Tahliye Kararından Sonra: İcra, İstinaf ve Tehir-i İcra

Kira Hukuku rehberleri

Tahliye kararının verilmesi, kiracının o gün kendiliğinden çıkarılabileceği anlamına gelmez. Buna karşılık karara karşı istinafa başvurmak da tahliyeyi her durumda durdurmaz. Kararı veren mahkeme, uygulanan takip yolu, tebligatlar ve varsa icranın geri bırakılması kararı birlikte incelenmelidir. Ev sahibi açısından hukuka uygun teslim; kiracı açısından ise doğru başvuruya süresinde ulaşmak önem taşır.

Bu rehber, kira ilişkisine dayanan tahliye kararından sonraki aşamayı açıklar. Riskli yapıların idari tahliyesi, mülkiyet uyuşmazlığı nedeniyle taşınmazın teslimi ve kira borcu için ilk kez gönderilen ödeme emri farklı kurallara tabidir. Güncellik kontrolü: 29 Ekim 2026.

Önce hangi kararın verildiğini belirleyin

Sulh hukuk mahkemesi; ihtiyaç, tahliye taahhüdü veya kira ilişkisinden doğan başka bir sebep üzerine tahliyeye karar vermiş olabilir. Bir başka ihtimal, kira alacağı ve tahliye talepli icra takibindeki itirazın kaldırılması sonucunda icra hukuk mahkemesinin tahliye kararı vermesidir. Bu iki dosyada aynı süre çizelgesini kullanmak hataya yol açar.

Gerekçeli kararın yalnız sonuç kısmını değil, mahkeme adını, esas ve karar numarasını, tahliye sebebini ve kanun yolu açıklamasını okuyun. Ardından icra dosyasında hangi kararın dayanak gösterildiğini, size gönderilen evrakın ödeme emri mi icra emri mi olduğunu kontrol edin. Aynı taşınmaz için alacak ve tahliye işlemlerinin birlikte yürütülmesi mümkündür; para borcunu ödemek, verilmiş tahliye kararını her zaman ortadan kaldırmaz.

Örneğin ihtiyaç nedeniyle verilen tahliye kararında, geçmiş kira borcunun kapatılması ihtiyacın varlığına ilişkin hükmü kendiliğinden etkisizleştirmez. Temerrüt nedeniyle yürüyen dosyada ise ödemenin hangi tarihte yapıldığı ve kanuni ödeme süresine yetişip yetişmediği belirleyici olabilir. İlk takip aşaması için kira ödenmezse ihtar, icra ve tahliye rehberine bakılabilir.

Tahliye için kararın kesinleşmesi gerekir mi?

Kira sözleşmesine dayalı olağan tahliye ilamlarında, kanun yoluna başvurulabilmesi ile kararın uygulanabilir olması ayrı konulardır. HMK m.350, istinafın kural olarak kararın icrasını durdurmayacağını düzenler. Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin kararların kesinleşme şartı, sırf konusu bir ev olduğu için her kira tahliyesine uygulanmaz. Uyuşmazlığın mülkiyete mi, kira ilişkisinden doğan kişisel hakka mı dayandığı önemlidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.269/c, tahliye kararının infazına ilişkin fıkra hükmü: “İcra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren ongün geçmesi lazımdır. Borçlu tahliye kararı hakkında 36 ncı madde hükmünden faydalanabilir.”

Bu on günlük düzenleme icra mahkemesinin ilgili tahliye kararı içindir; bütün tahliye dosyalarında istinaf süresi veya taşınma süresi olarak uygulanamaz. Kararı veren mahkeme, takip türü ve tefhim/tebliğ tarihi ayırt edilmeden süre hesabı yapılmamalıdır.

İcra mahkemesinin İİK m.269/c kapsamındaki tahliye kararlarında ise kanun açıkça kesinleşmenin beklenmeyeceğini belirtir. Bununla birlikte infaz için kararın borçluya tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir. Bu özel on günlük kuralı, sulh hukuk mahkemesinin verdiği bütün tahliye kararlarına taşımamak gerekir. İcra ve İflas Kanunu.

İstinaf süresi kaç gündür?

