Devre Tatil ve Devremülk: Cayma, Aidat, Sözleşme İptali ve İade

Ücretsiz gezi veya hediye tatil davetinden sonra imzalanan sözleşmeler, yıllarca süren aidat ve ödeme yükümlülükleri doğurabilir. Tüketici bakımından ilk soru yalnızca “Devremülkümü nasıl satarım?” değildir. Hangi hakkın alındığı, sözleşmenin tarihi, cayma bildiriminin yöntemi ve tesisin hukuki durumu belirlenmeden sağlıklı bir çözüm kurulamaz.

Bu rehber, 29 Ekim 2026 itibarıyla devre tatil ve devremülk sözleşmelerini açıklar. 6502 sayılı Kanun'un 50. maddesindeki güncel kurallar ile geçici 3. maddesindeki istisnalar birlikte değerlendirilmiştir. Özellikle eski sözleşmeler ve belirli yapı ruhsatlarına bağlı geçiş kapsamındaki satışlar için tek tip sonuç çıkarılmamalıdır.

Devre tatil ile devremülk aynı şey mi?

Devre tatil, bir yıldan uzun süre içinde birden fazla dönem için gecelik konaklama hakkı veren sözleşmedir. Bu hak yalnızca sözleşmeden kaynaklanan kişisel bir kullanım hakkı olabilir. Devremülk ise Kat Mülkiyeti Kanunu'nda düzenlenen, taşınmazla bağlantılı farklı bir hak yapısına sahiptir; tapu ve resmî şekil boyutu bulunur.

Satışta “hisseli gayrimenkul”, “dönem mülk” veya “ömür boyu tatil” denilmesi, tüketici korumasını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Sözleşmenin gerçek içeriğine bakılır. Buna karşılık tapuda herhangi bir pay bulunması da her satışın usulüne uygun devremülk olduğu anlamına gelmez. Tapu kaydı, kullanım dönemi, yönetim planı ve sözleşme birlikte incelenmelidir.

Bir haftalık sıradan otel rezervasyonu bu rehberdeki uzun süreli devre tatil ilişkisiyle aynı değildir. Ulaşım ve konaklamanın birlikte satıldığı belirli bir seyahat ise paket tur hükümlerini gündeme getirebilir. İşlemin doğru sınıflandırılması, kullanılacak hakkı ve başvuru şeklini değiştirir.

Sözleşme ve yapı ruhsatı tarihi neden belirleyici?

Güncel genel kural, devremülk dâhil ön ödemeli devre tatil sözleşmesi kurulmasını yasaklar. Ayrıca devremülk dışındaki mülkiyet payına bağlı ayni hak sağlayan satışlar, ortaklık veya üyelik üzerinden hak tanınması ve satıcının ayni hak sahibi olmaması bakımından sınırlamalar vardır. Ancak bu hükümler geçiş maddesi okunmadan bütün projelere aynı şekilde uygulanamaz.

Kanun'un geçici 3/2. maddesi, maddenin yayımı tarihinde yapı ruhsatı alınmış taşınmazlar için yayım tarihinden itibaren beş yıllık özel satış rejimi öngörür. Bu kapsamda ön ödemeli satış ve maddede sayılan diğer yapıların devamı mümkün olabilir. Geçici 3/3 ise önceki sözleşmeler ve bu istisna kapsamındakiler için eski hükümlerle birlikte 90 günlük kullanmama bildirimi kuralının uygulanmasını düzenler.

Dolayısıyla “2026 yılında imzalandı, kesin yasaktır” veya “ruhsatı var, her satış serbesttir” demek doğru değildir. Ruhsatın gerçekten hangi tarihte ve hangi taşınmaz için verildiği, sözleşmenin geçiş koşullarına girip girmediği ve hakkın türü belgelerle kontrol edilmelidir. İnternetteki eski “36 ay teslim” veya “yüzde 2 kesinti” açıklamaları da her yeni satışa otomatik taşınmamalıdır.

İmzadan önce hangi bilgiler verilmelidir?

Ön bilgilendirme formunun sözleşmeden en az bir gün önce verilmesi gerekir. Hakkın kapsamı, kullanım tarihleri, sözleşme süresi, taşınmazın yeri ve durumu, toplam bedel, aidatların hesabı, artış yöntemi, ortak tesisler ve cayma usulü açık olmalıdır. Formun aynı gün imzalatılması, önceden bilgilendirme süresinin gerçekten sağlandığını tek başına göstermez.

Ücretsiz yemek, gezi veya hediye tatil gibi davetlerin ticari amacı da tanıtım öncesinde bildirilmelidir. Mesafeli kurulanlar dışında sözleşme tarihinin tüketicinin kendi el yazısıyla yazılması ve sözleşmenin örneğinin verilmesi öngörülür. Boş tarihli, geriye tarihli veya eksik sayfalı belgeler somut ispat sorunları yaratır; verilen bütün nüshalar saklanmalıdır.

On dört günlük cayma hakkı ne zaman kullanılır?

