MUHDESAT VE AİDİYETİNİN TESPİTİ

A. MUHDESAT VE AİDİYETİNİN TESPİTİ

Muhdesatın aidiyeti, taşınmaz mallar üzerindeki yapı, ağaç, su kuyusu gibi unsurların kime ait olduğunun tespitine yönelik bir kavramdır. Türk Medeni Kanunu'nda mülkiyet hakkı ve buna bağlı diğer haklar düzenlenmiştir. Muhdesatın aidiyeti konusu, özellikle tapu kaydı olmayan taşınmazlar ya da hisseli taşınmazlarda sıkça gündeme gelir.

Muhdesat, kelime anlamıyla "sonradan yapılan" veya "eklenen" demektir. Hukuki açıdan, bir taşınmaz üzerine sonradan inşa edilen bina, dikilen ağaç veya benzeri yapılar anlamına gelir. Muhdesat, taşınmazın asıl unsurlarından farklı bir nitelik taşır ve üzerinde mülkiyet hakkı tesis edilebilir.

Türk Medeni Kanunu’na göre, taşınmaz üzerindeki muhdesat, taşınmazın malikine aittir. Ancak, bazı durumlarda taşınmaz ile muhdesatın mülkiyetleri birbirinden ayrılabilir. Özellikle şu durumlarda muhdesatın aidiyeti tartışma konusu olur:

1. Tapusuz Taşınmazlar: Tapusu olmayan bir taşınmaz üzerine yapılan muhdesatın kime ait olduğu belirlenirken fiili durum ve kullanma şekli dikkate alınır.

2. Hisseli Taşınmazlar: Hissedarların, taşınmaz üzerinde yaptıkları muhdesatın aidiyeti konusunda anlaşmazlıklar çıkabilir.

3. Kiracılık ve İntifa Hakkı: Bir taşınmaz üzerinde kiracı veya intifa hakkı sahibi tarafından yapılan muhdesatın mülkiyeti, sözleşme hükümleri ve taraflar arasındaki iradeye bağlıdır.

B. MUHDESATIN AİDİYETİNİN TESPİTİ:

Muhdesatın kime ait olduğunu belirlemek için genellikle şu kriterler dikkate alınır:

·       Muhdesatın yapılma amacı,

·       Taraflar arasındaki sözleşmeler (örneğin kira ya da kullanım hakkı sözleşmesi),

·       Taşınmazın ve muhdesatın kim tarafından kullanıldığı ve masraflarının kim tarafından karşılandığı.

Aidiyet tespiti için genellikle taşınmazın bulunduğu yerin kadastro müdürlükleri ve tapu kayıtları incelenir. Ayrıca, mahkemelerde açılan tespit davaları da muhdesatın aidiyeti sorunlarını çözmek için başvurulan bir yoldur.

Türk Yargıta’yı, muhdesatın aidiyeti ile ilgili davalarda genel olarak şu prensiplere dikkat çeker:

1. Muhdesat, taşınmazın maliki tarafından yapılmışsa, taşınmazla birlikte mülkiyet malikine aittir.

2. Üçüncü kişiler tarafından yapılan muhdesatlar ise yapının bağımsız bir değer taşıması ve taşınmazdan ayrılabilir olması halinde, yapıyı yapan kişiye ait olabilir.

3. Haksız işgal durumlarında muhdesatın aidiyeti, işgalcinin iyi niyetli olup olmadığına göre değişir.

Muhdesatın aidiyeti, taşınmazlar üzerinde mülkiyet hakkı ve kullanım hakkı bağlamında sıkça karşılaşılan hukuki bir meseledir. Türk Medeni Kanunu ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde değerlendirilen bu konu, taraflar arasındaki sözleşme ve hukuki iradeye göre çözümlenir. Muhdesatın aidiyeti ile ilgili bir sorun yaşandığında, uzman bir hukukçuya danışarak süreci doğru yönetmek önemlidir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas No: 2007/17816, Karar No: 2007/19308 ,Karar Tarihi: 17-12-2007

ÖZET: Müşterek veya iştirak halindeki mülkiyette ortaklığın giderilmesi sonucu elde edilen satış bedelinden muhdesatı meydana getiren paydasa ödenecek miktar BK'nın 63. maddesinin uygulama alanına girmektedir. Taşınmazın halen davacı paydasın elinde bulunması, anılan hük­me dayanarak iade isteminde bulunmasına engel teskil etmez. Somut olayda, dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın davacılar (murisi M.) tarafından yaptırıldığı hususunda uyuşmazlık bulunmadığına göre, mahkemece yapılacak iş, muhtesatın satış bedeline katkı oranı usulünce belirlenip, davalıların sebepsiz zenginleştikleri ve iade ile yükümlü oldukları miktar hesaplatılarak varılacak uygun sonuç dairesinde karar vermekten ibarettir.

