Ön Ödemeli Konut Satışı: Teslim, Cayma, Sözleşmeden Dönme ve İade
Güncelleme tarihi: 3 gün önce
Henüz tamamlanmamış bir projeden ev almak, hazır bir konut satın almaktan farklı riskler taşır. Alıcı bedelin önemli bir bölümünü ödemiş olsa bile ortada teslim edilebilir bir daire bulunmayabilir. Teslim tarihi ertelenebilir, proje değişebilir veya tüketici ödeme planını sürdüremeyeceğini fark edebilir. Bu durumlarda bütün talepleri “kapora iadesi” olarak adlandırmak, kullanılabilecek hakların ve sürelerin gözden kaçmasına neden olur.
Ön ödemeli konut satışında sözleşmenin şekli, yapı ruhsatı, proje güvencesi, cayma ve sözleşmeden dönme birbirinden ayrı değerlendirilir. Bu rehber, 29 Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki kurallara göre kişisel ihtiyacı için ticari bir satıcıdan konut alan tüketicinin temel sorularını ele alır. Eski tarihli sözleşmelerde değişikliklerin yürürlük ve geçiş hükümleri ayrıca incelenmelidir.
Hangi işlemler ön ödemeli konut satışı sayılır?
Tüketicinin konut bedelini peşinen veya taksitlerle önceden ödediği, satıcının ise konutu daha sonra devretmeyi veya teslim etmeyi üstlendiği işlemler bu kapsamdadır. Pazarlamada “lansman”, “projeden satış” veya “erken teslim fırsatı” denilmesi tek başına belirleyici değildir. Ödemenin ve teslimin gerçek sırası ile tarafların yükümlülükleri önemlidir.
Bir inşaat şirketinin tüketiciye sattığı bağımsız bölüm ile arsa sahibinin yükleniciyle yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aynı işlem değildir. Yatırım amacı, işlemin kapsamı ve kişinin ticari faaliyetle bağlantısı da tüketici sıfatının değerlendirilmesini etkileyebilir. Dolayısıyla her inşaat uyuşmazlığı otomatik olarak tüketici hakem heyetinde çözülemez.
Satıcıdan bağımsız bir emlak aracısına verilen hizmet bedeli de konut bedeliyle karıştırılmamalıdır. Hangi tutarın kime, hangi sözleşmeye dayanılarak ödendiği banka açıklaması ve makbuzlarda açıkça gösterilmelidir.
İmzadan önce hangi belgeler istenmeli?
Satıcı, sözleşmeden en az bir gün önce tüketiciye ön bilgilendirme formu vermelidir. Form, sadece reklam broşürü değildir; bedel, ödeme planı, teslim süresi, cayma ve dönme koşulları gibi karar vermeyi etkileyen bilgileri içerir. Konutun net ve brüt alanı, bağımsız bölüm bilgileri, kat planı, vaziyet planı ve teknik özellikler birlikte değerlendirilmelidir.
Özellikle şu belgeler birbirleriyle karşılaştırılmalıdır:
Yapı ruhsatı, tapu kaydı ve satıcının satış yetkisine ilişkin belgeler.
Ada, parsel, blok, kat ve bağımsız bölüm numarası.
Konutun net alanı, ortak alanlarla ilgili açıklamalar ve teknik şartname.
Vergiler ve diğer zorunlu kalemler dahil ödeme tablosu.
Teslim tarihi, proje değişikliği hükümleri ve varsa teminat belgesi.
Satış görüşmesinde vaat edilen özellikleri gösteren ilan ve yazışmalar.
“Örnek dairede böyleydi” denilen bir malzemenin sözleşmede farklı gösterilmesi sonradan ispat sorunu yaratabilir. Teras, otopark, depo veya sosyal tesisin bağımsız bölüme ait özel alan mı, ortak kullanım imkânı mı olduğu özellikle açıklığa kavuşturulmalıdır.
Ruhsat ve noter şartı neden önemlidir?
Yapı ruhsatı alınmadan ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulamaz. Geçerli sözleşme için kat irtifakının tüketici adına tesciliyle birlikte yazılı sözleşme yapılması veya noterlikte düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurulması gerekir. Sıradan bir sözleşmenin imzalanması ya da yalnızca imza onayı, noterlikte düzenleme şekliyle aynı değildir.
Geçerli sözleşme yapılmadan tüketiciden ödeme yapması veya borçlandırıcı belge vermesi istenemez. “Rezervasyon”, “ön kayıt” ya da “kapora” adı kullanılması bu yasağı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Öte yandan satıcı, şekil eksikliğini tüketicinin aleyhine olacak biçimde ileri süremez. Bu nedenle eksik şekil gördüğünüzde ödediğiniz paranın tamamen korumasız kaldığını düşünerek talebinizden vazgeçmeyin.