Kural olarak sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayılabilir. Bu hak yalnızca kapıda yapılan satışlara özgü değildir. Sözleşmenin tesiste, tanıtım ofisinde veya tatil sırasında imzalanması, tek başına cayma hakkını ortadan kaldırmaz.

Kanun metni — 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, m.50/6: “Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir. Cayma süresi dolmadan satıcı veya sağlayıcı, tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez. Bu yasağa rağmen, tüketiciden herhangi bir bedel alınması durumunda alınan bedel tüketiciye derhâl iade edilir. Ayrıca tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge tüketici yönünden geçersizdir. Devre tatil, uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri ve bu sözleşmelerle birlikte düzenlenmiş olan yeniden satım, değişim ve ilgili diğer tüm sözleşmeler cayma hakkının kullanılması ile birlikte kendiliğinden sona erer.”

Cayma süresi içinde karar verildiyse firma yetkilisinin geri aramasını veya başvuruyu “onaylamasını” beklemek yerine, uygun yöntemle açık bildirim yapılmalıdır. Bildirimde tüketici, sözleşme, tesis ve tarih bilgileri gösterilmeli; sözleşmeden cayma iradesi tereddütsüz açıklanmalıdır. Satıcının kendi formu kullanılabilir, ancak açık bir cayma beyanı da mümkündür.

E-posta yeterli mi, noter şart mı?

Şahsi hak sağlayan devre tatilde cayma bildirimi yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla yöneltilebilir. Devremülk sözleşmesinde ise yönetmelik noter aracılığıyla bildirim öngörür. Bu nedenle tapuyla ilişkili bir sözleşmede yalnızca satış temsilcisine mesaj göndermenin her durumda yeterli olduğu düşünülmemelidir.

Sözleşmenin niteliği veya geçiş rejimi tartışmalıysa bildirim şekli ayrıca belirlenmelidir. Kullanılan kanalda gönderim tarihi, muhatap ve içerik ispatlanabilmelidir. Sözleşme tarafı olan şirket ile tanıtım yapan aracı ayrılmalı; yalnızca aracının kişisel telefonuna ulaşmakla yetinilmemelidir. Tapu devri gerçekleşmiş dosyada cayma bildirimi sonrasındaki tapu işlemleri de ayrıca ele alınır.

Hiç bilgilendirilmediysem on dört gün geçince hak biter mi?

Yönetmelikte belirtilen ön bilgilendirme, sözleşme veya cayma formu yükümlülüklerine aykırılık varsa tüketici normal on dört günlük süreyle bağlı olmayabilir. Uzayan süre, olağan cayma süresinin bitiminden itibaren her hâlükârda bir yıl sonra sona erer. Eksiklik bu bir yıl içinde giderilirse on dört günlük süre, yükümlülüğün gereği gibi tamamlandığı tarihten başlar.

Bu düzenleme “her devremülk her zaman iptal edilir” anlamına gelmez. Hangi belgenin verilmediği ve ne zaman tamamlandığı belirlenmelidir. Süre dışında da geçersizlik, aldatma, ayıplı ifa veya teslim etmeme gibi başka hukuki sebepler gündeme gelebilir; fakat bunlar cayma hakkıyla aynı koşullara sahip değildir.

Cayma süresinde kapora veya senet istenebilir mi?

Güncel genel rejimde cayma süresi dolmadan ödeme veya tüketiciyi borç altına sokan belge istenemez. Alınmış bedelin derhâl iadesi ve bu yasağa aykırı borçlandırıcı belgenin tüketici yönünden geçersizliği düzenlenmiştir. “Rezervasyon”, “işlem bedeli” veya “kapora” adı verilmesi tek başına yasağı aşmaz. Eski ve geçiş kapsamındaki sözleşmelerde uygulanacak dönem hükümleri ayrıca incelenir.

Devremülkte cayma hâlinde iade edilecek tutar ve borçlandırıcı belgelerin, bildirimin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç on dört gün içinde geri verilmesine ilişkin yönetmelik hükmü de vardır. Bu, yasak dönemde alınan bedeli tutmak için genel bir izin değildir. İade yapılırken senet asılları ve ödeme hesabı birlikte kapatılmalıdır.

Geçersiz olduğu düşünülen bir senede dayanılarak takip başlatılırsa evrak görmezden gelinmemelidir. Takip türüne göre kısa itiraz veya şikâyet süreleri söz konusu olabilir. Satıcıyla devam eden görüşme, ödeme emrine karşı başvuru süresini kendiliğinden durdurmaz.

Satışa bağlı kredi de sona erer mi?

Satıcı veya sağlayıcıyla anlaşmalı kredi veren tarafından satış bedelinin karşılandığı bağlı kredi varsa, cayma bildiriminin cayma süresi içinde ayrıca kredi verene de yöneltilmesi gerekir. Koşulları gerçekleştiğinde bağlı kredi tazminat veya cezai şart yükümlülüğü olmadan sona erer. Yalnızca satıcıya bildirim yapıp bankayı haberdar etmemek risk yaratır.