(818 S. K m. 63) (4721 S. K m. 994) (YIBK. 22.02.1991 T. 1990/1 E. 1991/1 K.)

Dava dilekçesinde, 34.265.000.000 lira alacağın faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü.

Davacılar vekili dava dilekçesi ile; tarafların kök murisinden (Ahmet) intikal eden 497 nolu parsel üzerindeki 3 adet evin (muhtesatın) davacılar murisi Mehmet tarafından yapıldığını, taşınmazın ortaklığın giderilmesi davasının sonucu satıldığını, satış bedeline muhtesatın bedelinin de dâhil edildiğini, muhdesat bedelinin davacılara ait olması gerektiğini beyanla sebepsiz zenginlesen davalılardan 34.265,00 YTL alacağın tahsili ile miras payları oranında davacılara ödenmesini talep ve dava etmiştir.

Davalılar vekili cevap dilekçesi ile; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıların davacıların murisi Mehmet tarafından yaptırıldığını, bu yapıların yapıldığı tarihten itibaren de davacılar tarafından kullanıldığını, ortaklığın giderilmesi davası sonunda taşınmazın davacılardan Salih tarafından satın alındığını, halen kullanılmakta olan bir yer hakkında sebepsiz zenginleşmeye dayanılarak alacak davası açılamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, TMK' nın 994. maddesine göre iyi niyetli zilyedin ancak nesnenin geri verilmesi

davasında giderleri isteyebileceği, zilyetliği devam ederken yapılan masrafların ayrı bir dava konusu yapılamayacağı gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasındaki ortaklığın giderilmesi dava dosyasında, davanın kabulü sonucu yapılan satış ile; taşınmazın üzerindeki 3 adet bina ile birlikte toplam 44.500,00 YTL bedelle davacılardan Salih'e satıldığı, davacı Salih'in satış bedelinin tamamını satış dosyasına yatırdığı, hissedarların paylarına göre satış bedelinin payları oranında paydaşlara ödendiği anlaşılmaktadır.

Dosya içinde mevcut belgelerin incelenmesinden; davacılar tarafından dava konusu taşınmaz üzerinde inşa edilen binaların mülkiyetinin tespiti için dava açıldığı, mahkemesince, sebepsiz zenginleşme davası açılabilecek iken tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle reddedildiği görülmektedir.

22.02.1991 gün 1990/1 E. 1991/1 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da vurgulandığı gibi, müşterek veya iştirak halindeki mülkiyette ortaklığın giderilmesi sonucu elde edilen satış bedelinden muhdesatı meydana getiren paydaşa ödenecek miktar BK'nın 63. maddesinin uygulama alanına girmektedir. Taşınmazın halen davacı paydasın elinde bulunması, anılan hükme dayanarak iade isteminde bulunmasına engel teşkil etmez.

Somut olayda, dava konusu taşınmaz üzerindeki binanın davacılar (murisi Mehmet) tarafından yaptırıldığı hususunda uyuşmazlık bulunmadığına göre, mahkemece yapılacak is, muhtesatın satış bedeline katkı oranı usulünce belirlenip, davalıların sebepsiz zenginleştikleri ve iade ile yükümlü oldukları miktar hesaplatılarak varılacak uygun sonuç dairesinde karar vermekten ibarettir.

Olayda, uygulama olanağı bulunmayan MK' nın 994. maddesi uyarınca davanın reddedilmiş olması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan, kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 17.12.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas No: 2004/10681, Karar No: 2005/1242, Karar Tarihi: 21-02-2005

ÖZET      : Paydaşlığın ( ortaklığın ) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu tasınmaz üzerinde bina, ağaç vs gibi bütünleyici parça ( muhdesat ) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara ( ortaklara ) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ( ortaklar ) ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artısın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak takınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesinde bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara ( ortaklara ) dağıtılır.