Sulh hukuk mahkemesi kararlarında genel istinaf süresi, ilamın usulüne uygun tebliğinden itibaren iki haftadır. İcra mahkemesi kararlarında da güncel İİK m.363 uyarınca istinaf süresi tebliğden itibaren iki haftadır. Bununla birlikte her kararın istinafa açık olduğu varsayılamaz; kararın türü, ilgili parasal sınır ve geçiş hükümleri ayrıca değerlendirilir.

İcra mahkemesi kararına ilişkin eski metinlerde görülen “tefhimden itibaren on günlük istinaf” açıklaması, yeni bir dosyada doğrudan kullanılmamalıdır. İnfaz için beklenen on günlük süre ile istinaf için öngörülen iki hafta farklı işlev görür. Eski tarihli kararların hangi geçiş düzenlemesine tabi olduğu da dosyanın tarihinden anlaşılır.

Tebligat evrakını veya elektronik tebligat kayıtlarını saklayın. UYAP'ta kararın görülme tarihi, duruşma günü ve hukuken geçerli tebliğ tarihi her zaman aynı değildir. Süre hesabında başlangıç, son gün, resmî tatil ve tebligat usulü birlikte ele alınmalıdır. Karardaki kanun yolu açıklamasının hatalı olması ihtimalinde de başvuru hakkı ayrıca incelenmelidir; evrakı bekletmek güvenli değildir.

İstinafa başvurdum; icra kendiliğinden durur mu?

Genel cevap hayırdır. İstinaf dilekçesinin verilmesi, harç yatırılması veya UYAP'ta başvurunun görünmesi tek başına tahliye işlemini durdurmaz. Kararın uygulanmasını geçici olarak durdurmak için şartları varsa İİK m.36 kapsamında icranın geri bırakılması istenir. Uygulamada bu işlem “tehir-i icra” olarak da adlandırılır.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.350/1, ilk iki cümle hükmü: “İstinaf yoluna başvurma, kararın icrasını durdurmaz. İcra ve İflas Kanununun icranın geri bırakılmasıyla ilgili 36 ncı maddesi hükmü saklıdır.”

Bu başvuru, tahliye kararının esasına ilişkin istinaf incelemesinin yerine geçmez. İstinafta kararın neden yanlış olduğu; icranın geri bırakılması aşamasında ise kanundaki teminat ve başvuru şartları değerlendirilir. İcra dosyasına yalnızca “itiraz ediyorum” yazılması, ilamsız takipteki itirazla aynı sonucu doğurmaz.

Tehir-i icra için hangi adımlar izlenir?

İİK m.36'ya göre kanun yoluna başvuran borçlu, kanunun aradığı güvenceyi sağladığında veya hükmolunan para ve eşyayı karşılayan hacizli malı bulunduğunda, icra müdüründen karar getirmek üzere uygun süre isteyebilir. Güncel düzenlemede icranın geri bırakılması kararı, takibin yapıldığı yer icra mahkemesinden alınır. Eski kaynaklardaki karar merciine ilişkin açıklamalarla hareket edilmemelidir.

• Süresindeki kanun yolu başvurusu ve başvuru belgesi kontrol edilir.

• İcra dosyasındaki tahliye talebi, hesap ve kabul edilecek teminat belirlenir.

• Teminat yatırılması veya kanunen yeterli başka güvencenin gösterilmesi üzerine icra müdürlüğünden uygun süre alınır.

• Bu süre içinde yetkili icra mahkemesine icranın geri bırakılması talebi sunulur.

• Verilen kararın icra dosyasına ulaştığı ve uygulamaya işlendiği takip edilir.

Kanun her olay için otomatik ve değişmez bir bekleme süresi vermez; icra müdürünün verdiği sürenin sonu izlenmelidir. Teminatın kapsamı da hükmün içeriğine ve dosyadaki taleplere göre belirlenir. İnternetteki tek bir kira çarpanını bütün dosyalara uygulayarak para yatırmak yeterli olmayabilir. Adli yardımdan yararlananlar bakımından kanundaki teminat istisnası ayrıca dikkate alınır.

İcra emrindeki yedi gün ne anlama gelir?

Taşınmazın tahliye ve teslimine ilişkin ilamlı icrada İİK m.26, icra emriyle yedi gün içinde teslimi emreden bir düzenleme içerir. Bu, ilk kira alacağı takibindeki itiraz veya ödeme süreleriyle aynı değildir. İcra mahkemesinin özel tahliye kararının mevcut takipte infaz edilmesi de farklı değerlendirilebilir.