Tapu ve sözleşme incelemesi, firmanın reklam gücü veya projenin satış ofisinin büyüklüğünün yerini tutmaz. İpotek ve diğer takyidatların bulunması halinde bunların hangi aşamada, hangi güvenceyle kaldırılacağı somutlaştırılmalıdır.
On dört günlük cayma hakkı nasıl kullanılır?
Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabilir. Süre, konutun tesliminden değil sözleşme tarihinden başlar. Bildirimin bu süre içinde noterlik aracılığıyla satıcıya yöneltilmesi gerekir. Satış temsilcisine telefon etmek veya mesaj atmak, kanunun aradığı bildirim yolunun güvenli bir karşılığı değildir.
Kanun metni — 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, m.43/1: “Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür.”
Cayma bildirimi satıcıya ulaştıktan sonra alınan bedel ve tüketiciyi borç altına sokan belgeler en geç on dört gün içinde iade edilmelidir. Tüketici, satıcının bedeli ve belgeleri geri vermesinden itibaren on gün içinde kendi edimlerini iade eder. Tarafların hangi belgeleri ne zaman teslim ettiği tutanakla kayda geçirilmelidir.
Konut için bağlı kredi kullanılmışsa caymanın kredi ilişkisine etkisi de değerlendirilir. Ancak her konut kredisi bağlı kredi değildir. Kredi kuruluşuna bildirim ve borç durumunun yazılı teyidi ihmal edilmemeli; satış sözleşmesinden cayma gerekçesiyle kredi taksitleri kendiliğinden durdurulmamalıdır. Ayrıntılı finansman açıklamaları için tüketici kredisi rehberimize bakabilirsiniz.
On dört gün geçtiyse sözleşmeden dönülebilir mi?
Ön ödemeli konut satışında tüketici, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilir. Bu hak, on dört günlük caymadan farklıdır. Bildirimin noterlik aracılığıyla yapılması ve sözleşmenin tarihiyle birlikte ispatlanması önem taşır.
Sebepsiz dönmede satıcı, satış veya satış vaadi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar yanında belirli sınırlar içinde tazminat isteyebilir. Tazminatın üst sınırı, sözleşmeden itibaren ilk üç ayda satış bedelinin yüzde 2’si, üç ile altı ay arasında yüzde 4’ü, altı ile on iki ay arasında yüzde 6’sı, on iki ile yirmi dört ay arasında yüzde 8’idir.
Örneğin 4 milyon TL bedelli sözleşmeden beşinci ayda sebepsiz dönülmesinde tazminat üst sınırı 160 bin TL’dir. Bu hesap ödenen taksite değil sözleşme bedeline dayanır. Bununla birlikte üst sınırın bulunması, her ek komisyonun veya belgesiz “dosya masrafının” ayrıca tahsil edilebileceği anlamına gelmez. Kesinti kalemleri ve hukuki dayanakları ayrı ayrı istenmelidir.
Dönme halinde iade edilmesi gereken tutar ve borçlandırıcı belgeler, bildirimin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç yüz seksen gün içinde geri verilir. Bu süreyi on dört günlük caymanın iade süresiyle karıştırmamak gerekir. Tüketicinin aldığı edimleri geri vermesine ilişkin yükümlülüğü de bedel ve belgelerin iadesiyle birlikte değerlendirilir.
Hangi durumlarda kesintisiz dönme gündeme gelir?
Satıcının yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi, tüketicinin ölümü, kazanç elde etmekten sürekli yoksun kalarak ön ödemeleri yapamayacak duruma gelmesi gibi yönetmelikte düzenlenen hallerde farklı koruma bulunur. Taksitli alımda olağan koşullarla yapılacak taksitli satış önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi de ayrıca düzenlenmiştir. Bu hallerde devir veya teslime kadar dönmede tüketiciden tazminat, vergi, harç ve benzeri adlarla bedel istenemez.
Bu istisnaların uygulanabilmesi için olayın belgelenmesi gerekir. Geçici nakit sıkışıklığı ile sürekli gelir kaybı aynı kabul edilmez. Satıcının temerrüdüne dayanan talep de sebepsiz vazgeçme olarak kaydedilmemelidir. Bildirimde gerçek sebep, sözleşme hükmü ve talep edilen sonuç açıkça belirtilmelidir.
Teslim süresi ve proje değişikliği nasıl değerlendirilir?
