğunu ayırmayı da kolaylaştırır.

İzinsiz tadilat tahliyeye yol açar mı?

İzinsiz ve sözleşmeye aykırı müdahale, eski hâle getirme veya zarar talebinin yanında fesih uyuşmazlığına da yol açabilir. Ancak her değişiklik için ihtarsız ve anında tahliye sonucu çıkmaz. TBK m.316, konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak en az otuz gün süreli yazılı ihtarla aykırılığın giderilmesini isteme düzenini içerir.

Kasten ağır zarar, verilecek sürenin yararsızlığı veya çekilmezlik gibi kanuni istisnalar ayrıca incelenir. Yapılan işin ağırlığı ve düzeltilebilirliği önemlidir. Kiraya verenin fesih iddiası, kendi başına konuta girip imalatı sökme yetkisi sağlamaz. Kiracı da zarar büyümesini önleyecek makul tedbirleri almaktan kaçınmamalıdır.

Çıkışta demirbaş, hasar ve depozito nasıl değerlendirilir?

Kiracıya ait sökülebilir eşya ile taşınmazın sabit parçası hâline gelen imalatın durumu aynı değildir. Sözleşme, eşyanın mülkiyeti, sökmenin yapıya etkisi ve teslim yükümlülüğü birlikte değerlendirilir. Tartışmalı bir eşyayı izinsiz söküp kiralananı kullanılamaz hâle getirmek, ayrıca zarar doğurabilir.

TBK m.334 uyarınca olağan kullanımdan kaynaklanan eskime kiracının sorumluluğunda değildir. m.335 ise teslimde inceleme ve sorumlu olunan eksikliklerin hemen yazılı bildirilmesini; olağan incelemeyle fark edilemeyen ayıplarda öğrenildiğinde bildirim yapılmasını düzenler. Eski bir eşyanın yenisiyle değiştirilmesinin bütün bedeli, kullanım yaşı ve gerçek zarar araştırılmadan kiracıya yüklenmemelidir.

Teslim tutanağı, fotoğraflar, izin protokolü ve faturalar birlikte saklanmalıdır. Depozito, bütün tadilat anlaşmazlıklarının otomatik cezası değildir. Kesintinin dayanağı ve tutarı açıklanmalıdır. Ayrıntılar depozito iadesi, boya ve hasar rehberinde ele alınmıştır.

İş başlamadan önce yazılı olarak neler belirlenmeli?

• Yapılacak işin yeri, kapsamı, çizimi veya mevcut durumu gösteren fotoğraflar.

• Yazılı izni veren kişi ve gerekiyorsa temsil yetkisi.

• Masrafı üstlenecek taraf, bütçe sınırı ve ek işlerin onay yöntemi.

• Kira indirimi veya mahsup varsa tutarı, dönemi ve koşulları.

• Kira sonunda sökülecek, bırakılacak veya eski hâle getirilecek imalatlar.

• Teknik izinler, üçüncü kişilere verilebilecek zarar ve teslim belgeleri.

Sık sorulan sorular

Sadece fatura olması masrafı almama yeter mi?

Fatura harcamanın ispatında önemlidir; fakat kiraya verenin o harcamayı ödeme borcunu tek başına kurmaz. Yazılı anlaşma, işin zorunluluğu ve uygulanacak hukuki sebep de incelenir.

Ev sahibinin izniyle yaptığım iş için mutlaka eski hâle döner miyim?

Yazılı izin verilmişse, eski hâle dönüşün ayrıca yazılı kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına bakılır. İzin dışına çıkan imalat ve ayrıca oluşan zarar bu değerlendirmeden farklıdır.

Masrafı kiradan kendim düşebilir miyim?

Her masraf için böyle bir hak yoktur. Yazılı mahsup anlaşması veya kanuni ayıp giderim yolunun koşulları değerlendirilmeden eksik kira ödemek, ödeme ve tahliye uyuşmazlığı doğurabilir.

İlgili rehberler ve kaynaklar

Anlaşmazlık çıkarsa kira arabuluculuğu, erken çıkış gündeme gelirse anahtar teslimi ve makul süre rehberleri yol gösterir. Diğer yazılar Kira Hukuku kategorisinde bulunur.

Bu rehber 28 Ekim 2026 itibarıyla erişilen mevzuat ve belirtilen karar esas alınarak genel bilgi amacıyla hazırlanmıştır. Masraf, izin ve teslim sorumluluğu somut sözleşme, imalat ve belgelerle değerlendirilmelidir.

Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.