Bu nedenle yalnız “yedi günüm var” veya “istinaf için iki hafta var, bu sürede tahliye olamaz” sonucuna varılmamalıdır. Kanun yolu süresi ile icra işleminin yapılabileceği tarih birlikte hesaplanır. Usulsüz icra işlemi veya tebligat iddiası varsa başvurunun türü ve süresi ayrıca belirlenir; icra işlemini şikâyet etmek de her durumda kendiliğinden durdurma sağlamaz.

Ev sahibi anahtarı değiştirebilir veya eşyaları çıkarabilir mi?

Tahliye kararı, ev sahibine kiracıyı kendi imkânlarıyla zorla çıkarma yetkisi vermez. Kiracı gönüllü olarak teslim etmiyorsa işlem icra organları üzerinden yürütülür. Kilit değiştirmek, konuta izinsiz girmek veya eşyaları sokağa bırakmak ayrıca hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.

İcra yoluyla teslimde tarih, taşınmazın durumu, anahtarlar ve içerideki eşyalar tutanağa bağlanır. Götürülmeyen eşyalar bakımından kanuni teslim ve muhafaza usulleri uygulanır. Taşıma ve muhafaza giderlerinin kime yükletileceği dosyaya göre belirlenir; ev sahibinin kendi belirlediği bir depoya eşyaları atması resmî tahliye işlemi yerine geçmez.

Gönüllü çıkışta hangi belgeler düzenlenmeli?

Taraflar karar sonrasında da teslim tarihi üzerinde anlaşabilir. Anlaşmada açık adres, bütün anahtarların teslimi, sayaç değerleri, kira ve aidat hesabı, depozito ve icra giderleri ayrı ayrı yazılmalıdır. “Evi boşalttım” mesajı ile anahtarın hukuken teslim edilmesi aynı şey değildir.

Teslim tutanağına, yalnız gerçekten üzerinde uzlaşılan konular eklenmelidir. Tahliye karşılığında bütün alacaklardan vazgeçildiğini belirten geniş ifadeler, depozito veya fazla ödeme taleplerini etkileyebilir. Kiraya veren anahtarı almıyorsa belgelendirilebilir bir teslim yolu değerlendirilmelidir. Ayrıntılar için anahtar teslimi ve kira sorumluluğu ve depozito iadesi rehberleri incelenebilir.

Sık sorulan sorular

Teminat yatırınca kira ödemeyi bırakabilir miyim?

Hayır. İcranın geri bırakılması için verilen teminat, devam eden kullanımın kira veya kullanım bedelini kendiliğinden ödemez. Teminatın amacı, kapsamı ve kira borcunun hangi tarihe kadar sürdüğü ayrı değerlendirilir.

İstinaf sürerken ev sahibiyle çıkış tarihi belirleyebilir miyiz?

Evet. Ancak anlaşmanın icra dosyasına nasıl yansıyacağı, tahliye talebinin bekletilip bekletilmeyeceği ve giderlerin durumu açıkça düzenlenmelidir. Sözlü bir erteleme vaadi, dosyada yürüyen tahliyeye karşı yeterli güvence olmayabilir.

Tahliyeden sonra karar bozulursa her şey otomatik geri döner mi?

İİK m.40 kapsamında icranın eski hâle iadesi gündeme gelebilir. Bunun şartları, sonraki hüküm, teslimin niteliği ve üçüncü kişilerin hakları birlikte incelenir. Bozma kararının varlığı tek başına taşınma, zarar ve bütün masrafların otomatik ödendiği anlamına gelmez.

Dosya incelemesine ne götürmeliyim?

Gerekçeli karar, tebligat kayıtları, istinaf dilekçesi ve harç belgeleri, icra emri, dosya hesapları, teminat belgeleri ve varsa teslim anlaşmasını birlikte hazırlayın. Başvurunun doğru yere ve zamanında yapılabilmesi, bu belgelerin aynı dosyada karşılaştırılmasına bağlıdır.

Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Kira Hukuku Başlangıç Rehberi.

Kaynaklar ve ilgili rehberler

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu: m.26, 36, 40, 269/c, 363 ve Ek m.1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.345 ve 350. Açıklamalar genel bilgilendirme içindir; dosyaya özgü süre ve başvurular karar ve tebligatlar üzerinden belirlenmelidir.