Güncel düzenlemede devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Sözleşmede daha kısa süre kararlaştırılmışsa satıcı bu tarihle bağlıdır; yasal üst sınır, satıcıya her sözleşmeyi kendiliğinden kırk sekiz aya uzatma hakkı vermez.
Kat mülkiyetinin tüketici adına tescili veya kat irtifakının tesciliyle birlikte konutun oturmaya elverişli şekilde zilyetliğinin devri, düzenlemedeki teslim ölçütleri bakımından önemlidir. Tek başına anahtar teslimi, bütün yükümlülüklerin yerine getirildiğini her olayda göstermez. Eksik işler ve itirazlar teslim tutanağına işlenmelidir.
Proje değişikliği tüketiciye yazılı veya kalıcı veri saklayıcısıyla bildirilmelidir. Tüketici değişikliği kabul etmiyorsa bir aylık bildirim süresi önem kazanır. Değişikliğin yasal zorunluluktan veya mücbir sebepten kaynaklanması halinde uygulanacak kesinti kuralları ayrıca incelenir. Teslim gecikmesinden doğan kira kaybı ve diğer zararlar ise otomatik sabit ödeme değildir; sözleşme, temerrüt koşulları ve zararın ispatı birlikte değerlendirilir.
Projenin tamamlanması için hangi güvence aranır?
Otuz ve üzerinde konut içeren projelerde, satışa başlamadan önce yönetmelikte öngörülen teminatlardan birinin sağlanması zorunludur. Bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı krediyle teminat yöntemlerinin kapsamı aynı değildir. Tüketiciye hangi güvence sağlandığı, güvencenin hangi bağımsız bölümü kapsadığı ve başvuru koşulları belge üzerinden görülmelidir.
Projenin otuz konutun altında olması, ruhsat, şekil, teslim ve cayma kurallarını ortadan kaldırmaz. Satıcının “bankayla çalışıyoruz” açıklaması da tek başına bütün bedelin sigortalı olduğunu kanıtlamaz. Teminat sağlayan kurum ve belgenin geçerliliği ayrıca doğrulanmalıdır.
Uyuşmazlıkta hangi belgelerle nereye başvurulur?
Sözleşme ve ekleri, ön bilgilendirme formu, ödeme dekontları, noter bildirimleri, tebliğ belgeleri, teslim tutanağı ve proje değişikliği yazışmaları dosyanın temelini oluşturur. Talep bedel iadesi, teslim, tapu tescili veya zarar tazmini olarak açıkça ayrılmalıdır. Aynı zarar için mükerrer tahsilat istenmemeli, mahsup edilen ödemeler gösterilmelidir.
2026 yılında değeri 186.000 TL’nin altında bulunan ve hakem heyetinin görevine giren tüketici uyuşmazlıklarında tüketici hakem heyetine başvuru yapılır. Eşit veya üzerindeki parasal taleplerde kural olarak tüketici mahkemesi ve dava öncesi arabuluculuk değerlendirilir. Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklar, arabuluculuk ve görev bakımından ayrı inceleme gerektirir. Büyük bir talep, sınırın altında kalmak için yapay biçimde bölünmemelidir. Başvuru adımları hakem heyeti rehberimizde açıklanmaktadır.
Sık sorulan sorular
Tapu verilmişse bütün haklar sona erer mi?
Hayır. Tapu tescili, teslimin hangi koşullarda gerçekleştiği ve konutta ayıp bulunup bulunmadığı ayrı meselelerdir. Bununla birlikte bazı dönme hakları devir veya teslime kadar kullanılabildiğinden işlemin tarihi ve talebin dayanağı belirlenmelidir.
Satıcı nakit bulamadığını söyleyerek iadeyi süresiz erteleyebilir mi?
Hayır. İlgili hakkın yasal iade süresi uygulanır. Bunun aşılması, uygun başvuru ve alacak yollarının değerlendirilmesini gerektirir. Yeni bir ödeme planı imzalamadan önce mevcut haklardan feragat içerip içermediği incelenmelidir.
Teslim tutanağına “eksiksiz aldım” yazmak önemli mi?
Evet. Görülebilen eksiklikler ve çekinceler somut biçimde belirtilmelidir. Böyle bir ifade her gizli ayıp hakkını kendiliğinden yok etmese de sonradan ispatı güçleştirebilir. Fotoğraf ve uzman incelemesi, tutanakla birlikte korunmalıdır.
Konuların tamamına ve okuma sırasına ulaşın: Tüketici Hakları Başlangıç Rehberi.
Kaynaklar ve ilgili rehberler
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Sözleşme tarihi, taşınmazın durumu ve talebin türü, somut uyuşmazlıkta izlenecek yolu değiştirebilir.