Tüketicinin bağımsız olarak çektiği her ihtiyaç kredisi bağlı kredi değildir. Satıcıyla banka arasındaki ilişki, kredi amacı ve sözleşme belgeleri incelenmelidir. Banka borcunun kendiliğinden kapandığını varsaymadan yazılı teyit ve hesap dökümü alınmalıdır. Ayrıntılı genel çerçeve tüketici kredisi rehberinde açıklanmıştır.

O yıl tatile gitmezsem aidat ödemek zorunda mıyım?

Şahsi hak sağlayan devre tatilde, tatilin başlayacağı tarihten en az doksan gün önce o dönem kullanılmayacağı sağlayıcıya bildirilirse o dönem için aidat, gider payı veya benzeri adla ücret istenemez. Bildirimin yazılı veya kalıcı veri saklayıcısıyla yapılması ve hangi dönemi kapsadığının açık olması gerekir.

Örneğin belirli bir yaz dönemini kullanmayacaksanız dönem başlangıcını sözleşmeden bulun ve doksan günlük asgari süreyi geçirmeden bildirim yapın. Sadece rezervasyon yaptırmamak veya tesise gitmemek bildirimle aynı değildir. Bu koruma şahsi hak sağlayan devre tatil içindir; tapulu devremülkün ortak giderlerini her durumda ortadan kaldırdığı söylenemez.

Tesis teslim edilmedi veya vaat edilen hizmetler yoksa

Teslim tarihinin geçmesi, kullanım hakkının fiilen verilememesi, rezervasyonun sürekli engellenmesi veya vaat edilen tesislerin bulunmaması ayrı ayrı belgelenmelidir. Sözleşmeden doğan hak, yalnızca fotoğraftaki yapının mevcut olmasına indirgenemez; tüketicinin kararlaştırılan dönemde ve koşullarda gerçekten kullanabilmesi önemlidir.

Bu durumda uygulanacak eski veya yeni rejim, ifa etmeme ve ayıp hükümleri, bildirimler ve talebin türü birlikte değerlendirilir. Ayıplı hizmet hakları genel çerçeve sağlar; ancak tapu ve devremülk işlemleri ayrıca incelenir. Sonradan imzalatılan “borç yenileme”, “üst pakete geçiş” veya “devir” sözleşmesi okunmadan eski sorunun çözüldüğü kabul edilmemelidir.

Başvuru için hangi belgeler hazırlanmalı?

• Ön bilgilendirme, sözleşme, ekleri ve cayma formu.

• Tapu kaydı, yapı ruhsatı ve varsa yönetim planı.

• Dekont, kredi sözleşmesi, senet ve aidat bildirimleri.

• Reklamlar, kullanım dönemleri, rezervasyon talepleri ve ret cevapları.

• Cayma veya kullanmama bildirimi ile gönderim ve teslim kayıtları.

Salt parasal tüketici uyuşmazlıklarında 2026 yılında 186.000 TL'nin altındaki talepler hakem heyetine; bu tutar ve üzerindeki talepler kural olarak arabuluculuk ve tüketici mahkemesi sürecine konu olabilir. Ancak tapu iptali, tescil veya taşınmazın aynından doğan taleplerde yalnızca bu parasal sınıra bakılmaz; görev, yetki ve arabuluculuk istisnaları ayrıca incelenir. Tüketici mahkemesinde dava öncesi arabuluculuğun taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda istisnası vardır.

Sık sorulan sorular

Tapu verildiyse cayma hakkı kesin olarak biter mi?

Hayır. Tapu bulunması tüketici korumasını kendiliğinden kaldırmaz. Sözleşmenin niteliği, uygulanacak dönem, bildirim şekli ve sonrasındaki tapu işlemleri birlikte değerlendirilir.

İade için önce devremülkü başkasına satmam gerekir mi?

Kanuni bir cayma veya iade talebi, sırf şirket böyle istediği için yeniden satış şartına bağlanamaz. İade hakkının koşulları ile tüketicinin gönüllü satış talebi farklı konulardır.

“Alıcı bulduk” diyen aracıya peşin komisyon verilmeli mi?

Yönetmelik kapsamında yeniden satış sözleşmesinde satış gerçekleşmeden ödeme istenemez. Aracının yetkisini ve sözleşmesini doğrulamadan, yalnızca telefondaki vaatle yeni ödeme yapılması ayrı bir mağduriyet oluşturabilir.

Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Tüketici Hakları Başlangıç Rehberi.

Kaynaklar ve ilgili rehberler

Kaynaklar: 6502 sayılı Kanun, madde 50, 73/A ve geçici madde 3 ile Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği. Parasal başvurular için tüketici hakem heyeti rehberini inceleyebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme niteliğindedir. Eski ve geçiş kapsamındaki sözleşmelerde özel değerlendirme gerektiğinden sözleşme, ruhsat, tapu ve bildirim tarihleri birlikte incelenmelidir.