TOKİ’den Alınan Ev Eksik Metrekare Çıkarsa Ne Yapılır? AYM’den 2026 Kararı

TOKİ’den satın alınan bir konutun sözleşmede veya projede belirtilenden daha küçük çıkması, doğrudan ekonomik kayıp doğurabilir. Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu 17 Eylül 2026 tarihli toplantısında, TOKİ’den satın alınan bağımsız bölümdeki metrekare eksikliğinden doğan zararın tazmin edilmemesine ilişkin başvuruda mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verdi.

TOKİ konutu eksik metrekare çıkarsa hukuki sorun nedir?

Bir konutun vaat edilen veya sözleşmede esas alınan yüzölçümünden daha küçük olması hâlinde uyuşmazlık, eksik alanın alıcının malvarlığında bir kayba yol açıp açmadığı ve bu kaybın giderilip giderilmediği noktasında yoğunlaşır. Özellikle satış bedelinin belirli bir metrekare veya proje büyüklüğü esas alınarak belirlendiği durumlarda fark ekonomik sonuç doğurabilir.

AYM 17 Eylül 2026 kararında ne dedi?

Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu, 2020/14776 başvuru numaralı dosyada TOKİ’den satın alınan bağımsız bölümdeki metrekare eksikliğinden kaynaklanan zararın tazmin edilmemesi nedeniyle mülkiyet hakkının ihlal edildiği iddiasını kabul edilebilir buldu. Mahkeme, Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verdi.

Kararın sonucu 21 Eylül 2026 tarihinde AYM’nin resmî gündem ve sonuçlar sayfasında yayımlandı. Karar, metrekare eksikliğinin yalnızca teknik bir proje farkı olarak görülmeyip alıcının malvarlığı üzerindeki etkisinin de değerlendirilmesi gerektiğini gösteriyor.

Her metrekare farkı tazminat hakkı doğurur mu?

Hayır. Her yüzölçümü farkı otomatik olarak tazminat sonucu doğurmaz. Sözleşme hükümleri, projede ve satış belgelerinde belirtilen alan, net-brüt metrekare ayrımı, teslim edilen bağımsız bölümün fiilî yüzölçümü ve farkın ekonomik etkisi birlikte değerlendirilmelidir.

Net ve brüt metrekare farkı neden önemli?

Konut uyuşmazlıklarında en sık karışan konulardan biri net ve brüt metrekare ayrımıdır. Ortak alanlar, duvar payları ve projedeki hesaplama yöntemleri nedeniyle ilan edilen alan ile kullanılabilir net alan aynı olmayabilir. Bu nedenle yalnızca ölçüm sonucu değil, satış sözleşmesinde hangi alanın taahhüt edildiği de önemlidir.

Hangi belgeler kontrol edilmeli?

• TOKİ satış sözleşmesi ve ekleri

• Bağımsız bölüme ait mimari proje ve ruhsat kayıtları

• Tapu kaydı ve varsa kat irtifakı/kat mülkiyeti belgeleri

• Teslim tutanağı

• Net ve brüt alanı gösteren teknik ölçüm veya bilirkişi tespiti

• Satış bedelinin hangi metrekare esasına göre belirlendiğini gösteren belgeler

Eksik metrekare tespit edilirse hangi talepler gündeme gelebilir?

Somut olayın hukuki niteliğine göre bedel farkının tazmini, sözleşmeye aykırılık veya ayıba ilişkin talepler ve idareye karşı tazminat yolları gündeme gelebilir. Hangi yolun uygulanacağı; satış ilişkisinin hukuki niteliğine, görevli mahkemeye ve uyuşmazlığın dayanağına göre değişir.

AYM kararının pratik önemi

Bu karar, TOKİ’den konut satın alan kişilerin metrekare eksikliği iddialarının mülkiyet hakkı kapsamında anayasal koruma görebileceğini gösteriyor. Özellikle gerçek ve taahhüt edilen yüzölçümü arasındaki farkın parasal karşılığı varsa, etkili bir giderim sağlanıp sağlanmadığı önem kazanıyor.

Sonuç

TOKİ’den alınan bir konutun vaat edilenden daha küçük çıkması hâlinde yalnızca tapudaki veya ilandaki metrekare bilgisine bakmak yeterli değildir. Sözleşme, proje, teknik ölçüm ve ekonomik kayıp birlikte değerlendirilmelidir. AYM’nin 17 Eylül 2026 tarihli kararı, bu tür uyuşmazlıklarda malvarlığı kaybının etkili biçimde giderilmesi gerektiğini vurgulayan güncel bir emsal niteliğindedir.

Resmî kaynak: Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu, 17.09.2026, B. No: 2020/14776 — https://anayasa.gov.tr/tr/mahkeme-gundemi/genel-kurul/17-eylul-2026-genel-kurul-gundemi-ve-sonuclari

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut olayda uygulanacak hukuki yol, görevli mahkeme ve süreler sözleşme ve uyuşmazlığın niteliğine göre değişebilir.