(4721 S. K. m. 698)

Dava   : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı paydaşlığın giderilmesi davasına dair karar davacı-davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Karar : Dava, bir adet taşınmazın paydaşlığının giderilmesine iliksindir. Mahkeme paydaşlığın satış suretiyle giderilmesine, muhdesatla ilgili talebin reddine karar vermiş, hüküm her iki taraf vekilince temyiz olunmuştur.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalı vekilinin temyizine gelince;

Paydaşlığın ( ortaklığın ) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç vs gibi bütünleyici parça ( muhdesat ) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara ( ortaklara ) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ( ortaklar ) ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artısın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir.

Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satıs sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesinde bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara ( ortaklara ) dağıtılır.

Bütünleyici parçanın ( muhdesat ) arzın paydaşlarına ( ortaklarına ) değil de üçüncü sahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhdesat sahibi olarak davaya dahil etme ve ona satış bedelinden pay vermek mümkün değildir.

Olayımıza gelince; Dava konusu taşınmaz üzerinde 6 katlı binanın varlığı keşfen saptanmıştır. Binanın 5 ve 6.katlarının davalı tarafından inşa ettirildiği, davacı asil tarafından 15.3.2004 tarihli celse de kabul edilmiştir. Yukarıdaki esaslar doğrultusunda bilirkişiler bu katlara isabet eden değer tespitlerini yapmışlar ve davalıya isabet eden değeri belirlemişlerdir. Bu durumda mahkemece bilirkişi raporundaki oranlar ve esaslara göre hüküm kurulması gerekirken, muhdesatın arza bir değer artışı yaratmayacağından bahisle oran kurmaksızın arzın satısına karar verilmesi doğru değildir. Ayrıca davalı yargılamada kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, davalı yararına vekâlet ücreti takdir edilmemesi de hatalı olmuştur.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda 2.bentte açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edenlere iadesine, 21.2.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas No: 2002/8002, Karar No: 2002/8097, Karar Tarihi: 23-12-2002

ÖZET: Mahkemece, başlatılan yasal işlemlerin hangi aşamada olduğunun ilgili Belediye Başkanlığından da sorulmak suretiyle, yukarıdaki esaslar doğrultusunda tüm unsurları ile muhtesatın arzın değerinde bir artış meydana getirip getirmediğinin uzman bilirkisi aracılığıyla saptanmasından sonra, isin esası hakkında karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

(3194 S. K. m. 32, 42) (743 S. K. m. 684)

Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı paylaşma davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kâğıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Karar: Dava, bir adet taşınmazın paylaştırılmasına ilişkindir. Mahkeme satış suretiyle paydaşlığın giderilmesine karar vermiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz olunmuştur.

Dava konusu taşınmaz üzerinde bina ağaç vesaire gibi muhdesat varsa bunlar M.K.684.maddesi gereğince arzın bütünleyici parçası sayılırlar ve paylaşmanın satış yoluyla yapılması halinde arzla birlikte satılması gerekir. Ancak bunların bir kısım paydaşlara aidiyetine iliksin tapuda şerh varsa veya bu hususta tüm paydaşlar ittifak ediyorsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa o artısın tespiti için arzın ve muhtesatın dava tarihi itibariyle ayrı ayrı değerleri saptanır. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhtesata isabet ettiği hesap edilir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara dağıtılır.

Somut olayda, dava konusu taşınmaz üzerinde aidiyeti ihtilafsız bir bina bulunmaktadır. Davacıya ait bu binanın, ruhsatsız yapı olduğu bilirkişi raporunda beyan edilmiş, Karşıyaka Belediyesi İmar Müdürlügünün 19.6.2002 günlü cevabi yazısında da, dava konusu yerle ilgili 3194 sayılı yasanın 32 ve 42.maddelerine göre yasal işlemlere başlandığı bildirilmiştir. Mahkemece, başlatılan yasal işlemlerin hangi aşamada olduğunun ilgili Belediye Başkanlığından da sorulmak suretiyle, yukarıdaki esaslar doğrultusunda tüm unsurları ile muhtesatın arzın değerinde bir artış meydana getirip getirmediğinin uzman bilirkişi aracılığıyla saptanmasından sonra, isin esası hakkında karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenle hükmün BOZULMASINA istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 23.12.2002 tarihinde oybirliği ile karar verildi.